家賃保証の審査

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おはようございます！！！

不動産投資をする上で家賃保証の役割が大きくなってきています、活用されているオーナーさんも多いと思います。知らなかったんですがこの数年は信販会社も家賃保証にすごく力を入れてたみたいです。確かに訪問販売が壊滅状態になり、個人の借り入れも制限されたらやっていけなくなるんでいいシフトチェンジだと思います。

その信販系の家賃保証の審査について問題になっているようです、信販会社や銀行もですがお金を貸すかどうかを決めるのに個人情報機関のデータを見ます、個人情報の取り扱いが厳しくなってからは申し込む際に個人情報の開示に対して同意書を書かされます。お金を借りたくて申し込むわけですからそこに誰も疑問をいだく人は居ないと思います。

個人情報機関では過去の借り入れや支払い状況などがしっかり蓄積されており、それなりの年齢でその情報機関に情報が無い場合は逆にローンの申し込みが否決される事もあります。

その情報を家賃保証の審査に使うのが問題視されているようです、目的が違うと。確かに日本信用情報機構のホームページには不動産取引には利用はしないことって書いてました。そんなに騒ぐことなんでしょうか？？とゆうより家賃保証会社は全てＣＩＣとかを利用してるんだと思ったましたいったい何を基準にして身寄りの無い高齢者や家族が保証人になってくれないような人の保証人になれるのか逆に知りたいです

国会でどう審議されるか分からないですが、「賃貸住宅における賃借人の住居の安定確保を図るための家賃債務保証業の業務の適正化及び家賃等の取立て行為の規制に関する法律案」に織り込まれているみたいです。使えるものは何でも使えるようにすれば良いんじゃないでしょうか？借りたお金の返済が遅れたら部屋まで借りれなくなるんだったらブラックリストに載る人も減るはずです。

安定住宅の確保も大切ですが、そんな事より景気によって急に家賃の支払いが困難になる人が出ないようにする為の議論と行動をして欲しいと思います

しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m

１００円引越し

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おはようございます！！

繁忙期とゆう事もあって不動産業者はバタバタしてると思います、春から新しいスタートをきる学生や新社会人などが多いからなのは周知の通りです。

そんな時期に驚くニュースを見ました１００円で引越しするよってる業者さんがあるんです去年からやってたみたいですがもうむちゃくちゃですね・・・

さすがにこの繁忙期は駄目みたいですがずらせれる人はタダみたいな金額で出来るんですからお得ですね関西圏は残念ながら対象エリアがいみたいですが首都圏、北海道、沖縄は大丈夫みたいです。

どんな引越しなら１００円になるかゆうと２ｔショートのトラック１台分で引越し先までの移動距離が２０ｋｍ以内らしいですから完全な単身者向けですよね。条件はフレッツ光の申し込みをそこを通してやって下さいとゆうことで今なら３万ちょっと位だと思いますが代理店からインセンティブを得ることが出来、帳尻をあわしている事になります。光のインセンティブは昔は４万以上は軽くありましたから下がって行っています、この先ずっと続けれるサービスではないかもしれませんね。

社長の紹介ページ見てみたら２１歳で起業して今は２６歳だと書いてました、お若いのに世間を騒がしてたいした人だと思います。安いイメージさえ出来てしまえば１００円引越しの対象でない人も頼んでくるでしょうから宣伝効果もバッチリですね。

しかし、何から何まで価格破壊をして良いんだろうかと思ってしまいます。消費者からしたら喜ばれることですから良いと思います。しかしデフレスパイラルがその消費者の首を絞めてしまっている現実を本当に理解していたら手放しでは喜べないんじゃないかと思います

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棚からぼたもち？

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おはようございます！！一昨日の雪で預かってる売却物件が気になったので掃除に行くことにしました。高層階にある部屋で雨降りで風が少しでも吹いていれば窓に当るくらい軒がないマンションです、雪が当ればドロドロになっているはずです。

物件はかなり良いと僕は思ってるんですが親の反対で契約日前日にキャンセルになってからはなかなか申し込みが入らず苦戦している物件です。

案内も今年に入ってから数回あったのに駄目だったので価格の見直しが必要だと思われます。でもせっかくワクワクして見に行ったら部屋が汚かったなんて値段以前の問題ですすよね。

行って見るとやっぱり窓とサッシがドロドロになっていました僕は高い所は苦手なんでタワーのベランダに出るのは気が引けましたが仕方がありません何回も洗面所とベランダを往復してピカピカになりました

きれいな部屋はやっぱり気持ちがいいです、作業を終え携帯を見ると着信が入ってました。登録がない番号だったので業者さんの物確だろうなと思ってかけなおすと女の人が出ました。その方は携帯電話には電話してないと不思議がっていたので会社に誰も居ないから転送になっていることを伝えました。

