20代で高利回り不動産投資に出会い→会社員脱却→大学生になったマイルドな不動産投資家のブログ -2ページ目

20代で高利回り不動産投資に出会い→会社員脱却→大学生になったマイルドな不動産投資家のブログ

始まりは老人介護の現場にいたときのお年寄りの言葉 『あっという間の人生だったな~』
26歳から不動産投資をスタート!!高利回り追求型の不動産投資で3年で会社員脱却を達成!!不動産投資ネタに限らず、ライフスタイルを豊かにしていく情報を発信していきたいと思います^^


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先週の5日間実家に帰省。

 

 

 

 

 

 

今回はここを直して欲しいと事前にリクエストを頂くくらい、僕が実家に帰るとどこかを直すということが定番化している。

 

 

 

 

 

 

聞くと、38年前の新築時より活躍していた浴室の換気扇の動きが極端に鈍っており交換して欲しいというものであった。

 

 

 

 

 

 

物を見てみると長年の使用で埃がつまり限界な感じであった。

 

 

 

 

 

 

 

取り外すにもビスがサビサビで回せないので、下地を傷めないようバールで外した。

 

 

 

 

 

 

 

それを近所のホームセンターに持って行って同じサイズのを購入しサクッと取り付け完了。

こんなに簡単な作業なのにプロの職人のような扱いを受けるので、実はこちらも結構気持ちがいい。

 

 

 

 

 

 

 

以前施工した箇所の状況も確認。特に問題は見られなかった。

DIYで恩返し①

DIYで恩返し②

DIYで恩返し③

 

 

 

 

 

 

 

おそらく同居をしていれば親も家の直しをお願いしてこないだろうし、こちらも積極的には直そうとは言わないと思う。

 

 

 

 

 

 

離れて生活しているという距離感が素直に頼ったり応えたりという良い関係のきっかけになっているんだろうな。実家の修繕を通してそんなことを感じました。

 

 

 

 

 

 

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僕は4年前に宅建を受験し合格できたのだが、それは大学の素晴らしい教育環境のおかげであった。

 

 

 

 

 

 

大学では社会経験、不動産実務のない大学生を宅建合格に導く為、戦略的にカリキュラムを組み立てられていたが実際の試験に向けての作戦、戦術的なノウハウもたくさん伝授いただいた。

 

 

 

 

 

 

本日はその一部をご紹介したいと思う。

 

 

 

 

 

 

▼過去問は7割

宅建試験の問題数は50問。ほとんどの問題が4択となっているので細分化すれば全ての問いは200問。

その内、過去問と同じ問われ方をするものは統計上7割の140問といわれており、宅建はとにかく過去問と言われる理由はここにある。

残りの60問は応用で解くみたいな感じになるが、ここは問題の理解度が問われる部分。

35点で合格とすれば、過去問を完全マスターして合格できるかどうかといったライン。なので現実的には過去問マスターだけでの合格は難しく、各科目の理解度を高めていく必要がある。

 

 

 

 

 

 

▼宅建業法は満点を目指す

宅建業法という科目は50問中20問あり得点科目といわれている。20問中18問を取れなければ試験は落ちると思ってもいいといわれていた。

問題も過去問率が高くしっかりと暗記をし理解度を高めていれば応用問題含め解ける問題がほとんど。

ちなみに大学のカリキュラムでは、夏までに宅建業法を8割マスター、夏休み中に完全マスターを目指すという感じだった。

そのくらい重要科目なので宅建業法の得点が伸びない場合は優先的に理解度を高めるべき。

 

 

 

 

 

 

▼問題は民法から解くな

これは各講師がいつも口うるさく言われていたこと。

宅建試験は、

 

民法(権利関係) 14問

法令上の制限8問

税2問

鑑定or地価公示1問

宅建業法20問

その他5問

 

という順番になっており、民法が一番難しく時間をとられる。特に1~3問目に見たこともないような難しい問題を出題する傾向にあり受験者を混乱させる目的であるといわれている。

なので、最初の緊張状態でいきなり民法から攻めるとドツボにはまる可能性があるので、自分の得意な科目から解いて徐々に頭のエンジンの回転数を上げていくのがベスト。

ちなみに僕は50問目から逆に解いていくというスタイルでした。理由は最後のその他科目が一番簡単だから。

宅建試験は落とす試験。試験を作る側も戦略的に問題配置をしている。

 

 

 

 

 

 

▼飛ばす勇気

わからない問題は勇気を持って飛ばす。

その時わからなくても頭の回転数が上がっている状態だと解けることもよくあるので、後回しにしたほうがよい。

 

 

 

 

 

 

▼基本に立ち返る

わからない問題、迷う問題が出てきたら基本に立ち返ることを意識せよといわれていた。

例えばなぜ宅建業法という法律が存在するのか。それは消費者保護?業者保護?

