空き家対策の新たな動き！ 再生活用補助！

空き家対策の新たな動き！ 再生活用補助！

猛暑日続きだった夏が終わり、やっと秋になったな～！と

思っていたのですが、一雨降るごとに気温が下がり、冬の到来ですね。

春夏秋冬の四季から、地球温暖化の影響で日本も夏冬の二季になると

言われておりましたが全くその通りですね。

国土交通省は増加する空き家問題に対応するため、いくつかの補助事業を実施していますが、

特に注目されているのは “空き家を再生” して有効活用しようとする取組みです。

国土交通省は空き家対策の一環として主要都市やその周辺にある住宅エリアを対象に

85歳以上の単身者が暮らす住宅などを子育て世帯向けの住宅や施設に再生するモデル事業

に2025年度から乗り出したようです。

住み替えや施設への入居などで空き家になる見込みの住宅所有者らに、

国が補助してリフォーム工事してもらい、住宅や託児所などとして活用する。

空き家の増加を抑制するとともに、高騰する不動産市場で現役世代が住宅を

取得しやすくする狙いもあるようです。

　　　　　　　　　　　　　　（読売新聞より引用）

モデル事業は、1950年代～70年代の高度経済成長期などに開発分譲されたベッドタウン

等々、近い将来に空き家の増加が見込まれる主要都市やその周辺エリアで行う。

国交省と参加自治体が対象エリアを選定して、親族宅への住替え、施設への入居に伴い

自宅が空き家になる予定の高齢者世帯や空き家所有者に、

国が補助して内外装リフォーム工事や水回り改修工事をしてもらったり、

空き家の購入者による改修リフォーム工事も補助の対象となるようです。

改修した住宅は、不動産流通市場を通して販売し、

現役世代や子育て世代向けの住宅・託児所・集会施設・ワークスペース・等々、

として活用してもらうことを想定している。

空き家になっている住宅の除去抑制ををして空き家の再生活用を促進することで

地域の住環境を改善し、活性化を図る狙いのようです。

国交省は来年度予算の概算要求に事業費として数億円を盛り込んでいるようです。

空き家問題は日本全国で増加の一途をたどっており、

2018年は849万戸だった空き家が2025年には900万戸を超えて、

空き家率は13.8％と過去最高を記録しています。

　空き家対策の新たな動きとして、

◆　官民連携の推進　

国や地方自治体は空き家バンクや補助金制度などを通して、空き家所有者と利用希望者の

マッチングを促進したり、改修費用の支援を行ったりしています。

◆　増加する「0円物件」

近年、「みんなの0円物件」のように無償で空き家を譲渡する動きも出てきています。

空き家所有者が管理の手間や費用を軽減したいと考える一方で、

それらの物件を必要とする人に活用してもらいたいというニーズがあるためです。

このようなマッチングサービスも空き家問題の新たな解決策として注目されています。

◆　農地付き空き家　

リモートワークの普及が進んで自然豊かな環境での生活や、自給自足の生活への

関心が高まり「農地付き空き家」が理想の移住先として注目されているようです。

2023年の「農地法改正」により農地取得に関する下限面積要件が撤廃され、

少ない面積の農地でも取得しやすくなりました。

◆　コワーキングスペース・シェアオフィス　

リモートワークの普及に伴い、フリーランスや異なる企業のリモート拠点として

空き家を改修して活用する事例も増えているようです。

◆　シェアハウス　

若者の交流拠点や移住者向けのお試し住宅としても空き家が活用されているようです。

コンセプトを絞り、「音楽スタジオ付き」、「国際交流」、「シングルマザー向け」など

テーマ性を持たせて特定のニーズに対応する空き家活用もあるようです。

◆　店舗・飲食店　

古い建物の古風な雰囲気を活かした、「カフェ」、「レストラン」、「アトリエ」活用も

人気があり空き家が転用されているようです。

空き家を単なる「使われないもの」として放置するのではなく、

ユニークなアイデアで活用する動きが日本全国各地で広まっています。

視点を変えれば空き家は地域の新たな価値を生み出す可能性を

秘めたストックの資源とも言えますよね♪

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弊社では積極的に “空き家問題” でお困りの方々へのサポートに取組んでいます。

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お気軽にご相談ください。　守秘義務厳守の上、迅速に対応させて頂きます。

