更新料訴訟

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おはようございます！！！

更新料の問題が取りざたされ全国で何十件も裁判が行われています。そのうち３件が最高裁まで争っており６月１０日に双方の意見を聞く弁論をまとめてするそうです、これは皆さん気になるところですが賃貸経営をしている人だけではなく借り手側にとっても気になるところだと思います。

もともとはなんだったのか調べてみると更新料を１年分とか２年分とか多く取ろうとするからしっぺ返しを食らっただけではないでしょうか？貸主にも当然言い分があるから裁判までしている訳ですがやりすぎのような気がします。

そこから波及して更新料自体が悪いみたいな風潮になっていますが実際に僕のマンションでも去年、一ヶ月の更新料には三人の入居者の方に応じてもらっているのが実情です。契約書にも記載されています、説明も行われています。そこに文句を付ける人は誰も居ませんでした。

しかし最高裁で貸主に不利な判決が出ると今後は払わないごねだす入居者も増えると予想されます、数万円の為にいちいち裁判するアホらしいですしね

最近、色んな方が話題にされている定期借家契約も一つの対処方法だと思います。

ファンド物件などでは入居率を上げるための必殺技として使われますが、最初の一年は相場よりも１万とか２万とか安くで客付けをし再契約できる様にするやり方です。定期借家契約には更新とゆうものがありませんが再契約出来るようにしてあげれば入居者が困る事はありません、再契約の意思があるのなら交渉次第で賃料を上げる事も出来ます。次のマンションの敷金や仲介手数料、引越し代などを考えれば再契約した方が得だと考える人も多いはずです。

そして空室で困っている方にも使える契約だと思います、属性としてはあんまりよくない方でもお金にきっちりしている人も多く居ます。幅広い方から申し込みが入りやすく、もし優良な入居者で無かった場合に退去させやすくなるメリットがあります。お試し入居みたいな感じですね

メリット、デメリットはどちらにせよある訳ですから賃借人とトラブルにならないような契約を考えるべきです、一番大切な事はきっちり理解して借りてもらう事です契約書ってなんでかなって思うくらい難しく書いてあります。賃借人にとって良い部分不利な部分をしっかり説明しその意味を明確に理解してもらえれば逆に喜ばれるんではないかと思います。

お金を稼ぐどんな事にも問題は必ずあります、更新料も最初から無いと思えば色んなアイデアが浮かんでくるはずです

しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m

次は渋谷のワンルームマンション

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おはようございます！！

この前、買い付けを入れていた渋谷のワンルームマンションは売主さんの機嫌を損ねる事無く話しがまとまりました、何でも言ってみるもんですね自分が売りに出してる物件にきつい指値が入るとむかっとしますが立場が違えば気持ちも違います。

買える事になったのは良いんですがローンを打診中のファミリータイプのマンションは暗所に乗り上げていますお客様の内容があまり良く無かったみたいです、お客さんの側の業者さんは超大手なんでなんとかなるかなと思ったんですが真正面から勝負しすぎで都銀は全滅したみたいです困ったものです資金繰りどうしましょう・・・

昨日はそのうれしい金額になった渋谷の物件の契約書類関係の細かいチャックで半日終わりました、物件には問題は無さそうです。

いつも謄本見て思うんですが不動産には歴史を感じます。今回の売主さんは新築時からお持ちの方で、現金で購入されていました。当時の販売価格と毎月の家賃を考えると十分儲かったんじゃないかと思います。

築古になるにつれ物件に対するリスクが大きくなりますのでそろそろ処分しようと考えられていたようです、バトンタッチを受ける僕はその部分も踏まえた希望金額で買い付けを入れたので双方の思惑が一致しいい取引になると思います。

みんながみんなこんな感じならいいと本当に思います、そんな世の中甘くありません。

新築で買うオーナーの多くは知識の無いまま営業マンのセールストークを信じ購入されます。そしてその子会社などに管理を任せっきりにし家賃が下がっていってもどうする事も出来ずに困っている方が多いです、収支が逆転しても抵当のせいで売るに売れないわけです

そうなったら毎月、地獄です。。。

本来、不動産投資は損するものではありません、自分でしっかり調べなかったり完全に人任せにしているから損するんだと思います。逆を言えば自分次第でいい買い物にも出来るとゆう事ですので悲観せずに未来の為に物件探し、頑張りましょう

しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m

光陰矢のごとし

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おはようございます！！！！

もう土曜日、一週間って本当に早いですね何で月日が流れるのは年々早くなっていくのか？？

２０代の時は３０代の先輩に言ってる間に３０歳になるよといわれていました、それが３０代に突入するとその先輩は４０なんて一瞬やでって言われました。

こんな会話、したり聞いた事あるんじゃないでしょうか忙しさで言ったら２０代の時の方が恋愛に仕事に本当に忙しかったと思います、起きて活動してる時間は？？

正月くらいしか休みを取ってないのこの１５年変わっていません、夜中の三時、四時まで平気で遊んでましたが今は１２時越えるともう眠たいので寝ます。でもその分早起きになったので起きて活動している時間自体はそんなに変わらないような気がします。

昨日お会いした経営者と何でその話題になったのか忘れましたがそうゆう話しになったんです

「例えば３歳の子供の生まれて３年の中の１分と３６歳の君の３６年間のうちの１分とは同じ１分でも速さが違うやろ？だから歳をとるにつれ時間が経つのが早く感じると俺は思うよ」って言われました。

初めて聞く考え方でしたが頷いてしまいました、そしてこれはやばいと思いましたスピードは加速していくことになります

一日一日をもっと出来ると思って今日も頑張りたいと思います

今日は不動産の話しではありませんでしたが何か感じてもらえたらなと思います。

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見積もり

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おはようございます！！

昨日、歯医者の友達の所に防犯カメラの業者さんと行ってきました。今まで防犯カメラなんか設置することを考えたことも無かったので勉強になりました、この友達が家を探し出した時もそうなんですがまず自分で徹底的にインターネットで調べつくします。不動産をやりだしたばかりの僕より当然知識がいっぱいで逆に色々教えてもらいました

今回のカメラもしっかり調査済みです、専門家同士のような会話を黙って聞いているだけでした。しっかり物のように見えるかもしれませんがこうゆう思い込みの強い人ほど実は騙されたりするんです。

振込め詐欺に合う人も自分は絶対に大丈夫と過信している人が多く、詐欺師は思い込ますのがうまいだけと何かの番組で見たことがあります。まっ、この歯医者さんは一人身でお金を貯めるとゆう概念がないんで何百万とか騙されるお金がないんで大丈夫ですが

話が反れましたがそんな事を考えてるうちに友達のイメージが伝わり見積もり待ちの状態で打ち合わせは終わりました。

会社に帰ると文京区のマンションのリフォームの見積もりが上がってきました、６８万円だそうです２０㎡のワンルームマンションで高すぎます・・・大阪でもかなり安い会社の東京支店の見積もりなんで東京の業者さんと違い一つ一つの単価は安いはずなんですが交換等の提案が多く含まれていました。

これから急いで入居者を募集しないといけません、出来ることなら募集家賃も前より高く狙いたいところです。となると中途半端リフォームでは意味がありません、でもお金は極力かけたくない。オーナーとしては悩むところです。

防犯カメラでもリフォームでもそうですがお金をかければいいとゆう物ではありません、目的に合っているのかも重要です。そして付き合いがある業者であっても見積もりを鵜呑みにしてはいけません。業者さんは売り上げが欲しいから当然色々言って来ます、でもたいたいの場合は値引きを言われる前提でその分を乗せてる場合が多いです。関西なんかは「まけて」があいさつみたいなものですからあいみつなどを取って本当に適正な見積もりか判断して下さい、そうやって僕は業者さんとの関係を作っていきます。

僕は削ったり値切ったりして半分くらいには収めようと思っています

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お金も大切

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おはようございます！！

心筋梗塞で緊急手術したアパレルメーカーの専務は回復が早く３日くらい集中治療室に居ると言っていたのに昨日個室に移動しましたお見舞いに行くと元気に話してたんで安心しました、まだ動きにくいなみたいですが隠れてタバコは吸うと言い切っていたので絶対に死ぬまで止めないですね。

健康は大切だとしみじみ感じた出来事ですがお金も当然大切ですお金が無ければ病院には行けません、この方も不動産をいくつかお持ちで以前、知り合いに安くで貸してしまっているので売るに売れないとゆう話をしましたが今まで積み上げてきた信用とお金があるから気持ちに余裕を持って病院に居れる訳です。

