『ありがとう』ブログ復活
３ヶ月半ぶりの出稿です(*^-^*)
もう、投稿のしかたまで、忘れちゃって （笑）
前回（３ヵ月半前）の投稿で、
メルマガ発行のことを書きました。
今も、週２回発行しています。
このブログのタイトルどおり、
私のブログやメルマガで、
いろいろな意味で、
『ありがたい』と
感じてもらえるように、
書き込みをしていきたいと思います。
誰かの人生のストーリーの中に、
私の記事が出てくるようだと、
最高だな～（笑）
ブログも復活させて、
『ボチボチ』やっていきたいと思います。
皆様
よろしく、お願いいたします。
まわりから、『ありがとう』と言われて、生きていきたい
１ヶ月半ぶりの投稿です。
たいへん、長らく、お待たせいたしました！！
って、誰も、待っていないか・・・・・
そりゃそうだ (*^-^*)
実は、このブログを 一休みして、
メルマガを作成しようと決意したんです。
ブログのいいところもいっぱいあるんだけれど、
トラックバックだとか、
いろいろ、ネチケット違反で、ちょっと、うんざり。
本当に、記事、読みたい方だけで、いいや！！
と、思いました。
また、ブログと違って、
約束どおり、投稿しないと、潰れてしまう、
という、危機感も、悪くないので、
『メルマガ』に記事を引き継ぎたいと思います。
実は、このブログから、一部記事を拝借して、
『メルマガ』を動かし始めています。
新しく、メルマガから見始めた方にも、
『私』を知ってもらいたかったから。
もちろん、メルマガのバックナンバーは
見られるようになっています。
タイトルは、このブログ、そして、私の生き方と同じ
まわりから、『ありがとう』と言われて、生きていきたい
です ♪
週２回発行としています。
よろしければ、見てみてくださいね (*^-^*)
では、マルマガで、お会いいたしましょう！！
メルマガのＵＲＬです
↓↓↓
http://www.melma.com/backnumber_169633/
外資金融機関が始めた、ちょっと新しい『不動産投資』
さて～、だんだん、不動産の話は、もう、やめろ～～
という声が上がり始めそうですので、
不動産の話は、この記事で、一段落。
次回、５年前の、私の『投資』レポートを公開して、
興味のある方だけに
見ていただくことにいたしましょう。
それで、投資のお話も、一段落。
え～！
前回、初期投資回収率と申し上げました。
難しい話ではありませんよ。
要するに、
借り入れリスク、事業崩壊リスクを
ぜ～んぶ、無視して、
最初に事業へ出資したお金に対し、
１年間に所得として、どれだけ帰ってくるか、
だと思っていただくと、
わかりやすいかしら。
私の場合、
６％～８％くらいかしら。
ほぼ、ノーリスクでやるなら、
こんなもんで、諦め！！
そうそう、最近、外資金融機関が始めた、
ちょっと新しい『不動産投資』は、
ここが、ちょっと、違うのよ！！
下手する（いえいえうまくいく）と、
２０％を越えるような物件があるのよ。
初期投資５００万円くらいだから、
所得額としては ＼(◎o◎)／
とはならないんだけれど、
比較的、都市部で、
地べたの値段が高いところで、
物件が出ているみたい。
地べたの価値を大きく査定してくれるので、
初期投資額が激減するの！！
もっとも、金利は結構高いし、
所得に対して、借入額が馬鹿でかいのは、
世の中の、金融情勢が激変したら、
沈没しちゃうので、私は、やめておきましたけれど。
でも、将来的にも、
人口が増えると予測されている地域ならば、
ＯＫじゃないかしら。
今回紹介された地域は、
ちょっと、将来に不安を感じたので、・・・・・
なんだか、だんだん、言葉遣いが
『オカマ』っぽくなってきた！！（笑）
年利回り６％？１０％？
はい！
では、軽く、用語説明しますね。
『年利回り』とは？
１年間にその不動産からあがる収入、
この収入は、『所得』ではありませんよ。
減価償却をする前、租税公課を差し引く前、の、
要するに、１年間の総入金額です。
それを購入時の総費用(総出金額)で割った数字を
