20代で高利回り不動産投資に出会い→脱サラ→大学入学→自由人になったマイルドな不動産投資家のブログ -2ページ目

20代で高利回り不動産投資に出会い→脱サラ→大学入学→自由人になったマイルドな不動産投資家のブログ

26歳から会社員(介護福祉士)の傍ら不動産投資をスタート!!高利回り追求型の不動産投資で3年で脱サラ。大学入学→卒業を経て現在は日本とタイを行き来するライフスタイル。不動産投資ネタに限らず、ライフスタイルを豊かにしていく情報を発信していきたいと思います^^

 

 

 

 

 

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成功者の定義は人それぞれで現在進行している者に対して使用するのは間違っているかもしれませんが、現時点において僕の中では圧倒的成功者が身近にいます。

 

 

 

 

 

 

その行動原理は巷でよく使われているマインドセットなどのような後天性のようなものではなく、先天性でDNAレベルのものと思わざるを得ない位のものを感じます。

 

 

 

 

 

 

その成功者は僕の高校時代の先輩なのですが、僕はその先輩を勝手に「キング」と呼んでいます。

 

 

 

 

 

 

キングの行動を見ていると勉強になる事が多いのでその一部をご紹介したいと思います。

 

 

 

 

 

 

▼判断が早すぎる  

 

これはキングを見る限り何においてもそうなのですが、とにかく判断の早さが目立ちます。

「判断」という言い方をすれば大きいジャッジのように聞こえますが、日常においてかなりの数の判断を人間はしているものです。

キングはその全てを、ど・れ・に・し・よ・う・か・な・の「ど」の時点で決めるイメージなので、僕はいつも付いていくのに必死です。

明確な判断基準が確立されているのだと思います。

 

 

 

 

 

 

▼超絶せっかち

 

嫌な感じのせっかちではなく生き急いでいる感じです。一つの場所にゆっくりしているイメージを持てません。

(同席する人にもよると思いますが)飲食をする際は高頻度でお店を変更します。

移動は専属ドライバーがいるので、短時間で複数の場所にちょこちょこつまみ移動するスタイルです。

並ぶなら他に行くが基本で、コンビニに入って人が並んでいたら次のコンビニに行きます。

これまでキングが並んでいるところ見たのはラーメン二郎(目黒店)だけです。

 

 

 

 

 

 

▼自分の知らないことは人に聞く

 

自分でよくわからないことは携帯などで調べようとせず人に聞いています。僕は不動産関連のことをよく聞かれます。

自分で調べる行為はめんどくさいと感じるのだと思います。また、それができるということは、人間関係の幅が広いということだと思います。

もしキングが大家さんならDIY否定派で間違いないでしょう。

 

 

 

 

 

 

▼口癖は「その人を紹介して欲しい」

 

例えば日常会話の中で◯◯で成功している、◯◯で有名な人がいる、みたいな会話になるとすぐに「その人を紹介して欲しい」と言われます。

キングとは同郷で同時期に上京したのですが、学校に通っている僕よりも人間関係の広がりスピードが格段に上だった記憶がありますので、同じ人だけでなく新しい人、事に触れる事が活動の基軸にあるのだと思います。

 

 

 

 

 

 

▼常に収益のことを考えている

 

人は無意識に安全、安心を求めており、そうなるように行動をしていると思います。それは総じて保守的な行動が多いと思うのですが、キングの場合はその真逆といえます。つまりキングの考える安全、安心はリスクを取り収益を上げていくことなのではと感じます。

僕の推測では相当な資産を築いていると思われますが、以前そのことについて「もう安泰ですね」と言ったところ「まだまだ腹ペコ」と即答された時はキングに比べて自分のハングリー精神は弱いなと感じました。

 

 

 

 

 

 

▼物ではなく人に投資をする

 

前出の常に新しい人に会う行為と繋がるのですが、常に新しい人、事と接する中で商売をしている印象があります。

僕は不動産など「物」の投資が中心ですが、キングは「人」に投資(出資)をしています。

人に投資し上手く形にするには知識やコミュニケーションなどの能力、バランス感覚や求心力といったセンスが必要不可欠だと思いますが、そのどれもが備わっていると感じます。

 

 

 

 

 

 

僕の身近にいる成功者の特徴と私見を書いてみました。

良し悪しをいうつもりはありませんが、僕には無い感覚を持たれているので、お会いした際にはいつも刺激を頂いております。

 

