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1,トレジャリィ中十条    木造二階建共同住宅一棟   全12 戸


2,ゴールドトレジャリィ    木造二階建共同住宅一棟   全 8 戸

3、コアトレジャリィ       鉄骨造三階建一棟       全12 戸


4,大山町一戸建       木造平屋建 一棟       全 1 戸


5,トレジャリィ成増       R C 七階建 一棟    全26 戸 (店舗:3、事務所・住居:23戸)


6,トレジャリィ大山       R C 六階建 一棟      全 4 戸 (店舗:2、住居:2戸)


7,トレジャリィ遊座大山   鉄骨造地下1階付5階建(店舗:1、事務所:2、住居)






・弊社では収益不動産を積極的に買い求めています。


・老朽化したアパート、マンション、一棟ビル等々・・・


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消費税率引き上げ !! 不動産取引の消費税非課税と課税の対象

 

 

 

 

 

 

“暑さ寒さも彼岸まで”

 

とはよく言ったもので、朝晩すっかり涼しくなりました。

 

里山でも実りの秋を迎え、栗が深まりゆく秋の気配を感じさせています。

 

 

 

 

2019年10月1日から、消費税率が10%に引き上げられるということで、

 

取引先業者さんやお客様方からの消費税に関する話題が多くなっています。

 

 

 

● 消費税とは、

 

  日本国内で行われる商品販売やサービスの提供になどの取引に対して課税される

 

  税金(国税・地方税)のことです。 社会保障と税の一体改革により、消費税は

 

  段階的に引き上げられます。

 

・ 2014年4月1日より 8% (消費税:6.3%  地方税:1.7%)

 

・ 2019年10月1日より 10% (消費税:7.8%  地方税:2.2%)

 

 

 

 

 

 

 

 

● 消費税非課税の不動産取引

 

 ① 土地の購入代金 

              ・土地の売買は所有者が替わるだけで土地そのものはなくならず

               消費するとは言えない。

 

 ② 借地の地代

 

 ③ 住宅ローンの返済利息・保証料

 

 ④ 賃貸居住用の家賃

             ・社会政策的な配慮から賃貸居住用家賃は非課税

 

 ⑤ 保証金・敷金

 

 ⑥ 火災保険料

 

 ⑦ 売主が個人の中古住宅(戸建・マンション)

             ・個人所有のマイホーム売却、譲渡する行為は事業として

              行うものではないことから非課税

 

 ⑧ マンション管理組合への管理費・修繕積立金

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

● 消費税が課税される不動産取引

 

 ① 建物の購入代金 

              ・ 売主が業者の新築戸建・新築マンション・新築投資用マンション・ビル等

              ・ 売主が業者の中古住宅(戸建・マンション)・投資用マンション・ビル等

 

 ② 建物の建築工事・リフォームの代金

 

 ③ 仲介手数料(売買・賃貸)

 

 ④ 土地家屋調査士・司法書士への報酬

 

 ⑤ 住宅ローン事務手数料

 

 ⑥ 店舗・事務所・工場倉庫等々の家賃

 

 

 

 

 

● 【 例 題 】

 

   ~ 業者さんから、金;5000万円の住宅を購入する場合 ~

 

  ・ 土地代金と建物代金の内訳を確認する必要があります。

 

  に、

 

    ◆ 物件価格;5000万円 (消費税込)

 

     ・ 土地代金;2300万円

   

     ・ 建物代金;2700万円(消費税込)

 

     ・ 内訳としては、建物代金;24,545,455円 + 消費税;2,454,545円 になります。

 

 

 

  まり、物件価格;5000万円に対する消費税ではなく、

 

  建物価格;24,545,455円に対しての

  

  10%相当額 消費税課税;2,454,545円 = 2700万円(消費税込)

  

   となる訳です。

 

 

 

 

 

消費税引き上げにより、

 

更なる社会保障の充実を期待したいものですね。

 

 

 

 

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売買物件引渡時に重要な 

“越境物に関する確認書”

 

 

 

 

八月は全国的に厳しい暑さに見舞われている日本列島・・・・・ おーっ!汗

 

最近の気候は大型台風やゲリラ豪雨など気候の変化が著しいですね。

 

まだまだこれからも残暑も続きそうです。

 

健康に注意しながら、元気に残りの暑さを乗り切っていきましょう。

 

 

 

 

 

先日、某ワンルームマンションデベロッパーさんにご購入頂いた

 

