投資家の案件が枯渇している
８月２２日
まさにアベノミクスの恩恵か、個人法人を問わず、投資家の不動産案件への投資マインドが非常に盛り上がっています。
投資家のマインドは高いし、資金力も豊かですが、投資対象の案件が非常に少なくなっています。
少なくなっているのは、アベノミクスで、今後、３～５年程度は不動産市場の活況と価格が上昇基調になると確信する投資家が多いことがその理由です。
植草がいくらごちゃごちゃ言っても、すでに経済は動いています。
この動きをアベノミクスは強者のためだけのものと言うなかれ！
金融資産（ストック）が積み上がることとＧＤＰ（フロー）は比例します。
次の表をご覧ください。
とにかく、弊社グループの投資家も、案件がなくて困っています。
先日も、懇意にする、弊社グループの不動産ファイナンスの、某銀行の担当責任者の訪問を受けました。
その用件は、この人物の顧客である投資家たち向けの案件が枯渇しているので、どんどん紹介して欲しいとのこと。
私にとっては非常にありがたい話で、このブログでも情報をお伝えすることにしました。
要はどのような案件なら投資家が興味を示し、投資する可能性が高いかについてご案内したいと思います。
まずは今回の対象にならない案件とはどのようなものかについて書きます。
一言で言って、投資期間が長期になりがちなベンチャーキャピタルが行うような新事業の将来価値を買う投資案件とか、面倒なＭ＆Ａ案件です。
このような案件については、そもそも弊社の投資家は興味がなく、弊社もこの分野については事業領域にしていません。
ただし、ライフサイエンス（バイオテクノロジー）分野・IT（情報通信）分野については、この分野の会社への投資や育成をコアの事業としている、投資会社の役員と非常に個人的に親しいので、この投資会社への打診は可能です。
バイオ＆ＩＴ分野の将来価値を前提とした投資案件やＭ＆Ａ案件については、ご相談があればご連絡いただければと思います。
このようなイレギュラーなものではなく、弊社、及び私が理事として参画している財務系の社団で対応可能な、コアなサービスは次のような案件です。
①返済原資が明確な1年以内に返済できる案件
別に不動産案件に拘りません。
真に返済原資が明確な場合のみ可能で、たとえば、売買契約を大手会社と結んでいるから、今後も毎月数千万円の入金が見込めると言うのはＮＧです。
大手と言えど倒産するかもしれませんし、天変地異により売買契約に基づく売買が不可能になって入金が継続しない可能性もあります。
つまり、すでに売掛債権として確定しているような場合や、不動産や流動性が高い株券などに、質権設定などで保全できるようなケースであれば検討可能なのです。
例えば、助成金や補助金の受給が決定していても、受給日が公文書により明確に確認できないとファイナンス対象にはなりません。
明確に確認可能なら、かなり高い確率でファイナンスできると思います。
何？と思われるかもしれませんが、実際、預金担保で第三者に融資する案件とか、大手銀行の保証がついているような案件もあります。
このような案件は条件が合えば、かなり高い確率でファイナンスが可能になります。
あるいは、信用度１００％の会社に保証金を入れることで、優先的な価格で購入でき、その販売先の信用度も高く、その販売先の数が多いケースなら、この保証金の調達も条件が合えば可能です。
とにかく、返済原資が真に確実、あるいは担保が明確で保全が確実、しかも１年以内、できれば半年以内で返済が可能な案件があれば２０億円程度までなら、非常に高い確率でサービス可能です。
②不動産のブリッジ案件
①の考え方と基本的には同じファイナンスです。
信用度が高い販売先と手付契約ができているような場合、条件によっては物件取得のためのフルローンのサービスが可能です。
金額は小さな額から２０億円程度まで対応できます。
でも未だに、代々木の有名物件のご相談をいただきますが、いつかはできるのかもしれませんが、コンプラに引っかかる案件なのでＮＧです。
俗にブリッジの有名案件と言われるものに対しては、投資家も聞き飽きて毛嫌いしているので難しいとご理解ください。
このサービスもファイナンスの期間は短期が条件で、最長１年以内、できえば半年以内の案件がやりやすくなっています。
例えば、１年以内なら金利が年利換算４％前後ですが、１年を超えると１５％に跳ね上げる投資会社もあります。
要は、弊社の懇意の投資家は、長期で資金が寝るのことがＮＧなのです。
ただ、ブリッジ資金と地上げ資金を混同されている方が多いので、この点についてご案内いたします。
転売先との売買契約が現況渡しあれば良いのですが、更地渡しとか空室渡しが条件の売買契約なのに、入居者がいて、その退去の費用のファイナンスができないかというご相談が時々あります。
また、売買契約の対象となっている土地の、一部分を取得するための、まさに地上げのための資金を希望される案件もありますが、ファイナンス実行時までに、転売先との売買契約の条件に適っていない案件のお取り扱いはできませんので、ご注意を。
③不動産開発の建築費の調達
土地は取得したり所有しているものの、建築費の調達ができず建築ができないでいる不動産会社など法人、あるいは個人の方向けのサービスです。
商業不動産だけではなくご自宅なども対象です。
条件によっては融資の形態でも可能ですが、基本形は、土地の所有権を一旦、私どもが指定する不動産会社や建築会社に移していただき、建築完工後、買戻していただくスキームです。
買戻しが困難な場合は、転売先があれば転売して、収益をシェアいたします。
このサービスの金額は５億円程度まで、ただし物件の地域は、②のブリッジ案件よりも明確に限定させていただいています。
首都圏の国道１６号線以内の物件と大阪府、兵庫県の神戸市や阪神間の西宮市や芦屋市や宝塚市などが対象になっています。
②についても言えますが、リゾート案件は一切対応できません。
また、このサービスは１年以内に完工できるようなプロジェクトが条件ですので、木造の戸建や鉄骨造のように建築期間が短いものに限ります。
造成費用も可能ですが、１年以内限定ですので、大規模なものは不可です。
以上、３つの投資案件があれば、現在は投資家の投資意欲は高いので、ぜひご連絡いただければと思います。
以上のサービスのご依頼、ご質問は、お気軽にご連絡ください。
ご連絡は bhycom@gmail.com まで。
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