 

 

 

 

 

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ストック型の不動産投資は農業に例えられることがよくあります。時間をかけ恵みを獲得していくのでそう例えられるのだと思います。

 

 

 

 

 

 

農業を悪く言うつもりはありませんが、農業の特徴として「毎年同じことを繰り返している」ということがあると思います。

 

 

 

 

 

 

この「同じことの繰り返し」という行為はいい面もあれば逆の面もあると思います。毎年同じことを繰り返していれば生きていけるので、隣の田んぼのことが気になったり、自分は村長からどう思われているかなど、余計なことを考えてしまいがちです。

 

 

 

 

 

 

このような環境に身を置いていたら革新的なアイデアや独創的な思想が生まれにくいのではないかと強く感じます。

 

 

 

 

 

 

日本の貸家業は他の業態に比べ変化が鈍い印象があります。その理由に「同じことの繰り返し」が関係しているのではないでしょうか。これまで「同じことの繰り返し」が通用していたから違うことをする必要が無かった、ということなのでしょうが、これからの時代は一部を除き「同じことの繰り返し」では通用しないと考えています。

 

 

 

 

 

 

こんなことを書いている私ですが、毎年同じことを繰り返している感覚を持っています。具体的にいえば、場所の良いところで物件を買って直して貸す、ということを繰り返して生活が成り立っています。勿論、その過程の中で多少の変化はありますが、基本的な部分は変わりませんし意識しないと人間関係が広がることもありません。

 

 

 

 

 

 

これは非常に閉鎖的な環境に身を置いていると感じています。ですので業種に限らず同じことの繰り返しで生活が成り立っている者こそ、意識的に環境を変えていく必要性があると感じています。

 

 

 

 

 

 

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不動産売買における仲介手数料は法で上限が設定されており、不動産屋に媒介業務をお願いした場合にはその範囲内の金額で設定されます。

 

 

 

 

 

 

売買金額がそれほど高くなければ上限マックスでの支払いが通常で、僕はその仲介手数料は一般的な商売上の感覚として高いなと感じたこともあれば、逆に安すぎで申し訳ないなと思ったこともあります。まあこの感覚は僕(買主側)の主観的なものであり、接する人や媒介して頂く物件によって変化するものです。

 

 

 

 

 

 

この仲介手数料ですが、その物件を媒介させるまでの費用(広告料等)や媒介行為の責任を負う費用など、目に見えにくいものも含まれてますので一概に適正かどうかは感じにくい部分だと思いますが、僕はある時からこの仲介手数料は【次の物件の紹介料】が含まれると考えるようにしました。

 

 

 

 

 

 

そう考えるようにすると、仲介手数料が高いと感じないものです。そして禁断の仲介手数料指値もしようという考えもなくります。その代わり自分の思いを伝えなければ損だという気持ちになりますので、必ず仲介手数料をお支払いする際にお伝えします。次も期待していると。

 

 

 

 

 

 

相応の仲介手数料を受け取った業者さん(担当者さん)も恩義を感じている方が多い印象で、物件をまた紹介してくださるものです。ただ、この恩義は時間が経過すると共に薄れてきますので定期的に連絡をするほうが効果が長持ちすると思います。

 

 

 

 

 

 

仲介手数料が少額のケースはどうでしょうか。ケースとしては少ないかもしれませんが例えば400万円の物件の共同媒介だと仲介手数料は18万円、単独媒介でも36万円です。これは異常に安いと感じます。

 

 

 

 

 

 

僕が買主として同じような状況になったことは少ないですが、媒介行為とは別に購入後に賃貸経営の指導をしていただきたいと提案するようにしています。賃貸経営を始めた頃はこのような考えには至りませんでしたが、今は業界の事情もわかってきたし、少し余裕もできたし、次の物件もご紹介して頂きたいのでそうするようにしてます。ですが、この提案は基本的に断られます。

 

 

 

 

 

 

根拠はありませんが、いくら安い物件でも最低50万円位は仲介手数料を貰わないと商売的にはどうなんだろうという感覚を僕は持っているので、今後もそのようなケースがあった場合は何らかの形でそこに合わせるようにしていきたいと思ってます。

 

 

 

 

 

 

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近年、東京23区においても集合住宅の空室率が上昇傾向にあると感じます。

 

 

 

 

 

 

人口が増えているのに空室率が上がるということは供給過多ということが当然の理由と考えられますが、若者や外国人を中心にシェアハウスなどの新しい住まい方の定着も一つの理由と感じます。