マンション建設用地の残金決済引渡が無事に完了しました。

 

 

 

地の売買契約を締結してから、

 

前面道路の官民査定があり物件引渡まで約3ヶ月かかりました。

 

 

 

 

 

契約当初から、隣家の植物の枝葉が境界のブロック塀を

 

越境しているのは確認していたのですが、・・・・・

 

 

 

 

 

長い梅雨と、猛暑の影響もあって、

 

3ヶ月間で植物はグングン成長していました。

 

つまり、植物の枝葉が伸び放題、・・・・・

 

ドンドン越境して来た訳です (笑)

 

 

 

 

 

隣接土地所有者様と売主様の間で 「土地境界確認書」 

 

取交わし買主様に手交するのは当然のことで重要な業務です。

 

 

 

 

れに加えて、今回のように隣家からの越境物があった場合には

 

隣接土地所有者様と売主様の間で、

 

 “越境物に関する確認書” を取交わして

 

買主様にその状況を説明し、第三者に所有権が移転した場合にも

 

その確認書を継承して戴くことになります。

 

 

 

 

 

“越境物に関する確認書” の内容としては、

 

  越境物を図面や写真で特定する

 

 ● その越境物をどのように対処するか具体的に記述する

 

  甲・乙で、どちらの費用でどのように対処するかも記述する

 

 ● 将来、目的物件の所有権が移転した場合にも、 “越境物に関する確認書” の

   内容を承継させる

 

  後日、新たな越境物が確認された場合には、 “越境物に関する確認書の定め” に

   準じて対処する

 

 

 

 

 

と、いった内容の確認書を隣接土地所有者様と売主様の間で取交わして

 

買主様にその内容を継承して戴くことになります。

 

 

 

 

 

確で分かりやすい “越境物に関する確認書” を

 

隣接土地所有者様と売主様の間で

 

取交わしておけば後日、買主様も安心ですよね。

 

 

 

 

 

この業務をお願いしたのが、 土地家屋調査士: K 先生

 

「いつも有難うございます。これからもよろしくお願いします。」 m( _  _ )m

 

 

 

 

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アパートローン完済のお知らせ & 野村不動産感謝の集いに参加

 

 

 

 

 今年の梅雨は予想以上に長く、

 

曇り空から雨がシトシトと降り続ける日が多かったですね。

 

太陽の日差しが少なく日照不足で旬の農作物が不作のようです。

 

 

それでも、例年通り熱帯夜が始まり、8月は真夏日が多くなり

 

残暑も厳しいとの予報もありますから、水分補給・健康には注意したいものです。

 

 

 

日、取引先銀行さんから、アパートローン完済のお知らせが届きました。

 

 

不動産投資家にとっては、待ちに待った嬉しいお知らせです。

 

 ・ 当初契約日  1989年6月30日

 

 ・ ローン契約終了日  2019年7月12日

 

やっと、30年間のローンが終わり ホッとしています。

 

この30年間には、大規模修繕を三回実施して、

 

賃貸収益物件としてのクオリティとグレードを維持してきました。

 

無事にアパートローン完済が出来たのも入居者の皆様方のお蔭です。

 

 

 

これからも計画的に大規模修繕工事を実施して行き、

 

入居者の皆様方に快適な居住空間を提供して行きたいと考えています。

 

 

 

 

 は、日頃から情報交換等々でお世話になっている

 

野村不動産さんの 「感謝の集い」 に参加させて頂きました。

 

 ・ 日 時 七月二十三日(火) 午後六時 ~ 八時

 

 ・ 場 所 グランドプリンスホテル新高輪 大宴会場「飛天」

 

 

少し早めに到着したのですが、会場内は 1000名以上の人達の熱気で溢れかえっていました。

 

 

開会の挨拶をする野村不動産株式会社 代表取締役社長 宮嶋誠一氏

 

 

 ン パ ~ イ 音譜  の後は、会場内が一段とにぎやかになり、

 

会場狭しと、挨拶を交わす人、人、・・・・・  名刺交換する人、人、・・・・・ 

 

情報交換する人、人、・・・・・  久し振りに再会する人、人、・・・・・

 

 

さすがに、 “あしたを、つなぐ・・・・・野村不動産グループ” ですね。

 

 

立食パーティーの楽しみは、集った人混みの中から知人と巡り合う時ですね。

 

数年ぶりで再会した人とも昔話に花を咲かせました。

 

