不動産投資顧問の知って得するブログ

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【保有収益不動産】


1,トレジャリィ中十条    木造二階建共同住宅一棟   全12 戸

2,ゴールドトレジャリィ    木造二階建共同住宅一棟   全 8 戸
3、コアトレジャリィ       鉄骨造三階建一棟       全12 戸

4,大山町一戸建       木造平屋建 一棟       全 1 戸

5,トレジャリィ成増       R C 七階建 一棟    全26 戸 (店舗:3、事務所・住居:23戸)

6,トレジャリィ大山       R C 六階建 一棟      全 4 戸 (店舗:2、住居:2戸)


・弊社では収益不動産を積極的に買い求めています。


・老朽化したアパート、マンション、一棟ビル等々・・・


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不動産投資家アンケート調査 

ご協力のお願い

 

 

 

 

 

 

型の気圧配置で冷え込んだり、

 

太陽の陽ざしが暖かく感じたりと、

 

冬将軍と春子さんの綱引きが始まり、

 

三寒四温の季節になってきましたね。

 

 

 

 

この暖かさで梅の花も五分咲きとなりました。

 

 

 

 

はすぐそこまでやってきていますね。

 

 

 

 

 

 

日、国土交通省 土地・建設産業局 不動産市場整備課 さんより

 

「不動産投資家アンケート調査 ご協力のお願い」 が届きました。

 

 

 

 

 

平成29年度 国土交通省 不動産市場に関する国内投資家調査 でした。

 

 (国土交通省アンケート調査 より引用)

 

 

 

不動産投資家を対象とする調査を通じ、

 

不動産投資の動向や、投資家のニーズ・課題等を

 

継続的に把握し、政策課題検討を行ってきているようです。

 

 

 

 

 

  【本年度アンケート調査の質問構成】

 

1. 貴機関の概要について

 

2. 我が国の不動産投資市場について

 

3. 不動産の投資姿勢について

 

4. 投資している不動産の立地地域と今後の展開

 

5. ヘルスケア施設への投資について

 

6. 借地権付き物件への投資について

 

7. 公的不動産(PRE)への投資について

 

8. ESG投資について 

    (・環境 Environment  ・社会 Society   ・ガバナンス Governance  の略称 )

 

9. 国内外の事象が不動産投資市場に与える影響について

 

上記の内容で全18問でした。

 

 

 

 

 

 

 

一口で不動産投資と言っても、

 

投資する不動産の種類や形態も多くなってきています。

 

 

 

 

 

 

年度は、

 

地方銀行の行き過ぎた過剰融資、

 

節税対策をうたい文句に、アパートビルダーの過激な営業、

 

等々が社会問題となりました。

 

 

 

 

 

き過ぎた過剰融資に金融庁も実態調査に乗り出し、

 

多重債務者の増加を助長している融資実態を把握し、

 

規制が一段と厳しくなりましたね。

 

 

 

 

 

 

不動産投資は決して無理をせず、

 

あくまで自己責任のもと、

 

自分の力量に見合った投資を

 

心掛けたいですね。

 

 

 

 

 

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キュービクルのPCB含有分析調査結果「該当しない」   

がっ、しかし・・・!?

 

 

 

 

 「梅一輪 いちりんほどの暖かさ」

 

 

記録的な立春寒波で雪が残っている中、

 

梅の花が一輪咲いていました。

 

膨らんだつぼみ達もいつ咲こうかと

 

余りの寒さに戸惑っているようですね。

 

 

 

 

 

て、弊社で購入を検討中の一棟収益物件ですが、

 

お願いしていた  “キュービクルのPCB含有分析調査の結果” が出ました。

 

 

 当ブログ関連記事:どうなる!? キュービクルのポリ塩化ビフェニル(PCB)含有分析調査

 

 

 

 

 

 

 

   ご依頼頂きました PCBの分析結果をご報告させて頂きます。

 

    (試料採取場所および依頼試料名)      (PCB濃度 mg/kg)    (PCB廃棄物)

・ ダイヘン 1989年 変圧器 40ℓ 施設内     検出下限値未満     該当しない

・ ダイヘン 1989年 変圧器 37ℓ 施設内     検出下限値未満     該当しない

 

※ 『PCB特別措置法』における廃油の廃棄基準は0.5mg/kg以下です。

  検出下限値は0.10mg/kgです。

 

 

PCB廃棄物に該当しない、というPCB分析調査結果にホッと安心しました。

 

 

 

 

ーカーからは、

 

1、 1989年以前製造の油入り変圧器 : PCB混入の可能性が否定できません。

 

2、 1990年以降製造の油入り変圧器 : 弊社出荷段階におけるPCB混入はありません。

 

とのことでした。

 

製造年月日が1989年でしたのでどうなるのかとハラハラドキドキドキドキしていました。

 

 

 

 

「PCB廃棄物に該当しない」

 

