近年、東京２３区においても集合住宅の空室率が上昇傾向にあると感じます。
人口が増えているのに空室率が上がるということは供給過多ということが当然の理由と考えられますが、若者や外国人を中心にシェアハウスなどの新しい住まい方の定着も一つの理由と感じます。
そんな状況の中で特に厳しい物件は、駅近や都心に至近距離などの便利なエリア以外の築古１０平米台の３点ユニットワンルームではないかと推測します。
このような物件を埋めるためには対症療法的な方法をしていく訳ですが、
・見た目を良くする
・金銭的な条件調整
ざっくりですがこの２つの方法を併用していくことが一般的だと思います。
見た目を良くすることについては、具体的には外壁塗装や内装リフォーム、生活演出などがありますが、これは一度施せばしばらくは同じ効果が持続することが多いので、ズレたことをしなければコストパフォーマンスは良い投資になるケースが多いです。
金銭的な条件調整については、具体的には賃料、敷金礼金などの初期費用を下げたり募集をお願いする場合の広告料などが挙げられます。また、入居後に入居者さんにかならずかかってくるであろう費用（保証料、保険料、ネット代、最低限の家電等）を負担する行為も含んでもいいと思います。
この金銭的な条件調整をしていく行為は家主側がリスクを負う形が多いので、最低限のリスクヘッジをする必要があります。というのも、金銭的な条件調整を行うということは本来入居者側が負うべきリスクを家主が負う形となりますので色々と不都合が生まれるからです。
例えば、初期費用をゼロにして（保険料保証料も家主負担）家電を付けて広告料を２ヶ月出しを敢行し獲得した入居者が１２ヶ月間住んでくれたとします。家電は継続して使用できるとしても、保険料と保証料と広告料は戻ってきませんので実質の儲けは９ヶ月程度となり、空室になることによる機会損失を考えても実質は半分くらいになる場合があり大損してしまう可能性があります。
ここで重要なのは、入居者側が初期費用を払ったりその他ランニングコストを払うことは入居者側がリスク負う行為として考えることができるので、それは一定の退去抑止力につながっているということです。これがない状態ということはちょっとした不満で引っ越しをされることになるでしょうし、そもそもビジネス上の関係としてはバランスを欠いている状態といえます。ですので条件面で本来は入居者さんが負うリスクを家主が負う場合は、違った形で入居者さんもリスクを負っていただきバランスを取る必要があります。
結構前の記事ですが、具体的にどのような方法でリスクバランスを取っているかを書いてますのでリンクを貼っておきます。
冒頭にも書いたいように東京２３区内でも空室率が上昇傾向にあると感じています。
入居者さんの獲得には色々な工夫があると思いますが、本来は入居者さんが負うべきものを家主が負う形にする場合は安易に考えずきちんとリスクヘッジを行っていくことを強くオススメします。