                                 
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「マンション転売禁止？！」

「マンション転売禁止 ？！」

朝晩すっかり涼しくなり、夕方には秋の虫たちのハーモニーが

季節の移り変わりを感じさせてくれます♪

「秋の日暮れはつるべ落とし！」

日の出日の入りの日照時間も日に日に短くなって秋の夜長到来ですね！

高騰が続く東京都心のマンション価格

千代田区内においてマンション等の住宅価格高騰が続いており、

同時に外国人による投機目的の取引が増えている。

同区内に居住したい人達が住めなかったり、居住実体のない住戸が増えている。

こうした背景から千代田区では、（一般社団法人）不動産協会に、

①　再開発事業において販売するマンションは購入者が引渡しを受けてから、

　　原則５年間は物件を転売できない特約を付ける。

②　再開発事業において販売するマンションでは、

　　同一建物において同一名義による者が複数の物件の購入を禁止すること。

等々、投機目的でのマンション取引に関する要請をした。

（一般社団法人）不動産協会では、実効性に欠けるとの見解を示し、

「契約を解除して、物件の引き渡しをしないという履行を担保できる手段が事業者にない。」

と、説明している。

不動産協会として、「投機目的の短期転売への対策導入は検討する方針」を明らかにした。

【当ブログ関連記事】

「“HARUMI  FLAG  DUO ” 申込みしない？！」

友人の同業者で不動産投資家：M さんとの四方山話、・・・・・・・

O: 「転売禁止は現実的 じゃぁないし、実行性にも欠けるよな～！」

　　「購入者が契約後に居住していても止むを得ない事情で売却せざるを得ない場合だって

     　 あるだろうし、・・・ね。」

M: 「転売禁止の特約導入には財産権との兼ね合いもあるからね、

   　　慎重な検討が必要だと思うよ。」

　　 「物件の引き渡しが終われば、所有権が購入者に移転するし、

       　事業主がそこまで拘束できるか疑問だよな？」

　　「購入した“HARUMI FLAG SKY DUO”は、1年後に転売したよ。(笑)　(^^♪」

O: 「このところ、都心部の新築マンションは異常な高騰ぶりだし、

　　　若年層が高すぎてマイホームを持てないからね。」

　　　「特に円安でインバウンド需要も増加しているし、諸外国に比べたら安全で格安な

　　　日本の不動産市場への外国人投資家の投機はまだまだ続くだろうな～！」

M: 「売主が事業者だし買主は消費者だから、消費者の権利を不当に害する特約は

　　　無効と判断されると思うけどね。」

O: 「マンション価格高騰の要因は、低金利政策や、用地不足による供給減少、

　　　建築費の高騰、等々の様々な問題に起因しているよね！！」

M: 「そうだよな、特に都心部の人口増加による需要の高まりも一因だと思うよ。」

外国の法人・個人による土地、マンションの購入増加は、

全国でも価格の高騰の要因になっています。

一定の規制も必要でしょうが、・・・

どうやら、

更なる金利上昇や、円安の回復、景気の後退、

政策変更、等々が無い限り、

外国人投資家達は安全で格安な日本の不動産市場に、

投資マネーを注ぎ込んでくるでしょうね！

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不動産投資物件の節税と賃貸不動産市況！！

不動産投資物件の節税と賃貸不動産市況！！

暦の上では処暑も過ぎ、9月に入ると厳しい暑さが収まるころですが、

残暑どころか、連日厳しい猛暑日が続いており、処暑の気配は全く感じられませんよね！

どうやら秋の気配はまだまだ先のようです。

先日、懇意にしている友人：Sさんの相続税対策でご購入して頂いた、

1棟収益物件の残金決済が無事に終わりました。

Sさんは資産家でもあり、

「相続税対策として、銀行借入れ しての収益物件購入は有効な手段だ！」

と、いうことでご購入して頂きました。

　　　　　　　　　　　（画像はイメージで本記事とは関係ありません）

  収益物件が相続税対策に有効な理由！

①　評価額の圧縮

　　現金や預貯金は額面通りの評価額となるのに対し、不動産は時価よりも低い

　　相続税評価額で計算されます。土地は路線価、建物は固定資産税評価額に

　　基づいて評価され、これらは時価の７～８割程度に設定されているため、

　　相続財産の評価額を圧縮できます。

②　賃貸による更なる評価減

　　不動産を賃貸に出すと、貸家建付地や貸家として評価され、

　　更に相続税評価額が下がります。

　　これは、賃貸に出すことで所有者の利用や処分が制限されるため、

　　資産価値が下がるとみなされるためです。

③　借入金の活用

　　収益物件購入のために借り入れたローンは、相続税計算時に債務控除の対象となり、

　　相続財産から差し引かれるため、相続税評価額を更に減らすことができます。

④　小規模住宅等の特例

　　一定の要件を満たす賃貸物件の土地には、小規模宅地等の特例が適用され、

　　評価額が最大、５０％減額される可能性があります。

  家賃上昇傾向の賃貸不動産市場の現状

①　東京都内の家賃上昇

　　東京都内では２３区内外を問わず家賃が上昇傾向にあり非常に強い動きを見せています。

　　特に２０２５年２月時点のデータでは大幅な上昇が確認されています。

②　首都圏全体の傾向

　　首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）では、全ての面積帯で家賃が

　　前年同月比を上回っており、家賃上昇トレンドが鮮明になっています。

③　上昇の背景

　　・　不動産価格の高騰　

　　　　住宅価格が過去１０年間で大きく上昇しており、特に首都圏のマンション価格は

　　　　２０１３年比で７割以上値上がりしています。

　　　　これにより、マイホーム購入を控える人が増え、賃貸住宅の需要が高まっている。

　　・　物価・賃金上昇

　　　　物価と賃金上昇が続く中で、家賃も上昇傾向にあります。

　　　　分譲マンション価格高騰も賃貸市場の家賃上昇をけん引しています。

　　・　都心部の需要

　　　　都市部の再開発やインフラ整備により、特に東京、大阪、名古屋といった

　　　　大都市圏では高い需要が見込まれています。　都心部では平均賃料が

　　　　上昇しているにもかかわらず、賃貸需要は安定しています。

　　　　　　　　　　　（画像はイメージで本記事とは関係ありません）

  不動産投資市場の変化

日本の不動産投資市場は世界経済の不透明感の中で堅調な動きを見せています。

①　市場の活性化

　　日本の不動産市場は、都市の再開発や投資資金の流入により活性化しています。

　２０２４年上半期の国内不動産取引額は約；3.5兆円で前年同月比で横ばいを維持している。

②　安定した投資環境

　　低金利政策が続いていることや市場の流動性が高いことから、日本の不動産市場は

　　世界的に見ても良好な投資環境と評価されている。

③　国内投資家の動向

　　２０２４年は海外からの投資額が減少したものの国内投資がその分を補い、

　　市場全体の購入額は高水準を維持している。

  不動産投資成功のポイント

①　物件選び

　　駅に近い賃貸需要の高い立地、利便性が高い立地、災害リスクの少ない場所を

　　選ぶことが重要です。中古物件は過去の実績を参考に、新耐震基準を満たす物件を

　　選ぶことが大切です。

②　事前のシュミレーション

　　空室や金利上昇等のリスクを考慮した収支計画を複数パターン作成し、

　　十分な自己資金を用意しておくと良いでしょう。

③　信頼できるパートナー選び

　　経験豊富で実績のある不動産会社や管理会社を選び、

　　必要に応じて専門家（弁護士、税理士）に相談することも大事です。

④　運用目的の明確化

　　なぜ、不動産投資をするのか、（安定収入、節税、年金対策等々）を明確にし、

　　目的に合った物件選びと戦力を立てることが成功への道です。

⑤　長期的な視点

　　不動産投資は短期的な利益を追わず、

　　長期的な安定収入や資産価値の維持・向上を目指すことが重要です。

家賃が上昇すると、

不動産投資家（オーナー）の収益性が向上します。

物価上昇に伴い、賃貸料が上昇する傾向にあるため、

毎月の家賃収入が増加し、投資家にとっては好ましい影響です！

所有する収益物件からの収入が増えることで、

不動産投資の利回りも向上します。

不動産投資市況はフォローの風が吹いていますが、

ご自分の経済環境・投資目的を考慮し、専門家と良く相談して、

あくまでも自己責任のもとで物件を決めましょう♪

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好調な既存中古マンション市場！！マンション大規模改修会議になりすまし男・・・？！