高額医療の払い戻しや入院保険などで出費は結果的に小額で住む場合が多いと思いますが、退院する時にはまず自分のお金で精算しなくてはいけません。

僕も何年も前ですが一度だけ検査の為、入院を経験したことがありますしかも同じ病院です。

原因が不明で高熱が続き、徹底的に調査をしてもらいエイズ検査までさせられました、検査入院だったんですぐに退院すると思い調子に乗って個室にしたのが大きな間違いでした入院も長引き退院した時にいくら払わないといけないのかハラハラした事を思い出しました。大きい病院だったんで銀行のＡＴＭもありましたがそこにお金が入っていないとどないもこないもいきません

お見舞いの帰りにそのＡＴＭの前を通りかかりその時の記憶がよみがえりました・・・

お金は大切、今は今で仕事は頑張らないといけません！！

今日は僕が初めて不動産を買ってもらった友達の所に行きます、この人は独身女性で歯医者の先生です。

大阪市内に一軒家を買って田舎の両親が弱ってきたら一緒に暮らして面倒見るねんって新築の立派な家を購入しました。

買ってもう一年以上になります、快適に使ってるよって喜んでもらっていたんですが急に監視カメラを何台か付けたいと言って来ました、最近物騒なニュースが多いので心配なんでしょうか？

たまたま見たどこかで見た記事でも最近の強姦や痴漢の被害は室内で起こる割合が高いと書いてありました、オートロックだから安心ではないと。女性の一人暮らしですからそら心配ですよね。頼まれればどんな細かい仕事でも頑張りま～す。話しが大きく変わってしまいましたが時間がないのでは行ってきます

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心筋梗塞

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おはようございます！！！

昨日、お世話になっているアパレルメーカーの専務が緊急手術をされました。一昨日会った時に調子悪そうだったんで病院に行ったほうがいいですよって言っておいたんですが、忙しいからな～と言っておられました。我慢できないくらいしんどくなって行ったみたいです。

病名は心筋梗塞でした、血管が一本完全に詰まっていたようで無理して仕事を続けていたらやばかったんです。カテーテル手術で済んでよかったですが心筋梗塞は誰にでも起こる可能性の病気です、いつも元気な人が身近でこうゆう事が起こるともし自分だったらって真剣に考えてしまいます。

僕がしているマンション投資は生命保険の代用と考える事が出来ます、アパートローンを組む場合住宅ローンと同様、団体生命保険に加入しなければいけません。逆に言うと生命保険に加入できない健康状態の人は融資を受けることが出来ないとゆう事になります。残念ながら僕はローンが組める属性ではないので物件の購入は現金で決済していますが、融資を受けれる属性の方は老後やいざとゆう時の対策には十分なると思います

基本的な考えは家賃でローンを返済していくわけですが亡くなってしまった場合にローンが完済され家賃が丸々家族に相続する事が出来ます、僕は素晴らしい資産だと思います。

サラリーマンお方が都内の３戸、４戸ワンルームマンションを所有していれば毎月２０万近いお金が口座に振込まれてくるわけです、これが僕の地元大阪なら１０万有るか無いかになってしまいます投資先も重要です。

家族が出来て感じるのはお金が全てではないとゆう事です、お金だ家族は買えません。ですが最低限生活には困らないようにしているつもりです。

お金が無くて犯罪を犯したり人生狂うことが多いですがお金があっておかしくなる事 もあります、うちの子供はまだ小さいので教えていませんが、お金の大切さ稼ぐ苦労などはしっかり学ばせないといけないと思います。

万が一のことは考える事があっても誰もが健康で長生きしたいものです、専務さんにはまだまだ元気に仕事、頑張って欲しいと思います

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年金崩壊

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おはようございます！！！早いっもう３月に突入です時間の流れは本当に早いですね、今日は年金の話題ですが着々と歳を取るわけですから遠い日の話では話しではありません。

サラリーマンの方が給料から天引きされている年金ですが５１の厚生年金基金で３６６０億円もお金が不足しているようです。まず５１？？って思ったんですが全国で６０８もの基金があるみたいで何でそんなに多くあるのかよく分かりません

今回はそのうちの５１の基金積立金不足により最大で７０万人もの人が年金を受け取れなくなるかもしれないそうです他にもポロポロ出てきそうですね～

これって完全な詐欺ですね近年の株安で運用成績が悪かったり損失を出してしまっているからだそうです、そんなのは言い訳になるんでしょうか？

この不景気で怪しい投資話が蔓延して逮捕されている人のニュースをよく目にします、はっきり言って国レベルで同じ様な事をやっているようにしか見えません

そしてそれだけ沢山の基金の団体があるとゆう事はそこで働いている人の給料も徴収されたお金から支払われている事になります、年金制度が成り立たないのなら制度の見直しなどではなくそのもの自体を無くしてしまった方が無駄も省けていいんじゃないかと思います。