ポータルサイトを見て電話してこられたみたいで僕がたまたま今居るそのマンションを見たいとおっしゃいました、僕はテンションが上がってしまいました

「今、居ますので今からでもいいですよ」

お客様も今から見れるならすぐ行くから待っといてと言ってくれました。何てタイミングがいいんでしょう

３０分してその女性は来られました、年配のかなりお話し好きな方であっちこっち見ながら一時間くらい色んな話をして帰られました。感触はばっちりです

実際に結果はどうなるかは分かりません、しかし行動したから起こったラッキーだと思います。事務所であーだこうだ悩むのではなく駄目な時ほど現場に行く事が大切だなって思った出来事でした

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所有権の良い所？

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おはようございます！！

日本では二組に一組が離婚してるとゆう話はよく耳にします、お隣の中国でも離婚が急増しているようです。何のと言っても日本とは人口が違いますから多いのかどうかよく分かりませんが去年は２００万組み弱の離婚が受理されたようです。理由は色々あるみたいですが最近は偽装離婚が多いようです。

中国では不動産バブル抑制の為に２軒目以降の住宅購入に対しては住宅ローンの優遇が受けれなくなりました、離婚してしまえばそれぞれが物件を買っても優遇されることになります。そこまでするんですからすごいですよね

韓国もそうなんですが住宅はスケルトンの状態で購入し、住む人が自由に内装して住むのが常識の国です。キャピタルゲインを狙ってスケルトン状態で放置されている物件は沢山あります、賃貸で収益を出すとゆう発想はあまりないのかもしれません。

中国ではご存知のように土地には所有権はありません、だから近場の日本の不動産が投資対象やセカンドハウスとして注目されているわけです。中国の主要都市のマンションの価格から考えても手頃で土地が自分の物になるなら目が行くのもうなずけます。僕も収益物件の情報が来てそれが借地権ならよほど利回りなどでおいしいと思わなければテンション上げて査定はしません

しかし日本で物件を買う場合は現金が必要です、ローンで優遇とか言ってる人には手が出せるものではありません。そんな中、イギリスの香港上海銀行が日本に住まない特定の国の外国人ではありますが貯金を１０００万したら住宅ローンを融資するサービスを始めたそうです。香港上海銀銀行は世界指折りの銀行です、世界中の富裕層のお客さんを持っているはずです。そしてイギリスも所有権とゆう考え方はなく、土地は女王様か貴族に利用を払って使用している国です。ますます世界の富裕層から日本への不動産投資は増えると思います。

株などでは外国人が買い越しや売り越したとか言いますがそのうち日本の土地の日本人と外国人の保有比率とかが発表され日本が日本じゃなくなっちゃうかも知れませんね

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タイミング悪すぎ～

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おはようございます！！

ワンルームマンション、売るのと買うのが同時進行して行ってます。書類作ったり、取り寄せたりで机の上は大変なことになっています。ちょっとテンパって来ました

買う方は確認事項がまだ分からないものがあってストップしてます、売る方は買主さんがかなり神経質な感じの方で細かい要求も何とかお答え出来、決済日も決まりそうな感じです。

そんな所に知らない番号から電話がありました、出てみると売る方の物件を管理している会社の方でした。買って２年、かかってくることもこちらも用事がなかったので携帯に登録なんかしていませんでした。この渋谷のワンルーム、買った時から外せないサブリースがついていました、僕としては外して利回りを上げたかっんですが出来ない契約になっていたんです。大手さんなんで家賃はきっちり振込まれていたんで放置していたわけです。

電話の内容は月末に入居が決まったのでリフォーム代と温水器の交換費用をお願いしますとゆう内容でした。

電話がかかって来た事がないと言いました、当然入居者が退去した事も初耳でした初めての電話がお金を払えです、しかも温水器を変えろと。金額を聞くと３７万円、一瞬頭が真っ白になりました・・・

聞いてしまった以上は無視して売る訳にはいかないのが不動産取引です、よりによってタイミング悪すぎです交換しなければいけないとゆう状況を事細かに聞きました、さらにテンションダウンです。。。しかし、管理会社のゆう事を鵜呑みにするわけにはいきません。電話を切り、付き合いのある業者に相談すると修理で何とかなるかもしれないけど交換した方が無難だとの事でした。たしかにそうです、僕の大好物のバブル期の物件です、今までよく頑張ったと思います。費用もまだの十分飲み込める範囲です、そして気持ちよく買っていただくために交換はしようと思いますが売る物件にお金を出さないといけない複雑な気持ちは変わりません

珍しいケースかもしれませんが購入される方はラッキーですよね、利回りを求めると物件が古くなるのは仕方がありません。気に入った物件を見つけ検討する際は、設備関係の修繕記録も必ず確認して下さいじゃないと僕みたいになりますよ～

