物件選び

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おはようございます！！！

今日は文京区のマンションの契約をします、決済は２８日の予定です。お金かかったらかわいそうなのと東京まで権利関係を調べに行く時間が無かったので個人売買とゆう形でやる事にしました。取り寄せていた重要事項の調査報告書がギリギリ届いてチェックできたのでマンション自体の心配は無くなりました。

しかし個人売買の書類ってペラペラなんでなんか頼りない感じです知らない人から買うんだったら間違いなくしたくない取引ですね。。

ファミリータイプの売却もローンの打診中なんで、調子に乗って渋谷のワンルームマンションの買い付けを入れました、幡ヶ谷徒歩５分のバブル期物件です。利回りはＮＥＴで１０％ありますがどう考えても僕の賃貸相場の感覚よりは賃料が高いと思いました、相当長く住まれているのではないかと予想されます。

長く住んでいるとなると室内は相当傷んでいるとも予想できます、入居者を再募集すると考え、その賃料の利回りをＮＥＴ９％目線で今回は申し込みをしました

ところでこのマンション、１２㎡しかないんですそれで賃料６万円以上取れてるんです、地方に住んでる方から見たらとんでもない家賃ですよね？？東京って本当に住むには大変な街だと思います

ちなみに僕は場所が気に入ったので安易に買い付けいれましたが基本的には皆さんにはこの広さの部屋はお勧めしません、やはりワンルームタイプなら２０㎡は欲しいところです。

ワンルームマンション投資は副業でされている方が多いと思います、サラリーマンにとっては少ない自己資金と自分の属性をレバレッジにかけれれば簡単に取り組むことが出来るからです。
売りに出ている物件は沢山あります、長期的な収益を得る為に購入されるなら渦中の栗をあえて拾いにいく必要はないと思います。
買えるかどうかは分かりませんが売主さんが気分を害されない事を祈りたいと思います。

しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m

困ったお客さん

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おはようございます！！

昨日は税理士の先生と最終打ち合わせ、抜けていた書類を届けてきました。事務所の中は殺伐とした感じで帳面付けづに領収書の束をどばっと渡している僕には居づらかったです。。。

後は数字が出るのを待つだけです、申告の修理から開放され気持ちの余裕も出てきたんで、投資ワンルームマンションを仲介したお客さん一人一人に確定申告の進み具合を確認することにしました。ほとんど人は自分から税務署に足を運び必死にやろうとしているのが伺えます、諸経費に入れ込めるものをアドバイスしたりしました。

夕方はサラリーマンのお客さんからの折り返しの連絡が続き、皆さんなんとか出来そうな感じでしたしかし一番最後にかかってきたKさんだけは違いました、この方は一昨年買ってもらった方なんです。

国家公務員で頭もよく去年は書類作りをお手伝いしたんでちゃんと確定申告したんですが、今年は全く準備をしてないとの事でした。仕事が忙しくて手が回らないのかな？と理由を聞くと僕がやるんじゃないんってごくごく普通のテンションで言い切ってきたんですどうゆう神経してるんや・・・しかも何で僕がするのが当たり前なん？？

たとえお客様でも最初に甘やかすんじゃなかったと後悔しました、しかも自分から連絡してこないでどうやって人の確定申告が出来るってゆうんでしょう？？？？？？？？？？？？何か勘違いしてはります。

電話で怒っても仕方ないですし、今日の仕事終わりにうちの事務所に資料関係を全部持って来るように言って電話を切りました。今日はお小言を言わないといけませんね

どんな投資であっても投資は自己責任で行うものです自分の行っている事に興味を持って少しでも勉強しようとか向上心がないと繁栄は続きません、場所のいい物件を買ったからといっても物件は必ず古くなりますし競合物件も必ずある訳ですから人任せ、他人事では絶対にいけません。

一番の原因はＫさんお買われた物件が中途解約できないサブリースが付いていたんです別にサブリースが悪いわけではありませんがそうゆう人ほど家賃保証って言葉に反応します、買った時の家賃がずっと続くのでは無い事はしっかり説明しているんですが、ご本人はまだその現実に遭遇していないので気にされてないようです。

