20代で高利回り不動産投資に出会い→会社員脱却→大学生になったマイルドな不動産投資家のブログ

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始まりは老人介護の現場にいたときのお年寄りの言葉 『あっという間の人生だったな~』
26歳から不動産投資をスタート!!高利回り追求型の不動産投資で3年で会社員脱却を達成!!不動産投資ネタに限らず、ライフスタイルを豊かにしていく情報を発信していきたいと思います^^


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現在、保証会社利用無しで三月分の滞納が発生している件があります。

 

 

 

 

 

 

僕の中では保証会社利用無しで三ヶ月分の賃料を滞納しているのは未曾有事態レベルなのですが、起きてしまいました。

 

 

 

 

 

 

起きてしまった理由はここでは書きませんが、改めて保証会社利用無しの滞納についての考えをここに書いておきたいと思います。

 

 

 

 

 

 

滞納の問題に対してはなるべく早い段階で「問題化」させ滞納者の「モードチェンジ」を図ることがコツだと思っています。遅れているから支払ってください、と滞納者お願いするだけではモードチェンジまでは至らないでしょうね。

 

 

 

 

 

 

支払わなかったらどのようなことが起き、どのような影響が周囲に与えられるなど具体的に知っていただき、滞納者の中で「これは蔑ろにできないぞ」と考えを変えてもらいモードチェンジを狙うのです。例えるなら、夏休みの宿題をほったらかしにしていたけど友達が皆終わらせていたことを知った途端にモードチェンジしてそのことを優先する、みたいなかんじでしょうか。

 

 

 

 

 

 

超ずる賢い方や超薄情な方以外はだいたいモードチェンジをしてくれると思います。もし、モードチェンジしてくれない場合は早めの損切りです。

 

 

 

 

 

 

「もしかしたら頑張って支払ってくれるかもしれない」という期待や「空室になって次の入居者探すのやだな」などの感情を一切捨て、家主側が「支払ってくれ」というモードから「出ていってくれ」にモードチェンジです。

 

 

 

 

 

 

すごく簡単にそしてドライに書いてますが、所々に感情的な要因が入り、絶対この方法を貫き通すということではないのですが、基本的な方針としては上記のような考えの上で保証会社利用無しの滞納問題と向き合う必要があると考えてます。

 

 

 

 

 

 

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私は不動産賃貸業を始めた約10年前から通算して、所有し賃貸収入を得ていた不動産を14棟売却しました。その売却した全ての不動産で購入時(リフォーム代含む)の価格より高く売ることができました。

 

 

 

 

 

 

勝敗でいうと14勝0敗ということになります。これは一見すごい数字に感じるかもしれませんが、不動産のことをわかっている方からしてみたら勝つことはポイントさえ押さえていればそんなに難しいことではないのでそこまで凄いということではありません。

 

 

 

 

 

 

今回のブログでは不動産投資の一番の醍醐味(と私は思っている)売却益がでる不動産運営のポイントを簡単に書いていきたいと思います。

尚、このポイントは万人の型にはまるわけではないと思いますので、個人的な見解として読んでください。あと、将来予測しにくい不動産価格の変動や融資情勢のことにはあえて詳しく触れてません。

 

 

 

 

 

 

ポイントは3つあります。

 

 

 

 

 

 

▼現在の市場価格より割安に購入する

購入する不動産が購入時点の周辺相場よりも割安で購入することが何よりも重要です。その不動産が割安かどうか、というのは様々な要因や見解があり今回のブログで掘り下げませんが、簡単なところでいうと最近の取引事例や利回りなどの収益性、更地価格などから見る方法でしょうか。

ですので最低限の不動産知識や相場観が身についていることが前提になりますが、誰でも超簡単にその不動産が割安かどうか見分けることができる方法があります。それは市場に出てきてどのくらいの早さで買い付けが入るかという見方です。また、買付が複数本重なっている不動産は高確率で割安であり、さらに業者買付が入っていればほぼほぼ割安です。

なので、そのような市場評価の高い物件を購入することができれば、しばらく保有した後でも高く売れる可能性が高いのです。

 

