やっぱり不動産投資！

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おはようございます！！

去年の秋に大阪市内の投資ワンルームマンションを仲介させてもらったお客様から電話がありました。「今すぐ家に近所の売りに出てる物件の資料を持ってきて」と、いつもこんな感じです

急いで資料を作って自宅に向かいました話しを聞くと友達がそのお客さんのワンルームマンション投資の話しを聞いて興味持ってるから資料を見せるとの事でした。その方のマンションもワンルームマンションも大阪市内では有名な繁華街の近くのちょっと特殊エリアにあります、お友達もそのエリア限定で物件を探しておられました。

限られたエリアの中ですから物件も限られてきます、物件資料の中にはお客さんが買われたワンルームも３部屋分ありました。収益還元法からだされてる価格設定で僕が仲介したマンションより１００万くらい高かったので安く買えた事を改めて喜んではりました。

しかしそんな戸数の多いマンションではないのに３部屋も売りに出てる事にふと疑問を感じたみたいで、人気ないのって聞いてきました。自己資金の少ない方が無理してローンで買うとこんな状態になるんですよと説明すると新築マンションは怖いねって言ってました。この方は自己資金があるんで間違って新築を買っても手放さないといけないような事態になる事は無いと思いますが、そんな被害者みたいな人に鬼指して買ったあなたの方が怖いと思いました・・・

話してたらもう一つ増やしたくなってきたみたいで良いの探してと頼まれました、急いで行って良かったです今日も一日頑張りましょう

しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m

高齢者

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おはようございます！！！昨日の続きになりますが高齢者に対する客付けです、需要は拡大していく一方ですしかし頭で分かっていてもそんな簡単な事ではないでしょう、そもそも賃貸に住む高齢者とゆう事は自宅を持たずに今まで生活をしてきたお金のない人の場合が多いと思います、滞納や原状回復費が補償されるような保険もあるんでそちらでリスクヘッジする必要があります。

自治体によっては税制面で優遇されたり補助が受けれる場合や高齢者を受け入れるとゆう前提ならリフォーム代が補助されるなどプラス面も出てきます。

貸主として一番怖いのは亡くなることではないでしょうか？身寄りがない高齢者の孤独死が僕も一番頭が痛いところではあります。この場合もすぐに気付けるかどうかが一番のポイントになります、人間の体はは死ぬと溶けてしまう性質があります。僕は幸い出くわしたことはありませんがとんでもない臭いがするそうです物件が近くにあれば気にしてみたりも出来ますが遠方の場合なら細かいとこまでちゃんと対応してくれる管理会社がいないとつらいですね。

そして入居者の方の体調が悪くなったりした時の対応をしてくれるようなホームセキュリティーもあるんでそうゆうのも費用があえば使えると思います。少子高齢化は日本全体の問題です、そしてその分野に参入してくる会社はまだまだ増えます。家賃保証なんてゆうのも元々は無かったものです。意識してアンテナを張っていたらまた新たな高齢者対策のアイデアや商品が出てくると思います。

地域性によって賃貸経営の取り組み方は変わってきますが空室で困っているのなら属性のいい申し込みをじっと待っているんではなく、今後大きな市場となる高齢者に目を向けてみるのも一つではないかと思います。

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外国人

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おはよううございます！！！賃貸経営をしていて空室に悩まされている方は多いと思います、実際セミナーでも空室対策の内容のものに人は集まります。出来れば内容のいい入居者で満室にしたい、それは誰しもが望むことですしかし、そんな贅沢ばっかり言っている状況ではなくなってきています。高齢者や外国人の方を受け入れるのも一つの空室対策だと思います、年配のオーナーさんほど嫌がるかもしれませんがトラブルは日本人入居者でも起こる時は起こります学生さんの場合、通う学校が協力校になっていたら留学生住宅総合補償とゆう保険もありますから加入必須を条件に入れるのも一つですね。