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マンション化率

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おはようございます！！

世帯数に対しての分譲マンションのストック数の割合をマンション化率といいます、これだけボンボン建ててるんですから年々マンションの割合が上昇していくのは当然の事だと思います。しかし去年はマンション化率が下落している都道府県もあります、埼玉県、千葉県、茨城県、奈良県、和歌山県、大分県です。共通しているのはバブル期に都心のベットタウン的な役割をした地域です、バブル期には価格が高くて都心に家を持つ事は出来ませんでした。通勤時間が長くなってもマイホームを持ちたい、そんな人達の思いがドーナッツ化現象とゆう社会現象を起こしました。それが今は土地の値段が下がり都心回帰の傾向にあります、価格設定の安い建売業者も現れちゃんと庭のある戸建も買いやすくなったのもマンションの供給数を減らしている原因だと思います。ちなみに下落したのは２０００年から調査をしだして初めてのことだそうです。

そんな地方都市のマンション化率が上がり続けていたら大変な事になります、人口が減ってるんですから

しかし都心部ではマンション用地取得をめぐって相変わらず激しいバトルが繰り広げられています、一時仕入れが出来なかったその反動でマンション開発業者は勢いづいてしまっています。売れる時に売っとかないといけませんもんね

都内では土地の仕入れ値も上がってきてますので高掴みしてる会社もあるんではないかと思います。根本的な景気回復してるわけではないので歴史はまた繰り返されるかもしれませんね。

高利回りの地方物件も魅力はありますが不動産投資するエリア選びは重要です、ストック数や人口の減少度合い傾向をしっかりチェックする必要があります。高収益を取るか？安定を取るか？ですね。

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住まいの意識調査

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おはようございます！！！

首都圏の独身社会人を対象にした住まいに関する意識調査とゆうのがあり参考になると思うんで紹介します。東京、埼玉、神奈川県の今のところ結婚の予定のない１１９２人を対象にしています、１９７２年のピークの婚姻数のから見ると去年は最低数値だったそうで年齢性別関係なく増え続けるシングル層は賃貸経営には大切なターゲット層です。

まず実家ではない人の割合が６５．１％、その中で賃貸物件に住んでいる人が７８．２％だったそうです。じゃあどんな部屋に住んでいるか？１Ｋが３割、２０～３０㎡も３割と一番多い割合になっています。３０代、４０台には２ＤＫの方が１０２人も居て以外に多いんだなと思いました。そして家賃についてですが割高だと感じる人が４５．５％少し高いが１３％と納得していない人が多いのが分かります、首都圏なんですから仕方がないとは思いますが

設備や立地、広さに対しても満足していないと答えた人が７割以上います。マンションを探す時によく言われるのが場所、家賃、間取りが完璧な物件にははなかなか無いとゆう事です、そらそうですよね駅から近くて間取りも広くて家賃が安かったらきっとその部屋では何かが起こったはずですだから何かは妥協しないといけません。完璧に合っていると答えた２３．３％の人はお見事だと思います住めば都とゆう言葉もありますからもしかしたら住みだしてから自分のライフスタイルも順応させ満足いく環境に出来たとゆう事かもしれません。

こうゆう調査は言いたい放題答えてるかもしれませんが正直な意見だと思います。こういった人達は仕事とプライベートの充実を中心に生きています。住まいに不満が無ければシングル層が活動拠点を大きく変えなければいけない理由もなくなります。

空室になれば一生懸命客付けを頑張らないといけません、何をしないと駄目とかはありませんが入ったらほったらかしではなく入居してもらってからも住んでる人達の視点で考える事が収益を長期に渡って得るためには必要だと思います。

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確定申告

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おはようございます！！

収益物件を持っておられる方のブログに確定申告の話題が多いですね、皆さん着々と準備されてるのが伺えます。僕はお客様の書類作りのお手伝いとかは何の苦もなく出来るんですが自分の事は全く出来ませんこの時期、税理士の先生から催促の電話がかかってくるまでは見てみぬふりです。

恐れていた電話が入りました、こうゆうアポの連絡って朝が多いですよね。

「準備の方はどうですか～？」

「いつもの感じです・・・」

「分かりました、近いうちに伺います・・・」

いつもの感じとは12枚の封筒に月を書き、領収書が詰め込まれている状態ですそれにネットバンクの取引履歴をプリントアウトしたのと通帳と印鑑を渡し、後はお願いしています。毎月、帳簿を作ればいいんですがなかなか分かっていても出来ません。先生に甘えっぱなし、税理士からしたら面倒臭いお客ですがもう10年以上お世話になってしまってます。まめにしてる人は本当に偉いと思います、そう思いながら多分先生が来るまで僕は何もしないでしょう。

