金利上昇↑ 下落↓始まる不動産市場！！
暖かさが日ごとに増して、
春がすぐそこまでやってきている気配を感じますね♪
植物たちは季節の移り変わりを素直に表現して、
人々の心に安らぎと自然の偉大さを感じさせてくれます。
日一日と日照時間も長くなりサクラ🌸開花予想も発表され、
春の訪れが待ち遠しいですね 
最近、不動産業界で話題になっているのが金利上昇の話題です。
・ 日銀は2024年3月にマイナス金利を解除！
・ 同年7月に政策金利：0.25％に追加利上げ決定！
・ 2025年1月に政策金利：0.5％に追加利上げ決定！
◆ 政策金利は、2008年以来、17年ぶりの高い水準となった！
そして更に、・・・
「物価の上振れリスクや金融の加熱リスク顕在化しないよう、今年1月に実施した
追加利上げ以降もギアシフトを段階的に行っていくという視点も重要だ。」
（談：日銀、高田審議委員）
「2025年度後半には少なくとも １％程度まで短期金利を引き上げておくことが
必要だ。」 （談：日銀、田村委員）
と、更なる利上げの必要性を説く発言が続いています。
金利上昇↑不動産市場への影響
金利が上昇すると資金調達にも影響し、
ローン金利の負担が大きくなることから、
購入意欲そのものが低下しますので、
不動産取引が減少して不動産相場が下落すると言われています!!
中古住宅・マンション、下落始まる！！
（2025年1月の 東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch サマリーレポートより引用）
中 古 住 宅
《 首都圏 中古住宅価格の推移 》
（東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch より引用）
・2025年1月 前年同月比： ・ 成約価格 － 0.5 ％ 下落
・ 新規登録価格 － 0.3％ 下落
・ 在庫価格 － 1.0％ 下落
・ 対前年度比で成約価格は、3ヶ月ぶりにマイナス 
・ 在庫は20ヶ月連続で下落
《 成約価格の前年同月比 》
◆ 対前年度比で横浜・川崎市と多摩以外の地域が下落
〇 東京都 区部 6,861万円/戸 前年比：－3.5％ 下落
多摩 3,683万円/戸 前年比：＋8.1％ 上昇
〇 神奈川県
横浜・川崎市 4,593万円/戸 前年比：＋6.4％ 上昇
神奈川他 2,874万円/戸 前年比：－7.6％ 下落
〇 埼玉・千葉県
埼玉県 2,503万円/戸 前年比：－7.7％ 下落
千葉県 2,391万円/戸 前年比：－1.6％ 下落
中 古 マ ン シ ョ ン
※ 中古マンション成約件数は前年同月比を上回っているが・・・、
《首都圏中古マンション件数の推移》
（東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch より引用）
・ 2025年1月 前年同月比 ・成約件数 ＋19.6％
・新規登録件数 －6.5％ 減少
・在庫件数 －4.2％ 減少
・ 対前年度比で成約件数は 3ヶ月連続で上昇
・ 新規登録件数は 11ヶ月連続で減少
《成約㎡単価の前年同月比》
・ 前年比で東京区部と横浜・川崎市、千葉県が上昇
・ 東京多摩、埼玉県、神奈川県が下落
〇 東京都
区部は、 123.58万円/㎡ 前年比：＋13.7％ 上昇
多摩は、 56.22万円/㎡ 前年比：－4.5％ 下落
〇 神奈川県
横浜・川崎市は、 65.22万円/㎡ 前年比：＋3.8％ 上昇
神奈川県他は、 42.20万円/㎡ 前年比：－7.5％ 下落
〇 埼玉県・千葉県
埼玉県は、 42.34万円/㎡ 前年比：－2.5％ 下落
千葉県は、 41.92万円/㎡ 前年比：＋4.9％ 上昇
不動産価格は金利上昇の影響を受けて、
すでに下落↓が始まっています
マイホーム購入希望者には価格が高騰して、
買いたくても買えない高嶺の花でした
そこに住宅ローン金利上昇
が追い打ちをかけ、
消費者が買い控えするのは当然です
不動産投資市場の動向は、・・・？！
不動産投資家にとって、
物件購入借入資金の金利と、収益物件の利回りは大きな相関関係があります。
金利が上昇すれば、収益物件の期待利回りも上昇します。
金利が低い時には借り入れコストも抑えられますので、
借入金利以上の高利回り収益物件への投資意欲も旺盛になります。
金利が上昇すれば収益物件購入資金コストも上昇しますから、
収益物件がより高利回りになります。
収益物件によっても異なりますが、
平均的な表面利回りは【例】のような期待利回り相場で市場流通するようになります。
【例】
■ 低金利 収益物件の表面期待利回り ≒ 3％～4％で物件は市場流通する。
■ 金利上昇 収益物件の表面期待利回り ≒ 5％～6％で物件は市場流通する。
つまり、
家賃はすぐには値上げできませんから、
収益物件が高利回りになることは、
収益物件の価格が値下がりすることになります
不動産投資市場では、
立地条件の良い物件や気に入った物件への価格指値交渉も
多くなることでしょう
金利上昇により、
金融機関のローン借入れ審査も厳しくなりますから
投資家の購入意欲が低下して不動産投資市場の需要も低下すると
想定されます
マイナス金利政策が長引き、
不動産バブル市場が続いていましたが、
金利上昇で不動産市場は下落が始まりました。
マイホーム購入者や不動産投資家は、
あせらず、ジックリと良い物件を探し、価格交渉指値して、
マイホーム・収益物件を手に入れる時代になりました♪
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