 

 

 

 

 

 

そんな状況の中で特に厳しい物件は、駅近や都心に至近距離などの便利なエリア以外の築古10平米台の3点ユニットワンルームではないかと推測します。

 

 

 

 

 

 

このような物件を埋めるためには対症療法的な方法をしていく訳ですが、

 

 

 

 

 

 

・見た目を良くする

・金銭的な条件調整

 

 

 

 

 

 

ざっくりですがこの2つの方法を併用していくことが一般的だと思います。

 

 

 

 

 

 

見た目を良くすることについては、具体的には外壁塗装や内装リフォーム、生活演出などがありますが、これは一度施せばしばらくは同じ効果が持続することが多いので、ズレたことをしなければコストパフォーマンスは良い投資になるケースが多いです。

 

 

 

 

 

 

金銭的な条件調整については、具体的には賃料、敷金礼金などの初期費用を下げたり募集をお願いする場合の広告料などが挙げられます。また、入居後に入居者さんにかならずかかってくるであろう費用(保証料、保険料、ネット代、最低限の家電等)を負担する行為も含んでもいいと思います。

 

 

 

 

 

 

この金銭的な条件調整をしていく行為は家主側がリスクを負う形が多いので、最低限のリスクヘッジをする必要があります。というのも、金銭的な条件調整を行うということは本来入居者側が負うべきリスクを家主が負う形となりますので色々と不都合が生まれるからです。

 

 

 

 

 

 

例えば、初期費用をゼロにして(保険料保証料も家主負担)家電を付けて広告料を2ヶ月出しを敢行し獲得した入居者が12ヶ月間住んでくれたとします。家電は継続して使用できるとしても、保険料と保証料と広告料は戻ってきませんので実質の儲けは9ヶ月程度となり、空室になることによる機会損失を考えても実質は半分くらいになる場合があり大損してしまう可能性があります。

 

 

 

 

 

 

ここで重要なのは、入居者側が初期費用を払ったりその他ランニングコストを払うことは入居者側がリスク負う行為として考えることができるので、それは一定の退去抑止力につながっているということです。これがない状態ということはちょっとした不満で引っ越しをされることになるでしょうし、そもそもビジネス上の関係としてはバランスを欠いている状態といえます。ですので条件面で本来は入居者さんが負うリスクを家主が負う場合は、違った形で入居者さんもリスクを負っていただきバランスを取る必要があります。

 

 

 

 

 

 

結構前の記事ですが、具体的にどのような方法でリスクバランスを取っているかを書いてますのでリンクを貼っておきます。

 

トドメを刺すインパクト客付け

諸経費を下げる為に行うリスクヘッジ①

諸経費を下げる為に行うリスクヘッジ②

 

 

 

 

 

 

冒頭にも書いたいように東京23区内でも空室率が上昇傾向にあると感じています。

 

 

 

 

 

 

入居者さんの獲得には色々な工夫があると思いますが、本来は入居者さんが負うべきものを家主が負う形にする場合は安易に考えずきちんとリスクヘッジを行っていくことを強くオススメします。

 

 

 

 

 

 

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先週金曜に今年一発目となる不動産購入の契約完了。

 

 

 

 

 

 

こちらの物件は、前回のブログで書いたように友人のバックに付かせて頂いて契約に至った物件です。

 

 

 

 

 

 

ちょっと癖のある物件なのですが、立地と収益性は抜群で賃貸経営上もこの先心配無いであろうエリアです。

 

 

 

 

 

 

友人がこの物件の超大幅値下げを見逃さず、値下げ後即内見したところで僕に連絡をいただきました。物件の状態も特段問題なく間違いない条件。買付も入っていたということもあり、これはまずグリップすることが最優先と感じたので僕がバックに付くので融資特約を付けずにチャレンジしてみてはと提案。仲介業者さんへ諸々の調整を経てグリップし友人が特約なしで突っ込みました。

 

 

 

 

 

 

しかし結果は癖のある部分が引っかかったのか想定よりも融資額が伸びず友人断念。その思いを継がせていただく形となりました。

 

 

 

 

 

 

僕はこれまで上記のようなパターンで購入したこともあれば力量不足で物件を譲ったこともあります。いい物件が出てきたら特段事情がなければ一人ではなく複数人で攻めた方が仕留める確率が上がるし、ダメだったとしても周りが潤うのでいい形になります。一人で囲ってダメだったらリリースするというのは非常に勿体無いと感じます。