問われている問題の本質をみるようにすれば理解はしていなくとも正解に一歩近づくことができる問題もある。

 

 

 

 

 

 

▼本番はー3点

本番では応用でも解けないレベルの問題がちょいちょい出てくる。なので、過去問や問題集などの平均得点から本番はー3点くらいになるといわれていた。

35点で合格とすると、過去問や模擬試験などのアベレージを38点以上にしていく必要がある。

 

 

 

 

 

 

▼あと直しは明らかに間違っているというもの以外は直さない

マークシートに記入した後に変更する行為は、明らかに間違っているもの以外はしないほうがいいといわれていた。

事実、後で変更しそれが間違っていて不合格になってしまった同級生が何人もいた。

 

 

 

 

 

 

これらの教えを受けながら試験に挑みました。

 

 

 

 

 

 

4年経過しているのでもしかしたら一部現状にあてはまらない部分もあるかもしれませんが、基本的には変わらないと思うので少しでも参考になればと思います。

 

 

 

 

 

 

最後に、この大学の宅建カリキュラムは現役大学生に混じって一般の社会人も受講することが可能なので、本気で一発合格を目指すならこちらの講座を受けられることを強くお勧めします。費用も安く何より講師陣のレベルが高く僕の周りも一発合格者が多数出ています。

 

 

 

 

 

 

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先日ブログに書いた自宅用不動産。諸条件がまとまった。

 

 

 

 

 

 

ネットで見つけて内見した時点で1番手で現金買付が入っていただが、指値幅が大きい状況。内見を経て僕が1番手よりもかなり上の価格で特約なしで2番手で買付。まずその2本を売主様に持ち込んでいただいたが、金額の部分でどちらも即却下。

 

 

 

 

 

 

その後、3番で満額に近い現金買付が入る。終わったかと思いきや、意外にも番手優先の姿勢と諸事情が重なり少し時間の猶予をいただけた。

 

 

 

 

 

 

価格を上げなければならないのはマスト。エリアは良いとしてもやや高めな値付のように感じていたが、交通量の少ない南道路11mのバリューは僕の中で大きく頑張ることに。

 

 

 

 

 

 

人間心理は面白いもので、最初の希望価格から値を上げる場合はなんとなく弱気になる。その上げ幅が全体のわずかでも自己資金を使いたくないという気持ちになったり特約なしでの買付に抵抗が出てしまう。なので住宅ローンの事前審査の時間を頂き目処を付け買付を入れさせていただいた。

 

 

 

 

 

 

最終的には3番手の方と一騎打ち。僕の買付は3番手の満額に近い現金買付よりもさらに下。普通であれば3番手を選ばれるでしょうが、売主様は私を選んでいただけました。

 

 

 

 

 

 

その理由は、まず

 

 

 

 

 

 

・残置物撤去不要

・測量不要

 

 

 

 

 

 

この金銭的な部分で差を持たせたこと。

 

 

 

 

 

 

だが、この実質の価格を差っ引いたとしてもまだ乖離はある。

 

 

 

 

 

 

この乖離にご理解をいただいたのは、自宅用か賃貸用かの違い。

 

 

 

 

 

 

実はこちらの不動産は貸方によって十分に利回りを確保することができるもので、1番手と3番手は投資家(しかも外国系)だった。また、売主さんはできれば自宅用として住んでいただける方を希望しているという部分をヒアリングをしており、仲介サイドもそれに賛同してくれているという状況。

 

 

 

 

 

 

そこの部分は双方優位性があると認識していたので、仲介さんと相談した上で上手くお話を持ち込んでいただいた。なので今回の金額の乖離にご理解をいただけたのは売主様の近隣の方への配慮など、気持ちの部分であったと考えている。

 

 

 

 

 

 

再来年には引越しをすると決めており僕にとってかなり重いミッションだったが、早々に肩の荷を下ろすことができそうで嬉しい。

 

 

 

 

 

 

本日夕方契約予定。

 

 

 

 

 

 

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僕は26歳の時に介護の仕事をしながら不動産の仕事を始めた。

 

 

 

 

 

 

理由は漠然とした不安が常にあったから。おそらくここの時点で収入やポジションに満足していれば、他で収入を得ようという考えには至らず、至ったとしてももっと時間が経過した後だと思っている。