公務員の気質がそうさているのか？日本人の典型的なパターンだと思います

何かあってから慌てる事が多いですよね？そして慌てる頃にはもう手遅れ。夏休みの宿題のような。

転ばぬ先の杖先手、先手でやっていればそんなに困る事はないんです、投資もリスクを熟知していればそんなに怖い物ではありません柔道も受身から練習するんです

ちょっとしつこかったですが今日は遅くまで頑張らないといけない予感がしています。

それにしても僕が電話しなかったらほんまに申告どうするつもりだったんでしょうね

さらにしつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m

３点ユニット対策？

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おはようございます！！！

ワンルームマンションの投資で利回りと手頃さで人気があるのがバブル期の物件です。

古い物件は洗濯防水パンが室内に無かったり、エレベーターが無いなど最新のマンションと比べれ設備面では見劣りするのは当然です。しかし、今の単身者のスタイルは遊びや通勤通学に都合のいい場所を優先する人が多く、古くても立地が良ければ十分需要があります。

そんなバブル期の物件で一番若者のニーズに合ってないのが３点ユニットだと思います。しかし高い家賃が払えない人は３点ユニっトで我慢しなければいけない人も多いのが現状だと思います。

収納スペースを潰してトイレを作ったりと工夫しお金をかければ風呂とトイレを別にすることは出来ますがそれによって賃料が１万、２万UPする訳ではないので費用対効果は合いません。

そこで面白いものを見つけました「シーティア　エコ」と言う商品です、どんな物かと言いますと３点ユニットのトイレに装着出来るウォシュレットです

３点ユニットバスの構造上、室内にコンセントが無いものがほとんどですから通常はウォシュレットを付けることは出来ません、この商品は電源が無くても使えることが凄い所です。しかし電源が無いわけですから出てくる水はいつでも冷たいままなんです、使用者の感想で大丈夫と書いてありましたがほんまかな？

取り外しも簡単らしいんで掃除もしっかり出来、衛生的ですしお客さんにも好印象を与える一つのツールになるんではないかと思います。価格も２万円ちょっと位なんで十分検討できる金額ですよね。

家賃を下げて収益を下げるか？大金をかけて間取り変更するか？？それとも便器を少しいじって見るか？？？ちなみに僕はウォシュレットを使った事が無いので必要性はよく分かりません。しかし世界のセレブが日本のウォシュレットをお土産に買って帰ったなどとゆう話も聞いた事があるんで意外とそんな所にツボのあるお客さんも居るかも知れないですね。

僕も今度、退去者が出たら見た目を良くする為ですが検討してみたいと思います

しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m

ファミリーマンション投資

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おはようございます！！

今日は渋谷のワンルームマンションの決済です、書類のやり取りは済ませてあるので後は入金を待つだけです。今回は東京に行ってる時間が無かったので東京の司法書士の友人を代理人にして決済をする事にしました、行かなくていいので経費もかからずに楽ちんです

昨日は一日、買い付けが入った違う物件の売却書類を作っていましたこの案件は新宿のファミリータイプのマンションなんですが賃貸中の状態で買いました。中古の区分所有マンションの投資はワンルームが主体だと思います、ファミリータイプも実はなかなかいいんです。間取りの大きい物件はワンルームと違い価格が大きくなりますから融資で購入しないと厳しいですよね。

金融機関はアパートローンを転売目的に使う事を嫌います、ある銀行の担当者にはそんな事をしたらもう取引出来ないとまで言われました住宅ローンやアパートローンは長期間金利を取れることから金利が安く設定されています、それを利用してお金を借り、すぐに転売してしまうと事業融資とみなされるそうです。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は空室状態より割安で買えることがあります、古い物件ほど物件のリスクは伴いますので価格交渉に乗ってもらい易いのとローンの支払いが終わってるケースがおおいです、おり売主からすると十分役目を果たし処分するとゆう感覚なんだと思います。

安く買えたからと言って利回りがワンルームほど良い訳ではありません、本当に長期間の投資になるはずでした。ところが買って二月後に解約通知が入居者から送られてきました、去年の夏の秋なんで半年近くじっくり売りに出していたことになります。

ファミリータイプの場合は購入者の層が広がります、何故なら自分が住むための実需のお客様にも検討していただけるからです半年間、価格変更したりオープンハウスしてもらったりと色んな事をやりましたがやっと実需のお客様から買い付けを頂くことが出来ました。

近隣の相場よりは少し割安な価格での取引きになりますが、約二人のパートさんの年収分位はプラスが出ます

実はこのやり方に特化して上場している会社もあります。宅建業を取っている会社で買わないと短期所得税が高いのとまとまったお金が必要とゆう難点はありますがこうゆうやり方も面白いのではないかと思います。

