００物件

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おはようございます！！！

賃貸経営の流れも大きく変わって来ているのを肌で感じてきている人も多いと思います。関西では当たり前だった敷金０礼金０物件も首都圏でも目立つようになりました。ある不動産仲介サイトの調べでは首都圏の礼金０のアパートやマンションは４０％となり前年より増加傾向にあります。

敷金０物件はアパート２５％、マンションは２０％だそうです、これも前年より増加。東京の僕の物件なんかはまだ更新料も普通に貰ったり出来ているんですが００物件がそんなに増えていることに驚きました。

そしてもう一つびっくりしたのが去年新宿の新築マンションでしかも家賃が２００万の物件も期限付きみたいですが敷金礼金引越し代までが０円で募集したそうです最近の消費者の意識として礼金や更新料は家主のポケットに入る純利益と払いたくない人が増えてきていますので有るのと無いのでは心理的に大きく違うと思います、実際は家主側からしたらリーフォームの費用に当てたりするんですがそれは理解してもらえないようです。

この現状を悲観的に考える方も多いかもしれませんがマイナス思考では賃貸経営はうまくいきません。

アメリカなどでは新たな賃借人が壁を塗り替えたりと部屋を好きなようにリフォーム出来るとゆう文化の違いはありますが敷金礼金のようなものはありません、無くても賃貸経営は成り立っている訳です。

そうゆう流れを考えると今後は原状回復費などを加味した賃料設定も考えていかないといけなくなると思います。イールドギャップの少ない物件をお持ちの方は賃料が高くても気に入ってもらえるような競合物件との差別化を工夫したり賃借人に気に入って長く住んでもらえるような努力も必要になってくると思います。

物件を今後購入する場合は先の一手、その辺の事を頭に入れて買い付けに金額を入れれば心配事は減るのではないでしょうか？？

しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m

渋谷のワンルームマンション

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おはようございます！！売りに出してた東京のワンルームマンションに買い付けが入りました指値が入ってるんで思案中なんですが物件は東横線のある駅から歩いて５分、築２０年の利回りがネットで８．７％なんでまだ持ち続けていてもいいかなって思ってたんですが十分家賃も貰ったんで売りに出していました。問合せも多くて売れるんちゃうかなって予感はしてましたが思ったより速い展開です。

東京のワンルームマンションは１０００万～１５００万位の築１０年くらいの物とバブル期の５００万～７００マンくらいの物と人気は二分しているように思います、築浅のものは属性のいい方々が融資を使った投資。５００万くらいのものは融資は付かないけど現金でなら手が出しやすいので年配の方や自営業の人とかが多い気がします。金融商品や貯金では６％とか１０％の金利がつく商品はお目にかかれませんし金融不安ですから不動産投資に注目している人が多いのはうなずけます。それにオーナーチェンジ物件は賃借人の状況も事前に確認出来るのでリスクは低くなると思います。僕は指値が入ったときには購入希望者がどんな感じの方か聞いたりします、売るのも買うのも人間ですから気持ちのいい取引が出来そうな方ならＯＫしようと思ってます。よく物件を探す中で出回っていないものにこだわる方が多いと思います、ネットに出ているのは駄目だと。確かに極秘物件って魅力はありますし、右から左に売れない物件がネットに掲載される場合が多いので難有り物件の場合もあります。しかし今回のお客様のようにネットに出ている物件でも立地や好みの条件が合えば後は値引き交渉して利回りを上げる事が出来れば十分魅力的な物件になるんじゃないかと思います。

しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m

大手不動産会社の手口

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おはようございます！！東京の物件で収益で回していたんですが空室になって売りに出しているファミリータイプの区分所有マンションがあります。謄本あげて調べたんだと思いますがその物件をお客様に紹介させて下さいと手紙が届きました。売りたい訳ですからドンドン紹介してくれるんなら是非と思い、手紙と一緒に入っていた名刺の人に電話をしました。だれもが知ってるような大手不動産会社なんで僕も何の疑いも無かったと思います。営業マンは電話がかかってきた事にすごく喜んでいるみたいでした、ここで少し慎重になればよかったんですがその営業マンは物件の近くの某有名大学の教授がマンションを探していていついつに案内させてほしいと言って来ましたそれは願っても無い言葉だったので一般媒介の申し出を受ける事にしました、案内予定日には書類は間に合わないと思いますが返信宜しくお願いしますと話は終わりました。

案内予定日は報告がありませんでした、翌日僕から電話をしましたすると担当者はすいませ～ん案内が今日にずれたんですと言って来ました。それなら今日は頑張って下さいと言って電話を切ったんですが何かが腑に落ちませんでした、しかしかっかしても仕方が無いので報告の電話を待つ事にしました。。。