好調な既存中古マンション市場！！

マンション大規模改修会議になりすまし男・・・？！

今年の夏は異例の猛暑になりそうですね　(;^_^A💦

気象庁発表の、８月・９月・１０月の ３ヶ月予報では、

全国的に平年よりも高い見込みの猛烈な暑さとなりそうです。

命にかかわる危険な暑さになるおそれがありますので厳しい酷暑日には、

しっかりと水分補給して熱中症対策を心掛けたいですね！

長い夏、暑さ対策を万全にして行きましょう

（公財）東日本不動産流通機構の２０２５年６月の首都圏不動産流通市場動向によると、

「首都圏既存中古マンションの成約件数が８ヶ月連続増加」

しているようです。

　　（公財）東日本不動産流通機構　月例速報　Market Watch 　サマリーレポートより引用

◆ ６月の首都圏既存中古マンション動向 ◆

●　成約件数　　4,299件　　前年同月比：31.9％上昇　８ヶ月連続で増加

●　成約㎡単価　　83.34万円/㎡　　前年同月比：6.9％上昇　　６２ヶ月連続上昇

●　成約価格　　5,209万円　　前年同月比：5.1％上昇　８ヶ月連続上昇

●　専有面積　　62.50㎡/戸　　前年同月比：1.7％上昇　７ヶ月連続上昇

●　在庫件数　　44,428件　　前年同月比：1.7％減少　14ヶ月連続で減少

●　築年数　　26.96年　　前年同月比：24.36年　前月：26.71年　在庫状況：29.77年

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　                    前年同月29.99年

      (公財)　東日本不動産流通機構　月例速報　Market  Watch  　サマリーレポートより引用

グラフを見てもお分かりのように、

既存中古マンションの価格相場も新築と同様に上昇傾向が続いています。

少子高齢化の時代ですが、その影響は地域や物件の条件によって異なり、

都心部では価格が高値安定、あるいは上昇傾向にあります！

ここで気になるのは築年数が２５年以上～３０年位と経っているマンションが多く、

マンション全体の大規模修繕工事時期を迎えていることです。

そして、２０２５年問題！

２０２５年には国民の３人に１人が６５歳以上になり、

４人に１人が７５歳以上になると言われている超高齢化社会です！

特にマンションでも　「二つの老い」　と言われる居住者とマンション建物の

高齢化が進み大きな社会問題となっています！

そんな中、首都圏既存中古マンションで、・・・・・

大規模修繕工事を依頼する業者を決めるマンション住民の会議に、

工事業者が住民になりすまして参加していたことが発覚した事件が

社会問題としてニュースになりましたね

工事業者が大規模修繕工事の受注を有利に進めるために、

住民になりすまして会議に参加して、

会議での発言や情報操作を通じて自社に有利なように誘導しようとしていたようです。

「二つの老い」を迎えている首都圏既存マンションでは同様なケースが

相次いで発覚しているようです！

既存中古マンションの大規模修繕工事は、工事を受注するゼネコンさんにとって

大きな利益をもたらす美味しい工事のようです!!

