その8の続きです。探訪系と管理系と両方のヲタクをやっている私、なんかランニングコストについても書かないと。
管理費と修繕積立金も表にしてみました。
ここ武蔵小杉に限らず、管理費とか修繕費ってのは、建物の坪単価に比例する傾向が非常に強い。
管理費㎡単価（円）≒修繕金㎡単価（円）≒売値坪単価（万円）が面白いですね。
[1] 管理費単価：313円/㎡
管理費の初期設定で１円まで計算するのは珍しいですね。
区分所有法や、標準管理規約で、”管理費は基本として共用持分”に比例するようにって原則になってます。普通共用部分の持分は、専有面積に比例するのが普通ですから管理費は専有面積にほぼ比例します。
共有部含めてマンション全体の価値を専有部面積比例でわけあいましょうということで、実は固定資産税なんかも共有部こみで課税対象ですからこれはまぁ妥当でしょう。
面積に完全比例してもよさそうだけど、70㎡と55㎡の差から計算すると、どうもコンスタントに下駄をはいているみたい。逆算すると 297円/㎡ ほどの面積比例部分と、1100円ほどの定額経費が載ってます。面積に比例しないほうが妥当な、ネットの接続料か、ケーブルテレビの接続料あたりが、定額で全戸サポートなのかな....
さらに予測を進めると、297=270×1.1 ですから消費税率が10%想定である可能性が高くて (270円×面積＋1000円）×1.1 と、結果の数字は緻密ですけど決め方は割とざっくりと決定されている可能性が高いかな？？ ３円ほどあいませんが。
＃このあたり、私は資料だけみて書いていて確認していないので、間違っていたらコメント欄ででも指摘してください。
管理費は主に人件費からなり、別に都心だろうと郊外だろうとマンションで主に雇用される人の人件費はそんなに変わらないですから、何故か坪単価に比例するってのも本来的には変な話。
無論サービス業ですから、若いおねーさんで英語くらい喋れる人が窓口でにっこりとか、購入者の懐具合に比例してサービスを盛っていける部分もあるでしょう。うちみたいに1㎡144円とかで24時間有人管理までやっていれば、カウンターにいる人がうら若きおねーさんというわけにはいかないです。都心・湾岸のタワーいくと美人のおねーさんがカウンターにいることが多くって羨ましいけど、まぁ既にリタイヤ組で年金のたしに...ってな人をコンビニ並みの時給で雇わないと成り立たないうちでは無理です。
逆に１㎡300円払っているなら、当然それ相応の接客を期待してよいかと。
単純に高いか安いかというなら、世の中の相場よりもこの管理費は高いです。
信じられませんが、共用施設は、70㎡くらいのキッズルームと最上階のラウンジだけ。理事会を開催する場所は、キッズルームしかないとの説明です。ゲストルームも２つしかない。お風呂とかプールとか”水物”の施設とかを一切もちませんので、特に最近あっちこっちのタワーのラウンジとかを訪問するのが趣味化してきている私としては、え？賃貸タワーの設計？？と思うくらいに貧弱に感じます。
もともと玄関とかロビーがだだっ広いくて立派な割には、共用施設をごてごてつけないのが住友の傾向であるともいえますが。玄関がいくら立派でも管理費が高くなることはないですよね。
ただしこれには 18000円～23000円で附置率約50%で設定されている駐車場代を”管理費”などの一般会計に殆ど回しているか、”修繕費”に回しているかでも評価は変わってきます。さらには、修繕計画に”機械式駐車場の更新”が入っているかどうかもみないとなんともいえません。ここを確認したわけではないので、過大であるかどうかまではコメントできないですね。
武蔵小杉のマンションの理事会は強力なところが多くて、私の知り合いでも理事長の経験者が３人ほど。みなさんかなり辣腕というか、まぁ初期設定からはどかっと管理委託経費は削っているから、もうどうせ理事会が立ち上がれば削減交渉されるから...で切り代はつけてあるかもしれません。
シリーズその３で管理関係の設定を書いたときにも強調しましたが
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11704469465.html
トランクルームを専有部分としてしまうのは、組合による動的な割り当ての自由度や、メンテナンスなどの自由度を奪うだけなので、やめたほうがよいです。 要するに専有面積の数字の水増しで坪単価は少しでも安くみせましょうという、『売り手側の論理』での設定で、住民目線ではありません。これは住友のほかではあんまりみない気がするので再度ですが、ちょっとひどくはないかね？ とはっきりと苦言を呈したいと思います。
＃ 誰か駐車場代の行先はどの程度の割合が修繕費なのか聞いて教えてくれないかな...