翌日また僕から電話をしましたすいませ～ん部屋が小さすぎました。フッとオーナーの住んでるタワーマンションに沢山入っていたチラシが頭をよぎったんですこのタワーマンションを買いたいお客様がいます！！！！！そんなチラシです。まさにその状態でした、媒介契約を結ぶための手だったんです。僕の物件は聞いていた教授の予算よりも５００万高いんです、予算内でその部屋以上の広さの物件はそのエリアでは存在しません先程のチラシも全てがそうだとは言いませんが買いたいお客さんが居るのではなく売却の依頼を受けてからそれくらいの予算の見込み客やインターネットに掲載してお客様になる様に営業をしていきます。媒介契約さえしてしまえば自社でお客様を見つけられたら仲介手数料は倍になります。まさか自分が引っかかるとは思わなかったです、鮮やかな手口いい勉強させてもらいました。あれから一月経ちますが当然の様に彼からの連絡はありません違う物件で同じように手紙くれた会社の営業マンは情熱的に頑張るんで売らせて下さいって正直に言ってくれたんですけね、看板が大きくても結局は各営業マンのスキルが一番大切です。売却を検討されている方は慎重に業者選びをして下さい。

しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m

年金大問題

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おはようございます！！サラリーマンによるマンション投資の目的の一つに老後の生活の為とゆうのがあります。多くのマンション販売業者もそれを強くうたって不安をあおり販売を行ってきた会社も沢山あったと思います。老後をゆとりある生活を送るためには月に３０万円以上とか一億円必要と金融機関の方々もセールストークとして使っています。しかしそんなに不安を強くあおらなくても普通にニュースを見て感じてしまう事態になってしまいました例の新大臣はなんと厚生年金や国民年金の支給開始を７０歳に引き上げようと言い出してしまいました冗談でゆうはずないですからそうしないとお金が回らないとゆう事です。そもそも年金は６０歳から貰えたものでした、それが今は６５歳ですよね？一体何歳まで上げる気なんでしょうかまだ若い世代は今から取り組めばなんとかする事は出来るはずです、しかしある程度の年齢になっている人達に年金を５年おあずけされたら大きく計算が狂ってしまいます。そして何より絶対に年金を払わないとゆう人間達も急増するでしょう、最悪の展開になってしまいます。そもそも僕は年金を貰えない物と思って生きています、だからそれに対しての準備をしていっています。しかしサラリーマンの方々は今まで何とかなるだろうと希望的観測で過ごしてこられたと思いますがもし間違って７０歳に引き上げられたときは毎月の給料から強制的に国に詐取され続ける事に本気で怒ると思います。こうなったのは民主党だけが悪い訳ではないですが無理なら年金制度を廃止するか加入の自由化にするべきではないかと思います貰えるかどうかはっきりしないからややこしいんです無いなら無いで何とかしようとするのが人間です。僕は当然専門分野ですしその他色んな理由から不動産投資に一番力を入れています、でもそれが全てだとは思いません、資金が豊富になってきたら分散投資もしようと考えています。それについてはまた書きたいと思いますがまず今日言いたかったのは国に頼らず自分の人生は自分で計画をたてていってほしいとゆう事です。日曜日でです、なかなかそんな機会も無いと思います一回家族で将来の事を話してみたらどうでしょうか？

しつこいようですがよろしくお願い致しますm(_ _;)m

新築マンション好調の行く末

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おはようございまいます！！首都圏では新築マンションの販売が好調ですがこれからどうなるんでしょう？？中古市場では頭打ち感が出てきてると発表されました。去年の１１月のデーターですが２３区の中古マンションの価格を７０㎡換算すると４３０７万円で前月より１７万円下がっていました、特に景気動向に敏感な都心６区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）では５ヶ月連続で下がっているそうです。新築マンションの今年の供給予定数は去年よりも増える事は確実です、建てて続けないといけないデベロッパーの宿命ですがいけいけどんどんで建て続ければ供給過多になるのは間違いありません身内の援助がある方なんかは特に首都圏の賃料相場から考えると買った方がいいと考える人も多くいると思います、そして自分が住む為ですので中古よりも新築に目が行ってしまうのが消費者の心理なのも理解できます。しかし去年と違い今年は贈与税非課税枠、１５００万円から１０００万円に下がります当然それを見越した駆け込みのお客さんも沢山いたと思います。サラリーマンの所得が上がったとゆう訳ではないのこのまま供給していけば大変なことになるんちゃうかなと危機感を感じます中古物件の供給も増え続け価格も下がっていく。。。