 

 

 

 

 

▼付加価値を付ける

割安な不動産は管理状態や建物の状態が悪かったりご近所さんとのトラブルがあったり何かしらネガティブな要素を持っている物が多いです。そのネガティブな部分を修正すると市場評価が格段に上昇し価値が上がります。

また、本来の収益性を満たしていない物件などは(空室が多いなど)賃借人を付け収益性を上げる行為も市場評価に大きく影響します。

そして昨今では数字では計ることのできないデザインやインテリアといった側面での付加価値を付けるケースがスタンダードになってきました。

ですので、売却益を出す為には物件を購入した後にどのような付加価値を付けていくかということを意識する必要があります。

 

 

 

 

 

 

▼場所と価格帯と物件種別

不動産価格が落ちにくいエリアで不動産を購入しておくことがとても大切です。市況の変化に左右されにくく常に需要が高いエリアで物件を購入しておけば売る際に購入層が多いので、既述のポイントを押させていれば高く売れる可能性が高いです。そういう意味で僕が好んで購入したいエリアは山手線のターミナル駅から各駅で30分圏内の駅から徒歩10分以内です。

また価格帯も重要で、融資利用率が高い高価格帯の物件だと融資情勢の影響が大きく急に売りにくくなったりしますが、価格帯が低い(概ね3000万円以内)であれば融資の影響も高価格帯よりは少なく、また現金決済層も多い為、希望価で売りやすくなります。

また物件種別も集合住宅(一棟物)か普通の戸建がバランス的にいいと思います。特に戸建てに関しては所有中の利回りは低くなりがちですが、売却時の購入者が自分で住む為に購入する物件(住宅ローン使用)だとさらに売りやすく手堅いです。

 

 

 

 

 

 

なので簡単にまとめますと、

 

 

 

 

 

 

1 現在の市況の価格より割安で購入する

2 付加価値を付ける

3 場所と価格帯と物件種別

 

 

 

 

 

 

というポイントを押さえることにより、売却益を出せる不動産運営ができると思います。

 

 

 

 

 

 

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しばらくブログを更新しておりませんでしたが、特に変わらず生きております。

 

 

 

 

 

 

ここ最近は2つの物件融資に動いておりましたが、あまり良い返事を金融機関から得られておりません。全体的に融資が厳しくなっているということもあると思いますが、どちらかといえば通常の金融機関が嫌がる物件を取り組んでいるという個別的な理由が大きいかと思います。

 

 

 

 

 

 

僕は個別的な理由で市場価格より安くなっている不動産を購入することが多いのですが、その理由は単純で、自分のような小さい規模の会社でも儲かる不動産を購入できるチャンスがあるからです。

 

 

 

 

 

 

一例を挙げると、建ぺい率や容積率がオーバーしている物件があるとします。このような不動産は融資が組みにくく人気もありません。

 

 

 

 

 

通常はそのような物件を業者さんが預かった場合、融資を組めるところを探しお客さんに紹介したりするものですが、業者さんの中にはこのような不動産には絶対に融資が付かないと決め込んでいるケースがあり、もし融資が組めたとしても高金利になるので普通の人にはそういう提案をしない場合があります。

 

 

 

 

 

 

僕はこのようなところにチャンスがあると思っています。

 

 

 

 

 

 

上記はほんの一例ですが、結局は不動産の価格や評価は人が判断して決める訳ですから必ず歪みが生じます。そして個別的にネガティブな要素がある不動産のほうが人の判断基準に幅があり歪みが生じやすくなり、結果、希望価格での購入できるチャンスがある、ということになるのだと思います。

 

 

 

 

 

 

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今年のシェアハウスの繁忙期の動きは緩い感じでした。これは市場全体が、ということではなく僕個人的なものです。

 

 

 

 

 

 

去年は割と激しい感じで一昨年は緩い感じでしたので緩いと激しいを交互に繰り返している感じです。これは柑橘類などの隔年結実のように豊作と凶作を繰り返している状態に似ているなと感じます。

 

 

 

 

 

 