という調査分析結果にホッと一安心しています。

 
 
 
 
がっ、  しかし、・・・
 
この使用していないキュービクル
 
弊社で一棟収益物件を購入するとなれば
 
不要の残置物になります。
 
 
 
 
 
 
現在、使用していないキュービクルの大きさ
 
   ◆ 横 幅   1650mm
 
   ◆ 高 さ   2400mm
 
   ◆ 奥 行   1050mm
 
 
正に  “無用の長物” に他なりません。
 
 
 
 
するにも
 
分解して運ぶこともできず、
 
道路占用使用許可を取り、
 
大型クレーンで吊り上げて降ろすしかないようです。
 
 
 
 
“一難去って また 一難” 
とは、こういうことですね。
 
 
 
 
 
少しでも良い収益物件を
 
手に入れようとすると
 
様々な難関が待ち受けていますよね。
 
 
 
 
 
 
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所有者不明の  “共有私道”  工事、円滑化へ法務省指針

 

 

 

 

 

 

 

 

天気予報通り、南岸低気圧が関東地方にも雪を降らせました。

 

先週の48年振り大雪についで今年二回目の雪です。

 

深夜から朝にかけての通勤通学時間でしたが、

 

積雪量も少なくて良かったですね。

 

 

 

通勤時のビニール傘には雪が、・・・ 雪の結晶 雨 雪の結晶

 

 

 

 

 

 

 

て、表題の件ですが、今朝の読売新聞に、

 

2月1日(木) 法務省が、所有者不明の共有私道について、

 

補修工事などが円滑にできるよう同意の取付け範囲についてガイドラインを発表した、

 

と、いう記事がありました。

 

 

(以下、読売新聞より抜粋引用)

 

 

 

 

 では共有物について、

 

  ① 物理的に変更する場合は 「全員」 の同意が必要

 

 

  ② 性質を変えない範囲での利用、改良は 「過半数」 の同意で可能

 

 

  ③ 現状を維持する場合は 「単独」 で可能

 
 

 

 と、規定している。

 
 
 
 
が、多くの自治体が実際の補助工事の助成金などを支給する際、
 
「全員」 の同意を求める運用を行っている。
 
 
 
近年では相続登記されず、
 
所有者の所在が不明になっている土地が増えており、
 
工事に着手できないケースが多発していた。
 
 
 
 
 
 
                取引銀行さんから節分の福豆を頂戴しました。
 
                  今年の恵方は南南東のようです。
 
 
 
 
 
法務省が発表したガイドライン 35の事例 を見てみると、  目
 
   - 平成30年1月   共有私道の保存・管理等に関する事例研究会 -
 
 
 
 
事例 ケーススタディ
 
 
1、 私道の舗装に関する事例
 
   ・ 舗装の陥没事例
   
   ・ 側溝再設置の事例
 
   等々・・・
 
 
2、 ライフラインに関する事例
 
   ・ 上水道関係
 
   ・ 下水道関係
 
   ・ ガス工事及び導管関係について
 
   ・ 電気工事及び電柱関係について
 
   各種インフラ 新設、取り換え工事の事例
 
 
3、 その他
 
   ・ 階段の新設、拡幅、手摺設置 事例
 
   ・ 樹木の伐採 事例
 
   ・ 宅地から私道にせり出している枝の伐採 事例
 
 
 
 
 
 
私道を利用して、家や建物、共同住宅、マンション等を建て替える際、
 
水道管、下水管、ガス管、等の私道埋設管の工事を行う場合には
 
私道持分所有者 「全員」 の同意、署名、捺印、が必要です。
 
 
 
全員の同意、署名、捺印がそろわない場合には、
 
工事会社は工事を実施してくれませんでした。   (w_-;
 
 
 
元来、
 
私道を所有している方は地主さん系統の方が多いのですが、
 
所有者さんの中には 
 
相続登記がなされておらず、
 
なんと、住居表示制度実施前の住所の所有者さんが
 
いたりすることもあります。
 
 
 
 
レビのワイドショウ番組でも、
 
宅地から私道に張り出した庭木の枝を絶対に切らせない 
 
“偏屈おやじ” が 話題になったりしていますね。
 
 
 
 
 
務省では、
 
一部の所有者の同意でも工事が進められるケースを示すことで、
 
共有私道の整備が進めやすくなると期待しているようです。
 
 
 
 
 
現実からかけ離れてきた民法の規定が
 
見直されるべき時代になってきましたね。
 
 
 
 
 
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どうなる !? キュービクルのポリ塩化ビフェニル(PCB)含有分析調査

 

 

 

 

 

 

1月22日~23日にかけて降った記録的な大雪、

 

その後、日本列島に居座る強烈な寒気、

 

関東地方でも凍り付くような冷え込みが続いており、

 

さいたま市では、氷点下 9.8℃ と、

 

