その8の続きです。
このマンションの売主の住友による賃料見積もりと、利回りＰＥＲ表はちょっと前のその8参照。
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http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11794229275.html
デべの”見解”と、はるぶーの”個人的感想”はきちんと分けないとで、ここからは私の感想。
高層で眺めがいいことや、南側、角部屋などのメリットは新築価格に比例して賃料に反映させることは困難ですからもうちょっとメリハリがついてもいいんじゃないかな...とか思わないでもないです。
一応ちょっとだけ反映させているけど、北側低層PER19倍～南角高層PER20倍ちょっとと割と狭い範囲のPERで見積もっていることがわかりますね。これを利用すれば、想定価格が逆算できなくもない？
売られていないすごく低層のお部屋の 55.23ってのが賃料見積もり21万スタートになっているのは、くだんのPERを19倍程度に考えると、一番安い部屋で、 21万円×12カ月×PER 19 ～ 4800万とかで、最下階北側なら、5000万下も想定されている...とか読み取れなくはありません。
＃当然、19Fあたりと49Fあたりしか値段を出していませんから、人気がでれば上寄せに、人気がでなければ下寄せに値段をつけるでしょうし、全戸価格表は外には出さない売主さんですから、全く同じ間取りのお部屋が後からだしたのが消費税とかは別にして下の階が上の階よりも高くなったなんて事例も実際に過去にありわけで、あくまで参考程度ですが。
価格表だの一式くれた人が想定賃料表から、全戸の価格を見積もれ！とか結構無理難題を言われていたのですが、一応これで宿題の答えのつもりでいいかな。
実質70㎡（普通は住戸と生き別れになったトランクルームは専有面積勘定はしないから。。）で同じ階の中に沢山繰り替えしのあるＢタイプでも想定賃料30万ってのは、ちょっと強気すぎないかなぁとか思わないでもない。
公式ＨＰに間取り図がでてますが、スパン12mってのはなかなか珍しくて、豊洲のパークシティ豊洲のB棟がぴったり12mだったくらいしか湾岸あたりでは記憶にない。 まぁワイドスパンは常に素晴らしいのは確かではある。
１㎡あたり4000円を軽く超える値段だと、結構都心が借りられたりしますし。
一方で、武蔵小杉は特に東横線とＪＲの両方から近い場合には圧倒的なアクセスの良さを誇るし、もともと東横線沿線は非常に高くって、私も結婚してすぐ綱島から駅１０分（青学のグラウンドの近くでここもでかいマンションに化けた）以上歩くとこで、新築の賃貸マンションに住んでたけど、55㎡程度で家賃は14万とかしてたから、まぁ1㎡ 3000円以下ってことはさすがにないだろう...
ってことで、Yahoo不動産で今でている賃貸を探してみることに。
武蔵小杉駅のマンション物件は 3476
うち徒歩7分以内は 753
2LDK 以上 226
10年以内 80 で賃料が、管理費等こみで25万を超えるのは23件です。
60階級とかで地区のランドマーク性もあるパークシティ武蔵小杉で
こんな感じの賃料ですね。
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/detail_structure/6iJsU76FXe73nIMUL6zvDb/other/?start%5B0%5D=1
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/detail_structure/4ExUGDkUlqMjjJSuMgAl1v/other/?start%5B0%5D=10
リンクを踏んでもし見られなかったら、同条件で自分で探してみてください。
マンションって大抵自分の全財産より高いものを買うわけですから、近隣の賃料相場に中古の成約価格情報くらいは自分で調べたほうがいいですよね。
～75㎡級でも25万程度で、70㎡で30万はちょっとだけオーバーな評価ではないかなぁ。Yahoo不動産賃貸にでているのは、結構長く成約してないのも多いから実際の相場は少しだけ下になるだろうし。
（これはうちのあたりでの感覚で武蔵小杉はどうか知らないけど）
マンションの賃料ってあんまり築年数の影響はうけなくて、せいぜい１年で１％くらいしか下がらないですし。 価格もちょっとだけ高めですが、賃料見積もりは、『PER<20になるように』 大人の事情でつけているんではないかなぁってのが私の感想。
東京カンテイの最新駅別ＰＥＲ情報では武蔵小杉は、最新の2013年のPER情報でPER～24倍となっています。
確かに間取りはワイドスパンで秀逸で、次世代の設計だというのは認めて5㎡分くらい上ましして考えるとしてもちょっと30万は無理じゃないかな..
むしろどんどん値上がりしながらも、PERは落としてないとこは、先の地価公示でも圧倒的な強さを誇った武蔵小杉でさすがだなと思うんですが
→ http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/77PER_shuto_eki.pdf
10-15%ほどPERは過大評価でまPER=22～23 単純利回り4.5%ってなとこが実際ではないかなと。70㎡賃料だとせいぜい27-28万程度かなぁとか。実際には、ランニングコストの税金こみの３つの月6万は店子にはチャージできませんから、手元に残るのは21-22万ですから、本体をキャッシュで買っての回収は26年とかかかります。
PERって別に20倍を切っていないと買っちゃいかんというわけじゃありません。人気の立地なら別に20年でマンションの値段が０になるわけではないですから。本体が１０年たってもあんまり値下がりしてなければ、その人にとっては家賃ほぼ０で圧倒的な利便性を１０年使えるわけですし。
首都圏でも有数の上げ相場の場所であることは事実なんだからそっちを強調したほうがよくはないかな...とちょっと盛りすぎでは？って賃料表を見ながら思ったのでした。
＃ 実は武蔵小杉には結構知り合いが多いのですごく書きにくいな...とはいえ湾岸じゃかなわない人がいるからねぇ。勝どきザタワーに早速いったみたいだな（苦笑）
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