そもそもシェアハウスは入居期間が短く、一般賃貸に比べ繁忙期と閑散期の差がそこまで激しくないものですがなぜこのような現象が起きているか考えてみました。

 

 

 

 

 

 

これには立地、ターゲティング、管理運営の3つのバランスが大きく関わっていると感じます。

 

 

 

 

 

 

シェアハウスの場合、初期費用も少なくお手軽なので短期利用前提のお客さんが多くいらっしゃいますが、僕はそのようなお客さんは基本的にお断りしております。理由は安価で提供しているのでコストとのバランスが取れない為です。

 

 

 

 

 

 

また、長く住んでいただけるような工夫を散りばめています。そこでコストパフォーマンスを感じてい頂ければちょっとしたことで引っ越したりすることが無くなりますので、ライフスタイルのチェンジの多い節目に引っ越すことが自然と多くなるということじゃないかなと推測をしてます。

 

 

 

 

 

 

有難いことに私のシェアハウスの入居期間は一般の平均値をかなり上回っています。私が日々時間と気持ちにゆとりのある生活をしていけているのは業務を適正な費用で分散できているからだと思っておりますが、立地、ターゲティング、管理運営のバランスが取れていないと入退去のサイクルが一般的になってしまい、今の状態をキープすることは難しいでしょう。

 

 

 

 

 

 

なのでシェアハウスは立地、ターゲティング、管理運営の3つのバランスが重要だと思う次第です。

 

 

 

 

 

 

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収益不動産は昨年までの数年間、完全な売り市場だったと感じます。

 

 

 

 

 

 

僕は波に乗る為に売却を全力で進め、その状況などをブログでも書いてきました。そうすると、波に乗るか乗らないか迷っている方からの相談がたくさんありました。

 

 

 

 

 

 

価格帯にもよると思いますが、買った値段より1.5倍、2倍、3倍で売却できるというバブル状態の中で売却への迷いが出ていた方は、キャッシュフローが減るとか税金とか違約金とか金融関係などの事情を説明されてましたが、本質的なところはまた同じような物件が買えるかという心配、つまり「明日への自信」のようなものを持つことができなかったのではと感じてます。

 

 

 

 

 

 

優良物件を買い続けている人は行動すれば優良物件が必ず出てくることを知っていますし金融もしかりです。また、現金を他の投資に回す方法もあります。それらを知っているのとそうでない場合には昨年まで数年続いた上昇局面で判断が大きく分かれたのではないでしょうか。

 

 

 

 

 

 

基本的に不動産投資は物件を入れ替えバランスを取りながら資産を大きくしていくものだと思ってますので、売却の局面も必ず訪れます。購入時はそれぞれの不動産でそれぞれの事情やタイミングがあり価格の歪みを狙うことができますが、売却においては市場の状況や金融の状況などマクロ的な部分が大きく影響しますのでタイミングが重要です。

 

 

 

 

 

 

ですので、売却タイミングを逃さないよう「明日への自信」を付ける行動が重要だと思います。その為に不動産投資で手っ取り早いのは毎日の物件検索ではないでしょうか。優良物件を毎度購入できるのがベストですが購入できなくても大丈夫です。一般人が一般市場から優良物件を見つけることができるということを知ることが重要でそれが自信に繋がっていくのだと思います。

 

 

 

 

 

 

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成功者の定義は人それぞれで現在進行している者に対して使用するのは間違っているかもしれませんが、現時点において僕の中では圧倒的成功者が身近にいます。

 

 

 

 

 

 

その行動原理は巷でよく使われているマインドセットなどのような後天性のようなものではなく、先天性でDNAレベルのものと思わざるを得ない位のものを感じます。

 

 

 

 

 

 

その成功者は僕の高校時代の先輩なのですが、僕はその先輩を勝手に「キング」と呼んでいます。

 

 

 

 

 

 

キングの行動を見ていると勉強になる事が多いのでその一部をご紹介したいと思います。

 

 

 

 

 

 

▼判断が早すぎる  

 