美味しい工事だからこそ、「住民なりすまし男」を装ってまで大規模修繕工事を

受注しようと捨て身の工作員を会議に忍び込ませるブラック企業の仕業です！

マンション住民が隣近所のお付合いが少なく、顔も知らない人が多いという致命的な

欠点をを狙った姑息な手段で許せない行為ですよね！

常日ごろから、マンション管理組合内で「修繕委員会」を作り、

住民同士でのコミュニティを確立しておくのがよいでしょう！

大規模修繕工事会議へのマンション住民なりすまし男の進入を防ぐ対策としては、

ＩＤやパスワードの他に顔認証、公的証明書等、複数の証明書を組み合わせることが

最善策ですが、・・・

住民を交えての「公開大規模修繕会議」の場を設けることが良いでしょうね

既存中古マンション流通市場では立地条件の良い物件は上昇傾向が続いています！

「マンションは管理を買え！」とも言われています。

マンション購入は人生における大きな買い物ですので後悔しないために、

マンション住民の情報やコミュニティの雰囲気を把握して、

管理組合制度や管理費・積立修繕費がいくらなのか、

マンション全体の積立金がいくらプールされているかを確認して、

大規模修繕工事を含む各修繕工事履歴も確認して置きたいですよね！

上昇傾向が続いている不動産市況だからと言って、

決して焦らずに、

ご自身にとって最適な購入のタイミングと

無理のない資金計画を立て、

慎重に検討して後悔のないマンション購入を実現しましょう

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1棟収益マンションの防水工事

1棟収益マンションの防水工事

  ここ数年の異常気象で猛暑日・酷暑日が多くなりましたね。

それに加え、台風や横殴りの風雨、ゲリラ雷雨等も増えています！

人間でも異常気象の変化に着いて行けない状況下で、

私達が住んでいる建物も、猛暑・酷暑やゲリラ雷雨に忍耐強く辛抱しているようですが、

少しずつ経年劣化が進んできているようです。

人間でさえ異常気象にバテ気味ですから、飲まず食わずの建物がバテるのは当然ですよね。

・所在地：東京都板橋区成増1丁目26番5号　　　　　　　　　・土地　宅地：317.36㎡

・交　通：東京メトロ有楽町線『地下鉄成増』駅徒歩2分　 / 　東武東上線『成増』駅徒歩5分

・建　物：鉄筋コンクリート造7階建　　延床：948.36㎡　　　店舗：2戸　事務所住居：24戸

弊社保有物件「トレジャリィ成増」の入居者さんから、

「浴室の天井付近から水が少し漏れているようだ！？」

との連絡が賃貸管理部スタッフに入りました。

「まさか、外壁かな～！？」

と、思案しながら業者さんと建物外壁を確認すると、・・・　👀！？・・・

ベントキャプの周りのコーキングの劣化が見受けられました！

業者さん：「 昨今、台風や横殴りの風雨・ゲリラ雷雨等も増えて、今まで起きなかった

　　　　　　雨漏りが発生するようになっていますよ！」

　　　　　　「その為、ベントキャップから雨水進入が発生する被害も多くなっています！」

　　　　　　「今までの“ガラリタイプ”から“深型フードタイプ”のベントキャップに

　　　　　　　交換する工事が多くなっていますよ！」

弊社が「トレジャリィ成増」を購入取得してから、約１３年が経過しており、

コーキングもそろそろ経年劣化してくる頃です。

屋上も同様に経年劣化が見られ、ベントキャップ交換工事と屋上防水工事を合わせて

お願いすることにしました。

長い目で見ると、漏水が発見された都度、そこだけを改修工事するよりも、

まとめて、ベントキャップ交換工事と屋上防水工事を実施して置いた方が

工事代金も割安になります。

ベントキャップとは吸気口・排気口に設置する蓋で室内に雨水や虫の進入を防ぎ、換気機能を維持する為の部材です。

ベントキャップの“深型フードタイプ”は、“ガラリタイプ”よりもカバーが大きいので

風雨の吹込み防止性能にも優れていますし、ゲリラ雷雨や横殴りの風雨でも

雨水が建物内に進入するのを効果的に防いでくれます。

【屋上防水工事】

建物の中でも屋上は、雨水の影響を強く受けますので適切な防水工事と

メンテナンス作業は欠かせないですよね！

人間でも健康診断や定期検診を行って適切な処置をしながら健康を維持しているのですから

建物も、屋上防水工事を施工した後も耐用年数・経年劣化を目安にして、

中長期的に補修工事や再工事を行った方が建物が長生きしますよね　v(^^♪

屋上から雨漏りが発生すると建物躯体部分まで雨水が進入して躯体に劣化や腐食等が

起こり建物の寿命を縮めてしまうこともあります。

経年劣化によって中性化されたコンクリートは鉄筋の不動態被膜が破壊され

雨水が浸透しやすくなります。

屋上の防水工事をしっかりと実施して防水工事が維持されていれば、

建物全体を守り、建物の耐用年数を伸ばせることになります。

笠木はパラペットの上部に施行されている仕上げ材です。

笠木の下にある壁や躯体等を守る役割がありますが、直射日光やゲリラ雷雨によって