 

 

 

 

 

 

ただ、これを商売にするというつもりはなく、あくまでフィーリングの合う人としかこういうことはするつもりはありません。簡単に書いてはいますがデリケートなことには間違いなのでそこは気を使っているつもりです。

 

 

 

 

 

 

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ネットで優良物件を発見した場合、争奪戦になることが普通です。

 

 

 

 

 

 

僕はその争奪戦に突入する際には様々なことを考え実行し勝利をもぎ取った経験があるのですが、本日はその中の一つのオススメの方法をご紹介します。

 

 

 

 

 

 

争奪戦になった場合、担当者は口に出さずともその購入希望者が本当に購入するのか(できるのか)という部分と、取引の最中からアフターまでどのくらいの手間がかかるかという部分を見ています。すごく簡単に言っちゃえば、お金(信用)があって知識があってあっさりしているか、ということです。

 

 

 

 

 

 

それらは事前だといくらでも口で装うことができるので、見ず知らずの者を信用してもらうためにはリスクを取る行動が一番です。

 

 

 

 

 

 

それには契約をすることを前提にローン特約や引渡条件、手付額などの材料で補強していく訳ですが、通常、一番のネックになってくるのはローン特約の金銭的な部分です。ここをお金を持っていなくても簡単に補強できる方法があります。

 

 

 

 

 

 

それは、お金や信用を持っている人にバックに付いてもらえばよいのです。簡単に言えば、僕が買えなかったらこの人が同条件で買いますという形を取るということです。

 

 

 

 

 

 

優良物件の尺度は人それぞれ違うと思いますが、僕はすぐに売り出しても買った値段より高く売れるであろう物件を基本的に購入するようにしてますので、バックに付いてもらうことに関してはその方にもメリットがありそれなりの人間関係があれば難しいことではありません。

 

 

 

 

 

 

また、その逆で人が優良物件を見つけた場合に、ローン特約で補強できない場合には僕がバックに付くから補強しグリップ力付けませんかと提案します。これは側からみたらいやらしい行為に見えるかもしれませんが、双方で大きなメリットのある行為であり、大きな恩を売れる行為でもあります。

 

 

 

 

 

 

一番もったいないのは、バックに付いてくれる環境があるのに一人で抱えグリップ力が弱い状態で挑み、見ず知らずの強いものに負ける場合です。僕がその立場だったら「あの人に紹介しておけばよかった」と完全な取りこぼし感が残り激しく後悔すると思います。

 

 

 

 

 

 

物件争奪戦の勝利の方程式は存在しません。ましてや不動産のような大きな買い物は自分の力だけではなく他人の力を利用するほうが得策といえます。

 

 

 

 

 

 

こういうマインドが巷でよく言われている「お金持ちがよりお金持ちになっていく」また「お金持ちに引き上げてもらう」ということではないかと思います。

 

 

 

 

 

 

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昨年から売りに出している物件。反応が今一なので媒介先を変更した。

 

 

 

 

 

その物件は基本的には投資向きの物件なのですが、エリア的に実需向けにもアプローチできそうな物件。なので投資系の会社から実需系の業者に変更という形です。

 

 

 

 

 

 

こちらの物件が売れれば自社の売却活動はしばらく終了となると思います。

 

 

 

 

 

 

物件をたくさん売れば税額もそれなりの額になります。CFも落ちます。売らないほうがよかったのかなと思う時もあります。しかし、これからの市場変化に何もせずに突入するのと、売れるものは売ってキャッシュを厚くし備えるのとではそこに必ず差が生じるとポジティブに考えるようにしてます。

 

 

 

 

 

 

これから収益系の不動産価格はもっと下がるといわれています。単純にCFが下がるからという理由だけで物件売却を迷っている方は前向きに処分を検討し、もっと条件の良い物件購入の可能性を探ったほうがいいのではと個人的には思っています。

 

 

 

 

 

 

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今年に入って購入決済をした物件でお世話になった大手の仲介担当者に短期間で3つの公開前物件の紹介を頂いた。

 

 

 

 

 

 

その内一つは条件が合い無事に契約を完了させており決済待ち。その他2つも条件調整中となっています。

 

 

 

 

 

 

一度取引をさせて頂いた業者さんから立て続けに情報を頂けることは非常に有難いことです。

 

 

 

 