もう一つの楽しみが、オードブルですね。

 

 

どのコーナーにも長蛇の列ができ、大賑わいでした。

 

 

豪華賞品が当たるプレミアム抽選会では、

 

ハズレて溜息をつく人と、当選して大喜びする人とで盛り上がっていました。

 

 

宴会場「飛天」の1000人以上の人達を釘付けにしたのが、

 

岸谷香さん SPECIAL  LIVE ベル

 

 

                熱唱する岸谷香さん ドキドキ

 

 

プリンセス プリンセス時代の名曲には会場内から割れんばかりの拍手と喝采がおこり、

 

大盛況でした。

 

 

 

 

ンション事業、市街地再開発事業、賃貸住宅事業、戸建事業、オフィスビル事業、

 

商業施設事業、ホテル事業、等々で大活躍の野村不動産グループ、

 

ますます元気で勢いをヒシヒシと感じた 「感謝の集い」 でした。

 

 

弊社ご担当: S 課長さん、有難うございました。

 

 

 

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「老後資金、2000万円の金融資産が必要」!?

心配するな、リバースモーゲージがあるさ(^^♪

 

 

 

 

 今年の梅雨は曇りがちの日が多く、湿度の高い蒸し暑い日が多いですね。

 

梅雨入りしてから関東地方では雨降りの続く日が少なく、

 

曇り空から晴れの日が多いような気がします。

 

 

て、6月初めから、炎上し独り歩きしているのが、金融庁報告書の

 

「老後資金、2000万円の金融資産が必要」のフレーズですね。

 

 

国会では野党が、鬼の首でも取ったかのように騒ぎ立て、大きな焦点となっています。

 

「100年安心の年金制度」とうたいながら、

 

「老後資金を、2000万円運用投資しよう!!とは、

 

金融庁が想定した以上に “タンス預金” が多いからではないでしょうか。

 

参議院選挙の争点にもなりそうな気配ですよね。

 

 

 

融庁の報告書の試算方法は、

 

っくりと、65歳から年金暮らしの夫婦が95歳まで生きると、

 

・ 毎月の支出の赤字が、約5.5万円    ・ 1年(12ヶ月)× 30年間

 

計算式で、 5.5 × 12 × 30 =1,980万円 の赤字

 

つまり、65歳定年でやっと年金暮らしを始めても、95歳まで生存すると、

 

30年間で、 約 2000万円の金融資産の取り崩しが必要だということのようです。

 

 

タイアする前の生活水準を最後まで継続するのであれば、

金融資産が、2000万円必要となるから、

 

リタイアする前から、預金だけでなく投資したり、運用したりしてください、

 

というのが金融庁の狙いのようです。

 

 

不動産投資家なら、現金2000万円で標準的な投資用ワンルームマンションを購入し、

 

毎月;5.5万円の家賃収入を見込めることはすぐに理解できるでしょうね。

 

 

 

「ライフステージに応じて発生する費用等の例」

 

(金融庁 令和元年6月3日 金融審議会市場ワーキング・グループ報告書

 「高齢社会における資産形成・管理」資料より引用)

 

 

 

うやら、日銀のマイナス金利政策が続き、ジワリ、ジワリと増えているのが、

 

家計に眠る “タンス貯金” のようです。

 

 

今では、紙幣の流通残高;100兆円に対して、

 

“タンス貯金”が、なんと、50兆円もあると言われています。

 

今後、 “タンス貯金残高” は、

 

23年には70兆円を超える可能性もあるとの見方もあるようです。

 

 

 

バブル崩壊やリーマンショックを経験してきた世代には、

 

2024年の新紙幣切換えにかかわらず、

 

人生100年の長生き時代に備えて、

 

現金を手元に置く高齢者が依然として多いのでしょうね。

 

 

 

 

それを見越してか、今回の「老後資金、2000万円の金融資産が必要」報告書の発表、

 

『眠っている “タンス貯金” を投資運用してください。』

 

と言ったほうが分かりやすかったのではないでしょうか。

 

 

日本経済の発展を考えると、“タンス貯金” より、

 

市場に流通させて運用することが望ましいことは明白でしょう。

 

 

 

 

 

 

一方、

独り歩きしている「老後資金、2000万円」報告書に不安をいだいている人も多いようだ。

 

 

金融庁報告書には持家住宅資産の運用管理の記述が少なく、

 

善良な市民の不安感をあおっているだけのようです。

 