対照的なのはワンルームマンションではないでしょうか？首都圏においての話ですが新興デベロッパーが躍起になって開発用地を探して建てようとしていますが東京との各区にはワンルームマンションを抑制する条例がいくつもあります。これによってまだバランスが保たれているんでしょうか？関西なんかは目も当てれませんが少子化より人口が減少し始めています。全国の空室率は３０年後には４０％を超えるとも言われています。都道府県毎に人口や出生率の統計を取ってマンションや戸建の建築を規制必要があると思います。ただそれでは暗い先行きに対して何の希望もなくなってしまうので子供だましのバラまきではなくフランスの様な国を挙げた人口増加を取り組んでほしいと思います日本人はバカではないです、本当に国民の為に役立つ税金の使われ方を示せば増税に反対する人は少ないと思います。

しつこいようですがよろしくお願い致しますm(_ _;)m

資産の整理

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おはようございます！！昨日は友人の紹介で不動産を売却したいとおっしゃる方に合いました。その方は大手百貨店に勤めておられたんですが退職し士業で独立され頑張ってこられた方です。７０前になりますがそこまで歳をとってる風には見えなかったんですが表情は決して明るい感じではなかったですその方は投資信託、株、不動産と色々投資をしてるんですがもう歳やし処分していってるんやとおっしゃってました。長年投資をしてきて良い思いも沢山されてるはずですが収支で見ると資産はだいぶ目減りしたそうです。僕は２戸ある区分所有マンションの相談をされました、両方とも新築時から所有されていて買った時は歳とっても街中でバリバリ働く為の拠点にするつもりだったみたいですが今の景気のせいか仕事も徐々に減らしてゆっくりしようと考えてるそうです。起業したときはこんな世の中になるとは思わなかったんだと思います、積極的に投資したりされてるんですから本来は老後や子供の為とゆう気持ちもあったと思いますが何回ももう歳やからとゆう言葉を聞きなんか諦めてるんかなって思いました。お金がなくてもやる気がであったりやりがいがあれば人間幸せだと思います、逆にお金があっても生き甲斐がなければなければ不幸じゃないでしょうけ？景気が悪くても自分が頑張ろうって思ってたら周りは関係ないはずです、しかしそう強く思い続けれない環境に居てるのも現実だと思います。

マンションですが利回り自体はそこまで悪くないですが築３０年を過ぎていますので売却する事をお勧めしました、相場を伝えるとそんなに悪いのってびっくりされていました。色々話している中でほんまに利益出たんは不動産だけやったわと言っておられたのでいい金額で売れたらもう一度築浅の物件で挑戦しないか提案してみるつもりです、家主業には定年はありません。いい物件は本当に家族に残せる資産になりますそして一番大切な事は前向きな気持ちだと思いますまだまだ若いもんには負けへんでって気概になってほしいと思いました。

テナントに副収入

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おはようございます！！！！首都圏ですらオフィスビルの空室や新築物件の大量供給による賃料の下落などビルの所有者にとって頭の痛い状況になってきていると思います、そこで面白い所に目を付けた会社があります渋谷区の不動産会社でアスリートとゆう会社なんですがこの会社が管理する賃貸物件のエスカレーターやコインパーキングの白線部分などを広告スペーストして活用提案する事業をスタートしたそうです。しかも施工費は広告主が負担する為費用はかかりません、商業施設やコインパーキングなどのいわゆるデットスペースから収益が発生したらありがたい事ですよね

ロケーションビジネスは色んな所に存在します、不景気の為多面広告料の支出を控える傾向にはありますが無くなる事はありません。看板や電光掲示板など至る所で見かけたりしますコンビニを経営しているお客様から聞いた話ですが各コンビニではクレジット機能を備えたポイントカードを発行し顧客の囲い込みに力を入れてます、どうせ買うならポイントが貯まって特典がもらえるほうが良いですもんね？しかしその社長のお店では必ずお客様が最後に立ち寄るレジの所に申し込み用紙を置いていたそうですがほとんど減ることは無かったそうです。それが最近のコンビニのレジには小さなテレビみたになのが付いているのは分かりますかね？？そこにカードのＣＭみたいなのを流し始めたらすごい反響が出たそうです、やはり五感で感じると人は影響されやすいんだと思いました。例えば今日の昼ごはん何食べよっかなって車を止めたパーキングの白線の中にカレーの写真とか貼ってあったら一瞬で胃袋をカレーモードにしてしまったりするかもしれませんね多くの人が目にし広告料を支払うクライアント企業が納得する場所でないといけませんが、収益が下がったとお悩みの家主さん、アイデア一つで利回り上げれるかもしれないですよね

