マイホーム購入 50年住宅ローン時代！？

マイホーム購入　50年住宅ローン時代！？

「目に青葉　山ホトトギス　初カツオ♪」

木々の若葉が待ちわびていたように一斉に芽吹き、

草木の花々も咲き誇り一年の中で最もさわやかでよい季節ですね♪

新緑が初々しく、旬のオツマミも美味しくお酒🍺も旨い季節ですね！

先日、某マンションデベロッパー担当者さんと話をしていたら、・・・

地価上昇や建築資材の高騰で住宅価格が大きく跳ね上がっており、

住宅ローン返済期間「最長50年」、　融資限度額最大「１億2000万円」の話題で

盛り上がりました。

「フラット50」を利用する20代～30代の若者住宅購入者が増えているようですね！！

50年ローンはネット銀行が提供するようになった、2～3年前から、

利用者が広がっているそうです。

東京都23区内の新築マンション平均価格は、2023年に1億円を超え、

2025年には1億3613万円で、10年前のほぼ2倍になっています。

住宅支援機構が全国の金融機関を対象にした変動金利型の住宅ローンで

最長期間を50年とした「フラット50」の申込申請者が増加しているとか、・・・！？

　　　　　　　　　　　　　（住宅支援機構HPより引用）

「フラット50」や限度額「１億2000万円」を利用する人には次のような特徴があるようです。

①　都市部で高額な新築・注文住宅を建てる人

②　二世帯住宅や大きめの持ち家を計画している人

③　世帯年収が比較的高い共働き家庭

④　頭金もある程度用意できていて、自己資金に余裕のある人

⑤　返済期間を長くして毎月の返済額を抑えたい人

⑥　将来、収入アップか、繰り上げ返済も視野に入れている人

⑦　固定金利で長く安心して返済して行きたい人

フラット50は返済期間が最長50年と長いので、毎月の返済額を抑えつつ、

高めの物件価格帯を選びたい人が利用することが多いでしょうね！

住宅ローンは返済期間が長いほど毎月の返済額は抑えられ、

生活費や教育費などに余裕が出てくるメリットもあります。

しかし、その反面支払う総利息額は増えて、

定年後にも返済が続く可能性もあります。

「完済予定年齢」をご自分で何歳に想定しておくか、

無理のない返済計画がポイントですね。

　　　　　　　　　　　（住宅支援機構HPより引用）

近年、続いている住宅価格高騰により、フラット35の融資限度額が、

2026年4月から最大：1億2000万円になりました。

借入額が大きいほど、・・・

転職や収入減少時の負担も大きくなるでしょうし、

病気やケガ、介護等、予定外の出費が出た時に不安になります。

「借り入れられる額」ではなく、「ムリなく返済できる額」で

住宅ローンを借り入れることが大切です。

フラット３５で限度額いっぱいの１億2000万円を借りようとする若い人は、

かなり覚悟や前向きさが強い人が多いようです。

転職や昇進、副業などで収入は今のままでは終わらないとみている人や

共働き前提で、二人分の収入をベースに返済計画を立てているパワーカップルは

マイホームは消費ではなく、「資産」＋「投資」と考えている傾向もあるようです。

また、将来値上がりした時点での売却や住み替えも視野に入れているとか、・・・

賃貸住宅で家賃を払い続けるよりも、好立地の住宅に住みながら、

マイホームに投資する時代になったのでしょうか！？

日本の住宅政策は、「持ち家を住宅ローンで購入する」ことに偏りすぎて、

「スクラップ　＆　ビルド」の不動産住宅市場でした。

欧米に比べて、中古住宅市場の整備やリフォーム支援が弱く、

新築住宅偏重の政策が長く続いたため、

住宅ストックをうまく活用できなかった背景も影響しているのではないでしょうか！？

「フラット50」は、

長期優良住宅を対象に、最長50年まで借りられる全期間固定金利の住宅ローンです。

「融資限度額」は、

フラット35で融資限度額を、8000万円から1億2000万円まで引き上げられました。

住宅取得の支援強化策として、

高騰する住宅価格を踏まえ、フラット35の融資限度額を1億2000万円に引き上げ、

一定以上の価格帯の住宅でも固定金利ローンを使いやすくしようとしています。

これからの若い人の未来を考えれば、

住宅ローン借入期間はムリのない返済期間で、

身の丈に合った価格帯やエリアを選択して、

マイホームに全財産を集中させないという考え方も

大切だと思いますよね！！

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家賃上昇傾向の賃貸市場動向

家賃上昇傾向の賃貸市場動向

今年は例年よりも早くサクラ🌸の開花宣言が発表されました。

一年の中でもサクラ🌸の花が咲く季節が夢と希望にあふれ、

ピカピカの新入生やフレッシュな新社会人の姿がまぶしく見え、

微笑ましいシーズンでもありますね

不動産市場では、この季節に地方から上京される大学新入生や、

就職が決まり、一人住まいをされる新社会人等が新生活を始めるために、

お部屋探しをする繁忙期でもあります。

ここ数年は家賃は上昇傾向にあり、

空室をリフォームした後はほとんどのオーナー様が、

「家賃を上げて募集してほしいんだけど、・・・！？」と、

賃料の値上げを要求されてきます。

弊社では、オーナー様と協議して世間一般常識的に妥当な範囲での値上げを

賃借人に提示して新賃料での更新契約をお願いしております。

東京の家賃は上昇傾向にあり、特に２３区ではその傾向が著しく、

一人暮らしの方から、ファミリー層まで幅広い層での家賃相場が上昇しています。

 