 

 

 

 

 

 

副業のほうで収入が増えてくると、毎月100万円のキャッシュフローが欲しいという具体的な目標が定まった。今考えてみればその数字目標に根拠はなくキリのいい数字だったからだと思う。

 

 

 

 

 

 

現在は副業だった仕事が本業となり、家賃収入も増え十分に満足できるな状態になっているが、一つ心に引っかかっていることがある。それは、仕事とプライベートの境がない状態に陥り、ほとんどが仕事中心の関係性に縛られているのではなかということ。

 

 

 

 

 

 

全てということではないが、自分でリスクをとって仕事をするようになりそういった尺度で人をみてしまうようになったことが増えたような気がしている。また、取り組んでいる仕事も同じことの繰り返し感が年々増してきているし、他の仕事への興味も今のところ一切無いので何かのループに入っている感覚が強くなってきている。

 

 

 

 

 

 

こういう部分が引っかかっていて、ここをクリアにするには仕事を辞めるのが簡単でシンプルだという考えに至った。なので、45歳までに仕事を辞めることを決意。辞めるというのは所有不動産も全て処分し仕事に対してのリスクや借金をゼロにするということ。

 

 

 

 

 

 

なぜ45歳(あと9年)なのか。それは今の調子で無理せず事業を進めると目標の預金額への到達が一応計算できた為。45歳より早くそこに到達すれば辞めます。

 

 

 

 

 

 

その後はその預金を毎月一定額まで使えるという状況にし、切り崩しの生活を送りたいと思っている。そこで経済活動以外の部分でやりがいのあることを見つけ取り組んでいければなと考えている。

 

 

 

 

 

 

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昨日は売りの契約。

 

 

 

 

 

 

(自分の中では)スペシャルな物件をご紹介していただいたので、ギブテクの精神で売りをお願いしたのが去年の8月。

 

 

 

 

 

 

売り出し価格では反応はあまりなかったが、安定的に賃料が入ってくるし半年以上放置。

 

 

 

 

 

 

媒介契約更新時にさすがに申し訳なくなってきて価格を1割強落としたが、具体的な話はなく放置が続いた。そんな中、急に1割5分程の指値付現金買付が入ったのでそれでいいですよと答えたところ、業者さんが少し押し戻しの提案をしてみますとのことで結果5分戻しでフィニッシュ。

 

 

 

 

 

 

物件の売りと買い。立ち位置が変わればスタンスも変わる。

 

 

 

 

 

 

買いは前のめり、売りは一歩引く。

買いは情報を探りライバルを意識し自分を誇張する、売りは一歩引く。

買いは申し出て、売りはそれを受け入れる。

 

 

 

 

 

 

そんなことを考えながら印鑑を押していた。

 

 

 

 

 

 

買いは業者さんとのやりとりが楽しかったり、上手くいった時の嬉しさが大きいし、何よりワクワクする局面が多い。他方、売りは投資が完結したことの安堵感と口座の残高が増えることの嬉しさのみで、取引時のやりとりには面白みをあまり感じられない。

 

 

 

 

 

 

最終的に思ったことは、僕は購入活動の方が好きということ。恋愛に例えると追っかけ側の人間ってことですね笑

 

 

 

 

 

 

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先日、大学の同級生から紹介を受けた物件。早速内見をしてきた。

 

 

 

 

 

 

現地に到着すると同級生とその上席の方、そして売主様がいらっしゃった。

 

 

 

 

 

 

物件的には非常に面白い物件で、想像力が掻き立てられるような物件だった。ただ、立て続けに太めの設備資金を引いていたことと現在進行中の物件がいくつかあるので僕には少し重く感じた。

 

 

 

 

 

 

なのでこういう物件が好きそうな方に話を振って検討してもらっていたが、他社で具体的な話が入ってしまったらしく話は一旦終了。

 

 

 

 

 

 

後日わかったことだが、入社3ヶ月の新人が業者系の物件の仲介をする為にお客を充てることについて上席の方は相当勘ぐったらしい。おそらく同級生は上席の方への説明で、大学の同級生で、同級生といっても社会人で、不動産系の仕事をしていて、みたいな説明をしたと思われるが、大手ということもあり勘ぐるのは当然のことと思う。

 

 

 

 

 

 

そして、私は異例の事前反社チェックとなった模様。

 

 

 

 

 

 

同級生は、OGAさんがチェックで引っかかったら僕はなんて説明しよう、なんて余計なことを考えていたらしい。

 

 

 

 

 

 