殆ど管理費にいっているなら、まRJC48の辣腕理事長神７級に任せれば年間5000万のカットくらいは楽勝でできると思える程度に管理費は高いです。
[2] 修繕金単価 ： 長期平均 319円/㎡
部屋ごとの数字を見てもこれはぴったり全戸で319円になりますから完全に面積比例。
1～ 5 87.3円/㎡
6～10 217.2/㎡
11～15 347.1/㎡
16～30 420.7/㎡
30年間通年平均 318.9/㎡
11月頃に案内が始まったころから長期平均では『軽く１㎡300円を超える』と言われていましたから長期の平均の数字は変わっていません。
大きく変わったのは、1-5年目の修繕費の水準です。確かもともとは150円程度の数字をいっていたような・・・・超長期で320円/㎡いるなら、なんで100円未満なんて値段でスタートするのか分かりません。 永住志向の人にとってはいきなり大きな積立不足でスタートして、後で値上げ率が非常に大きいですから、組合の理事会やると合意形成で苦労します。
いまどきのタワーでは、150円/㎡未満でスタートするってのはめったになくなってきているように思うのですが、やはり賃貸回しが多いとかの想定で、最初１０年のランニングコストを低くみせて、実質利回りをあげたいとかの思惑かなぁ。。。
タワーは、修繕費の多くが、特注の設備更新の費用によっているので、普通のマンションみたいに何戸で、何階なら相場いくら。。。とかいきません。本気で買うなら、機械式の駐車場のメンテナンス・更新費用の計上の有無（まず更新費用を計上しているとこはめったにみないですが）と、駐車場代の行先を見るべきでしょう。
数字を見て修繕費も高っと断定できるのは、
（１）駐車場代はほとんど管理費にいっている
（２）機械式の駐車場の更新費用が３０年計画内に一切計上がない
の両方を満たしている場合だけです。
なおランニングコストということでは、減免なしでの、固定資産税（毎年徴収される）のめどは沢山入っている70.58㎡のＢタイプの間取りで、19.4万円/年程度となっていました。
Ｂタイプの年間のランニングコストは、減免なし・長期平均で計算すると、
(22066+22510)×12+194000 ～72.9万円/年ですから
ランニングコストは長期ではざっと月6万円を見ておけばよいことになります。
（タワーなら駐車場こみで1000円/平米ってのは総額としてはサプライズはないです）
駐車場料金の行先で、管理費・修繕費が変わってくるので、その３つの専有面積１㎡あたりでの数字に直した、管理組合の”収入健全度指数”
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11607420084.html
では、 管理費が313円、修繕費が319円、1台2万円程度の駐車場が5割ですから全部埋まると思って（多分ちょっと過大だと思われる）20000*0.5/70～140円/㎡相当を加算して
管理組合の主な３つの収入は 772円/㎡/月。
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11605922812.html
と比較すると（うちはこれ全部たしても500円いかないでこの先永久にやっていこうとしている）”超”健全ですから、管理組合がしっかり財政の健全化をしていけば、総額で足りないということはないでしょうから、値上げ議案をどう通そうかで理事会が悩むことはあんまりなさそうです。
＃ その１０ではその８ででてきた賃料利回りについてはちょっと異議ありって話でも
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