心配するな、

リバースモーゲージがありますよ (^^♪

 

 (東京都社会福祉協議会より引用)

 

バースモーゲージとはマイホームに住みながら、老後に必要な資金を借入れできる制度です。

 

自分の住んでいる住宅を担保に自治体や金融機関から、老後の生活資金を借入れる制度で、

 

債務者が死亡後にその住宅を売却し元金を一括返済できます。

 

 

日本国内では、1981年に武蔵野市が導入した「福祉資金貸付制度」が第1号と言われています。

 

現在では各地方自治体の社会福祉協議会や、メガバンク、地銀、信金等多くの金融機関でも

 

取り扱っております。

 

 

(東京都社会福祉協議会より引用)

 

 

リバースモーゲージは各自治体や金融機関によりそれぞれ要件が異なります。

 

ご自身でよく調査比較し、ご確認してください。

 

 

 

み慣れた街とマイホームで生活しながら、

 

自宅を担保にして、老後資金を借入れてノンビリと暮らし、

 

死亡後にマイホームを売却して元金を一括返済できるのが

 

リバースモーゲージのメリットです。

 

 

下手な投資商品に手を出して、

 

大切な “トラの子” を失うより安全ですよね。

 

 

あなたは、老後資金を “タンス貯金” するタイプでしょうか、

 

それとも、投資運用するタイプでしょうか。

 

 

 

 

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空き家問題:空き家にしておいた

理由と、その現状とは、・・・!?

 

 

 

 

大陸からの高気圧で、まだ5月下旬だというのに、

 

連日30度以上の真夏日が続いている日本列島 晴れ (;^_^A

 

どうやら、6月も曇りや雨の日が少ないようですね。

 

 

 

 

日、

長いこと空き家になっていた中古住宅、「借地権付建物」の売買仲介がありました。

 

 

・ 都営三田線 『〇〇〇駅』 徒歩10分

 

・ 借地面積 95.26㎡(28.81坪) 

 

・ 借地地代 22,500円/月額

 

 

 

全国の空き家戸数は、820万戸と増加を続けており

 

人口が集中する東京都には、

 

全国の10パーセントに相当する、約80万戸の空き家があると言われています。

 

 

 

回、空き家を売却した A さん

 

◆ 借地権付建物を親から相続した

 

◆ 以前は貸し家として家賃収入を得ていたが、

  借家人が退去した後、リフォーム工事費用が高く、

  そのまま空き家にして、物置として利用していた。

 

◆ 特に困ったこともなかったが、自分も年を取るにしたがって、

  毎月の借地地代の支払いがバカバカしくなってきて売却することにした。

 

という内容が空き家売却への理由でした。

 

 

 

 

国土交通省のH.P.には次のようなデータがあります。

 

■空き家となった住宅を取得した経緯

 

  (国土交通省H.P.より引用)

 

空き家となった住宅を取得した経緯としては、

 

A さんのように相続で取得したという方々が、56.4%と圧倒的に多いですね。

 

 

 

A さんの場合もそうでしたが、

 

どうやら空き家の所有者の皆さん方は自分自身で購入しないで、

 

親や親族から相続した方が多く、その住宅に思い入れや愛着が少なく、

 

そのうちに身内が利用するだろう、・・・

 

という考え方も空き家にしておく 一因ではないでしょうか。

 

 

そして、A さんもそうでしたが物置替わりに利用し、

 

特に困ったこともなかったから、そのまま保有していた。

 

 

 

■空き家にしておく理由(複数回答)

  (国土交通省H.P.より引用)

 

 

 

 

 

「空き家大国化」している現状の中、

 

各地の自治体は対応に苦慮しながらも予防策に取り組む動きも出てきているようです。

 

 

 

“東京、神奈川、埼玉、千葉の1都3県で空き家200万戸”

 

去る5月16日の日経新聞には次のような記事がありました。

 

(日経新聞より引用)

 

 

 

増え続ける日本の空き家戸数、

 

その背景には、

 

経済・人口の一極集中問題、少子高齢化問題、

 

核家族化や一人暮らし人口の増加、等々

 

“日本人のもったいない精神”と

 

疎遠になっている家族親族間のコミュニケーション等、

 

個人個人の深刻な立場の問題もあるようです。

 

 

 

 

空き家を貸したり、売却したり、活用しないほうが、

 

もっと、もったいないと思うのですが、・・・

 

皆様はどのようにお考えでしょうか。

 

 

 

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