彼の仕事に協力できなかったのは残念だったが、そんな笑い話のある出来事でありました。

 

 

 

 

 

 

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少し前から自宅の住み替え用不動産を探していた。

 

 

 

 

 

 

ここに住みたい!というピンポイントなエリア希望はなく、今より都心寄りで交通(特に道路面)の便が良いところ、というざっくりな希望を持っていた。後は現地に行ってのインスピレーションを大切にしている。

 

 

 

 

 

 

不動産個別での希望は鉄骨かRCで売却しやすいスペックと広さと日当たり。で種別は戸建て住宅。

 

 

 

 

 

 

これまで競売で何度か自宅候補の不動産に札を入れたり一般市場で買付を入れたりしたがなかなか実りがなかった。

 

 

 

 

 

 

そんな中、大手自社HPを眺めているとビビッと感じる不動産を発見。すぐに内見を申し込み現地を内見させていただいた。

 

 

 

 

 

 

エリア的に価格はそれなりにするし割安な感じでは無いが、車通りの少ない幅員11mの南道路に接道しているという部分に惚れた。建物は鉄骨ALC陸屋根でシンプルな形という部分も気に入った。周辺環境も超良いわけではないが今よりは良いかなという感じ。

 

 

 

 

 

 

また、交通面では(信号は多いが)渋滞が少ないエリアということは頭に入っていたことと、山手線の駅が最寄りと鉄道面も良好で売り抜けも容易だろうと思い買付を入れさせていただいた。

 

 

 

 

 

 

投資用不動産の購入活動をする際、優良物件が出たら全力で購入活動をする。で、もしそれが実らなければまた同じような物件が出てくるだろうと考えることができるようになってきた。しかし、以前は「もうこんな物件は一生出てこない」と毎度感じ、購入できなかった場合はひどく落ち込んだ。これは「また出てくる」と割り切れる程の経験と余裕がなかったことと、「欲しい」「必要」という度合いがすごく強かったからだと思う。

 

 

 

 

 

 

実は今、この自宅購入に際しあの頃と同じような感情を抱いている。取引事例が少ないエリアということもあるが、これを逃したら希望の家が出てこないのではないかと。そのくらい「欲しい」「必要」という感情を抱いている。

 

 

 

 

 

 

「また出てくる」とわかっていながらもそう考えてしまう。やはり自宅用の不動産と投資用の不動産は感情や捉え方が違うのだなと改めて感じる。現在、住宅ローンの審査中。

 

 

 

 

 

 

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前回のブログにも書いたように、新築シェアハウスの市場流出で供給がさらに増えると予想される。

 

 

 

 

 

 

ただ、僕は撤退を意識するほどの要素とは捉えていない。

 

 

 

 

 

 

それは需要が伸びていることと、ニードの多様性がある為。

 

 

 

 

 

 

現状のような(全体的に)供給過剰気味の状況でもシェアハウスを選択する人は増えていると感じている。これはきちんとしたデータに基づいてはいないが、東京の人口増、外国人居住者の増加、活気乏しい日本経済、非正規雇用の増加などの大きな流れを考えると住居費を節約する人は間違いなく増えており、今後も増加をしていくと思われる。

 

 

 

 

 

 

都心部で玄関開けたら風呂トイレ、という単身物件が支持を得ていると聞く。物件的にはシェアハウスとは違うがそれは単にどこを妥協しているかだけの違いであり、単身物件だろうがシェアハウスであろうが節約傾向ということは一致している。

 

 

 

 

 

 

この大きな流れは今後すぐに変化するものではないと思っている。

 

 

 

 

 

 

また、住まいの中にテーマや思い、コンセプト、ブランディングなど取り込むといった一個人では表現が難しいことを取り込む動きも活発になってきている。一昔前までは考えられなかったテーマやコンセプトが付いた住宅が提供されている。これらファジーな部分は一般の賃貸物件よりも人が交わるシェアハウスのほうが表現しやすかったり現実的にCPが良いので、シェアハウス市場の方が多様で活発な印象。

 

 

 

 

 

 

これらをどのようにマーケットに示していくかという視点も重要。

ポータルサイトも成熟してきているしきちんと手間と費用をかければ十分マーケットに示すことが可能な状態。

 

 

 

 

 

 

最後に(一応)管理面を一言。

 

 

 

 

 

 

この管理面に関しては募集要項からは見えないし実際に住まないと知り得ない部分だし、人によって感じ方が変わってくる部分でもある。管理は人と人との距離が近いので向き不向きあると思うが、疎かにしてしまうと今後は余程の超好立地でないと運営は難しくなってくると考えている。