  家 賃 上 昇 の 主 な 背 景

1,　建設・維持コストの増加

　・　人件費や資材費の高騰が建設コストを上げている

　・　グローバルなインフレ（世界的なインフレ傾向が建設資材の供給に影響を与えている）

２，新築供給の減少

　・　建設コストの高騰や規制強化により新築賃貸物件の建設が減少している

３，金利・政策の影響

　・金利の上昇、住宅ローン減税や都市再開発、交通インフラの整備等の政策が

　　地域の魅力を高め家賃上昇につながっている

４，光熱費・リフォーム工事代の高騰

　・既存物件の維持・リフォーム工事代も上昇している

５，不動産市場の変化

　・分譲マンション価格の高騰により、購入をあきらめて賃貸を選ぶ人が増え

　　賃貸需要が高まっている

と、様々な要因が重なりあって家賃は上昇しています。

バブル期並みの不動産価格、家賃の上昇と家計負担について内閣府が調査した記事データが

ございましたので引用させて頂きます。

内閣府の2025年９月26日付の

「賃貸市場の動向と近年の家賃上昇傾向に伴う家計負担について」を見ると、・・・

（以下、内閣府HPより引用）

「マンションをはじめとする住宅価格の高騰や、住宅ローンの金利上昇による返済負担が

　住宅購入者に対するマインドを低下させ、代わって賃貸市場への需要がより一層

　高まっていると言え、近年では東京都を中心に募集家賃もはっきりとした上昇が

　続いている。」と、している。

　　　　　　　　　　　　（内閣府HPより引用）

総務省「住宅・土地統計調査」によると、

■　現役世代における民営借家に居住する世帯の割合は、年々増加傾向にあり、

　　2023年には４割を占めている。（図 ２）

■　単身世帯において若年層を中心に借家に居住することが多くなっており、

　　単身世帯の増加という世帯構成の変化が大きな要因となっている。

　　民営借家に居住する者の6割超が単身世帯となっている。（図 ３）

■　民営借家に居住する者の世帯年収の割合をみると、

　　2023年時点で、単身世帯の約半数は、

　　世帯年収が300万未満の低所得者となっている。（図 4)

