From：ななころ
プライベートオフィスより
◆今日の質問への回答
毎週木曜日は読者さんからの質問に回答しています。
今週は読者からの質問がなかったので、「楽待相談室」に寄せられている質問に回答したいと思います。
【過去の回答】
【質問コーナー１】債務超過が心配で、最初の1棟目の物件購入ができません。。。
【質問コーナー２】高値掴みしてしまった物件が売れません。。。
【質問コーナー３】複数の銀行に融資相談しても大丈夫でしょうか？
【質問コーナー４】初めての退去、原状回復を行う上でアドバイスありますか？
【質問コーナー５】「他のお客様からもっと高値で購入したいと言われている」と煽られたら？
【質問コーナー６】株式投資と不動産投資、どっちがリスクが高い？
【質問コーナー７】40代でサラリーマンを早期退職してリタイアする予定ですが・・・
【質問コーナー８】良い税理士と巡り会うための重要なポイントとは？
【質問コーナー９】地方高利回り投資ならではの「気をつけること(リスク)」は？
【質問コーナー１０】利回りそこそこ、ほぼ土地値売出し物件は買うべきか？
【質問コーナー１１】地方の1棟商業ビルはどうでしょうか？注意点やリスクは？
【質問コーナー１２】利回り7.3％、築7年、好立地アパートを購入すべきか？
【質問コーナー１４】女性サラリーマン投資家が、初めて購入する物件の融資を受けるには？
【質問コーナー１５】競売物件の購入時に注意すべきポイントとは？
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
1年以内に2棟目の購入が可能か？
不動産賃貸業初心者です。
2021年8月に法人名義（2021年7月設立）にて1棟目の決済しました。
年内に2棟目を購入出来ればと考えているのですが、
〈質問〉
①検討可能な融資先はあるのでしょうか？
②検討可能にする方法はあるのでしょうか？
【属性】
大手企業 会社員
目黒区在住
年収1200万円
年齢40代前半
自宅 持家（残債あり）
【1棟目】
横浜市神奈川区内
価格9600万円
年収850万円（表面利回り8.8%）
築5年 木造アパート12世帯 現況満室
オリックス銀行95% 35年 2.4%
税引前CF 月約20万（空室率10%）
積算評価 約5500万
キャッシュフロー、積算ともに取れる物件はなかなか無いため、キャッシュフローを優先し、購入を決断しました。
その為、積算は低いです。
2棟目は利回り9%位で土地の積算価格がそこそこ高い中古木造アパートを購入したいと考えております。
（神奈川、千葉、埼玉エリア）
金利は高めでも良いので、キャッシュフローを取るべく借入年数を30年以上取りたいです。
自己資金は
1棟目で約900万使った為、
残りは3500万円の現金です。
3棟目も視野に入れている為、出来る限り頭金は抑えたいです。
ご回答頂ければ幸甚です。
宜しくお願い申し上げます。
（楽待相談室2021.08.04質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
こんにちは。初めまして。
今から13年前サラリーマン時代に不動産投資を始めた者で、ご質問者さんと同じ年代生まれです。
ご質問されている新設法人での2棟目の年内融資についてですが、代表者の属性的も文句なく、自己資金も豊富にお持ちのようですので、十分に可能です。
「融資させてください」と、むしろ銀行の方から言ってくる可能性もあります。
進め方次第で未来は明るいなと思います。
（苦労した私としては羨ましい・・・笑）
とはいえ、老婆心ながら心配な面があります。
質問には関係無い話にはなるのですが、1棟目の数字が気になりました。
▼回答の続きはコチラ → 「1年以内に2棟目の購入が可能か？」
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆あなたからの質問をお受けします。
毎週木曜日のブログの記事は、読者からいただいた質問に対して、ななころ自身が直接回答していこうと思います。
「○○について、ななころさんはどう思いますか？」
「○○について、どう解決したらいいか悩んでいます。。。」
「○○な時、ななころさんだったらどうしていますか？」
など...
不動産投資に関するありとあらゆる質問に対して、１０年以上の不動産投資経験と、これまで１０００人以上の相談に乗ってきた経験から丁寧に回答していきます。
あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
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◆編集後記
今から5年前ぐらいになるでしょうか！？
今回のご質問者さんと同じように、新設法人で1棟目を横浜に購入し、意気揚々と2棟目の購入について相談してきた方がいました。
ちょうど収支も同じような数字でした。
本人としては、法人でオーバーローン融資を引けて大成功。
もうこの先に脱サラした明るい未来のことをワクワクしながら話していました。
ただ、相談を受けた時、ななころには不安しかありませんでした。
そこで率直に「この物件は急いで売却した方が良い」と話しました。
この方がすごかったのは、ななころのアドバイスを率直に受け入れて、すぐに売却に向けて動いたのです。
ちょっとの損切りでなんとか手放すことに成功したのです。
普通見ず知らずの人間のアドバイスなんて、ましてや成功だと自分で思っていることを否定されるようなこと言われたら、受け入れられないですよね！？
その1年後ぐらいに、かばちゃの馬車問題が大きくなり、1棟モノの売却が一気に難しくなりました。。。
そして、戦略を大幅に修正。
CF年間2000万円ほどの経済基盤を確立。
1棟目の売却から数年後の今年4月、見事脱サラに成功したのです！
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