こんにちは！
事業部です！
師走です！(＾～＾)
さてさて！
早速ですが！
前回の続きで、1種単価について解説していきたいと思います。
前回では「１種＝容積率100%当たりの坪単価」であるとして
その簡単な計算方法をお伝えしました。
復習）
坪１００万円で、その土地の容積率が２００%（２種）なら
坪１００万円÷２種=１種単価５０万円ということです。
では土地を見るときに坪単価とともに、
ネットでエリアの容積率を見れば計算できるか？
前回はここまでお話してますが、、、
そう単純な話ではなく、、、、
そこには前面道路の幅員と、その土地の用途地域種別が大きく係わってきます。
■幅員（ふくいん）、、、つまり道路の幅です。
■用途地域種別、、、、商業地域、住居地域といったように、
エリアごとに定められた種別です。
ざっくり言えば駅前などは商業系の用途地域、
駅から離れた閑静な住宅街を形成して
ほしいところは住居系の地域に
設定されています。
※参考url
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%94%A8%E9%80%94%E5%9C%B0%E5%9F%9F
東京都用途地域検索
http://www2.wagamachi-guide.com/tokyo_tokeizu/
前面道路の幅によって、またその土地の用途地域種別によって
容積率が制限をうける場合があるのです。
簡単に言えば、狭い道路に接している土地では、その一帯の規定の
容積率が仮に200%であっても、道路が狭いのだから、そんなに高い建物建てちゃ駄目だよ！！
ということですね。
具体的には下記の通りです。
◆前面道路幅員(2以上ある場合はその幅
員の最大のもの)が12m未満の場合の計算式◆
★商業系用途地域、工業系用途地域、
用途地域の指定のない区域では
前面道路幅員（ｍ）×６／１０
例）４ｍの幅員の場合 ４ｍ×６／１０＝２．４＝２４０％・・・A
規定の容積率とAのパーセンテージ、どちらか低い方が限度となります。
３００％のエリアなら２４０％に制限されますよ！ということです。
逆に２００％のエリアなら低い方が基準となり２００％のままということです。
商業系のエリアで、坪１００万円の場合、規定容積率３００％で
単純に計算すれば１種３３．３万円ですが、前面道路が４ｍしな
ければ２４０％しか取れないので、１種４１．６万円になるわけですねー。
★住居系用途地域では
前面道路幅員（ｍ）×４／１０
例）４ｍの幅員の場合 ４ｍ×４／１０＝１．６＝１６０％・・・B
規定の容積率とBのパーセンテージ、どちらか低い方が限度となります。
２００％のエリアなら１６０％に制限されますよ！ということ。
逆に１００％のエリアなら低い方が基準となり１００％のままということです。
住居系のエリアで、坪１００万円の場合、規定容積率２００％で
単純に計算すれば１種５０万円ですが、前面道路が４ｍしかな
ければ１６０％しか取れないので、１種６２．５万円になるわけです。
このように１種単価は、その土地がある場所の用途地域と、
土地が接している道路の幅が密接に関係してきます。
土地から物件を探す方は、このくらいまでは計算できると良いかもしれません。
いわゆるデベロッパーの仕入れ部隊でも、土地情報があったとき、上のような計算式で
机上の数字をたたきます
ただ買付を入れるときなどは、設計士に仮の図面を描いてもらい
（設計ボリューム）容積消化率を確認します。
（最近はソフトで計算？もできるなんてことも聞いたことあります）
建築には制限が他にもあり、日影規制などの規定があるので、
可能なら役所への確認作業もします。
もたもたしてると物件が無くなってしまうので、日々時間との戦いですねー。
いつももどかしい思いをするのが、仕入れ部隊の宿命です。
つらいつらいですね。。。。(´；ω；｀)ﾌﾞﾜｯ
は！気がついたら、今回も長文になっていました！
またまた次回ですーー！
※事業部のブログは次回来年になります。
ちょっと早いですが、良いお年を！