それでは着金を待ちます

しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m

先輩K3

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おはようございます！！！！

先輩Kがイギリスから緊急帰国です、今回はかなりお怒りのようです・・・

事の発端は元奥さんがマンションに居座り高額な慰謝料を請求してきました、それが決着し部屋が明け渡され部屋のチェックしにいくとあるはずの登記識別情報がなくなっていたことから始まります。

実はその他にブランドの時計など金目のものは全てなくなっていたんです、先輩もそんな事は予想していたみたいですが識別情報まで持って行ってる事に相当怒っていました。何故なら慰謝料を払ってから元奥さんが部屋を明け渡しているからです。悪意が感じられますよね

売却するためには権利書が必要です、紛失した場合の再発行はありません。その代わりになる物が作れるそうです、事前通知制度か本人確認情報の作成を作るかの二つです。先輩はまたイギリスに戻るため、時間がないので本人確認情報の作成を今回は行います。

一時間くらい、売却の打ち合わせをしました。いつも温厚な先輩ですが明日、警察に被害届けを出すそうです。多少のお金は目をつむぶるけど慰謝料とってマンションにまでちょっかい出してきたら絶対に許さんだそうです。いらん話しには首は突っ込みたくないので世間話しに話題を反らせました。

久々だったんで色々話していたんですが、先輩は急に売らんと賃貸にしたらどうなるかなって聞いてきました。理由を聞くと僕がやっているのが前々から凄く気になっていたみたいです。

不労所得は誰しもが憧れるものです、しかし住む人が居ないと成り立ちんません。先輩の物件は売れば３５００万～３６００万円、家賃は取れてMAX１８万円で利回りが６％位になります。

売って３０００万も現金が出来れば東京で８％～１０％の物件３戸、４戸買えば空室リスクも薄まり収益もUPし安定感もあります。

先輩が一番驚いていたのは家賃の高さでした、ロンドンもかなり高いと思いますが大阪と東京の相場の違いに驚いてました。高いとゆうイメージはみんな持ってると思いますが図面を見、実際の数字をまじまじと見ると皆さん驚かれます。

売却してからのどうなるかとゆう話ですが鼻の穴が膨らんでたので近い将来マンション投資、開始されると思います

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相続税対策

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おはようございます！！

相続税が増税されることが予想されています、相続税って言葉は皆さんご存知だと思いますが実際に払っている納税者は４．８万人で１００人に４人の割合だそうです。

僕の父親が亡くなった時も相続税なんて払ってません、相続税対策してなくて税金思いっきり払わされたとゆうのも話だけで実際に僕の知り合いでは居てません。それくらいほとんどの方には関係の無い税金だったわけです。その相続税率が上がったらどうなるのか他人事では無くなってきます。

今年の４月から予定されているらしいですが基礎控除が

５０００万円＋１０００万×法定相続人

　　　　　　　　　↓

３０００万円＋６００万×法定相続人

と４０％が減額されそれを超えた分に対しての税率も６段階５０％から８段階５５％に引き上げられます。

そして死亡保険の非課税枠が

５００万円×法定相続人

　　　　　　　　　↓

５００万円×法定相続人（未成年、障害者又は生計を一した法定相続人の数）

となるようです、死亡保険が税金かるのは知りませんでした

その増税によって課税対象者は５割も増えるそうで都心部に自宅を持ち貯金が１０００万位の方でも払わないと行けいくなる可能性が出て来るそうです。

何でこんなこと調べたかとゆうと僕がコンサルみたいな事をさせてもらってるお客さんが相続税対策で現金を不動産に変えたらどうなるかなっておっしゃってきたからです。その昔は銀行借入を思いっきりして賃貸物件を建て相続税対策をしていたみたいですが賃料が下落や空室問題などで大変なことになっている人が多いみたいです。

不動産は土地があるから値打ちがあります、借地権より当然所有権の法が魅力がありますしかし相続税対策となると区分所有マンションが力を発揮しますその理由はこちらを ご覧下さい。

そして付け加えなければいけないのが小規模宅地の減税です簡単にゆうと賃貸物件、２００㎡までを５０％に評価減出来るとゆ特例です、一般的なワンルームマンショなら２０戸分になりますよね～