これはキングを見る限り何においてもそうなのですが、とにかく判断の早さが目立ちます。

「判断」という言い方をすれば大きいジャッジのように聞こえますが、日常においてかなりの数の判断を人間はしているものです。

キングはその全てを、ど・れ・に・し・よ・う・か・な・の「ど」の時点で決めるイメージなので、僕はいつも付いていくのに必死です。

明確な判断基準が確立されているのだと思います。

 

 

 

 

 

 

▼超絶せっかち

 

嫌な感じのせっかちではなく生き急いでいる感じです。一つの場所にゆっくりしているイメージを持てません。

(同席する人にもよると思いますが)飲食をする際は高頻度でお店を変更します。

移動は専属ドライバーがいるので、短時間で複数の場所にちょこちょこつまみ移動するスタイルです。

並ぶなら他に行くが基本で、コンビニに入って人が並んでいたら次のコンビニに行きます。

これまでキングが並んでいるところ見たのはラーメン二郎(目黒店)だけです。

 

 

 

 

 

 

▼自分の知らないことは人に聞く

 

自分でよくわからないことは携帯などで調べようとせず人に聞いています。僕は不動産関連のことをよく聞かれます。

自分で調べる行為はめんどくさいと感じるのだと思います。また、それができるということは、人間関係の幅が広いということだと思います。

もしキングが大家さんならDIY否定派で間違いないでしょう。

 

 

 

 

 

 

▼口癖は「その人を紹介して欲しい」

 

例えば日常会話の中で◯◯で成功している、◯◯で有名な人がいる、みたいな会話になるとすぐに「その人を紹介して欲しい」と言われます。

キングとは同郷で同時期に上京したのですが、学校に通っている僕よりも人間関係の広がりスピードが格段に上だった記憶がありますので、同じ人だけでなく新しい人、事に触れる事が活動の基軸にあるのだと思います。

 

 

 

 

 

 

▼常に収益のことを考えている

 

人は無意識に安全、安心を求めており、そうなるように行動をしていると思います。それは総じて保守的な行動が多いと思うのですが、キングの場合はその真逆といえます。つまりキングの考える安全、安心はリスクを取り収益を上げていくことなのではと感じます。

僕の推測では相当な資産を築いていると思われますが、以前そのことについて「もう安泰ですね」と言ったところ「まだまだ腹ペコ」と即答された時はキングに比べて自分のハングリー精神は弱いなと感じました。

 

 

 

 

 

 

▼物ではなく人に投資をする

 

前出の常に新しい人に会う行為と繋がるのですが、常に新しい人、事と接する中で商売をしている印象があります。

僕は不動産など「物」の投資が中心ですが、キングは「人」に投資(出資)をしています。

人に投資し上手く形にするには知識やコミュニケーションなどの能力、バランス感覚や求心力といったセンスが必要不可欠だと思いますが、そのどれもが備わっていると感じます。

 

 

 

 

 

 

僕の身近にいる成功者の特徴と私見を書いてみました。

良し悪しをいうつもりはありませんが、僕には無い感覚を持たれているので、お会いした際にはいつも刺激を頂いております。

 

 

 

 

 

 

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ストック型の不動産投資は農業に例えられることがよくあります。時間をかけ恵みを獲得していくのでそう例えられるのだと思います。

 

 

 

 

 

 

農業を悪く言うつもりはありませんが、農業の特徴として「毎年同じことを繰り返している」ということがあると思います。

 

 

 

 

 

 

この「同じことの繰り返し」という行為はいい面もあれば逆の面もあると思います。毎年同じことを繰り返していれば生きていけるので、隣の田んぼのことが気になったり、自分は村長からどう思われているかなど、余計なことを考えてしまいがちです。

 

 

 

 

 

 

このような環境に身を置いていたら革新的なアイデアや独創的な思想が生まれにくいのではないかと強く感じます。

 

 

 

 

 

 

日本の貸家業は他の業態に比べ変化が鈍い印象があります。その理由に「同じことの繰り返し」が関係しているのではないでしょうか。これまで「同じことの繰り返し」が通用していたから違うことをする必要が無かった、ということなのでしょうが、これからの時代は一部を除き「同じことの繰り返し」では通用しないと考えています。