 

 

僕は仲介手数料の中には次の物件の紹介料が含まれると自分勝手に解釈しているので、購入取引完了時に業者様に言うセリフがあります。

 

 

 

 

 

 

それは、「物件売却し現金が戻ってきたので次の物件を購入しないと税金面で大変な状況です。ご協力頂けませんか」と言うようにしてます。

 

 

 

 

 

 

いきなり、「物件紹介してね」や「現金決済できます」「融資組めます」「判断早です」という自分アピールだけでは弱いと思いますしイヤラしく聞こえたりするのではと感じます。

 

 

 

 

 

 

ですので、現在の状況を明かし、こうしていかなければならないのでご協力を頂きたい旨を伝え、その後に「現金決済できます」「融資組めます」「判断早です」のようなアピールをします。

 

 

 

 

 

 

まあこれはその前の取引の過程やスムーズ感、極論相性などの部分に関わってくるものだと思いますので、来る時は来るし来ない時は来ないので意味があるかはわかりませんが、僕は業者様には言葉を選びながらお願いをするようにしてます。

 

 

 

 

 

 

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今週、丸4年保有した物件の売却完了。

 

 

 

 

 

 

4年間、ほぼ満室でトラブルもほとんど無かったので楽をさせていただきました。

 

 

 

 

 

 

前回前々回とこの売却のことについて書いたのですが、ちょっと普通の取引とは違った動きがあったので決済時も何かあるだろうなと思っていましたが、やはりありました。

 

 

 

 

 

 

各種書類に印鑑を押す前に買主様が出された一枚の書類。その書類は手書きで念書と書かれています。

その中には2つのことが書かれていました。

 

 

 

 

 

 

一つ目は、もし敷金を預かっていることが発覚したら返却するということ。過去の購入後に10万円の敷金を旧所有者が預かっていることが発覚し揉め事になったことがあるとのこと。これは賃貸借契約書を事前に渡してはいたのですが、それだけでは心配だったようです。

 

 

 

 

 

 

二つ目は、現在空室の玄関床にある小さいシミの修繕を売主でして欲しいという内容でした。こちらの物件は売り出し時は満室、契約1月前くらいに空室が発生し、それもきちんと契約前に仲介に申告しておりました。しかし、買主は契約時には知らなかったという主張です。

 

 

 

 

 

 

これはどこかで伝達ミスがあったのだと思いましたので、その場で修繕に要するであろう十分な金額を現金でお渡しし、念書の2つ目の項目をバッテンさせていただき署名押印をし早期解決させました。

 

 

 

 

 

 

でもこれはある意味ラッキーだったと思います。というのも金額が大きくなかったので僕が折れる形で解決させることができましたが、金額が大きかった場合は責任追及をしなくてはならず紛争に発展していた可能性も十分考えられます。

 

 

 

 

 

 

このようなことがないようにエージェントが付いている訳ですがそれでもトラブルは起きるもので、売主として動く場合は完全に任せきりではなく重要な部分は念を押すくらいの動きも必要だなと感じた出来事となりました。

 

 

 

 

 

 

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明日は売りの決済。

 

 

 

 

 

 

先日、物件内の残置物撤去を実施。また、賃借人への周知や諸々の手続きを済ませ引き渡し準備は万端。(残置物撤去お手伝い頂いた皆様、ありがとうございました)

 

 

 

 

 

 

という状況の中、仲介から連絡があり買主が本日中に残代金を振り込むので入金確認してほしいと。

 

 

 

 

 

 

購入申し込みの時もそうでした。

 

 

 

 

 

 

年末に買付を送付いただいて翌日に手付金として物件価格の1割以上を即入金してきました。特に預かり証などは不要とのことだったので、この時はさすがに何かのトラップではないかと勘ぐりましたね。

 

 

 

 

 

 

その後持ち回りで契約。そして決済前日(本日)に残代金を振り込みますと。

 

 

 

 

 

 

手付けの時は年を越す前に支払いたかったのかなとかそれなりの理由は思い当たるのですが、今回は理由が全くわかりません。決済時の時間短縮を狙っているのでしょうか。

 

 

 

 

 

 

まあこちらとしては問題ないのですが、通常であればどうしようもない理由がない限り買主側の仲介が止めますよね。僕がその立場だったら間違いなくそうします。

 

 

 

 

 

 

明日、直接お会いするので理由を聞いてみようと思います。

 

 

 

 

 

 

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