先日、僕が仲介して売った横浜のワンルームマンションの解約通知が入ったと管理会社の担当者が教えてくれました。住んでいるのは中国人留学生です、入居時に家賃保証に入っている状態だったので管理会社も家賃の集金は問題なくできお客様に家賃の送金が遅れる事は一切ありませんでした。オーナーチェンジした時に入居者に不信感が出てしまったのか中々連絡がつかず、三者間の契約がうまくできず苦労したみたいですがそれは最初だけでその後何の問題もなく時間が経過していました。

外国人の方の場合は中の様子が一番心配になります、使い方が悪い場合が多いです。しかしそれは仲介した時にお客様に伝えていたのでもし退去になって部屋の使い方が悪かったら思い切って賃料をアップするようなリフォームすると意気込んでおられたので今回の場合はあんまり心配はしていません。

外国人の客付けを沢山やっているような管理会社なら色んな経験からその対策を編み出していると思います。リスクをしっかり把握し、許容範囲を広げておけば文化の違う入居者でもそんなに拒絶しなくてもいいんじゃないかと思いますし逆にそこにビジネスののびしろがあるんではないでしょうか？

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リゾートマンション

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おはようございます！！昨日は若者の変化を書きました、のんびりしたいのは高度成長期を戦い抜いてきた団塊の世代の方のほうが気持ちは強いはずです。利便性のいい都会に続ける人も昔と比べるとかなり増えたと思いますが田舎でのんびりとしたいとゆう方も根強くいるようです。

そこで注目を集めているのがリゾートマンションです、バブルがはじけるとは誰も夢にも思わなかった時代にセカンドハウス的な存在で建設されたマンションが老後に生活を送る環境としてリーズナブルだとゆう事です。探せば何十万の物件もあります新築当時の販売価格が２０００万、３０００万したマンションが何十分の１の価格で販売されています温泉か山か海辺？ゆっくりしたい環境を決めればパソコンでいくらでも見つけることが出来ます。自宅を売却して現金化しそうゆう物件に移り住めばそれなりにキャッシュを作ることも出来ますそのお金で収益物件を買い都会の高い家賃を手にしながら物価の安い地方で暮らす、そんなのもいいんではないかと思います。

リゾートマンションを買う場合に気をつけないといけないのは管理費と修繕積立金です以前見た物件なんかは合計で５万円近い物件だったんで現金で買ったとしても毎月の支出が膨れ上がりますそれに周辺の生活環境もチェックする必要はあります。逆に僕もいいなって思ったのがホテルと隣接しているリゾートマンションの場合、無料で大浴場やその他の施設を使う事が出来る特典が付いてるものもあるんでホテルが倒産しない限りは魅力的だと思います

それにしてもこんな状況を尻目に今だにせっせっと新築のリゾートマンションを建てて販売している会社が成り立っているんですから購入されてる方がおられるとゆう事です。。。そこまで新築にこだわる理由は何なのか？？２０年経った今売られている価格を考えると新築リゾートマンションの値打ちがそこまであるのか疑問に感じます。そしてあくまでも自分達の老後のライフスタイルの追求ですから３０年、４０年先まで考えたり子供の為にと考える必要はないではないかと思います。一つの考え方ですが中古で安く買って３００万もかければ中身を新品にする事は出来ますから大切な老後の資金を残す為にも賢くいい買い物をしてほしいと思います。

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若者

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おはようございます！！昨日は一日Ｋ先輩のマンションの片づけで終わりました、おかげで今日は筋肉痛です日頃の運動不足をひしひしと感じましたが次の日に出るのはまだまだ若い証拠ですね

気持ちだけ若い僕と違って本当に若い２０代の人とかと話す機会が最近よくあるんですが気力とゆうか覇気とゆうか元気のない人に良く当ります。将来どうしたいとかが普通なんです、生き方は人それぞれですから何とも言えませんが僕らの少し上、バブル世代の人なんかは仕事頑張っていい車に乗っていいとこ住んでとかモチベーションがすごく高かったと思います。だから努力も出来たし頑張ってこれた