立ち上がり防水層の裏側に雨水が浸透して笠木の劣化も雨漏りの原因になります。

ウレタン防水は屋上の下地の上にウレタンの防水剤を塗っていく防水工法です。

屋上の形状に合わせて防水塗膜を塗っていき複雑な形状の屋上にも対応できる

メリットがありますが、ウレタン防水の耐用年数は一般的に、８年～１０年とされています。

普段はなかなか見ることがない屋上や外壁ですが、

気が付かないうちに経年劣化が進んでいます。

工事が遅れると雨漏り等のトラブルにつながり工事のタイミングが遅れるほど、

手遅れになり工事代金も高額になってしまします。

何らかの劣化症状がある場合には放置せずに工事を検討すべきですね！

　　　　　　　　　　　　　         　（作業中の↓↓　屋上防水工事）

防水工事代金は建物維持管理の必要経費ですから、

ケチらないで、しっかりと修繕して置きたいですね！

猛暑の中、

ベントキャップ交換工事・屋上防水改修工事作業の皆さん、

ありがとうございました。 　m(_ _)m　　【感謝】

【当ブログ関連記事】

（１）　オーナーチェンジ物件の 「大規模修繕」　2012.9.5

（２）　オーナーチェンジ物件の 「大規模修繕」に着手　2012.9.18

（３）　オーナーチェンジ物件の 「大規模修繕」“入居者の皆様へ”　2012.10.9

（４）　オーナーチェンジ物件の 「大規模修繕」“迷うカラーリング”2012.10.12

（５）　オーナーチェンジ物件の 「大規模修繕」“ペンキ塗りたて”　2012.10.16

（６）  オーナーチェンジ物件の 「大規模修繕」“エレベーター”2012.10.19

（７）　オーナーチェンジ物件の 「大規模修繕」“玄関扉の交換”　2012.11.6

（８）　オーナーチェンジ物件の 「大規模修繕」“共用廊下の改善”2012.11.9

（９）　オーナーチェンジ物件の 「大規模修繕」“工事引渡し確認”　2012.11.16

（10）　オーナーチェンジ物件の「大規模修繕」“空室リフォーム”　2012.11.23

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マンション改正区分所有法、26年４月施行！！

マンション改正区分所有法、26年4月施行！！

  今年は気象観測史上初めて九州南部から梅雨入りしました。

奄美・沖縄と本格的な雨のシーズンに入ったようですが、

まだ、台風１号が発生していませんね！

５月に台風が発生しないのは、２０１６年以来９年ぶりだそうです。

梅雨の対策もしっかりとしておきたいですね　v(^^♪

今年３月４日に国土交通省提出の「マンション管理・再生円滑化等のための法案」を

政府は閣議決定していました。

去る５月２３日、無事に参議院本会議でも可決・成立しました。

施行日は２６年４月１日からとなります。

マンションの建物・敷地の一括売却、取り壊し、一棟リノベーション工事等、

区分所有関係の解消・再成に関する新手法を定め、

集会決議ルールや、管理業者が管理者となる外部管理者方式への規制等、

時代に対応する施策が成立しました。

国内の約；７００万戸の分譲マンションのうち、

建築後４０年以上経過したマンションは約；１３７万戸、

１０年後には倍の２７４万戸になると想定されています。

築４０年以上のマンションに居住する世帯主の平均年齢は７０歳以上が大半で、

建物と、区分所有者の　“二つの老い”　が社会問題となっており、

今後、“二つの老い”　は急速に進んでいく見通しです。

改正区分所有法では老朽化したマンションが増加する中で、

「マンション建替え」が十分に進んでいないことを考慮して、

マンション管理組合が建物の、「取壊し」「売却」「リノベーション工事」を

実施する決議について、

これまで、「区分所有者全員の同意」が必要だったが、

それを緩和して、「区分所有者の　４/５ の賛成」で可能となりました。

また、所在が分からない区分所有者については、

裁判所が認めれば、決議の分母数からはずせるようになりました。

この緩和は、４/５ の区分所有者の賛成が必要だった、「建替え決議」も対象になります。

さらにいずれのケースでも、耐震基準に適合していない等の耐震性の不足や、

外壁がはがれ落ちる等の近隣周辺への危険性がある場合も、

区分所有者の　３/４　の賛成に緩和されることになりました。

また、建物の管理に無関心な区分所有者が増えていることを考慮して、

「大規模修繕」「管理規約の変更」等の決議については、

“すべての区分所有者の同意” ではなく、

“集会出席者の多数決”で行えるようになりました。

現在の日本は人口減少局面にありますが、

東京都市圏や大都市圏内への人口集中はこれからも当面続くと予想されています。

都市部にあるマンションの相当数では、マンション建替え需要が見込まれています。

１つのマンションを、大人数の区分所有者で建替えるのは手間のかかる事業です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　（国土交通省HPより引用）

