From：ななころ
プライベートオフィスより
昨年、ふるさと納税で馬刺しを注文したのですが、いまだに定期的に届き続けていて、冷凍庫がものすごい量になっています。。。汗
◆あなたからの質問をお受けします。
ちょっと実験をしてみます。
毎週木曜日のブログの記事は、読者からいただいた質問に対して、久しぶりにななころ自身が直接回答していこうと思います。
「○○について、ななころさんはどう思いますか？」
「○○について、どう解決したらいいか悩んでいます。。。」
「○○な時、ななころさんだったらどうしていますか？」
など...
不動産投資に関するありとあらゆる質問に対して、１０年以上の不動産投資経験と、これまで１０００人以上の相談に乗ってきた経験から丁寧に回答していきます。
あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
▼ななころへの質問はコチラ
【過去の質問 アクセスランキング】
１位「融資受けている銀行に金利交渉をしたいのですが、 どのように話を進めていいのでしょうか？」
２位「不動産価格が上がっていると言われる市況の中、買い増しするのは無謀だと思いますか？」
３位「金利４．５％で融資を受けた場合、破産しないための基準はありますか？」
４位「地方都市もしくは関東圏での１億円以上の鉄骨かRC１棟で表面利回り9-10%、オーバーローンの提案を複数受けているのですが、ご意見をお聞かせいただけないでしょうか？」
５位「積算価格以上のローンを組んで2棟購入した場合、債務超過となり3棟目の購入は難しいでしょうか？」
◆今日の質問への回答
とはいえ、まったく質問が無い時もあるのなかと思います。
そんな時は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答するようにしていきます。
ということで今日は、「楽待相談室」で未解決だったこの質問への回答をしてみたいと思います。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
一棟目に築古一棟アパートを購入することによる債務超過
現在、一棟目購入にあたり、勉強中です。
法人（合同会社）での一棟アパートを購入しようかと考えているのですが、耐用年数を超えた物件は、債務超過とみなされ、二棟目購入の際に融資が通りにくいとの話を聞きました。そうなると、築古物件を除外して購入することになり、自己資金500万程度で手を出せそうな物件がなかなかみつかりません。
一棟目購入にあたり、そこまで考えるのは考え過ぎなのでしょうか？
もちろん、物件の稼ぎ次第だと思いますので、高利回りで満室経営できれば問題ないと思うのですが。
まずは一棟目を買わないと始まらないということは重々承知なのですが、この考えが足枷となっています。何かアドバイスを頂ければと思います。
（楽待相談室2021.04.12質問より）
＝＝＝ ここまで ＝＝＝
＝＝＝ ななころの回答 ＝＝＝
はじめまして。
勉強せずに物件を購入してしまい苦労している人もいる中で、1棟目の購入に向けてしっかりと勉強されたり、このように質問される行動は素晴らしいなと思います。
ぜひ良い物件に巡り会えると良いですね！
さて、ご質問の件ですが、文章から読み取ると、債務超過を心配されることも大切なのですが、ご質問者さんの中で購入基準がまだ明確になっておらず、軸が定まっていないのではないかと感じました。
なぜなら購入基準さえ明確になっていて、その基準が間違ってさえいなければ、債務超過の心配自体が不要になるからです。
実際「自分がどのような物件を購入したいのか？」が明確になっていない人ほど、いろいろなことが心配になってくるようです。
そのため、まずは先輩大家さんに相談するなどして、購入基準を明確にされることをオススメします。
以下に最低限明確にしておいた方が良い基準を７つほど上げておきます。
１．目指す利回りは？
２．目指すキャッシュフローは？
３．返済比率は？
４．エリアは？
５．購入金額は？
６．目指すゴールは？（どのくらいの期間で、どのくらいの規模を目指すか？）
７．それぞれの優先順位は？
以上、質問の回答になっているかは分かりませんが、参考になる部分があれば幸いです。
＝＝＝ ここまで ＝＝＝
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◆編集後記
Q&Aの質問への回答って、ものすごく勉強になるのです。
質問者の表面上の文章から、裏にある背景を読み取り、適切に回答する力が身につくからです。
質問者さんの多くは、実は質問の意図を明確に質問できていないのです。
「何を質問したいか」が明確になっていない人も多いのです。
そのため、自分では適切に回答したにも関わらず、まるでピント違いの回答になってしまうことも多々あります。
また、「そんな答えが欲しいんじゃないだよ～」となってしまうこともあります。
会話の中でしたら、聞き出しながら求めている回答を導いていくことができますが、文章ですとなかなかそうもいきません。
ですから、回答に答えながら精度を上げていきたいと考えている次第です。
（そのお陰もあって、この回答は「ベストアンサー」に選ばれたようです。）