観測史上最低気温を更新したようです。

 

 

 

 

 

 

晴れていても路肩の残雪が凍り付いて、気温 5℃ ~ -3℃ と、

 

極寒はまだまだ続きそうですね。

 

 

 

 

 弊社で昨年来から購入検討中の一棟収益物件ですが、

 

友人の一級建築士: M さんに、建物インスペクションをお願いしています。

 

 

 

今年になって、屋上のキュービクルの中にある変圧器、蓄電器に

 

ポリ塩化ビフェニル(PCB)が含まれている可能性があることが解かりました。

 

 

 

 

 

 

PCBとは、ポリ塩化ビフェニル Poly   Chlorinated  Biphenyl ) の略称。

 

人工的に作られた油状の化学物質。

 

 

 

 

PCBは水に溶けにくく、熱で分解しにくい、不燃性、電気絶縁性が高い、等‥

 

科学的に安定な性質から様々な用途で利用されてきたようですが、

 

現在は、製造・輸入が禁止されている。

 

 

 

 

 

 

 

PCBの撤去費用には莫大な費用が掛かるようです。

 

 

取り敢えず、メーカーの製造番号から、

 

「微量PCB混入の可能性について」 調べて頂いてみると、

 

 

 

 

 

 

調査結果は、

 

  ◇◇◇◇年 以前製造の油入り変圧器 ・・・ PCB混入の可能性が否定できません。

 

  ◇◇◇◇年 以降製造の油入り変圧器 ・・・ 弊社出荷段階におけるPCB混入はありません。

 

との見解が届きました。

 

 

 

 

 

 

 

 

そこで、現所有者:売主様にお願いして、

 

「PCB含有分析調査」 を行うことになりました。

 

 

 

 

 

 

 

    (環境省 H.P から引用)

 

 

 

 

 

果は二週間位で分かるようです。

 

 

 

PCBの撤去処分には莫大な費用が掛かるようですので、

 

結果次第では、売買価格にも大きな影響が出てきます。

 

 

 

 

 

中古収益物件は、

 

購入前のしっかりとした調査が重要ですね。

 

 

 

 

 

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平成30年SEC例会並びに新春懇親会に参加

 

 

 

 

 

今日、1月20日(土)は二十四節気の『大寒』です。

 

一年で最も寒い時期と言われていますね。

 

東京は暦とは違い、晴れ 9℃ ~ 5℃ と、平年を上回る気温のようです。

 

 

 

 

 

、日ごろからお世話になっている西京信用金庫さんの、

 

平成30年SEC例会並びに例会並びに新春懇親会に参加しました。

 

 

 

 

 ● 開催日時  平成30年1月19日(金)  午後3時00分 ~ 午後7時00分

 

 ● 会   場  『京王プラザホテル』

            ① 講演会会場 5階 「エミネンスホール」

            ② 懇親会会場 5階 「コンコードボールルーム」

 

 ● 講演会   演題:『環境革命の時代へ ~ 生物を科学する未来づくり』

           講師:涌井 雅之 氏

 

           造園家、TBSテレビ「サンデーモーニング」等々で有名な涌井先生の

           講演会とあって、開演前から会場内は満席状態でした。

 

 

 

 

熟した経済や老朽化した都市機能問題、温暖化による気候問題、

 

地球を取り巻く生物たちの絶滅問題、

 

等々・・・「成長の限界」が始まった現在、

 

持続可能な社会を作るためにどうしていくべきか、

 

スライドを使って充実した内容で、とても有意義な講演でした。

 

 

 

 

講演会終了後、場所を替えて、

 

 

新春懇親会です。

 

 

 

西京信用金庫 役員の紹介、挨拶の後、

 

 

 

 カ ン パ ~ イ  

音譜  ☆ワ-(ノ。・ω・)八(。・ω・。)八(・ω・。)ノ-ィ!!! 音譜

 

 

各支店ごとのテーブルには、

 

顔馴染みの皆さんが集まり、立食パーティーを楽しみながら、

 

談笑し、話も盛り上がっています。

 

 

食パーティーで長蛇の列ができるのは出店コーナーですね。

 

久兵衛のお寿司には人気が集まっています。

 

揚げたての天ぷらも美味しいですよね。

 

お酒が入ると、ラーメンを食べたくなるのはどうしてでしょうか (^ε^)♪

 

 

 

春懇親会とあって、明るい話題や笑顔で会場内は大賑わいです。

 

 

支店長や各理事さん、理事長を交えて話も盛り上がって、

 

あっと言う間のひと時でした。

 

 

 

 

終わった後は、仲間と 

 

夜の新宿、歌舞伎町へと流れ

 

とても楽しい新年会となりました。

 

 

担当課長さん、支店長さん、有難うございました。

 

 

 

今年は何か良いことがありそうな、

 

そんな予感がした一夜でした。

 

 

 

 

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