国土交通省のデータから見ても分かるように、

敷地売却を含むマンション建替え事業は条件の厳しさから法改正が望まれていました。

２０１４年にマンション建替え円滑化法が改正されていましたが、

マンション建替えが実施されるのは年間で、１０棟前後でした。

最近では地震などの自然災害も多発しています。

２０２４年の能登半島地震ではビルの倒壊がありました。

地震発生により、都市部での老朽化したマンが倒壊した場合を想定すると、

その被害は計り知れないものがありますよね！

マンション改正区分所有法は、

区分所有者にとって、より良い「住環境」を築き、

「終の棲家である自分の資産を保全するチャンス」でもあります！

自分の所有するマンションの現状・実情をよく把握して、

築年数・耐震基準を冷静に確認し、

老朽化の進行状況を再認識すべきでしょうね！

今まで参加していなかったマンション管理組合の集会に出席して、

自分の住んでいる、“マンション長期修繕計画”を確認し、

「中・長期的な修繕計画」が策定されているか、

「修繕積立金の積立額」は十分かどうか、等々・・・、

他人任せにしないでご自身で確認していきたいですね♪

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新年度からどう変わった！！ 住宅不動産市場

新年度からどう変わった！！ 住宅不動産市場

　サクラの花が咲いてやっと春が来た、と喜んでいたら、

いつの間にか、気温も上がり２５℃以上の夏日が多くなりました。

今年の夏は平年よりも猛暑日が多い予報です。

気候温暖化から地球沸騰化の時代へ進んでいますね。

四季折々の風情が無くなり、日本の季節も春夏秋冬から、

夏と冬の二季に変わってきましたね。

変わったと言えば新年度の４月から、

住宅不動産業界でも制度が変わっています。

  省エネ基準適合義務化

住宅不動産業界では、改正建築基準法により、

すべての新築住宅・非住宅に省エネ基準適合が義務付られました。

省エネ適合基準義務制度は、

新築だけでなく増改築も対象になります。

（但し、修繕・リフォーム工事は増改築には含まれません！）

国交省のHPに分かりやすいページがありましたので引用させて頂きます。

　　　　　　　　　　　　　　　（国土交通省HPより引用）

【省エネ基準適合義務化】

・　施行日：２０２５年４月１日　

・対　象：施行日以降に着手するすべての新築・増改築

　（新築建築物には、注文住宅、建売住宅、マンションアパート等の共同住宅も含まれる。）

・省エネ適合基準の審査：建築確認申請手続きの中で行われる

　　　　　　　　　　　　　　（国土交通省HPより引用）

省エネ基準は、今後段階的に引き上げられ、２０３０年には、

Z E H （ゼロエネルギーハウス）水準の基準に引き上げられる。

Z E H水準は光熱費を抑えられ経済的にもお得ですし、

ヒートショックや室内熱中症などのリスク、子供の喘息なども抑えられ、

健康的で快適なマイホーム生活が過ごせます！

２０３０年度以降新築される住宅は、

Z E H 水準の省エネ性能が確保されることを目指すとされ、

今後、省エネ基準の段階的な引き上げが予定されています。

  不動産登記ルールの変更

　所有者不明土地の解消を目的に、

令和６年４月１日から相続等により不動産を取得した相続人は３年以内に相続登記の申請を

行なうことが義務化され、違反者は１０万円以下の過料の対象となりました。

　同様の目的で、令和８年４月１日から登記名義人の氏名や住所の変更の日から

２年以内に変更登記の申請を行なうことが義務化されます。

登記名義人の負担軽減のため、変更登記の申請の義務化と同時に登記官が職権で

変更登記を行う仕組みも令和８年４月１日からスタートします。

登記官が住基ネット情報を定期的に検索して、

登記名義人の氏名、住所の変更情報を取得し、職権で変更することについて本人の

意思確認を行ない本人の了解が得られた場合に限り、職権で変更登記をするという

仕組みになります。

  新たに不動産を取得して登記を申請する場合

　　同時に検索情報の申し出をする必要がある登記申請の種類等、

令和７年4月２１日以降、

所有権の保存登記の申請をする場合、

登記官に対し所有権の登記名義人となる申請人の検索情報を申請情報の内容として

申し出る必要がある。

① 氏名　　② 氏名のフリガナ　　③ 住所　　④ 生年月日　　⑤ メールアドレス

不動産登記もオンライン申請が進み、

登記官も名義人にメール確認する時代になりました。

  住宅ローン減税

　マイホームの購入希望者には金利上昇傾向のなか、

住宅ローン返済も気になるところですよね　 v(^^♪

　子育て世代の住宅取得環境が厳しさを増しているところを踏まえ、

住宅ローン減税について、子育て世代等の借入限度額の上乗せ、

および、床面積要件の緩和措置を令和７年度も引き続き実施する。

今年度も住宅ローン減税が1年間延長が決定しています。

物価高騰の影響を受けやすい子育て世代に、

省エネ性能の高い住宅購入やリフォームを支援するものです。

　　　　　　　　　　　　　　　（国土交通省HPより引用）

　これからの住宅不動産市場は、

人口減少化・建築コスト上昇・高齢化社会・空き家の増加・

等々の問題で、良質で健康的な中古住宅市場の拡大普及が

求められてきていると言えます。

日本の人口減少が進む中で、

子育て世代の支援制度を充実させ、

省エネ性能の高い良質な中古住宅を

流通させる時代になってきましたね！

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電柱等土地使用料に関するお知らせ

電柱等土地使用料に関するお知らせ

　今年は特に寒暖差が激しい中で、

今か今かと待ちわびていたサクラの花も開花し、

たっぷりの日差しのもと春本番の温かさになりましたね♪

植物たちは寒い冬をジッと耐えて、

春になると色とりどりの花を咲かせてくれます。

一年の中でも夢と希望に満ち溢れる季節の到来ですね

先日、東京電力さんとＮＴＴさんから、

「電柱等土地使用料に関するお知らせ」が届きました。

　弊社で所有している宅地内や私道に設置されている電柱の

土地使用料の支払い明細資料が同封されていました。

３年に一度の支払い通知で微々たる金額ですが、

忘れたころにやってくる嬉しいお知らせでもあります　(^^♪

【当ブログ参考記事】

①　2016/5/16 電柱等設置についてのお願い

②　2022/7/28 電柱「土地使用承諾書」

改めて内容確認してみると、・・・

  東京電力さん

【設置場所】　私道及び宅地内　計：12ヶ所

　・　設置個所：　私道　11ヶ所　　宅地内　　1ヶ所

　・　本 柱：9本

　・　支 線：５本

　・　支 線 柱：1本

　・　副 柱：2本　　　

　　合　計 ：17本

【お支払いについて】　

　・　お支払対象期間　　　令和７年４月１日　～　令和10年３月31日

　・　お支払予定金額　　　　金：〇〇，〇〇〇円　

　・　お支払予定日　　令和７年３月○○日

  ＮＴＴ 東日本さん

【設置場所】　宅地内

　・　電柱等所在地：　宅 地

　・　支 線： ５本

　・　引 上 管：　1本　

　　　合  　計：６本　

【お支払いについて】

　・　支払対象期間　　２０２５年４月　～　２０２８年３月

　・　お支払い予定額　　　金；○○,○○○円　

　・　お支払い予定日　２０２５年６月

ざっと以上のような通知内容でした。

東京電力さんの書面には分かりやすい、

「電柱等、設備のご説明」がありましたので、引用させて頂きます。

　　　　　　　　　　　　　（東京電力資料から引用）

　　　　　

　　　　　　　（本  柱）　　　　　　　　　　　　　    （支 線 柱）

中でも初めて知ったのは、本柱の説明書きです。

（標識名・電柱番号）を記載したプレートが取り付けてあります。弊社の柱の場合は弊社プレートが下、ＮＴＴプレートが上についています。ＮＴＴの柱の場合は逆にＮＴＴプレートが下にあります。