しかし今は若い子らのコンパに外車とかで行こうものならそれだけで女の子に引かれたりするそうですそれだけで遊び人、遊び人と付き合うと苦労するから嫌と連想されていくらしいです。時代が変われば遊びも変わり女性もかなり強くなりました。そこそこ普通に生活が出来たらそれでいい、そんな人達が今後増えていくと今の一極集中の構図も変わってしまうのかもしれません。確かに住みにくい都会で高い家賃払って無理して生活するよりは好きな人と地方でそんなに贅沢を望まなければ幸せに生活できるかもしれません。

日本経済の原動力が弱っていることに大丈夫かなって思ってしまいますが息苦しい都会を脱出する若者が増えれば自然に地方都市が活性化するかもしれませんね。

今の若い子は何考えてるか分からないですねって年配の人と話した時があるんですがその方に僕も君らを見てそう思ってたんやから何とかなるんちゃうかって言われたのを思い出しました。

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空き家

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おはようございます！！人口が首都圏にますます集中し新築マンションや新築戸建の販売が好調です。全国的に見ると賃貸物件の空室率は２０％近くになっているそうです、一極集中の首都圏ですら住宅供給過多になってくると思います。そんな東京の既存の住宅で戸建について興味深い話を聞きました、何でも空き家が凄い問題になっているそうです。

世田谷や杉並区といったら住宅地としては凄く人気のエリアです、大阪の僕でも世田谷に家を建てたとか聞いたらやるなって思ってしまいます。

そんな人気のエリアで所有者の所在が不明で荒れ果てた住宅が何軒もあるんだそうです、ごみ屋敷、ブロック塀が崩れてきそうだとか庭の落ち葉が貯まっていて火事が心配だとか区役所にもかなりの電話が入るそうですが役所からしたら人の家ですから勝手に入れませんし警察も事件が起こらないと動いてはくれません

両区で所有者が空白になっている家が５００以上あるそうでその中でも近所からクレームが入っているものが１００軒以上存在しています、近所の人も住人が何故居ないまま放置されているのか？引越ししたのか？亡くなったのか？なんてゆうのは５年１０年経って自分達が迷惑だなって感じる、そこで初めて区役所に電話したりして騒ぎ出します。昔と違い近所付き合いの希薄さが寂しく感じます。

実際に空き家から不審火が出たり不法侵入、所有者が中で白骨化していたなどの事件も起こっているようです豊中でも元資産家姉妹が死んでいた残念なニュースがありました。アメリカなどでは郵便局員がポストにいっぱいになっていたりすると地域のそうゆう所に通報してすぐに状況確認をするそうです。困った事になる前にそこに住んでいた人の所在地は自治体がきちんと調査するべきだと思います、ほったらかしにしてなかったら老人の孤独死や生きてるはずのない歳の高齢者が住民票上生きていたり、親の遺骨を押入れにしまい年金を不正受給したりとそういった事件を防ぐ事が出来ると思います。

所有者がどこで何してるのか分からない固定資産税も滞納してる物件はさっさと公売で処理したらいいと思うんですがそうゆう訳には行かないんでしょうか？？そして一番の原因は核家族化だと思います、ひと昔前はマイホームを買うことがサラリーマンのステータスでした、しかし子供が社会に出て家族を持ちマンションを買ってしまえば実家はいつかは無人になってしまいます。そんな事はお構いなしに売れる時に売れるだけ売っとけと建てまくるゼネコンさん東京ですらそんな状況ですから全国で見たら本当に深刻な問題だと思いました。

それにしても世田谷や杉並に中古戸建を相続してもらえたら絶対売るか貸すかしますけどね

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テレアポ営業撃退法

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おはようございます！！僕の携帯電話は会社にかかってくる電話が転送にされるようになっています、個人的な電話もかかってくるんでいつも「もしもし」って出ます。そして昨日、友達とお茶してたときの事です、電話が鳴り番号を見ると見知らぬ携帯からの着信でした、業者さんの物件確認かなと思って出てみると僕の携帯ですか名前を確認する爽やかな男性の声が聞こえてきました。「△△の何とかと申します」と会話が始まりました、営業電話か切ろうとしたら所得税がどうのこうの言い出しました、そして節税しませんか？と。

