その２ http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11703677157.html の続き。
１・２では間取り図と、天井高さなどを紹介してきましたが、細かい設定などを、特に管理組合的視点から見ていきましょう。
1. トランクルームが専有面積！？
間取り図の専有面積のところをみてみると、注意書きのところに0.57㎡のトランクルームを含むとなっています。トランクルームは、外廊下方式のマンションだと、各部屋にくっつけるように確保することも多くて（うちもそうです）この場合、ここも専有面積だよはいいと思うんですが、このマンションのトランクルームは地下階の設置です。
全室完備は評価できるが、他方各部屋の物置スペースはかなり減らしている感じです。荷物は極力地下におけということ。子供の多いファミリーをターゲットとはしていないことがここにも現れています。
専有部分なんですからトランクルームには課金しないのでしょうが、地下階に生き別れになっている面積を専有面積でございで、部屋の面積表示に足すというのはどうでしょう... 私は坪単価が高騰してしまったので、少しでも広く、小さな坪単価にみせかけたいという感じを受けます。72㎡タイプで、1/120ほど面積を稼げますから、単純に坪単価を計算すると2-3万は数字を低いほうに稼げますが...逆に想定される坪単価(～100万/㎡）から勘定すると0.6㎡のトランクルームは使おうが使うまいが60万円にてお買取りということになります。
実は住友にはほかにも部屋とはいきわかれになっている”専有面積”勘定部分の例があって、豊洲のシティタワーズ豊洲ザ・ツインと、シティタワーズ豊洲ザ・シンボルの両方で、自転車置き場を仕切ってサイクルトランクですとして、シンボルのほうで2.15㎡くらい、ツインのほうで 2.36㎡くらいを”専有部分”として部屋の面積に足しています。
通常のマンションであれば、自転車置き場や地下階に設置されているトランクルームは共用部として有償利用となって、管理組合にその運営の裁量が任されるのが普通です。
バルコニーなどと同じくこれは専有使用権の共用資産にすぎず、いざとなれば、規約変更で使用方法まで変更できるもの。到底区分所有権とは言えない場所だと思います
（特にサイクルポートのほうは露骨に水増しではなかろうか）。
自転車置き場は数が足りない人もいれば、余る人もいる。専有部にされてしまうと、管理組合で仕切りなどを変えるとか、いらない部屋にはなしで必要な部屋には2区画とか動的に割り当てを需要に従った割り振りで実施することができません。
トランクルームも然りで、なにかに組み替えるってそこが専有部なら絶対できなくなりますし、そもそも計画修繕で、定期的に新しくキープしていきましょうで困らないのかな・・ この変な”専有面積”勘定は住友くらいしか見ないですが、さっぴいて勘定する必要があろうかと思ってます。 一言だけ苦言を。
2. 共用施設がほとんどない
信じられませんが、共用施設は、70㎡くらいのキッズルームと最上階のラウンジだけ。理事会を開催する場所は、キッズルームしかないとの説明です。ゲストルームも２つしかない。800戸で70㎡のキッズルームくらいってのは、ちょっと足りなくはないでしょうかねえ。。。うちのマンションは約500戸ですがずっと広い会議室で、理事が23人に、管理士2-3人、管理会社担当2人に、管理員さん１人の約30人を収容するにはぎりぎりです。
あるいは、理事会なんぞ開催しなくても、きちんと運営が可能という特別なおもてなし方法が用意されているのかもしれませんが... やっぱり理事会くらいはゆったりと開催可能な会議室の一つくらいは用意したほうがいいんではないかな。
最後の1㎡まで頑張って売るぞというお高いお値段なのかもしれませんけど、ちょっと貧弱で、お水系のド派手な施設をもつわけでもないのに、後ででてくる管理費が必要ってのが、どのあたりに必要なのかは私にはちょっと不思議です。
3. 駐車場
396台、多分ちょっと多すぎるかな。うち３８０台がIH製EV方式。横行昇降式はない。
管理費に跳ね返りそうです。