なるほど～、……　v(^^♪

電柱プレートを見るといろんなことが分るんですね 

  電 柱 の 種 類

電柱には、① 電力柱　　② 電信柱　　③ 共用柱　の3種類があるようです。

①　電力柱

　　各家庭に電気を供給するための電線が架かっていて電力会社が所有する。

②　電信柱

　　電話やケーブルテレビ、インターネット回線を運ぶもので通信会社が所有する。

③　共用柱

　　電線と電信線の両方が架かり、電力会社と通信会社が所有している。

  電柱には、

①電力柱、②電信柱、③供用柱に関わらず全てプレートが付けられている。

プレート表記には、漢字、カタカナ、アルファベット等を組み合わせて

番号が付けられているようです。

番号は電柱固有のもので同じものはありませんから、

番号が分れば電柱がどこに立っているのかも分かるようです。

出先で事故や事件が起きて、

警察や消防に通報しようかとした時に、

知らない場所では正確な場所や住所を伝えられませんが、

近くにある電柱の番号を伝えることで正確な場所を伝えられるようです。

知っておくと、イザという時にきっと役立つでしょうね！

最近では「電柱」と言う呼び方が多いのですが、

「電信柱（でんしんばしら）」と言う方もいらっしゃいますよね

電柱の歴史は、「電力柱」よりも「電信柱」の方が古いから、

そのため、電柱の用途に関わらずに「電信柱」と呼ばれるそうです。

あなたも日ごろのお散歩とか、お花見に出かけた際に、

道路や公園の「電信柱」を見上げながら、

電力会社さん所有の「電力柱」か、

通信会社さん所有の「電信柱」か、

見比べてみると、お花見が一層楽しくなることでしょう

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金利上昇↑ 下落↓始まる不動産市場！！

金利上昇↑ 下落↓始まる不動産市場！！

暖かさが日ごとに増して、

春がすぐそこまでやってきている気配を感じますね♪

植物たちは季節の移り変わりを素直に表現して、

人々の心に安らぎと自然の偉大さを感じさせてくれます。

日一日と日照時間も長くなりサクラ🌸開花予想も発表され、

春の訪れが待ち遠しいですね　

最近、不動産業界で話題になっているのが金利上昇の話題です。

・　日銀は2024年3月にマイナス金利を解除！

・　同年7月に政策金利：0.25％に追加利上げ決定！

・　2025年1月に政策金利：0.5％に追加利上げ決定！

◆　政策金利は、2008年以来、17年ぶりの高い水準となった！

そして更に、・・・

「物価の上振れリスクや金融の加熱リスク顕在化しないよう、今年1月に実施した

　追加利上げ以降もギアシフトを段階的に行っていくという視点も重要だ。」

　（談：日銀、高田審議委員）

「2025年度後半には少なくとも　１％程度まで短期金利を引き上げておくことが

　必要だ。」　（談：日銀、田村委員）

と、更なる利上げの必要性を説く発言が続いています。

金利上昇↑不動産市場への影響

金利が上昇すると資金調達にも影響し、

ローン金利の負担が大きくなることから、

購入意欲そのものが低下しますので、

不動産取引が減少して不動産相場が下落すると言われています!!

  中古住宅・マンション、下落始まる！！

（2025年1月の 東日本不動産流通機構 月例速報 Market  Watch サマリーレポートより引用）

中 　古 　住　 宅

 《 首都圏 中古住宅価格の推移 》

　　　　（東日本不動産流通機構 月例速報　Market Watch より引用）

　　・2025年1月　　前年同月比：　　・　成約価格　－ 0.5 ％　下落

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  ・　新規登録価格　－ 0.3％　下落

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  ・　在庫価格　－ 1.0％　下落

　　・ 対前年度比で成約価格は、3ヶ月ぶりにマイナス 

　　・ 在庫は20ヶ月連続で下落　

  《 成約価格の前年同月比 》

◆ 対前年度比で横浜・川崎市と多摩以外の地域が下落　

〇 東京都　区部　　　6,861万円/戸　　　前年比：－3.5％　下落

　　　　　 多摩　　　3,683万円/戸　　　前年比：＋8.1％　上昇

〇 神奈川県

　　横浜・川崎市　　 4,593万円/戸　　 　前年比：＋6.4％　上昇

      　　神奈川他　　 2,874万円/戸　　　前年比：－7.6％　下落

〇 埼玉・千葉県

　　　　　埼玉県　　2,503万円/戸　　　 前年比：－7.7％　下落

　　　　　千葉県　　2,391万円/戸　　 　前年比：－1.6％　下落

中 古 マ ン シ ョ ン

※ 中古マンション成約件数は前年同月比を上回っているが・・・、

《首都圏中古マンション件数の推移》

　　　　　　（東日本不動産流通機構　月例速報　Market Watch より引用）

・　2025年1月　前年同月比　　　　 ・成約件数　＋19.6％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・新規登録件数　－6.5％　減少