もしかしてこのキャッチフレーズは？？？正解、新築ワンルームマンション投資の営業電話でした一体どこで僕の携帯番号を仕入れたんでしょうか？全国の高所得者のリストがどうのこうのと言っていましたが僕がそんな所に載っているはずがありません。怖いですね個人情報が流出しています・・・どんな仕事をしてるかまでは把握していないようで質問して来ました、不動産屋とは言わず昔していた仕事を言いました、中々上手に話しを合わせて来る営業マンで感心しました。

いよいよ本題のマンション投資の話しを切り出してきました、△△とゆう会社名が頭の中でパット出てこなかったんで新興のデベロッパーかなと思いながら話を聞いていたら会って不動産投資の説明させて欲しいと熱心に言い出しました。神戸の物件で利回りが4.5％の設定のマンションを会って聞くほど暇ではございません

最近不動産の勉強、インターネットでしていて東京の中古マンションを買おうと思ってると言ってやりました、それで諦めるやろなと思いきや返してきた言葉が「なぜその中古マンション売るんですかね？いい物件なら手放さないでしょ」と上から目線で言ってた。お前らが売って損させたから売りに出てるんちゃうかと喉まで来た言葉を押さえ、中古マンションのメリットとか利回りの事とかちょっと知ったような事を淡々と言ってあげました。

彼は急に態度を変え失礼しますと電話を切ってしまいました、やはりこの会社も素人を狙った営業をしているみたいですどんな会社か調べてやろうと聞いた会社名と立地をパソコンに打ち込み調べてヒットした会社は僕もよく知ってるそこそこ有名な中堅デベロッオアーでした。何故、ぱっと頭に浮かばなかったかとゆうとその営業マンは会社名を半分しか言ってなかったんです

本当にどうしようもない会社でしたね、仮にいいマンションであってもこうゆうやり方をする会社から買うと後々いい事は１００％無いでしょうちょっと知ったか、そしてちゃんと断る事がトラブルに巻き込まれないポイントです

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ワンルームマンション投資の心構え

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おはようございます！！！最近手巻きタバコにはまっているウリポンです事務所で専務と二人、葉っぱを巻き巻きしてる光景ははたから見たらかなり怪しげです増税によりタバコが値上がりし禁煙を決断された方々の中には撃沈してしまった人も多く居るんではないかと思います。。。

収入が決まってしまっているサラリーマンにとっては無駄な支出は出来るだけ抑えたいと考えるのは当たり前のことだと思います、しかしそんな努力をするなら収入を増やす努力をした方が毎日楽しくなるはずです一攫千金を狙わなければ色んな方法があると思います！！

ワンルームマンション投資に入ってくる方の中でその角度から入ってくる人も沢山おられます、販売会社のホームページにもメリットとして書いていたりします。しかし僕の考えるマンション投資は賃貸業とゆう事業ですからアパートローンの返済をして残る一万、二万を生活費や交遊費にと考える方には絶対に買わないで欲しいと思います。

不動産投資は買うまでバタバタしますが、買ってからは本当に買ったんかなって思うくらい何もすることはありません。しかしお金をある程度貯めておかないと退去通知とゆうのは何の前触れもなく送られてきます。オーナーチェンジで買っている場合は敷金やクリーニング代などは決済時に物件の購入代金から精算していますから手元に現金はありません。敷金からいくらか原状回復費で引くことが出来てもいくらかは返さないといけませんし、全額賃借人に返済しないといけないケースも今後は沢山出てくると思います。無いでは済まされません、しかもかっこ悪い・・・

そして新たに賃貸募集をする為にリフォーム費用も先行投資する必要があります、資金に余裕があれば賃料ＵＰにも挑戦できるかもしれません。いくら場所が良かったとしても前の入居者が出たままの部屋に案内されここに住もうと思う奇特な方もおられません。