その資産家の方の現金で２０戸とかは少なすぎてお話になりませんが不動産だけにこだわらず相続に有利なポートフォリオを考えてみたい思います

何かいい提案があったら教えて下さい

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都心と地方の人口推移

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おはようございます！！

総務省消防庁が平成２２年度の救急出動状況を報告しました。出動件数は５４６万３２０１件で２１年度と比べ約３４万件、６．７％増えているそうです。

去年は暑かったですもんね、熱中症で搬送された人は５３，８４３人で一昨年と比べなんと４０，８７２人も増えたそうです。たしかに高齢者が熱中症で亡くなったとゆう残念なニュースをよく耳にしたような気がします。全体的に増加傾向にある要因としてこの様な高齢の傷病者の増加が挙げられこれは年々増加していくと予想されています。

少子高齢化は本当に深刻な問題だと思います、昨日は地方の話を書きましたが過疎化はどんどん進み空室率は上がる一方だと予想されますじゃあ、僕がお勧めしている首都圏ならなら大丈夫なのか？？？そうゆう問題でもないかもしれません、世の中の流れを把握して投資することは金融商品、人材、不動産などでも同じことです地方を離れ利便性のいい首都圏に人口は集中してくる事は間違えありません、ここで考えていかないといけないのも高齢化です。

東京圏は国土交通省が発表している数字で見ると２００４年と今から約４０年後を、２０５０年では高齢者が８７．１％も増加すると予想しています。僕も４０年生きればそのゾーンに入るわけですから他人事ではありません。

そして２０４０年をピークに高齢者の人口も減少していくそうですが、３０年４０年後といえば現存の物件はその時代のニーズに合った物に立て替えられている事だと思います。

高齢者を無視しては賃貸経営は難しくなります、しかし逆にそれを想定していれば十分やっていけるのがワンルームマンションの建築に対して規制をかけている東京都じゃないかと思います。

需要と供給のバランスが保たれている地域であれば安定した賃貸経営を行えます。

余談ですが僕が一番唖然としてしまったのが遥か未来、３０００年の人口の試算が２９人だったとゆう事です国土交通省の出したデーターです、政治家の皆さんは国会でねじれている場合ではないと思うんですが・・・

しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m

高利回りワンルームマンション

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おはようございます！！

昨日は久し振りに東京の不動産会社の友人から電話がありました、最近調子はどうって感じで話しは始まりました。この友人とは過去、５回取引しましたがお客様大喜びの物件ばっかりでした

それが最近は全くいい物件が出てこないそうで地方の物件ばっかりやってると言っていました、地方のワンルームマンションは手頃で利回りもあります、首都圏の利回りのある物件が少ないのでお客さんは地方の物件でもって購入するそうです。金額は聞けば聞くほど悲惨やなと思ってしまいました

収益マンションの価格の付け方は収益還元法によって売却価格が決まるのが一般的になりました。ワンルームマンションの場合は特に建物の資産家価値とかは関係なく、家賃から利回り１０％とか都内のこの場所なら８％、築浅なら何％とゆう風に逆算して決まります。

一棟の収益物では性質の悪い売主や業者はフリーレントやダミーで店子をつけたりして家賃収入を上げ物件が高く売れるように細工する場合も実際にありますから賃貸契約がいつから行われているのか同じ時期に集中して契約して稼働率が上がってる時などは注意が必要です。

話しはそれましたが大阪市内でも端の方に行くとワンルームの家賃相場は２万円台になっります、そこから逆算で物件の価格が決まるわけですから物件価格は２００万円とかになるわけです。ニがたとかよく分からない地域の２LDKで何十万ってマンションの資料も見た事があります

新築時に一番最初に買った人はいったいいくらで購入したんでしょう？？最低でも１０倍以上で買っているはずです、バブル期ですとキャピタルゲイン狙いで相当な値で買った人もいるはずです、こんな値段になるなんて誰も思わなかったんじゃないかと思います

東京ではこんな事になるとは考えにくいですが地方はしんどい所が今後も増えると思います、将来的な賃貸事情は絶対に考えないといけません。賃借人が居て家賃が２万でも３万でもきちんと入ってくるならまだましですが競合物件が増え築古物件の賃貸需要がなくなってしまった時が一番最悪です。区分所有マンションは毎月、管理費と修繕積立金、場合によっては町会費など空室であっても払い続けないといけないお金があります。手頃に買える、高利回りだからといって安易に飛びつく一生、負の足かせになってしまう事も考えられます。