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・在庫件数　－4.2％　減少

・　対前年度比で成約件数は 3ヶ月連続で上昇

・　新規登録件数は 11ヶ月連続で減少

《成約㎡単価の前年同月比》

・ 前年比で東京区部と横浜・川崎市、千葉県が上昇

・ 東京多摩、埼玉県、神奈川県が下落

〇 東京都

　　　　　 　区部は、　123.58万円/㎡　　  前年比：＋13.7％　上昇

　　　　　　　　多摩は、　56.22万円/㎡　　 前年比：－4.5％　下落

〇 神奈川県

　　　　　横浜・川崎市は、　65.22万円/㎡　　前年比：＋3.8％　上昇

　　　　　　 神奈川県他は、  42.20万円/㎡　　前年比：－7.5％　下落

〇 埼玉県・千葉県

　　　　　　　　埼玉県は、　42.34万円/㎡　　前年比：－2.5％　下落

　　　　　　　　千葉県は、　41.92万円/㎡　　前年比：＋4.9％　上昇

不動産価格は金利上昇の影響を受けて、

すでに下落↓が始まっています

マイホーム購入希望者には価格が高騰して、

買いたくても買えない高嶺の花でした

そこに住宅ローン金利上昇が追い打ちをかけ、

消費者が買い控えするのは当然です

  不動産投資市場の動向は、・・・？！

不動産投資家にとって、

物件購入借入資金の金利と、収益物件の利回りは大きな相関関係があります。

金利が上昇すれば、収益物件の期待利回りも上昇します。

金利が低い時には借り入れコストも抑えられますので、

借入金利以上の高利回り収益物件への投資意欲も旺盛になります。

金利が上昇すれば収益物件購入資金コストも上昇しますから、

収益物件がより高利回りになります。

収益物件によっても異なりますが、

平均的な表面利回りは【例】のような期待利回り相場で市場流通するようになります。

【例】

■ 低金利　収益物件の表面期待利回り　≒　3％～4％で物件は市場流通する。

■ 金利上昇　収益物件の表面期待利回り　≒　5％～6％で物件は市場流通する。

つまり、

家賃はすぐには値上げできませんから、

収益物件が高利回りになることは、

収益物件の価格が値下がりすることになります

不動産投資市場では、

立地条件の良い物件や気に入った物件への価格指値交渉も

多くなることでしょう

金利上昇により、

金融機関のローン借入れ審査も厳しくなりますから

投資家の購入意欲が低下して不動産投資市場の需要も低下すると

想定されます

マイナス金利政策が長引き、

不動産バブル市場が続いていましたが、

金利上昇で不動産市場は下落が始まりました。

マイホーム購入者や不動産投資家は、

あせらず、ジックリと良い物件を探し、価格交渉指値して、

マイホーム・収益物件を手に入れる時代になりました♪

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いつまで続く？！建築工事のコスト高騰！！

いつまで続く ？！建築工事のコスト高騰！！

日一日と日照時間が長くなり、

今年の冬は例年よりも温かい日が多く、花粉の飛散量も多い予報ですね。

温かい日が多くなるとスギ花粉・ヒノキ花粉、それに加えて、

大陸から偏西風に乗って運ばれてくる黄砂も気になる季節ですね！

通年アレルギーの筆者にとっては一番悩まされる季節です。( ﾉД`)…

このところ、業者さん達との四方山話で多いのが、……

建築工事のコスト高騰！    一体いつまで続くのでしょうか？

  ◆　マンション建設事業用地は仕入したが、・・・

A さん　「高値を承知で土地を仕入したが、ゼネコンさんからの工事代金が高すぎて、

　　　　　まったく収支が合わないので土地で売り出していますよ！(笑)」

B さん 　「一棟売収益物件を建設したが、売値が高くなりすぎるので計画変更して、

　　　　　 しばらく会社資産として保有することにしました！」

C さん　「ゼネコンさんからの見積額がまったく合わないので、

　　　　　しばらくコインパーキングで運用することにしましたよ！」

  ◆　ゼネコンさんに見積依頼したが、・・・

D さん　「明らかにお断り見積で想定予算額をはるかに超えていましたよ、(苦笑)」

E さん　「ゼネコンさん５社に見積依頼しましたが、想定額以上で、

　　　　　しかも工事着工予定日が数年先でしたよ！　お断り見積ばかりでした！」

F さん　「2024年働き方改革で工期が伸びすぎていて、

　　　　　今まで２年位で竣工していた規模の建築計画が３年の工期でしたよ！」

　　　   「大阪万博や大規模再開発事業に人手が回っているらしく、

　　　　 ゼネコンさんは 受注選別 しているようです」

どの業者さんとの四方山話でも、

建築工事費高騰で事業用地を仕入れても販売価格が高くなりすぎて、

事業計画に着手する時期について思案している状況のようです。

  高騰が止まらない建築工事費

◆　建設バブル　◆

この１０年ほどで建設業界は、

東京オリンピック、首都圏の大規模再開発事業、大阪万博、リニア新幹線工事、

半導体工場建設、等々の公共事業で建設バブルと言われています。

工事費も右肩上がりで、２０２４年問題で人件費も上昇しています。

ゼネコンの手持ち工事は高い水準で、人手不足に拍車をかけ、

ゼネコン、サブコン、下請け業者では請負受注の選別がおきているようです。

　　公共工事設計労務単価　全国平均値の推移を見れば一目瞭然と理解できます。

　　　　　　（国土交通省「賃上げ・資材価格転嫁の取組みについて」より引用）

  建築資材高騰の要因

　　建築資材コストが高騰している原因にはさまざまな要因があります。

　　どの要因もすぐには解決できないため高騰がしばらく続く見込みです。

①　ウッドショック　

　　コロナ禍での在宅勤務増加とアメリカや中国等、世界的規模で建築資材の

　　需要が増えており、木材が不足して価格が上昇している。

②　アイアンショック　

　　ウッドショックと同様に住宅需要の高まりで、鉄の需要も急増して、価格高騰して

　　いるのがアイアンショックです。

③　半導体不足　

　　世界的に半導体が不足しており、エアコン・給湯機・床暖房等の住宅設備に

　　必要な半導体不足が建築工事コスト高騰の要因になっている。

④　ウクライナ情勢　

　　ロシアによるウクライナ侵攻で、ロシアは世界各国から経済制裁を受け、

　　反発したロシアが非友好国への木材等の輸出を制限しているため世界的な

　　木材不足が価格の高騰になっている。

　　　　（国土交通省「賃上げ・資材価格転嫁の取組みについて」より引用）

⑤　労務費の高騰　

　　　２０２４年働き方改革により建設業・運搬業の人材不足による労務費の高騰が

　　　建築費高騰に直結している要因の一つになっている。

⑥　コンテナ料金の上昇　

　　　コンテナ料金はコロナ禍でネット通販の拡大により値上がりしました。

　　　建築資材を輸入するコンテナ運輸費も値上がりして資材価格も上昇した。

⑦　ガソリン代・電気代の高騰　

　　　建物建築には資材の製造や輸送、工事現場の重機等、多くのエネルギーが

　　　必要で、ガソリン・電気代の値上がりが建築費高騰に影響している。

⑧　円 安　

     ２０２４年３月に、３４年ぶりに　１ドル １５１円97銭 という大幅な円安を記録した、

　　円安になれば輸入品の価格が上昇しますから、

　　建築資材の多くを輸入している日本では建築費高騰に拍車をかけています。

　　２０２０年のコロナウイルス感染発生時には不動産業界では不動産相場の下落を

　　想定した識者もいましたが、在宅勤務の普及からマイホーム価格が上昇し、

　　それに伴って建築コストも上昇しました。

　　そして、２０２４年問題で労務費の高騰、建築資材の高騰により一段と

　　建築コストが上昇しているのが現状です。

　　同業者仲間からは異口同音に、

　　「建築工事費の上昇はまだしばらく続くだろうな～！」

　　「建築コスト高騰には様々な要因があるから、

　　 中古物件をリノベしてリユースする投資家も多くなっているよ！」

　　「新築マンションも今は好調に売れているが、

　　日銀は１７年ぶりに短期金利を、0.5％に引上げることを決定したから、

　　金利上昇傾向で中古リノベマンション人気が高くなるだろうな～！」

　 　建築工事コスト高騰の要因はすぐには解決されそうにありませんね。

　 　これからもコスト高騰傾向がしばらく続くと見込まれます。

　 果たして、建築工事コスト高騰はいつまで続くのでしょうか？！

 

  　～ 空き家を放置しておくと、・・・やがて、～

 

            管理不完全空き家に指定され、税制の特例が無くなり、

　　　　　　　            固定資産税が６倍 になります！

　　特定空き家に認定されると行政から“勧告”“命令”を受け、

行政による強制撤去を受ける場合もありますのでご注意ください‼

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　　　　　　　　　昨年の全国総被害額は１１億円を超えているようです！         

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