インカムゲイン目的の不動産投資は長期に渡った安定した賃料を得るのが目的です。仮に３０万のお金が出て行ったとしてもそれ以上が回収できれば黒字とゆう事になります。不動産の権利を持っているわけですからＦＸみたいに余剰金不足で０になったりはしませんが長期間保有すれば色んなタイミングでお金が必要になる場合がある事をしっかり理解して欲しいと思いますし、もっと言うと繰り上げ返済を目標にするくらいの余裕を持ってお金を貯めていって欲しいと思います。

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投資マンションを買う目的は？

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おはようございます！！

買い付けが入っていた渋谷のワンルームマンションは売る事にしました次はどんな物件にしようか思案中です本当に最近は都内のワンルームでピピっとくる物件に出会えないです。そして出てきたとしても足が早いです、一般の投資家の購入意欲には本当に感心します。

新たなパートナーに出会うため東京の知り合いの会社、何件かに電話をしてみました。一回だけ取引したことがある会社の営業マンと話していたら逆にマンション用地の情報あったらお願いしますと頼まれました。中古の投資マンションを仲介している会社なんですがそうゆう話しをしてくるとゆう事は調子がいい証拠です。

投資ワンルームマンションを中心に営業している会社はかなりの数があります、ある程度のノウハウと顧客を作れば宅建業は独立しやすいからです。そして多くの会社の社長や幹部の経歴をたどれば数年前に破綻したデザイナーズマンション投資のさきがけだったデベロッパーに関わっていたとゆう場合が多いです。最盛期はかなりの利益があったと思います、彼らの多くが仲介でしっかり会社の体力をつけ新築マンションの分譲を目指します。

今まで培った営業のノウハウを使って、今まで新築は損するから中古をって営業スタイルを新築と言い換えるくらい儲ける為なら何てことないタイプの営業マンが多いと思います。新築マンションを勧めてきたら注意が必要です。新築マンションは投資と考えた時にどうしても利回りが低くなります、購入されている方の多くは不動産に無知な人が多く属性をフル活用した借入れにより最初の入居者が退去してから収支がきつくなってしまいます。デベロッパーを儲けさす為に買うのか自分の将来の為に買うのかその辺ちゃんと考えてほしいと思います。

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先輩Ｋ２

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おはようございます！！！

去年からマンションの売却の相談を受けていた先輩Ｋさん の離婚調停がやっと決着したそうです、さっそく中の状態を確認すべくお母さんに鍵を貰いに行きました。なぜお母さんかとゆうと先輩は優雅にロンドンで生活しているからです、お世話になった先輩の為ですから馬車馬のように働きます、鍵を受け取り物件の場所にＧＯ

２年以上不法占拠された部屋です、おそるおそる扉を開けました。想像通り壮絶な室内でした中の様子の確認と一番の目的は購入時の書類を捜す事でした。登記識別情報が部屋に残ったままだったんですいきなり帰ったら鍵が変えられてた部屋です、識別情報を普段から持ち歩いてるような人はいないですもんね。

先輩があるはずやと言っていた天井裏の大きな収納スペースを捜索しました、大量のダンボールの中から探す事約２時間。ようやく購入時の書類関係を見つけましたしかし一番恐れていた事が発覚しました、売買契約書と登記識別情報だけがファイルから抜かれていたんです

登記識別情報は再発行する事は出来ません、でも無いと困りますし善意の第３者とかが出てきたらややこしくなります。その場合はどうするか？売却の際に所有権を移す為に司法書士や弁護士に頼んで本確認情報とゆう書類が必要になります。本人との面談が必須条件になるそうでそれをせずに書類を作った有資格者は刑事事件として逮捕されるそうです。本人はロンドン。。。

確認の為、パソコンで謄本をあげたら変な事はされてなかったですがその書類だけを抜き取った元奥さんはあなどれません、何かが起こっても不思議には思わなくなりました

そんな日常的に起こる出来事ではないですが皆さんもお気を付け下さい。

しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m