私は不動産賃貸業を始めた約１０年前から通算して、所有し賃貸収入を得ていた不動産を１４棟売却しました。その売却した全ての不動産で購入時（リフォーム代含む）の価格より高く売ることができました。
勝敗でいうと１４勝０敗ということになります。これは一見すごい数字に感じるかもしれませんが、不動産のことをわかっている方からしてみたら勝つことはポイントさえ押さえていればそんなに難しいことではないのでそこまで凄いということではありません。
今回のブログでは不動産投資の一番の醍醐味（と私は思っている）売却益がでる不動産運営のポイントを簡単に書いていきたいと思います。
尚、このポイントは万人の型にはまるわけではないと思いますので、個人的な見解として読んでください。あと、将来予測しにくい不動産価格の変動や融資情勢のことにはあえて詳しく触れてません。
ポイントは３つあります。
▼現在の市場価格より割安に購入する
購入する不動産が購入時点の周辺相場よりも割安で購入することが何よりも重要です。その不動産が割安かどうか、というのは様々な要因や見解があり今回のブログで掘り下げませんが、簡単なところでいうと最近の取引事例や利回りなどの収益性、更地価格などから見る方法でしょうか。
ですので最低限の不動産知識や相場観が身についていることが前提になりますが、誰でも超簡単にその不動産が割安かどうか見分けることができる方法があります。それは市場に出てきてどのくらいの早さで買い付けが入るかという見方です。また、買付が複数本重なっている不動産は高確率で割安であり、さらに業者買付が入っていればほぼほぼ割安です。
なので、そのような市場評価の高い物件を購入することができれば、しばらく保有した後でも高く売れる可能性が高いのです。
▼付加価値を付ける
割安な不動産は管理状態や建物の状態が悪かったりご近所さんとのトラブルがあったり何かしらネガティブな要素を持っている物が多いです。そのネガティブな部分を修正すると市場評価が格段に上昇し価値が上がります。
また、本来の収益性を満たしていない物件などは（空室が多いなど）賃借人を付け収益性を上げる行為も市場評価に大きく影響します。
そして昨今では数字では計ることのできないデザインやインテリアといった側面での付加価値を付けるケースがスタンダードになってきました。
ですので、売却益を出す為には物件を購入した後にどのような付加価値を付けていくかということを意識する必要があります。
▼場所と価格帯と物件種別
不動産価格が落ちにくいエリアで不動産を購入しておくことがとても大切です。市況の変化に左右されにくく常に需要が高いエリアで物件を購入しておけば売る際に購入層が多いので、既述のポイントを押させていれば高く売れる可能性が高いです。そういう意味で僕が好んで購入したいエリアは山手線のターミナル駅から各駅で３０分圏内の駅から徒歩１０分以内です。
また価格帯も重要で、融資利用率が高い高価格帯の物件だと融資情勢の影響が大きく急に売りにくくなったりしますが、価格帯が低い（概ね３０００万円以内）であれば融資の影響も高価格帯よりは少なく、また現金決済層も多い為、希望価で売りやすくなります。
また物件種別も集合住宅（一棟物）か普通の戸建がバランス的にいいと思います。特に戸建てに関しては所有中の利回りは低くなりがちですが、売却時の購入者が自分で住む為に購入する物件（住宅ローン使用）だとさらに売りやすく手堅いです。
なので簡単にまとめますと、
１ 現在の市況の価格より割安で購入する
２ 付加価値を付ける
３ 場所と価格帯と物件種別
というポイントを押さえることにより、売却益を出せる不動産運営ができると思います。