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もう一つのリスクに早期退去のリスクがある。
保険料、保証料を大家負担にし3ヶ月で退去されてしまっては大家は大損である。
そこで僕は『早期退去特約』という特約を設定している。
この早期退去特約とは、ある一定期間の間の退去、解約の場合は一定の金額の違約金が発生するというものである。
僕の場合、１年未満の解約の場合は賃料2ヶ月分の早期解約に伴う違約金としている。
この早期退去特約で早期退去に伴う損害リスクを最小限に抑えている。
また、前回ご紹介した全保連はこの早期解約による違約金までを保証してくれる。
早期退去保証の条件は、
１年未満の解約は賃料２ヶ月分まで
２年未満の解約は賃料１ヶ月分まで
２年以上経過後は保証対象外
となっているので、全保連を使用した場合の特約設定は上記範囲内に設定すべきだ。
保険のほうは泣き寝入りかというとそうでもない。
保険期間中の解約の場合は、全額日割りではないにしろ、保険会社設定の掛け目を加え余った保険料が返ってくることがほとんどだ。
しかし通常は賃借人⇔保険会社の契約となっている為、返金は保険会社→賃借人である。
これを保険会社→賃借人→家主という流れで返金してもらおうと思っても事務的にも精神的にも管理会社や大家は面倒である。
これを保険会社→家主にFAX1枚でダイレクト返金してもらえる保険会社がある。
それがセーフティージャパンリスクマネジメントという保険会社である。
解約申告時にFAXが送られてくるので、その用紙に必要情報を記入し返信するだけである。
ただ保険や保証会社は管理会社指定のものが多い為、大家指定することは困難である。
使用する方法としては、
・管理会社に代理店になってもらうか、
・大家自身が代理店となること
である。
後者の場合は全保連の場合、法人格があれば登録可能。
セーフティージャパンリスクマネジメントは
・法人格があり
・定款に保険代理業が入っており
・少額短期保険募集人という誰でも簡単に取得できる資格を取得
すれば代理店登録ができる。
ある程度の規模を保有するか、もしくは紹介が可能な方は、管理会社と調整の上、保険、保証の代理店になることもよいと思う。
少し話が脱線してしまったが、僕はこのように早期退去リスクには早期退去特約でリスクヘッジし、取りこぼしのないように返金がスムーズな保険会社を選定している。
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