”8月のまとめ”はあまりな惨状（アクセスが、6月以前に書いたものばっかり）
なのでやめにして、１月以上ぶりに、”財政健全度指数”編の続き。
前かいたのは、
財政健全度指数 -1 ほぼ無料の駐車場設定の舞台裏
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11571233339.html
財政健全度指数 -2 その１の質問へのお答え
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11573088585.html
財政健全度指数 -3 野村『オハナ』の良心的初期設定
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11581002095.html
この手の管理ど本線シリーズはなかなか読者がつかないんだけど、中身は古びないから、そのうちじゃんけんで負けて理事長になったら何年かしてから読みにきてね（苦笑）
とくに都心マンション・タワーマンションなどで、駐車場代のかなりの部分を本当は機械式駐車場の更新まで含めたコストで、修繕費にもまわさないといけないのに（ざっくり計算して、駐車場から1台月1万円程度をメンテナンスを含めた”駐車場のため”のコストに回せてないマンションは受益者負担の観点から問題あり）、管理費を扱う一般会計側にほとんど充当して”見た目だけ”管理費を安くみせかけたりしているマンションがあまりにも多いので、組合の総収入を見えやすくしましょうという指数を提案。
○ 駐車場の年間収入を実契約台数で計算して、マンションの
総専有面積*12で割り算して、専有面積当たりの月額収入に直す。
○ これをその行先で案分して、管理費・修繕費に充当される分を
通常面積あたりで徴収金額の決まる 管理費・修繕費に加えて指数化する。
○ これによって駐車場代を全額一般会計にあてたり、
周辺相場に比較して安く設定しすぎたりした場合の管理組合の収入上の
問題を見えやすくする
のが 特に駐車場代を行先こみで ”指数化” する主眼。
実際にマンション管理組合理事長勉強会（RJC48)の15ほどのマンションの事例を下に張り付けてみましょう。
【東洋経済の 8/10,17合併号の特集からもってきた表ですが（ごめんなさい。。。）データの提供元はRJC48です。割とRJC48的にはおススメな特集なんでダウンロード販売でもまだきっと買えると思うので、よかったら】
どこがどこのマンションとは言えないけども、こういった組合収支にはもともと関心の高い理事長さんがRJC48にはもともと多数参加していますから、もう既にかなりの財政改革を済ませているマンションが多いので、必ずしも世の中の平均とは一致していません。
15マンション中、9マンションが駐車場収入のかなりの割合を制度的に修繕積立金に振り替えています。残りの6つのうち少なくとも2つは毎年かなりの金額の剰余金が一般会計で生まれて定期的に修繕積立金に振り替えているというのを知っています(ほかにもありそう）ので、これも実質的には駐車場から修繕費に一部振り替えているといってよいでしょう。
（駐車場代を１円も修繕費には回してないマンションのうち一つ Dってのは実はうちです....；３月から管理費は144円/㎡ 修繕費は248円/㎡になりますが)
こうして駐車場の行先を管理費・修繕費と同じように数字にしてみると、例えばＤってマンション（うち）は、一見そこそこの修繕積立金をとってるように見えても、駐車場から回ってこないからまだまだこの先値上げがありそうだなとか、Ｊってマンションは、一見修繕積立金は安そうに見えても、駐車場代から実質85円/平米分を修繕費に回せているから、実質的な修繕費積立は、167円とかあって、今後の値上げ幅はそれほどすごいことにはならないかもな。。。とかいろいろ見えてきます。
特に湾岸のタワーではごく最近まで駐車場代のほとんどを管理費回しにして、20-30年あとの修繕費を5倍アップとかとんでもなく高い水準に設定しているマンションがとても多かった。例えば管理費が高い高いと匿名掲示板などでよくぼこぼこに叩かれていたナビューレ横浜タワーレジデンスなどは初期設定で、駐車場代→修繕積立に回していましたから実はとっても良心的というかまともだったわけで、ほか全般が安いんだとか、某匿名掲示板で主張するも軽く無視されたな。
タワーの管理費は高いに決まっているんですが、駐車場代の行き場を変にいじってその事実を変に隠すのはよくない。。。ってのが私の主張。
この駐車場の行先、世の中の平均は。。。というと、全く同じ質問をmixi の管理組合のコミュで聞いてみたことがあって、約6割が全額一般会計充当だった。
同じように、財政状態がある程度公表されるみらいネットの登録マンションでみてみても約6割。どちらも管理には少しだけ意識が高めな母集団であるということを考えると、案外全国平均では 2/3程度が全額一般会計充当なまんまなんではないかなってのが私の予想。後で苦労しますよん。
とくに新築マンションを買う人が、全員”駐車場代の行先はどうなっているの？”とあたりまえのように聞くような時代が来てくれればなぁ。。。。。とか私は思ってます。
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