　　　　　　　　　　　　　　【募 集 家 賃 指 数】

                                           　　　（内閣府HPより引用）

■　東京都の募集家賃指数は、コロナ期間中に一時停滞したものの、

　　過去9年間を総じてみれば上昇傾向にあり、特に2023年以降その上昇率は

　　拡大を続けている。（図 ５）

■　こうした家賃のトレンドを2024年度の上昇率が今後も継続するとの仮定の

　　もとに将来に延伸してみると、2030年1月時点における募集家賃は、

　　2020年の1.3倍に上昇する計算結果となった。（図 ６）

家賃上昇の背景には様々な要因が絡み合っています。

（建築費の高騰）

建築費やリフォーム修繕工事費の高騰でオーナー様が賃料を上げざるを得ない状況！

（住み替え控え）

既存の入居者様が、より高い家賃での転居を控え、賃貸契約を更新して同じ物件に

住み続ける傾向があり、賃貸市場の物件が不足している。

つまり、需要と供給のバランスが供給不足になっているのが現状です。

家賃上昇傾向は記述の通り、

多くの要因が絡み合っているため、

家賃が下がる要因も少なく、上昇傾向は続くと考えられます。

賃貸契約期間が、２～3年のため、

家賃は他の物価変動に比べて動きが鈍く、

一度上昇すると下がりにくい特性もあります。

不動産投資家にとっても、賃借人にとっても、

複雑な状況下の時代ですよね！！

果たして、家賃上昇傾向はいつまで続くのでしょうか！？

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公正証書遺言のデジタル化

   公正証書遺言のデジタル化

　日増しに温かくなって春の訪れを感じる今日この頃です。

温かくなってくると花粉症でお悩みの方も多いのではないでしょうか！？

一年の中で最も好きな季節ですが、今年は花粉の飛散量が非常に多くなるようです。

実は小生も花粉症で悩んでいる一人です。

早いうちから、鼻炎薬等を飲んで対策しておきたいですね 

　先日、一棟収益マンションの残金決済打合せの場で話題になったのが、

「公正証書遺言のデジタル化」でした。

売主のT様は相続なさった物件で、被相続人が公正証書で遺言書を残してくれてあり、

生前から親子兄弟間で、それぞれ円満に話がまとまっていたようです。

がっ、・・・・・

イザ、遺産分割協議となると公正証書遺言を確認するまでは、

一抹の不安があったようです。

遺言はその人の最終意思表示を込め、その人の死後に意向を伝える大事な文書です。

そこから、その人の意思を誤りなく伝え、

勝手に書き換えられたりしないようにする必要があります。

残された人の権利に大きな影響を与えるところから、慎重に熟慮を促す必要があると考えられ、

民法では遺言の作成に当たっては厳格な方式が定められています。

令和7年１０月１日から、公正証書遺言の作成がデジタル化されました。

　　　　　　　　　　　　　（法務省民事局HPより引用）

　　　　　　　　　　　　　（法務省民事局HPより引用）

　公正証書遺言は、公証役場で公証人に公正証書を作成してもらう遺言です。

公証人が遺言者の遺言能力を確認し、更に遺言内容についても遺言者の意向を

確認して作成します。

公正証書遺言を作成するには、公証役場に出向くか、

公証人に出張してもらい公証人と直接対面することが必要でした。

公正証書遺言のデジタル化は、これまでの公証役場へ足を運び、

あるいは公証人に出張してもらい、紙に署名捺印するという習慣を変えるデジタル化時代

ならではの画期的な改革と言えますよね！！

　公正証書遺言の作成時には遺言者本人の意思確認が必要です。

デジタル化後はウエブ会議システムを活用して、公証人が遺言者の意思能力を

確認できるようになりました。

マイナンバーカード等を用いて本人確認を行い、公証人による遺言内容の確認は

Zoomなどのウエブ会議システムを通じて、口頭で行われます。

　オンラインでの手続きには、パソコンやスマートホン、安定したネット環境が必要です。

公証人がウエブ会議で意思確認に問題ないと判断した場合に利用可能です。

2名の保証人も必要で公証人手数料もかかります。

遺言者本人の署名は電子ペンを用いてディスプレイに署名をして完了ですから、

従来の署名押印の代わりに手続きが簡素化されました。

　遺言書の紛失や改ざんのリスクも低減され、安全性の向上と遺言作成のハードルが

下がり公正証書遺言のデジタル化が身近になるでしょうね！

　これまで公正証書遺言は紙で作成されて、公証役場にて原本が保管されていましたが、

デジタル化後は公正証書自体を電子データとして作成保存することが可能になりました。

　デジタル化された公正証書遺言の電子データは以下の方法で受取れます。

１，電子データで出力した書面を受け取る。

２，メールを経由してクラウドからダウンロードして電子データを受取る。

３，ご自身のUSBメモリーなどでデータを受取る。

デジタル化された公正証書遺言は、改ざん防止措置が施された形で安全に保管されるため、

従来と同様に高い証明力と信頼性が確保されています。

　公正証書遺言を作成するために公証役場に出向かなくてもウエブ会議で、

公証人と面談ができて、オンラインで遺言を作成できるようになりましたから、

遠隔地の方や身体が不自由な方でも利用しやすくなりましたよね♪

公証役場へ出向くことが不要となって、署名や受領方法の選択肢も広がり、

公正証書遺言の作成は、これからますます身近なものとなりました。

映画やドラマ等で骨肉の遺産相続問題では良く遺言書の改ざんシーンが

思い浮かびますが、これからはどのようなシーンになるのでしょうかね(笑)

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高騰続く東京都内マンション！！ マンション共用部漏水、「管理組合に賠償責任」最高裁初判断！！

