”まとめ”を付けておきます。
まとめのおまけは、武蔵小杉のここ１年の中古成約状況
レインズ登録のある成約事例。
川崎市中原区新丸子東、東横線武蔵小杉駅5分以内、2LDK以上、60㎡以上で直近１年以内の制約事例を打ち出させたグラフが下に貼ってあるもので、築年と平米あたりの中古の成約価格のプロットで赤い点になっているものです。
2007-2008年ということで、最初に建った三井のタワーを中心とした成約価格の情報になります。かなり幅がありますが、1㎡あたり78万～97万程度までで1㎡100万近い成約事例がかなりあるのは、いずれも100㎡超えとかの”王様住戸”を中心としたもので、60-80㎡の成約事例は、80～90万/㎡に集中しています。
無論6-7年経過しているマンションと、これから建つものが同じ値段ということはありえないですから、これよりはかなり高くないと価格的には妥当とはいえない。
シティタワー武蔵小杉は、ワイドスパンで柱のめり込みを減らして同じ70㎡でもそれまでのタワーに対して5㎡程度は広く使える次世代な設計であることは確かです。なので平米100万程度はありかなぁとは思っていました。
新築マンションの価格妥当性は、近い条件のマンションの中古成約事例を築年数での減価で割り戻して評価するのが妥当です。ざっくり感のある言い方だとマンションの値段は1年に100万円ほど下がる。約10年弱の差で約1000万（平米あたり15万程度）の価格差までは妥当範囲です。
一方で坪410万円（～平米125万円）という価格が妥当とみなされるためにはもう少し中古価格も上がってくるなどしないと、少しプレミアムを付けすぎでは？？というのが私の考えです。
家賃勘定で、本体価格を20年回収(PER=20)という、賃料見込みは、坪単価”改定”にともなってこちらも上昇したのかには興味がありますが、その8に載せてある想定賃料がどう変化したかも誰か教えてくれないかなぁ・・・
再開発地区では最後にきて、再開発の完成を告げとどめのお値段でくるのがお家芸の住友ですが、このあと三井の1200戸が直後にくるので、そのお値段に興味津津ではあります。
＃繰り返すけど、1㎡100万でも私には買えないので、購入検討的興味ではなくて、首都圏の価格上昇の中心地のひとつとしての興味です
たった一つのマンションで１年以上に渡って随分ひっぱりましたが、褒めるべきとこは褒めてます。
全体を通して読んでいただけたら嬉しいですね。
まとめです。クリックしたらその回に飛べます：
シティタワー武蔵小杉 -1 間取り例
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11694568205.html
シティタワー武蔵小杉 -2 天井高さなど
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11703677157.html
シティタワー武蔵小杉 -3 トランクルームが専有部？ 管理組合的視点から
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11704469465.html
シティタワー武蔵小杉 -4 広い？気がするだけ？？
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11714560485.html
シティタワー武蔵小杉 -5 リビングの扉が遠い..かも
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11714837093.html
シティタワー武蔵小杉 -6 普通の田の字の充填効率
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11726765373.html
シティタワー武蔵小杉 （まとめ） ーー中締め？
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11726785168.html
シティタワー武蔵小杉 -7 価格表 （”2014年3月の”価格表）
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11793574422.html
シティタワー武蔵小杉 -8 想定賃料
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11794229275.html
シティタワー武蔵小杉 -9 管理費・修繕積立金
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11797340714.html
シティタワー武蔵小杉 -10 続・想定賃料
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11803790005.html
シティタワー武蔵小杉 -11 中住戸の間取り
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11819925938.html
シティタワー武蔵小杉 -12 新価格表リンク
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11962911395.html
シティタワー武蔵小杉 -13 (まとめ）ーーーこの回です
# 一気に２回書いて中国へ逃亡。リニアに乗って鉄分を補給して15日あたりに戻ります。
完結してない、住宅ローン繰り上げ返済・借り換え編をまずは完結、
そのあと管理組合ネタに戻ります。
!! 重要 !!
本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、
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