嫌な電話って重なったりしますよねすぐに先日の任売物件の所有者から電話が鳴りました、文京区の僕が買う気満々のワンルームマンションの入居者から退去通知が届いたそうです。少し暗くなってしまいました

しかし起こる出来事に一喜一憂している場合ではありません、場所がいいのとなんと言っても今は繁忙期ですそれにこの物件の家賃ですが、僕はもう少し取れるんちゃうかなって思っていました。この所有者は全く不動産に興味ないんで管理会社の言われるがままの金額で募集したんだと思います。ピンチはチャンスここはプラス思考で利回りＵＰを狙って行きたいと思います

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変動金利

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おはようございます！！！今日は実需のマンションの決済があります新婚さんで立地重視で中古のマンションを探されていました、ライフスタイルに合わせて住み替えていって買ったマンションは収益物件にとゆうご主人の考えです。僕もこその考え方はいいと思います、建物は時間が経つにつれ資産価値が下がっていきます。しかし賃貸需要が見込めれば収益還元法で物件の価格が価値以上になる事は多くあります。

今回の物件価格は１４８０万円で金融機関は契約者の年齢で返済期間を決めれるので３０年ローンにされました、短期プライムレートで月々５万弱の支払いです。相場の家賃は１０万くらいなので僕は家賃払ってるるつもりでもう少し月々を上げ、支払い期間を短くするか１０年か２０年くらいの固定金利にする事を勧めていましたがガンとして聞き入れてくれませんでした。お金の余っている銀行、物件を売りたい業者、金利を払いたくないお客様、みんなの意見が合致して変動金利は大人気です。しかし金利が上がれば支払いは増えます、当たり前のことですけど

３０年間金利が上がらないか預言者のようにインフレが予言でき固定金利に切り替えることが出来ればお客様の勝ちです、僕にはギャンブルのように思えて仕方ありません

日本経済を立て直す方法としてハイパーインフレを起こすしかないとゆうの意見があります、僕もここまできたら必要なことじゃないかと思っています。だからインフレに強い不動産投資に力を入れている部分もあります。僕の場合は投資ですから家賃が貯まっていきます、仮に金利が上がった時にはどれの物件を売って他の支払いを完済させようとかは繰り上げ返済をしようとかはそこまで真剣に考えているわけではないですが金利上昇のリスクに対してはぼんやり頭の中にはあります。

しかし給料とゆう決められた金額の中でやりくりして生活している人のローンの支払い金額が１．５倍、２倍とかになってしまうとダメージは大きいと思います。まさかなんて事はこの数年間でもかなり起こっているんですから３０年、３５年間絶対に大丈夫だとは言えるはずがありません。

今日の決済は４０００万、５０００万雄借り入れではないんでそこまで言いませんでしたが自己資金が少なく自宅を買おうとしておられる方はお金が貯めれない生活スタイルを送っていると思います、支払いがぎりぎりになるようないっぱいいっぱいの借り入れや目先の低金利にとらわれずしっかり資金計画をして欲しいと思います。

でわ、行ってきます

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港区の築浅マンションの続き

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おはようございます！！ここ何日かバタバタしててなんか楽しいですインフルエンザが凄いみたいですが体が資本ですので皆さん気を付けて下さいね！

港区の築浅マンション の所有者から連絡がありました、初めてお会いしてからだいぶ時間が経ってたのでお金のほうは何とかなってるんだろと思いながら記憶から消えていくところでした。

すぐにお金が必要だそうです、しかも港区ではなく文京区の物件を先に売りたいとの事でした、物件の事をあれこれ質問し必要な金額を聞きました。この物件も築が１２年で立地もいい感じ、明日にでもお金が要るとゆう感じだったので必要金額でＯＫしてあげました。表面で１１２％回っていれば文句はありません、この前買い付けもらった渋谷の物件と入れ替えにはちょうどいい感じです

しかし困っておられるとは言え本当に生き方を改めていただけたらいいなと思います、身内なら説教です不動産投資を考えておられる方、しておられる方、しない方いろんな方が世の中にはおられます。人の生き方や価値観は千差万別ですからいちいち口を出してたらきりがありません。

僕は死ぬ最後の瞬間に納得いく生き方が出来なったなって思えたらいいなと思って頑張っています、終わりよければ全てよし逆にゆうと最後まで頑張り続けないといけないとゆう事にもなります。

投資には明確な目的が必要です、この方のように親御さんの思いがこもった遺産であっても意味も分からず与えられたお金はただ金銭感覚を狂わすものにしかなりませんでした。何か朝から陰気な話かもしおれませんが自分の人生の目的をしっかり持ち叶えれるんだとゆう強い意志を持って色んな事にチャレンジして欲しいと思います。

しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m