＊＊ 2014/12/19修正 ＊＊
これを書いたのは半年以上前です。
その後、２期７次くらいまでを経て、大きく途中から
値上げされているようで、１戸あたり1500万円以上
値上がりしていて坪単価は400万円を超える住戸が
多くなっています。最新の価格情報はこちらを
参考にしてください。
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11962911395.html
凄く久しぶりにマンション探訪編です。２月ぶりくらい。
ちょっと戸数の大きなタワーの価格表を貼ってみたくなったというか、要するにあんまりブログを書いてないので、誰も見にきてくれなくなったのでテコ入れですね。
武蔵小杉のシティタワーはその6まで書いているのでまとめはこちらから。→ http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11726785168.html
今回は、全部で14戸の価格表とか、管理費・修繕積立金などの情報をかなりの戸数入手したので、しこしこExcelに打ち込んでみました。
能書きは後で書くことにして、シティタワー武蔵小杉の価格表はこんな感じです。
たったの１４戸？！というなかれ、相手は絶対に全戸価格表は公表しない住友ですからよくぞ14戸も手に入れたと褒めてほしいなぁ。19階と49階だけじゃ、その間の30-40階あたりや、19階より下はどうなんだ？？と言われても、販売されている部屋が実際に中抜きでこのあたりに集中しているのでどうにも仕方がありません。
部屋の位置とかわからないと EVからの距離は？とかわからないでしょうから、高層階（といってももう10階下くらいから上は完全な繰り返しです）のフロアプランと、部屋タイプの対応表を下に貼っておきましょう。
部屋番号は XX01のＡタイプが、西北の角部屋で、そこからぐるっと反時計回りに、XX01～XX16までになっていて、55㎡（多分内法で測る登記面積でもちゃんと50㎡は超えているでしょう）の部屋は北側に入っている形になります。 EVなどはまぁ定番通り北側よせですね。
角部屋は、A/C/C'/A でダッシュの有り無しは折り返しているだけで同じ間取りであるほか、70.58㎡という全く同じＢタイプの間取りが１階に7戸とほとんど全戸の半分近くで入っている『バリエーションのなさ』が最大の特徴です。
ざっくり短評：
○ 70.58㎡の全く同じ間取りが１階の半分を占めてるかわりにＢタイプには全部で１１（建築確認申請プランを含む）ものパターンのカスタムオーダープランがあって、まぁ間取りをいろいろ選べるのが最大の特徴になっていますね。これは、まぁやらないと基本プランが気に入らないともう検討できなくなっちゃいますから必要でしょう。中には壁芯3.5畳で70㎡を実質4LDKにしたプランとかまであって、つっこみどころ満載なので、これはまた後で。
（70.58平米Ｂタイプってのを向きによらず大量に作ることによって、カスタムオーダープランをたくさんつくっても用意しないといけない図面の枚数を減らせている効果はあるでしょう。たくさんメニュープランを用意するぞって決定が先で、そのために専有部の形をまったく同じにしたんですね。なんとなく納得）
○ もともと首都圏でももっとも強気に価格が上がってきたところで、もともと１割は強気につけてくる住友のこと、
高層階なら１㎡１００万の坪３３０万超えは想定の範囲内でそれほどのサプライズはないでしょう。 住友がでてくると再開発も終わり感があるよねぇとか思うのは私だけではないはず。豊洲なんかでもそうでしたが、再開発がほぼ成功して最終段階での高額での土地入札で、お値段も高めで頑張って売るスタイルですから、お買い得に買えるうちは住友さんの出番ではないし。
○ この坪単価になっても、まだキャッシュで一括お買い上げの資産の付け替え族だけではなく、堅気の普通の給料生活者に売らんかなという意図はあるのか、7000万円の壁をかなり意識した値段つけになっている感じ。49階平均坪単価が＠３３４で、19階の平均坪単価が＠３１２。その平均で全戸平均ってのも随分乱暴だけど、他は教えてくれてないからえいやっと平均とると＠３２３万程度になります。
＃ 坪単価はともかくとして、グロス価格が7000万を超えると、購入できる層が極端に細ってきて、まぁキャッシュで買うような人ばっかりになってくるのは、割と湾岸ではあって私は”7000万の壁”と呼んでます。坪単価があんまり上がりすぎると、例え角部屋でも面積を削って、グロスを押さえようという意思が強く働くのは、晴海のクロノレジデンスあたりでも感じるし。7000未満なら普通に専業主婦でお父さん１馬力でも大企業とかに勤めていて40歳くらいのそこそこ高給の給料とりなら、頭金も目いっぱい積んで背伸びすれば買えなくはない。私は高給じゃないけど妻との２馬力でやっぱり意識したのは7000万から上はちょっと手がでないよなぁ。。。でしたから。
○ 北以外あんまり向きにはよらない。北の坪単価を抑え気味なのは、日照が云々よりも、既存タワーとのお見合いのせいでしょう。今まで南側が抜けていた近隣のタワー高層階の住人から、南側指定で結構どんな値段とか照会が入っているとか。
○ 中住居で 1903-4903 で +400万、角では、1904-4904 で +500万と、30階も高さが違うのに、上下階の価格差は非常に抑え気味です。上下階で10万くらいしか違わないことも多いってのは、湾岸や武蔵小杉を代表として最近のタワーでよく見られる傾向。
メリハリをつけようとしても、下が普通に5000万そこそことかとても一般的なマンションの購入者層をターゲットには収められない坪単価に上昇してきたためで、特に地震でＥＶの帰宅難民になるからとかで高層階の評価が落ちてきたとかが原因ではないでしょう。ここまで価格差がないなら、買えるなら高層階でしょうねぇ... 買えないなら低層でも無理だし。 まずは全体での利益率を確保するために全戸平均坪単価を先に決めるので、このあたりはデベの気持ちにならないと見えてこないかも。
次回以降は
(1) 想定賃料編（全戸の想定賃料をケン・コーポレーションが見積もっていた）と
(2) 管理費/修繕積立金編
(3) もっとも典型的な中住戸Bタイプのカスタムオーダープラン
あたりを書いていきましょう。
本家ホームページにはでてない情報で固めてみたけど、アクセスこないかな（苦笑）
＃ 見積もりが14枚ばらならにあったのから表にしたので14戸で十分面倒・・・・湾岸タワー専門の某のら○○○先生、よく1000戸も手打ちするなぁ。偉すぎる。坪単価...愛かな。
理事長勉強会 RJC48に関心のある方は、こちらからどうぞ。。。
ま入ってみなければどんなものかはわかりませんから。
http://rjc48.com (RJC48への参加から）
よかったら、ぽちってください。別にやばいことは何もおこらなくって
マンション管理の人気ブログリストです
↓ ↓ ↓ ↓ 
