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【保有収益不動産】


1,トレジャリィ中十条    木造二階建共同住宅一棟   全12 戸

2,ゴールドトレジャリィ    木造二階建共同住宅一棟   全 8 戸
3、コアトレジャリィ       鉄骨造三階建一棟       全12 戸

4,大山町一戸建       木造平屋建 一棟       全 1 戸

5,トレジャリィ成増       R C 七階建 一棟    全26 戸 (店舗:3、事務所・住居:23戸)

6,トレジャリィ大山       R C 六階建 一棟      全 4 戸 (店舗:2、住居:2戸)

7,トレジャリィ遊座大山   鉄骨造地下1階付5階建(店舗:1、事務所:2、住居)

 




・弊社では収益不動産を積極的に買い求めています。


・老朽化したアパート、マンション、一棟ビル等々・・・


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テーマ:

一棟収益ビルの大規模改修工事 

ビフォーアフター その1

 

 

 

 

“ 暑さ寒さも彼岸まで ” とは良く言ったものです。

 

九月になっても例年にない酷暑続きだったあの暑さも、

 

朝夕涼しくなり、今はすっかり秋の気配となりました。

 

虫たちの奏でるハーモニーが秋の深まりを感じさせてくれます。

 

 

 

 

て、

弊社保有物件 『トレジャリィ遊座大山』 の大規模改修工事のビフォーアフターです。

 

 

どのような収益物件でも、

 

資産として長期保有しようと計画し大規模改修工事を実施するとなると、

 

それなりに資金も掛かります。

 

 

特に、足場を架ける大規模改修工事ともなるとなおさらで、

 

がある内に、あれも・・・・・、これも・・・・・、やっておこうと考えて

 

工事代金も大きく膨らみます。

 

 

工事代金は経費として計上し、償却できますから、

 

大規模改修工事の際には、 あれも・・・・・、  これも・・・・・、

 

ケチらないでまとめて実施した方が良いでしょう。

 

 

 

【 屋 上 】

 

[ビフォー]

・ キュービクルの撤去と、設置跡の養生

・ 防水工事(10年間保証付)

・ 塗装工事 

・ TVアンテナ取換え

 

[アフター]

 

 

【 5 階 部分 】

 

[ビフォー]

 

・ 外壁タイル高圧洗浄

・ 外壁防水工事

・ 外壁塗装工事

・ 共用部分防水工事

・ 共用部分塗装工事 (グレー系の明るい色にして入居者さんに喜んで頂きました。)

・ 出入口アルミサッシ雨除け庇新設取付け

 

[アフター]

 

 

【共用階段 4階 ~ 5階】

 

[ビフォー]

 

・ 階段鉄部 錆落とし 塗装工事

・ 共用部分塗装工事

・ タキロン張替工事

(管理、手入れが不行き届きで荒れ果てていた共用廊下も見違えるように綺麗になりました。)

 

[アフター]

 

 

【 共用階段 2階 ~ 3階 】

 

[ビフォー]

 

・ 階段鉄部 錆落し塗装工事

・ タキロン張替工事

(グレー系の明るい色にして清潔感と落ち着きが出ました。)

 

[アフター]

 

 

【 ビル エントランス 】

 

[ビフォー]

 

・ 門塀の撤去工事

・ エントランス段差解消工事

・ 手摺撤去工事とステンレス製手摺新設取付工事

・ 人感センサー照明灯新設取付工事

・ SECOM 防犯カメラ設置

・ エントランスアーチの設置工事

 

[アフター]

 

 

ルのエントランスは、その建物の一番大切な顔です。

 

第一印象を良くするためにも、

 

イメージチェンジを図るためにも、

 

ライトブルーのエントランスアーチを新設しました。

 

 

 

一棟収益ビルの大規模改修工事は、予想以上に費用も掛かりましたが、

 

これから、ずっと長期保有して行く大事な資産です。

 

 

 

堅実に収益を上げてくれる事に期待しながら、

 

長期間、愛情を注いで行こうと思います。

 

 

 

 

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テーマ:

一棟収益ビル大規模改修工事完了 ~ テナント募集開始 !!

