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保険料、保証料まで大家が負担することの大きなリスクは2つあると思う。
まず一つが入居者の層が広がるということだ。
諸経費を下げると、言ってしまえばその条件でしか入居ができないという方も対象となる。
そうなると、滞納や修繕費等の不払いのリスクが必ず高まる。
ある程度の諸経費を取る場合、それだけのまとまったお金を持っている方、すなわちそこそこの年収、しっかりと資金管理のできる方という見方ができる。
敷金、礼金等をを取るということは入居者層をふるいにかけているという意味合いもある。
なので、イニシャルコスト（諸経費）の部分は通常通りにしてランニングコスト（賃料）を下げるという戦法も地域や物件によっては得策である。
しかし僕が所有しているような土地値高利回り系の物件は上記のような戦法ではなく、とにかく入居者層を広げ、しっかりとした管理とリスクヘッジを取る戦法を用いるべきだと思う。
入居者の層が広がるリスクヘッジの代表選手はやはり『保証会社』である。
僕がいつも使っている『全保連』という保証会社は、
● 家賃（賃料）・共益費/管理費・駐車場料金・水道料/町（区）費
● 毎月家賃と共に支払われる費用・賃貸借契約の更新料
● ハウスクリーニング費用・畳表替費用・鍵交換費用・残置物撤去費用
● ゴミ処理費用・修繕費・解約予告通知義務違反による違約金・損害金
● 早期解約による違約金・損害金・契約解除から明渡しまでに要した訴訟費用等
を手厚く保証してくれる。
保証料は初回賃料50％で、1年に一度賃料の10％がかかる。
前回僕はこの保証料を大家持ちにしていると書いたが、初回50%だけを大家持ちにし、次回（1年後）からかかる保証料は借主負担という契約にしている。
全保連の審査は業界の中でも比較的厳し目となっており、僕は基本的に全保連NGの方は入居をNGにしている。（過去ほとんどいらっしゃいませんでしたが）
諸経費を無くし入居者層を広げることによる滞納や修繕費等の不払いのリスクを保証会社でリスクヘッジしてもまだまだ甘いということは鋭い大家さんならおわかりのはずだ。
次回はもう一つのリスクについて書こうと思う。
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