百分率表示したものです。
初期投資に『手持ち金』を、
いくら投入したか、
借り入れ金利が、いくら、かかるか、
は、計算に入れません。
なぜなら、同じ投資をするにしても
状況によって、初期投資額は違いますし、
その結果、支払い利率も、支払い利息額も
随分と変わってしまいます。
従って、これらは、算入しません。
問題なのは、消耗品や修繕積立金を、
算入するか否かです。
高い年利回りとなっているものは、
これを、算入していない場合があるので、
要注意です。
私は、３０年スパンで見た際の、
予想経費の７０％は
算入しておくべきだと思います。
だって、
それ以下の修繕で収まる可能性は、
３％ないですよ。
中学校で習ったでしょ。
『標準偏差』
私は、上記で計算して、
予想投資期間平均で、
６％程度を、『投資の可』物件と
考えています。
もちろん、人口動向や、
主要駅からの距離、
近隣環境など、
考慮しなければならないデータは
いっぱい、あります。
でも、これらは、
ちゃんと儲けさせてあげている
プロの『ビジネスパートナー』の
情報収集、解析能力と、
あなたの感性を信じた方がいい。
もし、あなたが、
あなたの『お客様』ならば、
あなたのサービスを受けたいと思うか否か！
これだけですよ！！
素人の感性が、
プロを凌駕する可能性があるのは。
あら、もうこんなに、長文になってしまいました。
下手だね～、文章が！！
次回、初期投資回収率をアップして、
それから、
最近、外資金融機関が始めた、
ちょっと、新しい『不動産投資』へ～～！！
副業不動産ビジネスでのタブー
はい！
副業としての不動産ビジネスで、
絶対に期待してはいけないこと！！
でしたね！！
それは、キャピタルゲインを期すること。
要するに、
『投資不動産』自体の『値上がり』を期待すること。
これ、絶対に『駄目』です。
なぜなら、あなたには（勿論、私にも）、
コントロールできないからです。
私は、『土地』も『上もの』も、
『値下がり』は計算にいれますが、
３０年スパンだろうが、強いインフレ要因だろうが、
『値上がり』要因は一切、無視です。
ついでですが、
今は、『Ｊ－ＲＥＩＴ』も、潮時ですよ！！
彼らも、投資家の期待にこたえるために、
キャピタルゲインを、狙わざるを得なくなってきています。
もう、怖いですよ～～～！！
とにかく、
インカムゲインだけで計算してください。
『物件』の、
年利回り、年所得額、キャッシュフロー、初期投資回収期間、
など、を頭に入れて、投資の可否を決めてください。
私の場合、
総資産に対する年所得額の割合は１．５％くらいです。
これで、年利回りで６％くらい。
２．５％だと、１０％くらいかしら。
もちろん、上記の数値が大きいほどいいけれど、
私はリスク回避のために『サブリース』をかけていますので、
１．５％でも、良し、としています。
なに？
『年利回り』って？？？？
という、ご質問！！
あるでしょうね～～
私だって３０歳のときは、知りませんでしたもの！
では、次回、少し、用語説明をしてから、
最近、外資金融機関が始めた、
ちょっと、新しい『不動産投資』へ行きましょうか！！
『目利き』の買い手にみせる方法
はーい、
『目利き』の買い手にみせる方法、
の、講義にはいりま～す！！
と、偉そうなことを言うほどのことではないのですが、
絶対に間違ってはいけないのが、
専門知識の精通具合で、
売り手の『組織』に負けないように
勉強すること。
はっきり言って、無駄です。
そんなことは、インターネットの、
信じていいものやら、いけないものやら、
な～んて、レベルの知識を、
２～３時間かけて調べておくだけでいいです。
それだけで、売り手側は、
『あっ、こいつ、調べてきたな！！』
って、わかります。
『発言には、要注意だぞ！』
って、感じてくれます。
あとは、優しく、柔らかく、
質問攻めにしちゃうことです。
売り手組織は専門家集団ですから
取扱商品周辺知識では、かないっこありません。
ただ、個々人となれば、
案外、得手不得手が出るもので、
その程度の予備知識で質問攻めにすれば、
