From：ななころ
プライベートオフィスより
朝起きるといつも我が家の掃除ロボットのミキちゃん（次男が命名）が隠れんぼしてます。
一度隠れたところは禁止という設定ができるようにしてほしいと願う、ななころです。
◆今日の質問への回答
毎週木曜日は読者さんからの質問に回答しています。
回答することで、ななころ自身のレベルアップにもつながるため質問はウェルカムです。
前回の質問「【質問コーナー１】債務超過が心配で、最初の1棟目の物件購入ができません。。。」はベストアンサーを頂きました。
今回は質問がなかったので、「楽待相談室」に寄せられている質問に回答したいと思います。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
中古物件が売れません。
当方、33歳のサラリーマンで1棟を所有しております。
年収が下がり、固定資産税が負担になっており、現に物件の売却活動をしております。
1棟なのでかなりの額の残債が有り、（当時流行ったスルガ系ローンです）
残債を上回るように業者にお願いしているのですが、
駅から遠い、空室有り等でなかなか買い手が付きません。
（物件の住所は神戸です）
所有し続けたとしても固定資産税の負担が有り、いずれ売る流れです。
正直、手に負えない状況です。
良き売却の戦略、宣伝文句等あれば教えて戴きたいです。
（ちなみに当時は私は神奈川に住んでおり、物件情報など皆無でした）
（楽待相談室2021.03.28質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
はじめまして。
「今の生活が少しでも楽になれば・・・」「人生を自由に描いてみたい！」
そんな思いから勇気を奮い起こして不動産投資を始めることを決心したのにも関わらず、最初の物件でつまずいてしまったのですね。
私も最初の物件購入で苦労しましたので、お気持ちはすごく分かります。
夜よく眠れない日があったりもするのではないでしょうか。
ただ、あきめずに行動すれば絶対に道はあります。
自暴自棄になることなく行動し続けることが大切だと考えています。
ここで回答するには限りがありますが、挽回ステップをお伝えしたいと思います。
以下のステップに沿って行動することで、実際に高値売却に成功した事例がいくつもあります。
１．最悪の事態に備える
まずは返済ができなくなった時の対処法を、知ることから始めることをオススメします。
自己破産以外にも様々な対処法があります。
私は、対処法を知ることで、「最悪でもここまで」「少しだけ勇気が出てきた」とちょっと心が軽くなり、行動する意欲が湧いてきた人をたくさん見てきています。
最悪の事態の対処法を知り備えることで、心の安定剤になります。
２．粘り強く金利交渉する
その上で、粘り強く金利交渉すると良いかなと思います。
交渉のポイントとしては「お願い」にならないことです。
（かと言って、横柄になるのも違います）
粘り強い戦略的な交渉の末、金利1％台になっている人もたくさんいます。
３．高値売却に向けて準備する
家賃は下げず、初期費用を安く家賃を上げる工夫することが大事になってきます。
利回りが上がるからです。
また、売却対象のターゲットを見据え、買主が安心するように修繕履歴を詳細に記したり、物件のポイント等をA41枚にまとめておくということも1つの方法です。
４．売却できるまでしぶとく運営する
売却は運やタイミングもあります。
ポンと売れてしまうこともあれば、1年2年売れない場合もあります。
売却できるまで、支出をできる限り抑え高稼働を続け、しぶとく運営することです。
そして最後に、S銀行からの融資で困っているようでしたら、同じように困っている人たちの集まるコミュニティに参加することも１つです。
なかには怪しい団体もあるので気をつけながら、今ではたくさんのコミュニティがありますから、自分に合ったものを選ぶと良いかなと思います。
同じような境遇の仲間が心の支えになります。
以上、参考になったかどうかは分かりませんが、少しでも参考になれば幸いです。
挽回に向けてがんばってください！
＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆あなたからの質問をお受けします。
毎週木曜日のブログの記事は、読者からいただいた質問に対して、久しぶりにななころ自身が直接回答していこうと思います。
「○○について、ななころさんはどう思いますか？」
「○○について、どう解決したらいいか悩んでいます。。。」
「○○な時、ななころさんだったらどうしていますか？」
など...
不動産投資に関するありとあらゆる質問に対して、１０年以上の不動産投資経験と、これまで１０００人以上の相談に乗ってきた経験から丁寧に回答していきます。
あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
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【過去の質問 アクセスランキング】
１位「融資受けている銀行に金利交渉をしたいのですが、 どのように話を進めていいのでしょうか？」
２位「不動産価格が上がっていると言われる市況の中、買い増しするのは無謀だと思いますか？」
３位「金利４．５％で融資を受けた場合、破産しないための基準はありますか？」
４位「地方都市もしくは関東圏での１億円以上の鉄骨かRC１棟で表面利回り9-10%、オーバーローンの提案を複数受けているのですが、ご意見をお聞かせいただけないでしょうか？」
５位「積算価格以上のローンを組んで2棟購入した場合、債務超過となり3棟目の購入は難しいでしょうか？」
◆編集後記
高値売却の相談を多く受けます。
今は絶好の売却タイミングなので売りたい物件がある場合は、すぐに動くように伝えています。
高値掴みしてしまった物件の売却は至難の技ですが、成功している事例も数件あります。
なかにはヤフオクやメルカリの転売スキルを活かして、高値売却に成功した人もいます。
工夫次第で高く売れるのが転売の醍醐味ですからね。
上記回答に付記するならば、「売却を不動産業者に頼りっきりしない」というのが、高値売却のポイントとなります。
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