あたりに直したものが私の提唱する”財政健全度指数”です。
駐車場収入も、面積あたりに直して、組合のそこへの財政依存度を見やすくするところがポイント。
駐車場代を販売に有利なように低くしていれば将来大きく修繕費が足りなくなるなど、駐車場代
の設定を利用した割安度の演出を排して、組合の懐具合が直接比較しやすくなるので、
● 駐車場収入は潤沢かどうか？
● それを修繕費の側にも使っているか？
など組合財政からみたら重要な点を見やすくしましょうというもの。
激安に設定して、かつ全額を管理費充当していると、ちょっとやそっとの管理組合の努力では、修繕費が将来激しく高騰することを防ぐ方法は存在しません。
一方で、管理費・修繕積立金は不動産広告にでているけど、駐車場は仲介情報でも”空き有り”でOKですから、これを利用して、一見お得（なフリ）を売主は演出しやすい。
ま、モデルルームで、この駐車場、組合会計ではどこにいくの？と検討者が100%聞くようになってほしい。
シリーズ1＆2では、この合計金額が200円に満たない事例をあげましたが、逆にとっても健全設定な初期設定をしている事例をとりあげてみましょう。
野村の新規に立ち上げた”オハナ”というマンションシリーズがあります。もともと野村はマンションシリーズは”プラウド”名しかなかったわけですが、その廉価版という展開で、ちょっと郊外にでた立地で坪100～130万程度。
当然この価格帯では長谷工あたりと組んで坪単価を抑えて価格競争力を確保しなければならず、よく匿名掲示板なんかでは”プラウド”シリーズに住んでいる人から、貶されたちしているのを見かけます。
新しいマンションのホームページが立ち上がるたびに、オハナの管理費と修繕積立金の初期設定は見ているんですが、いつでも管理費＜修繕費になっていて、修繕費がとっても高いのが特徴。 素晴らしいですね。
初期設定では、”オハナ”のほうが”プラウド”よりも修繕積立金が高いことも多い。
ある”オハナ”の例でいうと、管理費・修繕費・専有面積1㎡あたりに焼きなおした駐車場収入がおのおの
管理費: 128円 積立金: 144円 駐車場: 98円で、
はるぶー式に、財政健全度指数に直すと 370円/㎡/月になります。
さらに駐車場代中、約２割弱(18円/㎡）を修繕費充当すると初期設定されているので、これを割り振ると結局管理費は、 208円/㎡ 修繕積立は 162円/㎡ということになります。比較的低層で、直方体に近い修繕しやすい形状をしているこのマンション、初期設定としては積立金がとても高いなと思ったら、途中で値上げもなし、一時金徴収もなしでずーっと30年そのままでいく計画だとか。
国交省の、”修繕積立金に関するガイドライン”では均等割を強く推奨しているわけなんですが、実際にそうなっている例はとても珍しい。 ほかのマンションを見てみてもすべてかなり高めの積立金の初期設定になっていて、どうも、”オハナ”シリーズは全部修繕費は長期均等割で設定されているようです。
その１・２の例では（マンション名はどうでもよいことです）
管理費: 129円 積立金: 65円 駐車場: 5円で、
財政健全度指数は 199円/㎡/月になります。
管理費はたまたまほぼ同じですが、駐車場代からの収入の差でずっと管理費の一般会計はオハナのほうが潤沢です。
実は１＆２のマンションのほうが背丈は高くて形も私がみたオハナの例より複雑。
単純に30年での修繕費は、オハナのほうが安いと思うけで、修繕費にあてることの収入の少なさは、１年でも早くさっさと修繕費を値上げして帳尻を合わせるしかない。
そのときに必要な値上げ幅は、”初期設定で駐車場を安くしすぎた”分も含めて値上げするしかない。
一方で販売時にとにかく駐車場安いですよを売りにされたら、その値段はいじりにくい。
どちらのマンションで理事長をしますかと聞かれたら、私だったら絶対オハナを選びます。
”オハナ”の修繕積立金の設定が、軒並み30年と超長期での均等割を最初から目指して良心的に設定されているということについては、しばしば管理費等のランニングコストは、マンションの坪単価に比例して設定されがちだということ（販売上の都合ですね）を考えれば、管理に入っている野村リビングサポートの英断であるとして褒められていいことなんではないですかねえ。。。
その４では、RJC48の所属マンションの、この管理費・修繕費・駐車場にわけた収入の内訳や、その最終的な行き先を比較してみようと思います。（どのマンションかは絶対わからないようにだしますんで、許してね→RJC48の方々）また、マンション探訪編として、”野村のオハナ”は扱ってみたいと思います。
理事長の会 RJC48の加入はいつでも募集中です。
こちらからどうぞ。。。 → http://rjc48.com
よかったら、ぽちってください。別にやばいことは何もおこらなくって
マンション管理の人気ブログリストです
↓ ↓ ↓ ↓