不動産投資は長期に渡り安定した収益をもたらしてくれる素晴らしい投資だと僕は思います、地方でも何でも買うのは自由です、友人も買うお客さんが居るから仲介しているわけです。しかし買うから儲かるとゆう物ではありません、彼の仕事の内容にケチを付ける気はありませんが不動産投資は何の為にしたいのかを明確にしないとブームでやっている人は全滅すると思います。

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繁忙期の取引

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おはようございます！！！

今月中に決済しようとしている文京区のワンルームマンションですが心配なことがあります。それは室内の事です。リフォームして次の入居者をすぐに募集しないといけない状態ですが、その費用が読めません。

即金でとゆう事で相場よりもだいぶ安くで購入するんで敷金は持ち回りでとゆう条件になっています。退去時の立会いは所有者が家賃の集金をしている管理会社が行います、僕が買うとこの管理会社との契約は止めて友人の管理会社に移行します。

次の入居者の募集や毎月の家賃の集金業務とゆう仕事がもうなくなり家主との接点は無くなります。そしてサヨナラする退去者とトラブルになるような事はしないでしょう、円満退去する為に敷金はほぼ残らないんじゃないかとマイナスな予想をしています

原状回復については国土交通省のガイドラインが故意、過失、善管注意義務違反、通常の使用を超えるような使用については精算できることになっています。でも結局は立ち会う人間の見方で大きく左右される部分でもあります。家主としては出来るだけお金を残して次のリフォーム代にまわしたい、入居者としては出来るだけ返してもらいたい。立場が違えば気持ちも相反するものとなります・・・

今の時期、この攻防が日本全国で繰り広げられているはずです、ガイドラインがあっても賃貸業の経営状態でも人は変わってしまいます。今回は入居者の方が一般常識で考えられる範囲で使っていたと神様に祈るしかありません

空室で中が見れるか入居者の方と契約を巻きなおしてからの退去とかだったらまた気持ちが違ったんでしょうが蓋を開けてみないと分からないとゆう中途半端な感じ、自分が何も出来ずに待っているだけなのが嫌なんです・・・

この繁忙期に売ると買うをやっています、売るのはお客様があっての事なんで仕方ありませんが買うのはよっぽどの物件じゃない限り時期は考えなあかんと痛感しました。

しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m

賃貸事情

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おはようございます！！

文京区のワンルームマンションを買う話しをしましたが、やっと少し前に進みました。お金に困ってるから急いで売りたいとゆう事だったんですが、こうゆう方は行動が遅いんでしょうか？？お願いしていた資料なんかは管理会社に電話してＦＡＸしてもらうだけの事なんですが何日もかかりました

お金にルーズな人は時間にもルーズです、全てが投げやりになってしまうんでしょう。間違いなく損な買い物ではありませんが、こちらとしては困っている人と紹介され人助けの気持ちもある訳ですせめてお願いした事にはすぐにやって欲しい物です・・・

今回は利回りＵＰを狙った客付けをするつもりです、関西の状況と東京のど真ん中では賃貸事情も違うようです。東京のリーシングやってる友達の聞くと家賃相場を考えても広告料１ヶ月も出せば十分今の賃料から５０００円はいけると思うよって、ありがたいお言葉を頂きました

大阪なら広告料２ヶ月、３ヶ月の物件もちらほら見かけます、客付けするために必死なのはよく分かりますが客付け業者の言いなりでそうしているのかご家主さんの意思なのかはよく分かりませんが。。。でもそんな所で仕事してる人間から東京を見ると賃貸事情が全く違いに驚きます。

東京都の様にワンルームマンションの建築を規制する条例もありません、マンションはバンバン建築されていきます、そして少子化も進んでいます。地方都市の空室対策は深刻にな問題になりつつあります、安易に賃料を下げたり広告料を上げる位ならそのお金を物件に投資し他の競合物件と差別化できるようなリフォームとかをしていかないと賃料相場が狂わす事は自分の首を自分で絞めているだけです。

長期的に資産としてのワンルームマンション投資を考えるなら単身者が爆発的に多い首都圏で賃貸需要のある地域に絞込み物件を探すことが得策です。苦労は買ってでもしろと言いますがしなくていい苦労をあえてする必要はないと思います

しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m