 

 

 

 

 

 

こんなことを書いている私ですが、毎年同じことを繰り返している感覚を持っています。具体的にいえば、場所の良いところで物件を買って直して貸す、ということを繰り返して生活が成り立っています。勿論、その過程の中で多少の変化はありますが、基本的な部分は変わりませんし意識しないと人間関係が広がることもありません。

 

 

 

 

 

 

これは非常に閉鎖的な環境に身を置いていると感じています。ですので業種に限らず同じことの繰り返しで生活が成り立っている者こそ、意識的に環境を変えていく必要性があると感じています。

 

 

 

 

 

 

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不動産売買における仲介手数料は法で上限が設定されており、不動産屋に媒介業務をお願いした場合にはその範囲内の金額で設定されます。

 

 

 

 

 

 

売買金額がそれほど高くなければ上限マックスでの支払いが通常で、僕はその仲介手数料は一般的な商売上の感覚として高いなと感じたこともあれば、逆に安すぎで申し訳ないなと思ったこともあります。まあこの感覚は僕(買主側)の主観的なものであり、接する人や媒介して頂く物件によって変化するものです。

 

 

 

 

 

 

この仲介手数料ですが、その物件を媒介させるまでの費用(広告料等)や媒介行為の責任を負う費用など、目に見えにくいものも含まれてますので一概に適正かどうかは感じにくい部分だと思いますが、僕はある時からこの仲介手数料は【次の物件の紹介料】が含まれると考えるようにしました。

 

 

 

 

 

 

そう考えるようにすると、仲介手数料が高いと感じないものです。そして禁断の仲介手数料指値もしようという考えもなくります。その代わり自分の思いを伝えなければ損だという気持ちになりますので、必ず仲介手数料をお支払いする際にお伝えします。次も期待していると。

 

 

 

 

 

 

相応の仲介手数料を受け取った業者さん(担当者さん)も恩義を感じている方が多い印象で、物件をまた紹介してくださるものです。ただ、この恩義は時間が経過すると共に薄れてきますので定期的に連絡をするほうが効果が長持ちすると思います。

 

 

 

 

 

 

仲介手数料が少額のケースはどうでしょうか。ケースとしては少ないかもしれませんが例えば400万円の物件の共同媒介だと仲介手数料は18万円、単独媒介でも36万円です。これは異常に安いと感じます。

 

 

 

 

 

 

僕が買主として同じような状況になったことは少ないですが、媒介行為とは別に購入後に賃貸経営の指導をしていただきたいと提案するようにしています。賃貸経営を始めた頃はこのような考えには至りませんでしたが、今は業界の事情もわかってきたし、少し余裕もできたし、次の物件もご紹介して頂きたいのでそうするようにしてます。ですが、この提案は基本的に断られます。

 

 

 

 

 

 

根拠はありませんが、いくら安い物件でも最低50万円位は仲介手数料を貰わないと商売的にはどうなんだろうという感覚を僕は持っているので、今後もそのようなケースがあった場合は何らかの形でそこに合わせるようにしていきたいと思ってます。

 

 

 

 

 

 

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近年、東京23区においても集合住宅の空室率が上昇傾向にあると感じます。

 

 

 

 

 

 

人口が増えているのに空室率が上がるということは供給過多ということが当然の理由と考えられますが、若者や外国人を中心にシェアハウスなどの新しい住まい方の定着も一つの理由と感じます。

 

 

 

 

 

 

そんな状況の中で特に厳しい物件は、駅近や都心に至近距離などの便利なエリア以外の築古10平米台の3点ユニットワンルームではないかと推測します。

 

 

 

 

 

 

このような物件を埋めるためには対症療法的な方法をしていく訳ですが、

 

 

 

 

 

 

・見た目を良くする

・金銭的な条件調整

 

 

 

 

 

 

ざっくりですがこの2つの方法を併用していくことが一般的だと思います。

 

 

 

 

 

 