高騰続く東京都内マンション！！

マンション共用部漏水、「管理組合に賠償責任」最高裁初判断！！

　冬型の気圧配置の影響か、寒気が流れ込み寒くて強い風の日が多いですね。

空気も乾燥しており、山火事や火災が報じられていますから、

火の取り扱いには十分に注意をしましょう！！

今から温かい春が待ち遠しいですよね　 

　不動産経済研究所によると、2025年１年間の東京23区の新築マンションの

平均価格は過去最高を更新し、1億3613万円でした！

また、首都圏の新築マンションの平均価格も9182万円で、対前年比：17.4％上昇し、

1973年の調査開始以来、最高値を更新しました。

　一方、中古マンションも「東京カンテイ」の2025年12月の調査によると、

東京都内の中古マンション平均価格（70㎡換算）は初めて１億円を突破し、

１億0247万円となりました！　前年同月比：37.1％の大幅な上昇です。

特に東京23区では高騰が進んでおり、同月の平均価格は1億1960万円に達しました。

これは前月比：4.1％増で、20ヶ月連続の上昇です。

  価 格 高 騰 の 主 な 要 因

①　都心エリアでの新築マンション供給不足

　　新築マンションの供給が少ないため、築年数の浅い中古マンションが流通市場全体を

            押し上げている。

②　再開発によるタワーマンションの増加

　　都心部や湾岸エリアだけでなく、下町でもタワーマンションが「億ション」として

         市場の相場を引き上げている。

③　富裕層による購入増加

　　株価上昇を背景に、富裕層の人達が「億ション」を購入していることも要因です。

④　円安の影響

　　海外投資家にとって日本の不動産に割安感があるため、外国人富裕層による

         マンション購入も価格を押し上げています。

⑤　建築コストの上昇

　　建築資材価格の上昇、人手不足、人件費増加、等が新築マンションの建築コストを

        押し上げて、それらの要因が中古マンション市場にも波及しています。

今後の見通しとしては、

価格の高止まりは続くものの、高値感が強く伸び率は鈍化する可能性も指摘されています。

また、金利上昇が需要を冷ます要因になる可能性もあります。

マンション価格の高騰を受けて、ファミリー層を中心に一戸建てへの購入ニーズが

シフトする動きも顕在化してきているようです。

　先日、分譲マンションの共用部の不具合で発生した居室の漏水被害について、

管理組合に損害賠償を求められるか、が  争われていた２件の訴訟の上告審判決で、

最高裁第１小法廷は１月22日、「管理組合が賠償責任を負う」と

する判断を初めて示した。

老朽マンションの増加が社会問題となっている昨今、

同様な事案に影響を与えることになるでしょうね！

マンション共用部漏水に関する最高裁判決

 最高裁判所は、マンションの共用部分の欠陥が原因で漏水が生じ、区分所有者の居室に

損害が出た場合、管理組合に賠償責任があるとの判断を初めて示しました。

この判決では、管理組合が共用部分の「占有者」に当たると認定されました。

これまでの判例では、共用部分の占有者を「区分所有者全員」とする判断もありましたが、

今回の最高裁の判断によって、「管理組合」が共用部分の維持管理に関する責任をより

明確に負うことになりますね！

これにより、区分所有者が管理組合に損害賠償を請求しやすくなる可能性があります。

                               　（画像はイメージで、本ブログ内容とは無関係です。）

  区 分 所 有 者 の 注 意 点

マンションの区分所有者としては、以下の点に注意しておきたいですね！

①　管理規約の確認

　　マンションの管理規約には、共用部分と専有部分の区別、

　　修理やリフォーム工事に関する手続き、　管理費や修繕積立金に関して、

　　等々、様々なルールが定められています。

　　漏水事故が発生した場合の責任の所在や修繕の進め方についても管理規約に

　　記載されていることがありますから、日ごろから内容を良く把握しておくことが

　　重要です！

②　管理組合への協力

　　マンションの維持管理は、区分所有者全員で構成される管理組合が担っています。

　　大規模修繕工事の際には、バルコニーの清掃、鉢植えの移動、自転車の移動、等々

　　区分所有者の協力が必要となる場合は進んで協力しましょう！

③　不明点の確認

　　漏水などの問題が発生した場合、どこまでが専有部分で、どこからどこまでが

　　共用部分なのか判断が難しいことがあります。

　　不明な点があれば、管理組合や管理会社に確認することが大切ですよね！

④　個人賠償責任保険加入

　　ご自身が加害者となり、水漏れで他人の部屋に損害を与えてしまった場合は、

　　「個人賠償責任保険」が適用されますので保険加入は必須です。

  管 理  組 合 の 注 意 点

マンションの管理組合は区分所有者が交代で役員になることが大半です。

管理組合役員になったら以下のことに注意しておきたいですよね。

①　共用部分の維持管理

　　管理組合は、マンションの共用部分の維持管理を行う責任があります。

　　　定期的な点検や計画的な修繕を適切に実施することで、

　　漏水などの事故を未然に防ぐ努力がこれまで以上に求められます。

②　長期修繕計画の見直し

　　修繕積立金が不足していないか、長期修繕計画に基づいた大規模修繕工事が

　　適切に実施されているか、等々を定期的に見直しすることが重要です。

③　情報管理の徹底

　　区分所有者名簿の作成管理、管理義務や個人情報保護法に関する適切な取り扱いに

　　ついても、区分所有法や管理規約に基づいて適切に行う必要があります。

④　管理規約の確認と改正

　　区分所有法はマンションに関するルールを定めた法律であり、

　　管理規約は区分所有法を前提に各マンションの実情に合わせて作成されます。

　　必要に応じて管理規約の改正を検討し、共用部分の漏水に関する責任の所在や

　　対応について明確化しておくことが大切ですね！

⑤　建物管理賠償責任保険（施設賠償責任保険）

　　管理組合は今回の判例から、漏水などの事故が発生した場合に備えて、

　　建物管理賠償責任保険（施設賠償責任保険）に加入するなど、

　　経済的な損害賠償リスク対策を講じることが重要です。

高騰が続いている東京都内のマンション市場、

都内の中古マンションの平均売り出し希望価格が、

2025年は１億0393万円（70㎡）になりました！

マンション区分所有者には、

共用部分も付加価値を高める大事な共用資産です。

定期総会等にも参加して自分のマンションの全体像をしっかりと、

把握し認識しておくことが大事ですよね　　

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令和8年 不動産市場の展望

令和8年　不動産市場の展望