組織を挙げて、プライドかけて、
きちんと回答してきますよ！
それができないところとは
付き合う必要なし。
そして、売り手も、一目置いてきますよ。
あっ、その質問のときに気をつけなければいけないこと！！
統計の詳細は不要だけれど、
小学生高学年の社会の時間に出てくる程度の統計数字は
桁を間違えない程度の精度では
覚えていてること。
四則演算（＋－×÷）が上２桁でできること。
民主主義や民法の原則、
法の歴史、近代法の成立経緯、
中世西洋の立法の事情、
わが国の特殊事情、
など、数え上げたらきりがないけれど、
要は、今の近代法治国家の成り立ちを、
一般論でかまわないから、多面的に、
あなたの思考回路に、常駐させておくことです。
学校では、教わりません。
テストには出ません。
でも、学校で学んできたことに、
『なぜ』をつけて、
考え続けてきた人には、
すぐにわかる。
基礎知識の応用です。
な～んて、随分と
ややこしい、言い回しになってきたな～（笑）
突き詰めれば、
視野を広く、
常識を、
手に入れるアンテナを
いつでも張っていることです。
あ～、相手の顔を見ないで、伝えることは難しすぎます。
紙面が足りませんね～！
この話は、出てきたときに、スポット対応ですね！
次は、副業の不動産ビジネスでは、
絶対に期待してはいけないこと～～
５００００円くらいは投資して！！
さ～て、
前回のお答えです！！
もちろん、『私なりの』ですよ！！
First of all
『ビジネスパートナー』が、１日、
あなたのためだけに、働いてくれたら、
手数料として、５００００円は、払うつもりでいましょう。
もちろん、その人の人件費を含めた、
『ビジネスパートナー』組織の運営コストとしてですよ！！
時給でも、せめて５０００円ですね。
これ以下に削ったら、
あなたは、『お得意様』ではありませんよ。
はっきり言って。
『ビジネスパートナー』から、
絞れるだけ絞ろうなんて思っているから、
いい話が来ないんですよ。
私は、基本的に、『値切り』ません！！
ビジネスの売り手と買い手が、もし、
『ビジネスパートナー』なのだとしたら、
取引の諸条件の決定権は、『売り手』にある！！
と、覚えておいてください。
すごく当たり前のことですが、
これがわかっていない人が、
いかに多いか。
『値切る』人は、銭を失う人です。
取引上、『買い手』の、たった一つの、
しかし、強力な権利、
それは、
『買わない』権利です。
あなたは、スーパーマーケットや
ディスカウントストアで
値切りますか？？
値切らないでしょう？
納得しなければ、買わないだけでしょ？
たまに、家電店で、
『さらに、お値引きいたします』
な～んて、やっていますが、
あれ、『値引き、値切りごっこ』ですよね！！
だって、『負けてください』っていえば、
誰にだって、同じだけ、負けてくれますもの！！
だいたい、値引き額を、
客の面構えに合わせて、自分で決められる、
そんな、優秀な店員さんがいたら、
今の時代、もう店員さんなんか、
やっていませ～～～～～～ん！！
でしょ！！
だから、あなたが、値切ろうが値切るまいが、
あなたが、買わない権利を行使すると、
売り手は、黙って、値下げしますよ。
あなたが、売り手にとって、
『目利き』の買い手に見えればいいんです。
そうすれば、あなたと取引するためには、
『掘り出し物』しかない、
と、『売り手』が感じてくれるのです。
不動産なら、
仲介手数料の要らない物件、
売り手の事情によって、価格より、支払期日が優先の物件、
官地払い下げを含む物件、
などなど、いろいろ、ありますわよねぇ！！
あ～ら、『奥様～～』、
あなただって、『スーパーマーケット』相手だったら、
『売り手』が一目置く、
『買い手』でしょう？
１円も値切らないのに！！
では、どうしたら、
『目利き』の買い手に見えるのでしょう！！
これは、また、次～～！！
我が家の月収２０万円アップ！！
は～い！！
不動産売買契約のクロージング、
終了しました～！！
所有権移転登記の委任状に署名して、
