From：ななころ
プライベートオフィスより
◆今日の質問への回答
毎週木曜日は読者さんからの質問に回答しています。
今週は読者からの質問がなかったので、「楽待相談室」に寄せられている質問に回答したいと思います。
【過去の回答】
【質問コーナー１】債務超過が心配で、最初の1棟目の物件購入ができません。。。
【質問コーナー２】高値掴みしてしまった物件が売れません。。。
【質問コーナー３】複数の銀行に融資相談しても大丈夫でしょうか？
【質問コーナー４】初めての退去、原状回復を行う上でアドバイスありますか？
【質問コーナー５】「他のお客様からもっと高値で購入したいと言われている」と煽られたら？
【質問コーナー６】株式投資と不動産投資、どっちがリスクが高い？
【質問コーナー７】40代でサラリーマンを早期退職してリタイアする予定ですが・・・
【質問コーナー８】良い税理士と巡り会うための重要なポイントとは？
【質問コーナー９】地方高利回り投資ならではの「気をつけること(リスク)」は？
【質問コーナー１０】利回りそこそこ、ほぼ土地値売出し物件は買うべきか？
【質問コーナー１１】地方の1棟商業ビルはどうでしょうか？注意点やリスクは？
【質問コーナー１２】利回り7.3％、築7年、好立地アパートを購入すべきか？
【質問コーナー１４】女性サラリーマン投資家が、初めて購入する物件の融資を受けるには？
【質問コーナー１５】競売物件の購入時に注意すべきポイントとは？
【質問コーナー１６】新設法人で横浜に1棟購入、2棟目の融資を年内に受けて物件を買うことは可能か？
【質問コーナー１7】年収800万円、預金1000万円の公務員が、10年後CF1000万円を達成するには？
【質問コーナー１８】女性特有のライフプランを考慮した不動産投資戦略について
※その他の質問への回答はこちらから見れます。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
都内中古区分マンション、所有年数5年未満の売却タイミングについて
【前提】
40代、既婚者、男です。
2017年に都内の中古区分マンション1部屋を購入しました。
物件情報
・場所：文京区、1999年築
・購入価格：2700万円
・表面利回り：5.6%（家賃12万8千円/月）
もともと利回りの高い一棟アパートの購入を考えていたのですが、同僚に紹介された不動産業者から購入してしまいました。現時点でキャッシュフローは若干プラスといった感じです。
先日知らない業者から購入希望価格が3210万円とのダイレクトメールが来ました。
本当に3210万円ならキャピタルゲインもあり、次のステップ（一棟アパート購入）へも進めると思うので、売却したいと思っています。
【質問】
①「購入させてください」と知らない不動産業者からくるダイレクトメールは信じてもよいのでしょうか？気を付けるポイントなどあれば併せてアドバイスいただければと思います。
②まだ購入して５年が経過しないので短期譲渡所得となり、税額が39.63%と高くなると思いますが、皆さんなら現時点で売却する、もう少し待つどちらでしょうか？
それを決めるための判断材料、どんな観点から判断するか、気にするポイントを教えていただきたいです。
（楽待相談室2021.9.5質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
こんにちは。初めまして。
今から13年前サラリーマン時代に競売物件に手を出し大失敗。
そこからどうにか苦労して5年後には年間CF1000万円を達成し脱サラした者です。
現在は4棟所有、家賃収入は2500万円、年間CFは1500万円ほどです。
質問されている件ですが、ご自身でも自覚されている通り、いち早く売却するのが良さそうです。
もしご質問者さんがとんでもなく高給取りで、有り余る資産をお持ちということだったりするのでしたら別ですが・・・。
その上で質問について回答したいと思います。
①「購入させてください」と言ってくる不動産業者を信じてもよいか？
結論から言ってしまうと、一度話をしてみてはどうでしょうか。
▼回答の続きはコチラ → 「都内中古区分マンション、所有年数5年未満の売却タイミングについて」
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆あなたからの質問をお受けします。
毎週木曜日のブログの記事は、読者からいただいた質問に対して、ななころ自身が直接回答していこうと思います。
「○○について、ななころさんはどう思いますか？」
「○○について、どう解決したらいいか悩んでいます。。。」
「○○な時、ななころさんだったらどうしていますか？」
など...
不動産投資に関するありとあらゆる質問に対して、１０年以上の不動産投資経験と、これまで１０００人以上の相談に乗ってきた経験から丁寧に回答していきます。
あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
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◆編集後記
不動産業者が儲かりもしないのに、物件を買い取ってくれるなんてことはありません。
「購入する」と言ってくる以上、何らかしらの利益の出る目論見があるのだと思います。
一方で、都内の区分が絶好の売り時だというのも間違いありません。
メルマガでもお伝えしていますが、次々と「（儲からない区分が）売れました！」という報告をもらっています。
一番最近売れた物件は、都心の「高グロス帯」の物件。
相談された方は、当初は色々な不動産会社に販売依頼をしたものの、価格が価格なだけに、さすがに売れずに苦労していました。
ところが、売却依頼先を変えただけで、あっという間に売れてしまったのです。
相談をもらったのが今年6月だっと思いますので、本当に早い驚
やはり絶好の売り時なのは、間違いないようです。
会員さんの事例を見ても、儲からない区分は早めに処分してしまった人の方が立ち直りも早く、不動産投資で成功しています。
融資がまた引けるようになるからです。
もし区分マンション売却を検討したい方がいましたら無料でご相談に乗れます。
区分マンション売却を得意とする不動産業者につながることができたため、ご希望の方にはご紹介することもできます。
その業者に依頼して売却できたからといって、ななころにキックバックが入ったりはしませんのでご安心ください。
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