令和8年、西暦2026年の干支は「丙午（ひのえうま）」になります。

・　丙（ひのえ）：五行思想の火の陽の要素。活発で情熱的な思想を表します。

・　午（うま）：十二支の午。躍動感があり、向上心や行動力を象徴します。

この組み合わせから、令和8年は非常にエネルギッシュで、大きな変革や発展の

年になる可能性を秘めていると言われています。

丙午は60年に一度巡ってくる干支です。

丙午の特徴として、活発、情熱、躍動感、向上心の年回りと言われています。

丙午の年は、社会全体が活気づき新しいものが生まれるような出来事が

起こりやすいと言われています。

貴方の周りでも、何か新しい動きがあるかもしれませんね♪

26年の不動産市場はどうなるのでしょうか！？

  26年4月からフラット35の融資限度額の引上げ！

住宅金融支援機構は固定金利の公的住宅ローン「フラット35」の融資限度額を、

2026年4月の融資分から1億2千万円に引き上げると発表した。

2005年に5000万円から8000万円に引き上げて以来、上限は据え置かれていた。

制度を使いやすくして家計の住宅購入を支えるようだ。

日銀が利上げを進める中、政策金利に連動する住宅ローンの変動金利も上がりやすい状況だ。

今後、金利の変動リスクのない固定型の需要が高まる可能性がありますね。

2026年の住宅ローン金利は、日銀の金融政策と市場の動向によって変動する見込みです。

特に、2024年のマイナス金利政策解除以降、金利は上昇傾向にあり、

2026年以降もこの傾向が続く可能性が高いでしょう。

日銀が追加利上げを実施した場合、住宅ローン金利は現在よりも、

0.5％から1.2％程度上昇し、変動金利が1.0％から1.5％程度になるとの予測もあります。

住宅ローンでマイホーム購入なさる方は、

固定金利にするか、変動金利にするか、金融機関担当者やFPに相談して、

具体的な返済シュミレーションをしてもらい自分に合った無理のない返済計画で

住宅ローンを組むことをお勧めします。

2026年の不動産市場は金利上昇の影響を受けながら、特定の分野や地域では

成長が見込まれる「安定成長と構造転換」の年になると予測されています。

特に不動産投資家や住宅購入者には資金調達コストの変動が大きなポイントです。

  金利上昇が不動産市場に与える影響

◆　住宅市場への影響

　・購買力の低下

　　金利が上昇すると住宅ローンの返済負担額が増加し、借入可能な金額が減るため、

　　住宅購入者の購買力が低下する可能性があり、住宅需要が減少する傾向になる。

　・価格調整と二極化

　　需要の減少は不動産価格に下落圧力をかける要因となります。

　　特に地方では価格下落が進む可能性があり、都市部では依然として価格上昇が

　　続くなど、二極化が進むことが予想されまます。

　・中古住宅へのシフト

　　新築住宅が高止まりする中、割安感のある中古住宅市場は一段と活性化する可能性が

　　あるでしょう。

◆　不動産投資市場への影響

　・収益性の低下

　　金利上昇は不動産投資の借り入れコストを増加させ、投資から得られる純収益を

　　圧迫します。これにより、投資家が求める期待利回りが上がり、収益物件価格は

　　下落する傾向になります。

　　金利上昇は不動産投資家の期待利回り上昇につながるため、投資家は慎重な姿勢を

　　とることが予想されます。

　　しかし、国内不動産投資市場は堅調に推移している状況です。

  26年、マンション価格の高騰は一服の可能性！

26年はマンション価格の高騰が一服するとの予測が発表されました。

不動産経済研究所が発表した2026年の市場予測によると、首都圏の新築マンションの

供給戸数は、25年に比べて2.2％増加し、2万3000戸となる見通しです。

供給増加の背景は東京都下エリアや千葉県での供給が増えることが要因としています。

一方、23区内の大規模マンションは建設用地の確保が困難になっていることから、

供給が減る見通しのようです。

その結果、高騰が続いている新築マンションの平均価格は、建築費の高騰が続くものの、

25年のような大幅な価格上昇は見られず、高止まりする可能性が高いと分析しています。

つまり、平均価格の低い東京都下エリアや千葉県での供給戸数が増加することによって

首都圏全体の新築マンション価格を抑えることになりますね。

  26年の見通しと対策

2026年も日銀は緩やかな金利上昇策を維持し、政策金利は、１％近くまで上昇する

可能性があるでしょう！

◆　売買のタイミング

　　不動産売却を検討している場合は2026年前半が、購入を検討している場合は、

　　金利上昇で価格調整が進む2026年から2027年がチャンスとなる可能性があると

　　言えるでしょうね♪

◆　不動産投資戦略

　　金利変動リスクを考慮して、収益性の高い物件選定や分散投資、リスクヘッジ戦略の

　　見当が重要な課題となるでしょう♪

◆　情報収集

　　金利上昇の影響は、地域や物件タイプによって異なるため、常に市場動向を注視して、

　　専門家のアドバイスを受けながら慎重に物件選定、検討をすることが大切です♪

令和8年（2026年）が皆様方にとって、

躍動感と向上心にあふれ、

大きな変革と発展の年となり、

より良き一年となりますように

祈念しております。

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家賃上昇中の賃貸市場、「不動産投資家：Kさんの目論見！！」

家賃上昇中の賃貸市場、

「不動産投資家：Kさんの目論見！！」

　気が付けばいつの間にか、街中にイルミネーションが飾られて、

行き交う人々の足を止め、師走の街に安らぎを与えています。

“光陰矢の如し”

毎年のことではありますが、一年がアッと言う間に過ぎ去りますよね ♪

　先日、懇意にして頂いている不動産投資家：Ｋさんが来社され、

「借地権付一棟収益マンションを購入したんだが、賃料の見直し査定をしてくれないか？」

とのご相談を受けました。

査定物件は、山手線『池袋』駅から、私鉄で1つ目の駅で、

最寄駅から徒歩：5分、　築年数：20年余りのＲＣ造5階建、

２ＤＫのファミリータイプが22戸、現行賃料が平均：15万円台でした。

Ｋさん：「知り合いの工事業者さんに、屋上防水・外壁・共用部分の大規模改修工事を

　　　　依頼しているんだけど、工事代も高くなったよね。」

　　 　 「空室が出たら内装・水回り工事をして賃料を値上げしたんだけど、…  ね」

　首都圏では歴史的な賃料上昇トレンドの最中、

大規模改修工事をして、室内リフォーム工事をしたら、

次の入居者募集では、20％以上の賃料設定でもすぐに決まる好立地物件でした。

　　　　　（画像はイメージで、本ブログ内容とは無関係です。）

私：「Ｋさん、さすがにお目が高いですよね～」

Ｋさん：「実はヒョンなことから知人が“相続で一棟収益マンションを売却したい人がいる”

