直前のその7の続きです。
マンションを買って自分では住まなくなったときには貸すか売るしかありませんから、想定賃料を質問する人は必ずいるので、これはモデルルームでは用意されているのが普通です。
シティタワー武蔵小杉では、自分で住むのはちょっときつい？って55㎡程度の部屋も多数入っていますから、ある程度賃貸も視野に入れて購入を検討する人も多いのではないかと思われます。
ここの見積もりはケン・コーポレーションがやっていて、今回売り出しにならない部屋も含めて全戸の想定賃料がでていました。高層・中層・低層で１８階きざみとかでの分割になっちゃいますが、付録で一番下に貼っておきましょう。
本体価格と、想定賃料から、その部屋を買って住んだほうがよいか、借りて住んだほうが得かの収益性が計算できる指標に東京カンテイさんが言い出して、毎年の駅別・地区別での推移の発表でおなじみのマンションＰＥＲってのがあります。
ＰＥＲ ≡ マンション価格 ÷ （賃料×12)
で定義される数字で、そのマンションの値段と同じ金額を、賃料で回収するのに何年かかるかという、収益性の目安になる数字ですね。 実際には、マンションは買う時にもろもろの諸経費がかかりますし、保有している間には、オーナーとして税金・管理費・修繕積立金を考慮しなければいけませんが、これは無視するのがＰＥＲ算出での『お約束』になっています。実際には、キャッシュで買ってすぐずーっと貸していてもＰＥＲの年数では回収はできません。
現状では概ねＰＥＲ＜２０であれば、賃料に対して物件が割安、あるいは物件価格に対して賃料は良好で、賃貸回しの収益性が非常に良好であるといえるでしょう。首都圏の平均的なＰＥＲは、賃料相場があまり変動しないという硬直性があるために、マンション価格が上げ相場では大きく、下げ相場では小さくでる傾向があります。たった今は賃料高めですよと威張れる数字がまぁ２０未満。
その7でリストアップした部屋の価格表に、想定賃料（あくまでもデベが考える数字ですが）を入れていくと高層/低層や向きによらずに下の表のようにＰＥＲは19-20倍程度となります。随分と物件価格はお高くはなっていますが、そこそこ収益性はよい” と売主としては考えているということになります。
＜シティタワー武蔵小杉のＰＥＲ（売主発表の数字による）＞
70㎡でざっくり7000万に近いお値段に見合う家賃というのは、ざっと30万円ということになるわけで、逆にいうとこの程度の家賃を払ってでも住んでみたいというマンションでないといけないということになりますね。 賃料見積もりについては、私個人は随分うーん？とか思う部分もあるのですが、情報が混ざると宜しくないので、このその8の回は売主さんのご託宣までで止めておいて、ＰＥＲでみた収益性の話はその9にて。
＜付録の想定賃料一覧です＞
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そのうち管理費とか修繕費の話もでてきますので、まぁ下はご愛嬌・・・
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