今年もよろしくお願い致します♪

金の現物投資

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おはようございます！！スペースインターナショナルとゆう会社がなんと自動販売機で金を売るそうです世界的な通貨安などを背景に安全な資産として金は人気があります、一般的に金に投資するってゆうとぱっと思い浮かぶのが先物投資ですがこれは投機であって投資ではないので絶対に手を出さないで欲しいと思います。しかし、現物で金を買う事は資産形成としては十分ありだと思います。先物相場は景気が悪い時の方が上がる傾向にあります、そして不動産と同じですが現物投資になるんで金融商品のように紙切れになってしまう事はありません。東京都中央区の本社のエントランスに自販機、設置されたそうで今後は商業施設やホテルなどにも置いていくそうです、色んな事考える人がいるなーって感心してたらアラブのホテルやドイツの空港などにすでにあるそうでイタリアの空港、マレーシアの主要空港全部にも設置が決定されているんだとか。この日本の自販機では各国の金貨や純金バーが今のレートで安いものなら1万円以下でも買える物もあるそうです

こうゆう相場が変動するものはちょっとずつ買い足していく事でリスクヘッジが出来ます、お金持ちならなおさらですが自分の財産の中でポートフォリオを組み何割は現金で何割は不動産、何割は国債ってゆう感じで分散投資を行います、一点集中で投資する事はもしもが起こった時に非常に危険です。サラリーマンの方でも考え方は同じです、給料の中の貯金の一部のこうゆう物に当ててみるのも一つではないでしょうか近い未来に給料日になったら万札握り締めたサラリーマンＯＬで長い列が出来るような光景が見れるかもしれませんねちなみに金のリスクは盗まれたら終わりとゆう事です・・・

今年もよろしくお願い致します♪

プライベートジェット

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おはようございます！！！お客さんからメールが届きました。

現在アメリカに出張中です、ロンドンから三日前に帰ってきたばかりだとゆうのにすぐにアメリカに向かいました写真を見て驚きました、ぼかしてない写真をお見せしたいのですが色んな問題からそれはＮＧと言われてしまったのでこんな写真で申し訳ありません。若手人気俳優、一部上場企業の役員、タレント、病院の理事などそうそうたる顔ぶれです一体この顔ぶれでどんな事をしようとしてるのか気になって仕方がありません

後ろに写っているプライベートジェットで行ったそうです、最高だったとコメントが入ってましたがファーストクラスに普段乗っている人がゆうんですから間違いないですね。テレビで見るような事を身近な人が普通にしている事に戸惑ってしまいました・・・景気が良くないとか色々言われていますがどの世界にも儲かっている人は必ずいると思います。同じものを見てどう感じ、どう行動するかで結果は大きく変わります。それなりに資産のある方の資産運用のアドバイスとかもさせてもらったりしますがこの方々はちょっと桁違いですねどんな時代であってもこうゆう世界で活躍し続けていけるようなビジネススキルと資産を築いていかねばと改めて感じさせられた1枚でした

応援よろしくお願い致します♪

区分所有マンションを買ったお客様

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おはようございます！！寒いのはもう嫌です、早く暖かくなって欲しいものです昨日は久々のお客様が会社に来られてました、去年に港区のワンルームマンションを仲介させてもらったんですが確定申告教えて欲しいとお願いされました。去年も５人の客様の書類作成のお手伝いをさせてもらったんですが一年経つと頭からしっかり抜けてしまってますもう一度国税局の画面を見ると思い出すと思いますが頼まれれば断るわけにはいきません・・・この方は４０代の独身女性でバリバリ仕事をされていて＋αで収入ではなく老後の資産作りを目的に購入されました、きれいな方なんですが仕事一筋って感じで一人でもしっかり生きていけるように準備したいそうです。購入までは初めての事ですので色んな心配をされていました。僕が散々リスクとリスクヘッジの事を言ってたので何か問題が起こっても動じない様にしようと思ってたみたいですが買ってからは管理会社から毎月集金と手数料の封筒が届くだけで何の問題も起こらないので拍子抜けしたとおっしゃってました。僕の物件もそうですがたしかに買ってからバタバタするような出来事はあまり起こりません長期で所有するといろんな問題も発生するかもしれませんが中古物件の場合はだいたい１０年間の中距離走のような感じだと僕は思ってます１０年が無事過ぎれば投資金額は回収され売却して利益を出すことも今後の戦略の中に入れる事が出来ます。１０年間が長いのか短いのかは人生の過ごし方で感じ方は変わると思いますが今から１０年前を振り返った時に早かったな、あーしとけば、こーしとけばと後悔が残る人も少ないのではないでしょうか？

不動産投資は色んなリスクが起こる可能性のある投資です古くなるにしたがってかかる修繕費はさておき、一番悲劇的なの心理的物件になる事だと思います。しかし１０年２０年の間で数多くある賃貸物件の中から自分が所有する部屋で事件が起こるのは交通事故に遭うより確立は低いと思います。そのお客様もそうなったらよっぽど日頃の行いが割るいんやわって笑っておられました。女性は強しですね

今年もよろしくお願い致します♪