4. インターネット
バックボーン2G専用回線はいいのですが、管理会社がISPを直営する様子。
最近のタワーではあまり聞いたことはないが・・・
5. 異常に多い小規模店舗
西側から南側の公開空地に面した部分の１階から２回に12店舗、いずれも区分所有者として入居。店舗のうち１つはコンビニという以外は未定だそう。動線上は、ほかのタワーの住民がここでお買い物ってのも期待しにくいので、黒字化可能なのかなぁ。
あくまで管理組合的にはこういう小規模商店が12店舗も入るのはイケテないという印象を持ちます。
6 ゴミ運搬EVがない
53階タワーなのにゴミ運搬専用EVがない。で、毎日のゴミ収集は非常用EV（荷物運搬用汎用EV）を使用とのこと。ということは午前中は荷物用EVが使えないということになります。一般EVは８基（低層2 中層3 高層3）この数ならまぁ朝の通勤通学ラッシュは何とか大丈夫かな。多分高速ＥＶで群管理でしょうし。
7 専有部のタイプはたった15のシンプルな構造
各階１５通りの部屋タイプとして、高さによって差がないシンプルな間取りとのこと。代表例２つを見ても、横一列全面窓向き、アウトフレームなので部屋は広々で、ワイドスパンの効果もあって、5-10㎡くらい得しているというのが、40人からの記者を集めたプロジェクト発表会での住友の言い分。
タワーでは見晴最重視の住友、DWによる開放的な眺望の確保には定評があり、実際に見晴のいい方向ではそれが購入の理由になっている人も多いでしょう。
ここは、逆梁でありながら、ぐるっと外周をバルコニーにするのではなく、逆梁の上にDWで窓をたてて、眺望を楽しみましょうというのが新機軸です。確かに柱は部屋の外に出しながら、通常の逆梁だとバルコニーにでないと逆梁が邪魔で下のほうの景色は見えないという欠点は取り除かれるように間取り図では見えます。この検証（実際に広いか？）は次回以降。
8 節電機能なにもなし
MEMSなし、太陽発電なし、もちろんALL電化なし。ここにも生活臭を感じさせないというか、「ファミリーお断り」な雰囲気を感じます。ほかの点も合わせて多分むしろかなりの割合が賃貸回しされることを仮定して、貸しやすく面積を刻んできているのかな？ってのが私の印象。
9 修繕費と管理費
概ね管理費単価300円、修繕金単価130円位からとのこと。修繕金の30年平均は”300円は優に超える”という以上は訊けず。
ま、１㎡あたり600円＋駐車場代もそれなりに2万円前後はとるでしょうから、設置率50%で”埋まれば” 10000/70～140円/㎡/月くらいの管理組合収入になるから、長期平均で私の提唱する組合の収入指数は 750円/㎡/月。70㎡住戸で、月5万円くらいの収入があるなら（当然修繕積立金は後年度には400円を軽く超えてくるのは楽々と総会を可決できると仮定する；私はこのブログでも全30回シリーズになったけど、これは特別私が無能な性であろう。。。きっと）
ま。。。。管理組合やっていけなくはないかな。
直接契約を極力減らして、なるべく管理会社（住友住宅サービス）に業務を集約し、住民が理事会運営で煩わさせることがないようにいたしますので、「その割には」管理費はお安くなっています（？）という説明。うーん、いまどき300円の管理費は「お安いん」でしょうか？武蔵小杉では310円が現時点で最高不倒水準なのでそれより下なら”お安い”のかなあ。
間取りが本当に”広い”のか、下り天井梁落ちなどへの考察、お値段などについてはその４以降でぼちぼち。
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Disclaimer:
私は住友不動産販売に自分の部屋の仲介で”囲い込まれた”経験があって、おかげで日経新聞に一回掲載されたけど（仮名だったけど）、どうも住友と名前がつくと冷静でなくなります。なんか辛口になりがちですが住友のマンションにお住まいの方はご容赦を。デベとしてはあんまり好きではないですが、そこに住んでいる人に含むところは全くないです。
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