　　　　と、紹介を受けたんですよ。」

私：「不動産業界では、掘出し物件は無いけど、

　　掘出し物件は自分で作れと言われていますよ！」

　　「正に自分自身で作る掘出し物件ですよね♪」

　賃貸住宅の家賃は、

分譲住宅の価格に比べて緩やかに推移していましたが、

今年に入って急激に、歴史的な賃料上昇トレンドになっています。

  家賃相場上昇の背景は、？

◆　物価・人件費の高騰

①　建築コストの上昇

　　近年、建築資材の価格や人件費が高騰しており、新築建物の建設コストが増加している。

　　特に建設業界は人手不足も深刻で、これがコスト上昇に拍車をかけています。

　　このため、新築物件の賃料が高めに設定され、

　　それが既存の中古賃貸物件の賃料にも影響を与えています。

②　維持管理費の増加

　　物価上昇は、建物の維持管理費・清掃費等にも影響を与えています。

　　管理費や固定資産税などのコストが上昇すると、

　　賃料に反映せざるを得ない状況になります。

  地域の変化と需要の増加

①　都市再開発と地域価値の向上

　　駅周辺の再開発、商業施設の整備、道路計画の実施、等によって、

　　特定の地域の利便性が向上し、物件の資産価値が高まり、

　　その地域の家賃相場全体が上昇トレンド傾向になっています。

②　住宅購入から賃貸へのシフト

　　世界的な金利上昇により、住宅ローン金利も上昇し、

　　住宅購入希望者が住宅購入を断念し、賃貸市場に流入することで需要が増加している。

③　人口動態の変化

　　都心回帰現象や外国人労働者の増加により、都心部での住宅需要が高まっています。

　　一方で、新規物件の供給が限られているため、

　　需要と供給のバランスが崩れ、賃料上昇の原動力となっています。

  家賃の値上げが可能な条件

借地借家法では、以下のいずれかの条件が存在する場合、

貸主が借主に対して、家賃の増額を交渉できることが認められています。

【 家賃の値上げが可能な条件 】

  ①　土地や建物の固定資産税が増加している　

 ②　土地や建物の価格が上昇している　

 ③　近隣の類似の物件の賃料が上昇している　

　ここ数年で土地価格の上昇が続いており、

土地価格の上昇や固定資産税の上昇を理由に、

借主に家賃の増額を請求するケースが増えています。

オーナーチェンジ物件の家賃を上げるには、

購入した収益物件を大規模改修などをしてグレードアップすることも

借家人さん達への大きなアピールになります。

その上で、土地公示価格の上昇率データ資料、近隣の同規模物件の賃料、

賃貸条件などを書面で通知することが良いでしょう。

賃料値上げ通知の時期としては、賃貸契約更新の ２～３ヶ月前までに更新条件を、

書面で通知することが望ましいですね

　「ベテラン不動産投資家：Ｋさんの目論見」

購入したオーナーチェンジ物件の大規模改修工事を完了し、

空室が出たら、室内水回り改修、バリューアップ工事をすれば、

次の入居者さんもすぐに決まるでしょう

建物賃貸契約期間は2年間ですから、

２年以内には全住戸の賃料値上げが完了するでしょうね!   v(^^♪

購入時の表面利回り：５％台が、７％台にアップするのは遠くはないでしょう

歴史的な賃料上昇トレンドの今だからこそ、良い物件を探し、

自分で掘出し物件を作るチャンスでしょうね v(^^♪

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空き家対策の新たな動き！ 再生活用補助！

空き家対策の新たな動き！ 再生活用補助！

猛暑日続きだった夏が終わり、やっと秋になったな～！と

思っていたのですが、一雨降るごとに気温が下がり、冬の到来ですね。

春夏秋冬の四季から、地球温暖化の影響で日本も夏冬の二季になると

言われておりましたが全くその通りですね。

国土交通省は増加する空き家問題に対応するため、いくつかの補助事業を実施していますが、

特に注目されているのは “空き家を再生” して有効活用しようとする取組みです。

国土交通省は空き家対策の一環として主要都市やその周辺にある住宅エリアを対象に

85歳以上の単身者が暮らす住宅などを子育て世帯向けの住宅や施設に再生するモデル事業

に2025年度から乗り出したようです。

住み替えや施設への入居などで空き家になる見込みの住宅所有者らに、

国が補助してリフォーム工事してもらい、住宅や託児所などとして活用する。

空き家の増加を抑制するとともに、高騰する不動産市場で現役世代が住宅を

取得しやすくする狙いもあるようです。

　　　　　　　　　　　　　　（読売新聞より引用）

モデル事業は、1950年代～70年代の高度経済成長期などに開発分譲されたベッドタウン

等々、近い将来に空き家の増加が見込まれる主要都市やその周辺エリアで行う。

国交省と参加自治体が対象エリアを選定して、親族宅への住替え、施設への入居に伴い

自宅が空き家になる予定の高齢者世帯や空き家所有者に、

国が補助して内外装リフォーム工事や水回り改修工事をしてもらったり、

空き家の購入者による改修リフォーム工事も補助の対象となるようです。

改修した住宅は、不動産流通市場を通して販売し、

現役世代や子育て世代向けの住宅・託児所・集会施設・ワークスペース・等々、

として活用してもらうことを想定している。

空き家になっている住宅の除去抑制ををして空き家の再生活用を促進することで

地域の住環境を改善し、活性化を図る狙いのようです。

国交省は来年度予算の概算要求に事業費として数億円を盛り込んでいるようです。

空き家問題は日本全国で増加の一途をたどっており、

2018年は849万戸だった空き家が2025年には900万戸を超えて、

空き家率は13.8％と過去最高を記録しています。

　空き家対策の新たな動きとして、

◆　官民連携の推進　

国や地方自治体は空き家バンクや補助金制度などを通して、空き家所有者と利用希望者の

マッチングを促進したり、改修費用の支援を行ったりしています。

◆　増加する「0円物件」

近年、「みんなの0円物件」のように無償で空き家を譲渡する動きも出てきています。

空き家所有者が管理の手間や費用を軽減したいと考える一方で、

それらの物件を必要とする人に活用してもらいたいというニーズがあるためです。

このようなマッチングサービスも空き家問題の新たな解決策として注目されています。

◆　農地付き空き家　

リモートワークの普及が進んで自然豊かな環境での生活や、自給自足の生活への

関心が高まり「農地付き空き家」が理想の移住先として注目されているようです。

2023年の「農地法改正」により農地取得に関する下限面積要件が撤廃され、

少ない面積の農地でも取得しやすくなりました。

◆　コワーキングスペース・シェアオフィス　

リモートワークの普及に伴い、フリーランスや異なる企業のリモート拠点として

空き家を改修して活用する事例も増えているようです。

◆　シェアハウス　

若者の交流拠点や移住者向けのお試し住宅としても空き家が活用されているようです。

コンセプトを絞り、「音楽スタジオ付き」、「国際交流」、「シングルマザー向け」など

テーマ性を持たせて特定のニーズに対応する空き家活用もあるようです。

◆　店舗・飲食店　

古い建物の古風な雰囲気を活かした、「カフェ」、「レストラン」、「アトリエ」活用も

人気があり空き家が転用されているようです。

空き家を単なる「使われないもの」として放置するのではなく、

ユニークなアイデアで活用する動きが日本全国各地で広まっています。

視点を変えれば空き家は地域の新たな価値を生み出す可能性を

秘めたストックの資源とも言えますよね♪

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弊社では積極的に “空き家問題” でお困りの方々へのサポートに取組んでいます。

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お気軽にご相談ください。　守秘義務厳守の上、迅速に対応させて頂きます。