国や企業に依存し、働き盛りの時期に何も考えず生活している人も多いです。老後の保証が無ければどんな人でも自分達で対策を考えるでしょう、親や社会もそうゆう教育を子供の時からするはずです。大きなお世話かもしれませんが実際にマンション投資の話しを色んなお客さんにする機会がありますがこの人、本当にこの先大丈夫なのかと心配になる事も多いです

社会に出た瞬間からしっかりと必ず来る老後に対して取り組んでいけば十分に間に合うと思います、僕も今の不動産の知識を持って社会に出た１８歳に戻る事が出来れば人生どれだけ劇的な変化をさせれたんやろって思う事があります。

他人任せではなく自分自身の手で人生、幸せにして欲しいと思います。

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管理会社選び

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おはようございます！！

先週、売却した物件についてお話したいと手紙が届きました。物件が良ければ謄本をあげ、色んな不動産会社から営業のＤＭが届きます。僕の物件はほとんどが売りにも出してますのでだいたいの場合は直接媒介契約を取る為に興味をお持ちのお客様がいるとかそううゆう内容の物が多いです。

しかしたまに買い取り業者の場合もあります、その場合なら良い物件ありますかって逆に営業をしますとりあえず何の話かと電話してみる事にしました。

ちょっと想像していた内容とは違い、その渋谷のワンルーム の客付けをさせて欲しいと事でした。空室だったのをどこで知ったのかは分かりませんがわざわざ謄本をあげて営業してくるんやとちょっと驚きました。

客付けに困るような場所じゃなかったので目の付け所は良いのかもしれませんがもう売った後なのでどうにも出来ません。よくよく話しを聞くと客付けした後の物件の管理も入居者が退去するまでやらしてくれと言い出しました。僕にはずっと物件の管理を頼んでいるリーシング会社の人間がいます、出会って一年ですがお客と営業マンではなく彼はもう友人です

しかしビジネスは友情だけでは出来ません、金曜日に買った任売物件は空室なので僕が希望する賃料で客付けが出来るのなら頼んでもいいかなと思いました。ただ、鍵がまだ届いていなくて室内もまだ確認できずリフォームの段取りすら出来ていないので即答はせず、また連絡下さいと話は終わりました。

その会社が気になったのでその友人に聞いたことあるか確認してみました、その会社は自分の所の身内をダミーで入居させ、ちょっとしたら退去させたりたり管理委託契約を取る為に色んな事をしているそうで、友人の会社でも要注意管理会社だったんです、彼のお客さんも実際何人か乗り換えたみたいですが結局その会社と上手くいかずみんな戻ってきたそうです。彼は逆にどんな事をしてくるか情報が欲しいから一回そこと契約してみてと欲しいと言い出しました、嘘やろ？絶対に嫌って思いましたけど彼のその会社に対するアドバイスは本当なんだと思いました。

営業マンの気質が一番の問題ですが会社の方針が所有者本位か会社の利益重視かで大きく変わってくると思います。遅かれ早かれ淘汰されていくんでしょうがその間に被害を被る人が出るのはやっぱり残念なことです。

副業でマンション投資をされている方は特にどの管理会社をパートナーに選ぶのかが円滑に賃貸経営をする上で重要なことです

自主管理ならいらないコストはかかりませんが設備などのトラブルの電話などは入居者が仕事から帰ってきてから発生することも多く、夜中に直接わずらわしい対応をしないといけません。そして通称追い出し法案が可決された場合、素人にはますます入居者の対応は難しくなると予想されます

管理手数料は各社はまちまちですが集金代行や入居者のクレームの対応などなら賃料の５％～１０％位じゃないでしょうか？家賃保証が付くと１０％～１５％位の手数料が家賃から引かれ送金されてきます。

サブリース契約の必要性は僕は感じていませんが、５％位の管理手数料は必要経費と考えるべきだと思います。業界に熟知した長年のノウハウはいざとゆう時、とても心強いものです。

僕は正直に何でも話してくれるパートナーに出会えてよかったと思います

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奈良の賃貸物件

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おはようございます！！！

以前、怒りとゆうタイトルで同級生の親が経営する奈良に賃貸マンションの事を書きました、大阪で仕事している僕の認識がかなり甘かったと痛感しました。

もう２ヶ月以上経ちますがポータルサイトからの反響はもちろん近隣業者さんからの物件の確認ですら一回も問合せが来ない状態なんです今まで扱ってきた大阪の物件では経験したことが無い状態です・・・