見た目を良くすることについては、具体的には外壁塗装や内装リフォーム、生活演出などがありますが、これは一度施せばしばらくは同じ効果が持続することが多いので、ズレたことをしなければコストパフォーマンスは良い投資になるケースが多いです。

 

 

 

 

 

 

金銭的な条件調整については、具体的には賃料、敷金礼金などの初期費用を下げたり募集をお願いする場合の広告料などが挙げられます。また、入居後に入居者さんにかならずかかってくるであろう費用(保証料、保険料、ネット代、最低限の家電等)を負担する行為も含んでもいいと思います。

 

 

 

 

 

 

この金銭的な条件調整をしていく行為は家主側がリスクを負う形が多いので、最低限のリスクヘッジをする必要があります。というのも、金銭的な条件調整を行うということは本来入居者側が負うべきリスクを家主が負う形となりますので色々と不都合が生まれるからです。

 

 

 

 

 

 

例えば、初期費用をゼロにして(保険料保証料も家主負担)家電を付けて広告料を2ヶ月出しを敢行し獲得した入居者が12ヶ月間住んでくれたとします。家電は継続して使用できるとしても、保険料と保証料と広告料は戻ってきませんので実質の儲けは9ヶ月程度となり、空室になることによる機会損失を考えても実質は半分くらいになる場合があり大損してしまう可能性があります。

 

 

 

 

 

 

ここで重要なのは、入居者側が初期費用を払ったりその他ランニングコストを払うことは入居者側がリスク負う行為として考えることができるので、それは一定の退去抑止力につながっているということです。これがない状態ということはちょっとした不満で引っ越しをされることになるでしょうし、そもそもビジネス上の関係としてはバランスを欠いている状態といえます。ですので条件面で本来は入居者さんが負うリスクを家主が負う場合は、違った形で入居者さんもリスクを負っていただきバランスを取る必要があります。

 

 

 

 

 

 

結構前の記事ですが、具体的にどのような方法でリスクバランスを取っているかを書いてますのでリンクを貼っておきます。

 

トドメを刺すインパクト客付け

諸経費を下げる為に行うリスクヘッジ①

諸経費を下げる為に行うリスクヘッジ②

 

 

 

 

 

 

冒頭にも書いたいように東京23区内でも空室率が上昇傾向にあると感じています。

 

 

 

 

 

 

入居者さんの獲得には色々な工夫があると思いますが、本来は入居者さんが負うべきものを家主が負う形にする場合は安易に考えずきちんとリスクヘッジを行っていくことを強くオススメします。

 

 

 

 

 

 

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先週金曜に今年一発目となる不動産購入の契約完了。

 

 

 

 

 

 

こちらの物件は、前回のブログで書いたように友人のバックに付かせて頂いて契約に至った物件です。

 

 

 

 

 

 

ちょっと癖のある物件なのですが、立地と収益性は抜群で賃貸経営上もこの先心配無いであろうエリアです。

 

 

 

 

 

 

友人がこの物件の超大幅値下げを見逃さず、値下げ後即内見したところで僕に連絡をいただきました。物件の状態も特段問題なく間違いない条件。買付も入っていたということもあり、これはまずグリップすることが最優先と感じたので僕がバックに付くので融資特約を付けずにチャレンジしてみてはと提案。仲介業者さんへ諸々の調整を経てグリップし友人が特約なしで突っ込みました。

 

 

 

 

 

 

しかし結果は癖のある部分が引っかかったのか想定よりも融資額が伸びず友人断念。その思いを継がせていただく形となりました。

 

 

 

 

 

 

僕はこれまで上記のようなパターンで購入したこともあれば力量不足で物件を譲ったこともあります。いい物件が出てきたら特段事情がなければ一人ではなく複数人で攻めた方が仕留める確率が上がるし、ダメだったとしても周りが潤うのでいい形になります。一人で囲ってダメだったらリリースするというのは非常に勿体無いと感じます。

 

 

 

 

 

 

ただ、これを商売にするというつもりはなく、あくまでフィーリングの合う人としかこういうことはするつもりはありません。簡単に書いてはいますがデリケートなことには間違いなのでそこは気を使っているつもりです。

 

 

 

 

 

 

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