From：ななころ
プライベートオフィスより
◆今日の質問への回答
毎週木曜日は読者さんからの質問に回答しています。
今週は読者からの質問がなかったので、「楽待相談室」に寄せられている質問に回答したいと思います。
【過去の回答】
【質問コーナー１】債務超過が心配で、最初の1棟目の物件購入ができません。。。
【質問コーナー２】高値掴みしてしまった物件が売れません。。。
【質問コーナー３】複数の銀行に融資相談しても大丈夫でしょうか？
【質問コーナー４】初めての退去、原状回復を行う上でアドバイスありますか？
【質問コーナー５】「他のお客様からもっと高値で購入したいと言われている」と煽られたら？
【質問コーナー６】株式投資と不動産投資、どっちがリスクが高い？
【質問コーナー７】40代でサラリーマンを早期退職してリタイアする予定ですが・・・
【質問コーナー８】良い税理士と巡り会うための重要なポイントとは？
【質問コーナー９】地方高利回り投資ならではの「気をつけること(リスク)」は？
【質問コーナー１０】利回りそこそこ、ほぼ土地値売出し物件は買うべきか？
【質問コーナー１１】地方の1棟商業ビルはどうでしょうか？注意点やリスクは？
【質問コーナー１２】利回り7.3％、築7年、好立地アパートを購入すべきか？
【質問コーナー１４】女性サラリーマン投資家が、初めて購入する物件の融資を受けるには？
【質問コーナー１５】競売物件の購入時に注意すべきポイントとは？
【質問コーナー１６】新設法人で横浜に1棟購入、2棟目の融資を年内に受けて物件を買うことは可能か？
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
属性と最初のアパート購入について
現在、アパート一棟購入を検討しています。自分の属性はおおよそ以下です。
東京都在住、47歳（男性）、公務員、年収800万円、妻、子1人、現預金1,000万円、負債0です。ちなみに妻も公務員で、年収450万円程度、現預金0です。目標は10年後に税引後1,000万円の収入を得る事です。
相談したい内容は以下です
1.自分の属性と目標、金融機関の融資状況からみて、一棟目に購入する物件はどの程度の物件価格帯まで考えられるのか。
2.融資限度額いっぱいの価格帯一棟購入するか、低価格帯を複数棟購入するべきか。
3.価格帯から導かれる物件購入エリアはどのあたりが想定されるのか 初めてなので色々悩んでおります。
1番気になっているのは2.です。郊外の小さめのアパートを複数買いすすめるか、市街地の比較的融資規模の大きな一棟を購入すべきかです。
漠然とした相談となりますが、何卒よろしくお願いします。
（楽待相談室2021.08.23質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
こんにちは。初めまして。
今から13年前サラリーマン時代に競売物件に手を出し大失敗。
最初はえらく苦労したもののなんとか5年後には年間CF1000万円を達成した者です。
いろいろな方がとても参考になる回答をしていらっしゃるので、私は別の視点から。
税引後だとややこしくなるので、税引前1000万円／年のCFをゴールとして逆算して考えてみます。
すると大きく２つの道筋が浮かび上がってきます。
パターン１．
5000万円、表面利回り15%、地方エリアの物件を2棟買えば、ほぼクリアです。
年間家賃収入1500万円、経費や税金を除いても、税引前CF1000万円は残ります。
※ポイント：物件探しと融資、自己資金1000万円だと当初綱渡りになることです。
最初はなかなか物件が見つからないかもしれませんが、5年で1棟、10年で2棟買えばいいので、焦らずじっくり探していけば良いと思います。
その間に自己資金も貯めていくことができます。
▼回答の続きはコチラ → 「属性と最初のアパート購入について」
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆あなたからの質問をお受けします。
毎週木曜日のブログの記事は、読者からいただいた質問に対して、ななころ自身が直接回答していこうと思います。
「○○について、ななころさんはどう思いますか？」
「○○について、どう解決したらいいか悩んでいます。。。」
「○○な時、ななころさんだったらどうしていますか？」
など...
不動産投資に関するありとあらゆる質問に対して、１０年以上の不動産投資経験と、これまで１０００人以上の相談に乗ってきた経験から丁寧に回答していきます。
あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
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◆編集後記
不動産投資は、最初の戦略、最初に購入する物件で大きく失敗してしまうと、立ち直るのがかなり難しくなってしまいます。
今はスルガ銀行という出口を失ってしまったため、一度ババを引いてしまえばアウトです。
ババを他の人に回すこともできません。
できるだけ時間をかけて、お金を惜しまず勉強し、1人で抱え込まずに信頼できる人に相談しながら、なるべく小さく始めることをオススメします。
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