                                 
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「マンション転売禁止？！」

「マンション転売禁止 ？！」

朝晩すっかり涼しくなり、夕方には秋の虫たちのハーモニーが

季節の移り変わりを感じさせてくれます♪

「秋の日暮れはつるべ落とし！」

日の出日の入りの日照時間も日に日に短くなって秋の夜長到来ですね！

高騰が続く東京都心のマンション価格

千代田区内においてマンション等の住宅価格高騰が続いており、

同時に外国人による投機目的の取引が増えている。

同区内に居住したい人達が住めなかったり、居住実体のない住戸が増えている。

こうした背景から千代田区では、（一般社団法人）不動産協会に、

①　再開発事業において販売するマンションは購入者が引渡しを受けてから、

　　原則５年間は物件を転売できない特約を付ける。

②　再開発事業において販売するマンションでは、

　　同一建物において同一名義による者が複数の物件の購入を禁止すること。

等々、投機目的でのマンション取引に関する要請をした。

（一般社団法人）不動産協会では、実効性に欠けるとの見解を示し、

「契約を解除して、物件の引き渡しをしないという履行を担保できる手段が事業者にない。」

と、説明している。

不動産協会として、「投機目的の短期転売への対策導入は検討する方針」を明らかにした。

【当ブログ関連記事】

「“HARUMI  FLAG  DUO ” 申込みしない？！」

友人の同業者で不動産投資家：M さんとの四方山話、・・・・・・・

O: 「転売禁止は現実的 じゃぁないし、実行性にも欠けるよな～！」

　　「購入者が契約後に居住していても止むを得ない事情で売却せざるを得ない場合だって

     　 あるだろうし、・・・ね。」

M: 「転売禁止の特約導入には財産権との兼ね合いもあるからね、

   　　慎重な検討が必要だと思うよ。」

　　 「物件の引き渡しが終われば、所有権が購入者に移転するし、

       　事業主がそこまで拘束できるか疑問だよな？」

　　「購入した“HARUMI FLAG SKY DUO”は、1年後に転売したよ。(笑)　(^^♪」

O: 「このところ、都心部の新築マンションは異常な高騰ぶりだし、

　　　若年層が高すぎてマイホームを持てないからね。」

　　　「特に円安でインバウンド需要も増加しているし、諸外国に比べたら安全で格安な

　　　日本の不動産市場への外国人投資家の投機はまだまだ続くだろうな～！」

M: 「売主が事業者だし買主は消費者だから、消費者の権利を不当に害する特約は

　　　無効と判断されると思うけどね。」

O: 「マンション価格高騰の要因は、低金利政策や、用地不足による供給減少、

　　　建築費の高騰、等々の様々な問題に起因しているよね！！」

M: 「そうだよな、特に都心部の人口増加による需要の高まりも一因だと思うよ。」

外国の法人・個人による土地、マンションの購入増加は、

全国でも価格の高騰の要因になっています。

一定の規制も必要でしょうが、・・・

どうやら、

更なる金利上昇や、円安の回復、景気の後退、

政策変更、等々が無い限り、

外国人投資家達は安全で格安な日本の不動産市場に、

投資マネーを注ぎ込んでくるでしょうね！

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不動産投資物件の節税と賃貸不動産市況！！

不動産投資物件の節税と賃貸不動産市況！！

暦の上では処暑も過ぎ、9月に入ると厳しい暑さが収まるころですが、

残暑どころか、連日厳しい猛暑日が続いており、処暑の気配は全く感じられませんよね！

どうやら秋の気配はまだまだ先のようです。

先日、懇意にしている友人：Sさんの相続税対策でご購入して頂いた、

1棟収益物件の残金決済が無事に終わりました。

Sさんは資産家でもあり、

「相続税対策として、銀行借入れ しての収益物件購入は有効な手段だ！」

と、いうことでご購入して頂きました。

　　　　　　　　　　　（画像はイメージで本記事とは関係ありません）

  収益物件が相続税対策に有効な理由！

①　評価額の圧縮

　　現金や預貯金は額面通りの評価額となるのに対し、不動産は時価よりも低い

　　相続税評価額で計算されます。土地は路線価、建物は固定資産税評価額に

　　基づいて評価され、これらは時価の７～８割程度に設定されているため、

　　相続財産の評価額を圧縮できます。

②　賃貸による更なる評価減

　　不動産を賃貸に出すと、貸家建付地や貸家として評価され、

　　更に相続税評価額が下がります。

　　これは、賃貸に出すことで所有者の利用や処分が制限されるため、

　　資産価値が下がるとみなされるためです。

③　借入金の活用

　　収益物件購入のために借り入れたローンは、相続税計算時に債務控除の対象となり、

　　相続財産から差し引かれるため、相続税評価額を更に減らすことができます。

④　小規模住宅等の特例

　　一定の要件を満たす賃貸物件の土地には、小規模宅地等の特例が適用され、

　　評価額が最大、５０％減額される可能性があります。

  家賃上昇傾向の賃貸不動産市場の現状

①　東京都内の家賃上昇

　　東京都内では２３区内外を問わず家賃が上昇傾向にあり非常に強い動きを見せています。

　　特に２０２５年２月時点のデータでは大幅な上昇が確認されています。

②　首都圏全体の傾向

　　首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）では、全ての面積帯で家賃が

　　前年同月比を上回っており、家賃上昇トレンドが鮮明になっています。

③　上昇の背景

　　・　不動産価格の高騰　

　　　　住宅価格が過去１０年間で大きく上昇しており、特に首都圏のマンション価格は

　　　　２０１３年比で７割以上値上がりしています。

　　　　これにより、マイホーム購入を控える人が増え、賃貸住宅の需要が高まっている。

　　・　物価・賃金上昇

　　　　物価と賃金上昇が続く中で、家賃も上昇傾向にあります。

　　　　分譲マンション価格高騰も賃貸市場の家賃上昇をけん引しています。

　　・　都心部の需要

　　　　都市部の再開発やインフラ整備により、特に東京、大阪、名古屋といった

　　　　大都市圏では高い需要が見込まれています。　都心部では平均賃料が

　　　　上昇しているにもかかわらず、賃貸需要は安定しています。

　　　　　　　　　　　（画像はイメージで本記事とは関係ありません）

  不動産投資市場の変化

日本の不動産投資市場は世界経済の不透明感の中で堅調な動きを見せています。

①　市場の活性化

　　日本の不動産市場は、都市の再開発や投資資金の流入により活性化しています。