お父さんに状況確認をすると駅前の業者からも全く案内すら入っていないみたいで、こんなもんやでっておっしゃってました。。。しかしまだまだ可能性はあります、この近くの大学とゆうのが滑り止めの滑り止めみたいな大学なんで来月が最終勝負になります。しかし、何の役に持たなくて本当に申し訳ないです

この大学がある駅は各駅停車の電車しか止まらないマイナーな駅なんでですが現在建築中の単身者向けマンションがまだいくつもあるんです地主さんが営業マンの甘い相続税対策って言葉にのってしまったんじゃないかと思います。学校が学生確保に苦労しているんですから無謀な行動だと思います

回転のいい学生マンションは儲かるとゆうのは過去の話で今はどれだけ長期間入居してもらえるかが勝負になって来ています、とくに地方の賃貸物件ほどポイントになる部分だと思います。気持ちよくどれだけ長く住んで家賃を払ってもらえるか？？？一回、抜けると次の客付けまで相当な時間がかかる可能性があります。

社会人はもちろんの事、高齢者や外国人にも対応していかないといけません。

もちろん東京でも入居者募集中の物件は沢山あります、しかし単身者の数が違いますから可能性が違います。そしていったん客付けに成功すれば長期期間の入居を見込めます。

なぜそう思ったかとゆうと去年に賃貸契約の期間が切れる物件が３戸あったんです、入居者の方皆さんが更新料を払って更新されました。

リーシング会社の友人も言っていましたがこの繁忙期は以前と比べると動きが鈍いそうです、引っ越し代や敷金などの初期費用が高くつくので動かずじっとしてる方が得策だと考える方が多いみたいですいい事ではないですが今の日本経済がこうゆう状態を作ってしまってます。

地域性によって賃貸ニーズは異なりますから奈良の物件ももっと分析して何とか考えないといけません、しかし本当に立地が大切だとしみじみと感じました。

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国勢調査

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おはようございます！！！

国勢調査の速報値が発表されました、日本の総人口は１億２８０５万６０２６人で５年前の平成１７年の調査から２８万８千人増えたそうです。

不動産投資をしている方なら都道府県別の人口の変動は気になりますよね？僕もそうゆうニュースは気になっるんでついついクリックしてしまいます。増加したのは９都府県で東京都、神奈川県、千葉県、沖縄県、滋賀県、愛知県、埼玉県、大阪府、福岡県の順番で増加したそうです。大都市圏への集中と地方の減少傾向が顕著に出ています、不動産投資において、当然賃貸ニーズがあるかどうかが大切なポイントです。人が減っている地域より人が増えている地域に投資するほうが賢明です想定利回りが高くても借手が居なければ何の意味もありません。

しかしそもそも国勢調査って何なんでしょう？？ググってみると「国勢調査は統計法に基づき総務大臣が国勢統計を作成する為に日本に居住する全ての人と世帯を対象として実施される国の最も重要かつ基本的な統計調査である」だそうです、日本の国にとって最重要な調査だとゆう事を３６年間知りませんでした

でもそれは僕だけ僕だけならかなりやばいですが・・・

この調査は西暦の５の倍数の年に行われているそうで次は２０１５年にする事になります、この調査の精度を上げるために郵送やインターネットで回答が出来るようにしたとも書いてありましたがそこでふと思いました。この調査って本当に正しい数字なんだろうかって？？？

調べてみると回答率を上げるために調査員が代筆してるとか色々信憑性の部分を疑うようなものもありました。５年毎に行われているはずの調査ですが僕は去年初めてその調査に答えました、たしかに調査に来たおばちゃんが書き込みしていましたしその時出払ってる社員の事もだいたいでいいから答えてと頼まれ分かる範囲を適当に答えたのを思い出しました調査用紙の回答率で給料変わるんかなってその時思ったくらいそのおばちゃんは必死でした。

国勢調査にかかる費用ですが６５０億円だそうです、日本に住んでいる人全てを調べれば印刷代や人件費もかかりますよね。しかしこの回答しない人も居るような調査に莫大な税金を使ってる意味は分かりません

回答した人に少し減税とかメリットがあれば調査員とか雇わなくても勝手に回答率もぐんと上がり、素晴らしい本当の意味での統計結果になるんじゃないかと思います。

しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m