 

 

 

 

 

 

この章をまとめると、

 

 

 

 

 

 

シェアハウス市場は全体的に供給過剰

だが、需要は伸びており多様性も求められている

お客さんが何を求めているのかしっかり把握して

自分の得意な分野を生かし

手間と費用をかけてマーケットに示し

しっかりと管理をしてけば

まだまだ大丈夫な市場です。

 

 

 

 

 

 

シェアハウスの実質無料サポートも行ってますので、興味のある方はご相談ください。

 

 

 

 

 

 

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シェアハウスの大量供給が徐々に始まっている気配を感じる。

 

 

 

 

 

 

シェアハウス募集サイトをみると、見慣れた外観の新築シェアハウスの募集ページが以前より明らかに増加している。

 

 

 

 

 

 

賃料を取りにくいエリアでは一般の不動産業者に募集をお願いしてそのまま現状で(リビングなしで)一部屋2.5万円~3.5万円で募集しているケースが目立った。逆に賃料を取れるエリアではシェアハウスに慣れている管理会社が少し手を加え相場で募集をしている印象を持った。

 

 

 

 

 

 

管理委託運営を選択されたオーナーさんの場合、都心部はシェア専門管理会社、それ以外は(シェア専門管理会社に断られたので?)管理料が安い一般の不動産業者が管理を委託しているのが大きな流れなのか。

 

 

 

 

 

 

また、少し工夫しているケースとしては2部屋潰しリビング作成し普通のシェアハウスとして募集していたり、一部屋7平米の中に2段ベッドを置いてドミトリー形式にし外国人ターゲットで募集したりなどが見られた。

 

 

 

 

 

 

この度の新築シェアハウス騒動。市場に募集物件として出てきているのはまだわずか。この一件をビジネスチャンスとして捉えている側もいると想定できるので、今後の市場動向には気を払っていきたいと思う。

 

 

 

 

 

 

次回はシェアハウス市場のこのような状況と未来をどのように捉えているかを書きたいと思う。

 

 

 

 

 

 

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昨日、所有する倉庫に物を取りに行った際、ガレージだった隣地が更地になっていた。

 

 

 

 

 

 

仮にこの隣地を購入した場合、L字型の土地形状になるが前面道路幅員が変わるので容積率が240%→360%に変更になる。

 

 

 

 

 

 

買う買わない、買える買えないは置いておいて、どのような状況なのかを確認したく売買時に頂いた近隣謄本確認してみると同じ町内にの方が所有されているみたいだったので訪問させてもらったが不在だった。ただ、開業をされているようなので近日中に営業時間内に再訪をさせていただこうと思っている。

 

 

 

 

 

 

その更地になっている隣地とは逆の方向に隣地があり、そこは2軒並んで再建築不可の土地建物となっている。この1軒の82歳のおじいさんとはいつも現地に行くと会話をし購入したいという意思も伝えてあり、条件次第というご意見もいただいている。ただ、1軒だけでの購入だとメリットが出せないので購入する場合はお隣とセットと考えているのでお隣様とお話がまとまったら具体的にお話をさせてください、と保留状態となっていた。

 

 

 

 

 

 

そのお隣様には今まで何度も訪問するもいつも不在。おじいさん曰くどこか分からないが近所にもう一軒家を持っていてたまに掃除しに帰ってくるとのこと。この日もいらっしゃらないだろうなと思いながらノックするとドア越しに「どちら様?なんの御用ですか?」と女性の声が。

 

 

 

 

 

 

最初は玄関を開けずドア越しに会話をしていたが「前の土地の所有者です。直接お話したいことですので開けていただいてよろしいですか?」というと開けいただけた。

 

 

 

 

 

 

率直に考えていることをお伝えしたところ、その家はそこまで必要性は高くないのでそろそろ処分も考えていると意外なお返事が。とりあえず本日はご挨拶ということで具体的なお話は再度お伺いさせていただくということでその場を失礼させていただいた。

 

 

 

 

 

 

こちらの隣地取得の件。そもそも前のめりになっている訳ではないが、取得できればおそらく初の新築にチャレンジすることになると思われる。土地取得から建築までアドバンテージを出せる感覚を持っていなかったので新築には興味を抱かなかったが、この度の話が上手くまとまれば土地取得時点で双方メリットのある形にて複数の選択肢を得ることができる。また建築に関しては多少の時間をかけることができれば自分の中で劣る部分を普通程度にすることは可能だと考えている。

 

 

 

 

 

 

 

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