　２０２４年上半期の国内不動産取引額は約；3.5兆円で前年同月比で横ばいを維持している。

②　安定した投資環境

　　低金利政策が続いていることや市場の流動性が高いことから、日本の不動産市場は

　　世界的に見ても良好な投資環境と評価されている。

③　国内投資家の動向

　　２０２４年は海外からの投資額が減少したものの国内投資がその分を補い、

　　市場全体の購入額は高水準を維持している。

  不動産投資成功のポイント

①　物件選び

　　駅に近い賃貸需要の高い立地、利便性が高い立地、災害リスクの少ない場所を

　　選ぶことが重要です。中古物件は過去の実績を参考に、新耐震基準を満たす物件を

　　選ぶことが大切です。

②　事前のシュミレーション

　　空室や金利上昇等のリスクを考慮した収支計画を複数パターン作成し、

　　十分な自己資金を用意しておくと良いでしょう。

③　信頼できるパートナー選び

　　経験豊富で実績のある不動産会社や管理会社を選び、

　　必要に応じて専門家（弁護士、税理士）に相談することも大事です。

④　運用目的の明確化

　　なぜ、不動産投資をするのか、（安定収入、節税、年金対策等々）を明確にし、

　　目的に合った物件選びと戦力を立てることが成功への道です。

⑤　長期的な視点

　　不動産投資は短期的な利益を追わず、

　　長期的な安定収入や資産価値の維持・向上を目指すことが重要です。

家賃が上昇すると、

不動産投資家（オーナー）の収益性が向上します。

物価上昇に伴い、賃貸料が上昇する傾向にあるため、

毎月の家賃収入が増加し、投資家にとっては好ましい影響です！

所有する収益物件からの収入が増えることで、

不動産投資の利回りも向上します。

不動産投資市況はフォローの風が吹いていますが、

ご自分の経済環境・投資目的を考慮し、専門家と良く相談して、

あくまでも自己責任のもとで物件を決めましょう♪

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好調な既存中古マンション市場！！マンション大規模改修会議になりすまし男・・・？！

好調な既存中古マンション市場！！

マンション大規模改修会議になりすまし男・・・？！

今年の夏は異例の猛暑になりそうですね　(;^_^A💦

気象庁発表の、８月・９月・１０月の ３ヶ月予報では、

全国的に平年よりも高い見込みの猛烈な暑さとなりそうです。

命にかかわる危険な暑さになるおそれがありますので厳しい酷暑日には、

しっかりと水分補給して熱中症対策を心掛けたいですね！

長い夏、暑さ対策を万全にして行きましょう

（公財）東日本不動産流通機構の２０２５年６月の首都圏不動産流通市場動向によると、

「首都圏既存中古マンションの成約件数が８ヶ月連続増加」

しているようです。

　　（公財）東日本不動産流通機構　月例速報　Market Watch 　サマリーレポートより引用

◆ ６月の首都圏既存中古マンション動向 ◆

●　成約件数　　4,299件　　前年同月比：31.9％上昇　８ヶ月連続で増加

●　成約㎡単価　　83.34万円/㎡　　前年同月比：6.9％上昇　　６２ヶ月連続上昇

●　成約価格　　5,209万円　　前年同月比：5.1％上昇　８ヶ月連続上昇

●　専有面積　　62.50㎡/戸　　前年同月比：1.7％上昇　７ヶ月連続上昇

●　在庫件数　　44,428件　　前年同月比：1.7％減少　14ヶ月連続で減少

●　築年数　　26.96年　　前年同月比：24.36年　前月：26.71年　在庫状況：29.77年

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　                    前年同月29.99年

      (公財)　東日本不動産流通機構　月例速報　Market  Watch  　サマリーレポートより引用

グラフを見てもお分かりのように、

既存中古マンションの価格相場も新築と同様に上昇傾向が続いています。

少子高齢化の時代ですが、その影響は地域や物件の条件によって異なり、

都心部では価格が高値安定、あるいは上昇傾向にあります！

ここで気になるのは築年数が２５年以上～３０年位と経っているマンションが多く、

マンション全体の大規模修繕工事時期を迎えていることです。

そして、２０２５年問題！

２０２５年には国民の３人に１人が６５歳以上になり、

４人に１人が７５歳以上になると言われている超高齢化社会です！

特にマンションでも　「二つの老い」　と言われる居住者とマンション建物の

高齢化が進み大きな社会問題となっています！

そんな中、首都圏既存中古マンションで、・・・・・

大規模修繕工事を依頼する業者を決めるマンション住民の会議に、

工事業者が住民になりすまして参加していたことが発覚した事件が

社会問題としてニュースになりましたね

工事業者が大規模修繕工事の受注を有利に進めるために、

住民になりすまして会議に参加して、

会議での発言や情報操作を通じて自社に有利なように誘導しようとしていたようです。

「二つの老い」を迎えている首都圏既存マンションでは同様なケースが

相次いで発覚しているようです！

既存中古マンションの大規模修繕工事は、工事を受注するゼネコンさんにとって

大きな利益をもたらす美味しい工事のようです!!

美味しい工事だからこそ、「住民なりすまし男」を装ってまで大規模修繕工事を

受注しようと捨て身の工作員を会議に忍び込ませるブラック企業の仕業です！

マンション住民が隣近所のお付合いが少なく、顔も知らない人が多いという致命的な

欠点をを狙った姑息な手段で許せない行為ですよね！

常日ごろから、マンション管理組合内で「修繕委員会」を作り、

住民同士でのコミュニティを確立しておくのがよいでしょう！

大規模修繕工事会議へのマンション住民なりすまし男の進入を防ぐ対策としては、

ＩＤやパスワードの他に顔認証、公的証明書等、複数の証明書を組み合わせることが

最善策ですが、・・・

住民を交えての「公開大規模修繕会議」の場を設けることが良いでしょうね

既存中古マンション流通市場では立地条件の良い物件は上昇傾向が続いています！

「マンションは管理を買え！」とも言われています。

マンション購入は人生における大きな買い物ですので後悔しないために、

マンション住民の情報やコミュニティの雰囲気を把握して、

管理組合制度や管理費・積立修繕費がいくらなのか、

マンション全体の積立金がいくらプールされているかを確認して、

大規模修繕工事を含む各修繕工事履歴も確認して置きたいですよね！

上昇傾向が続いている不動産市況だからと言って、

決して焦らずに、

ご自身にとって最適な購入のタイミングと

無理のない資金計画を立て、

慎重に検討して後悔のないマンション購入を実現しましょう

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