From：ななころ
プライベートオフィスより
今日は過ごしやすい気候だったので、カフェの外テラスでポチポチ仕事。
カフェ前を通る人に優雅に仕事してる風に見せてますが、おしゃれな木の椅子でお尻が痛い、ななころです。。。汗
◆あらすじ
みなさんは、購入した中古物件の部屋のリフォームはどうしていますか？
ななころは以前にもメルマガやブログで報告している通り、先月4棟目の物件を購入しました。
（4棟目購入までの経緯について）
ところが、購入後つぎつぎ退去が発生し、20室中6室が空室に・・・汗
入居が14部屋だと家賃収入は約70万円で、毎月の返済が約53万円。
高利回りとはいえ、さすがに焦ります。
築40年近い物件ですから、リフォーム費用も大きくかかります。
最低でも1部屋100万円。
思いっきりリノベーションすると1部屋300万円ほどかかります。
6室すべてリノベーションすると1800万円もかかってしまいます。
みなさんだったら、リフォーム内容とリフォーム予算、そしてお金をどうしますか？
＜前回までの記事＞
・購入した築古中古物件のリフォーム（１）
◆リフォーム予算をどう考える？
ここでやりがちなのが、何もプランも無いまま、いきなり本命のリフォーム業者に見積もりを依頼してしまうことです。
ななころは1棟目の物件で大失敗をしてしまいました。
リフォーム予算も限られているのに、フルフルの内容で見積もりがきてしまったからです。。。汗
1棟目の物件も表面利回り47％と高利回りでしたが、業者の言うなりリフォームしていたのでは、まったく採算が合わなくなってしまいます。
かといって、出てきた見積もりに対して値切ったところで、歯抜けリフォームになってしまいます。
何よりリフォーム業者のモチベーションも上がりませんよね。
リフォームしていただくには、限られた予算の中でも、最高の仕事をしてもらいたい！
そこで、ここで重要な考え方を学んだのです。
リフォーム予算を考える上での重要な考え方とは、
❌「いくらリフォームにかかるのか？」
⭕「いくらリフォームをかけるのか？」
だということを知ったのです。
◆リフォーム予算の算出
そこで、まずはリフォーム予算を考えることにしました。
ななころがいつもリフォーム予算を考える時に使っている計算式があります。
それは、「希望利回りから逆算する」計算式です。
その計算式に当てはめると、
・希望利回り16％・・・リフォーム予算1700万円
・希望利回り17％・・・リフォーム予算1200万円
・希望利回り18％・・・リフォーム予算900万円
というような結果が出てきました。
できるだけ、利回り17％～18％の線を狙っていきたいと考えました。
6室空室ですので、1部屋あたり150万円～200万円のリフォーム費用となります。
悪くない数字です。
※ななころが使っている計算式を知りたいという方がいるようでしたら、無料でお配りします。「ななころ式リフォーム予算計算式を希望」と書いて、「nanakoro3あっとgmail.com」までメールください。
◆リフォーム補助金の利用
続いて考えたのが、リフォームに利用できる補助金の利用です。
ご存じの方もいるかと思いますが、リフォームする際に利用できる補助金があります。
1部屋あたり最大1/3 or 100万円まで補助されます。
たとえば、1部屋300万円のリフォーム費用がかかる場合、100万円が補助されるという仕組みです。
これ大きいですよね！？
次回、このリフォーム補助金の申請について触れていきたいと思います。
（つづく）
【無料レポート】
成功した人たちは、どのようにして不動産投資で経済基盤を確立しているのか？
不動産投資で経済基盤確立に成功した９人の貴重なサラリーマン不動産投資実践記を、レポートにまとめました。
すぐにダウンロードしてお読みいただけます。
▼レポートをダウンロード → 「不動産投資で経済基盤を確立した人々の物語」（PDF25ページ）
◆編集後記
今まさにこのリフォーム補助金の申請手続きを行っているのですが、ほんとお役所仕事には参っています。。。涙
申請にはいろいろな手続きがあるのですが、この手続きをどんな意図でどうやって申請するのかが、非常に分かりづらいのです。
まったくもって申請者の目線に立っていない。
あえて申請しずらくしているのではないかと疑いたくなるほどです。
どなたか申請した人いませんか？
メルマガでは毎回２０００文字から３０００文字で、もっと突っ込んだ役立つ情報を書いています。
▼毎週金曜配信のメルマガ登録 → コチラ
※登録は無料です。即解除もできます。