後は、残金支払をお約束の日にするだけです。
もっとも、正確には、今回は『妻』の名義。
所得、債務は、分散しなくっちゃね～！！
これで、今年の末に落成予定だから、
来年以降は、月収２０万円プラスだよ～！！
キャー ヾ(≧∇≦*)〃ヾ(≧∇≦)〃ヾ(*≧∇≦)〃 キャー
キャー ヾ(≧∇≦*)〃ヾ(≧∇≦)〃ヾ(*≧∇≦)〃 キャー
あっ！！ でも、これは妻の収入だった！！
まあ、でも、我が家の収入としましょう！！
それにしても、いい仕事だな～！
まさに、『金持ち父さん』的！！
本業では、私は、零細企業のオーナーです。
でも、実際は、
ヒラの雑用担当従業員兼務オーナー社長です。
零細企業のオーナーは
みんな同じようなものだとも思いますが。
毎日、毎日、従業員のヘマの『尻拭い』です。
自分ひとりじゃ、会社をまわせない。
だから、従業員には感謝しています！！
本当に！！
でもね～、
いい給料払えないんだから、仕方ないけれど、
心から思いますよ、
会社の同僚だろうが、社外のビジネスパートナーだろうが、
scrape the bottom of the barrel
じゃ、つらい。実際。
みなさ～～ん！！
絶対のセオリーです。
本業だろうが、副業だろうが、
ビジネスパートナーは、
『あなたより優秀な組織運営ができているところ』
に絞ってくださいね！！
相手組織が『無能』だと、
最初はこっちが儲かりそうですが、
最後には、絶対に損しますよ！！
あなたが、その仕事を実直に続ければ、
そのうち、相手は、足元にまとわりついてきて、
最後には、足を引っ張ってきますよ。
『小さな』お山の大将の優越感を
満足させたいだけの人には
お勧めですけれど（笑）
でも、この方は、能力の割りに
『貧乏』して、『勲章』もらうタイプだね。
どうせ『勲章』もらうなら、
『金持ち』になって、
節税含めて慈善事業でもやって、
『勲章』！！
のほうが『マシ』
そうは思わない？？
実際、一度に日赤さんに５００万円寄付すると、
『褒章』は、もらえるんだし。
寄付控除も利くし。
人も救えるし。
あなたの時間は費やされないから。
また稼げるし。
ね～。いいことづくめじゃない、
こっちの方が！！
話を元に戻しましょう。
あなたが、途中で、それに気付いて、
足を振りほどけば、相手は逆恨み。
『組まなきゃよかった』
に、なりま～～す！！
では、どうやって、
『いいビジネスパートナー』を
見つけるのでしょうか～！！
あらあら、
これは、ちょっと、難しい質問だったかな？
（本当は、回答に困っていたりして(*^-^*)）
どうすると、
『駄目』なのと組むことになってしまうのでしょうか？
に、しましょう！！！
未来を想像してみよう！！
さ～て、
ビジネスパートナーの経営状態の悪化。
これを、どう未来予想しましょう？
彼らの経営状態の悪化こそ、
私の恐れるところではあります。
ただ、彼らの現在の経営方針として、
計画通りに進めば、
あと５年ほど、サブリースのビジネスを拡大したら
そこで、この分野の事業規模は維持のみで、拡大しない。
とのこと。
彼らの計画を鵜呑みにはできないが、
まあ、５年間は、拡張を模索する、
ということぐらいは、疑わなくても良いでしょう。
このサブリースのシステムによれば、
契約後の５年間ほどは、
彼らのキャッシュフローは、メチャメチャいい。
これは、彼らがこの５年間は、
資金ショートで破綻したりしないことを推測させます。
この、安心感だけは、先行者利益だと感じ、
早速始めたんですよ。
私の（本当に私見ですが）分析によれば、
５年後に彼らが破綻したとき、
私の損失は、初期投資額の半分でしょう。
土地を既に所有していた場合であれば、
１０～１１年後、
土地を新規購入したのであれば、
１２～１４年後。
ここまでで、初期投資の回収が終了します。
その後は、基本的に利益です。
悪くないな～！！
と、思いましたよ。
あなたは、どう思われるかしら？
さて、明日は新規の不動産売買の締結のクロージングです。
また、次回、報告します。
今年は『やせた宣言』しま～す！！