 

 

 

 

 

年にない猛暑日が続いていた今年の夏ですが、

 

8月も終わり、台風と共に秋風が吹き始め、

 

高原ではススキの穂と赤トンボが、

 

初秋への季節の移り変わりを感じさせてくれます。

 

 

 

て、

 

お陰様で弊社保有一棟収益ビル No,7: 「トレジャリィ遊座大山」 も

 

長かった大規模改修工事が完了し、いよいよテナント募集を開始しました。

 

 

 

 

ルの立地条件も良く、弊社と目と鼻の先でしたので購入したのですが、・・・

 

キュービクル撤去作業から難題のある収益ビルで、

 

投資家の技量と判断力と決断力を試されるような収益ビルでした。

 

 

      (撤去前のキュービクル)

 

懸念していた  PCB 含有量も基準値以下で一安心 音譜

 

  (キュービクル解体撤去作業中)

 

無事にキュービクル撤去作業も終わりました。

 

 

それから、足場を架設して大規模改修工事が始まりました。

 

 

 ・ 屋上防水工事  ・ 外壁防水塗装工事  ・ タイル高圧洗浄  ・ サッシ改良工事塗装

 

 ・ 共用廊下階段改修工事  ・ 共用部分照明灯 LED照明に全取換え工事

 

 ・ 2階、地下1階業務用空調機交換取付工事  ・ 2階、地下1階 トイレ新設工事

 

 ・ 2階、地下1階 専有部分をスケルトン状態にしてレイアウト変更新設工事

 

 ・ 1階 エントランス改良工事  ・ エントランスアーチの設置工事

 

 ・ 等々、・・・・・の大規模改修工事に入りました。

 

 

 (2階 大規模改修工事前)

 

室の2階部分をスケルトン状態にして改装工事に入りました。

 

地下1階も、同様にスケルトン状態にして、・・・・・

 

 

と、 ここまではっ順調でしたが、 画像右上のボックス、 アップ  ・・・ !?

 

 

 

このボックスの所有者は、 

 

んと、 日本電信電話株式会社でした。

 

 

“支障移転申込書 兼 確約書” を提出し、

 

“撤去費用全額を前払銀行振込” して、

 

待つこと、約二ヶ月間。  ・・・・・  (ノ◇≦。)

 

これには、泣かされました。

 

 

 

 

 

陰様で、無事に消防検査も終わり、

 

エントランス改良工事、防犯灯設置工事、セコム防犯カメラ取付工事も終わり、 

 

エントランスアーチの設置工事も終了しました。

 

 

大規模改修工事施工箇所の “ダメ出し” チェックも終わりました。

 

 

 

一棟収益ビルのオーナーとして、

 

良いテナントさんに借上げて頂くために、

 

不動産投資家としての技量、判断力、決断力を問われた

 

一棟収益ビルの大規模改修工事でした。

 

 

(一棟収益ビル大規模改修工事のビフォー&アフターを企画中です。お楽しみに・・・(^^♪)

 

 

 

 

 

最寄駅 東武東上線 『大山』 駅 では、

 

道路計画補助26号線、『大山』 駅 立体化計画、

 

それに伴う東口駅前広場開発の事業計画が発表され、

 

将来性のある有望な

 

立地の収益ビルとなってくれることでしょう。

 

 

 

 

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テーマ:

一棟収益ビルの消防検査 

             無事完了 !!

 

 

 

 

 

7月に入って記録的な大雨に見舞われたり、

 

観測史上まれな猛暑日が続いている日本列島、

 

日本ばかりか世界各地でも、

 

大洪水、異常熱波、猛暑、森林火災、等々・・・・・

 

どうやら、「地球温暖化」とばかり言ってられないようですね。

 

 

 

 

まさかっ ・・・ !?

 

 

と、予想を覆す事故に火災があります。

 

先日の多摩市のオフィスビル建築現場での火災事故、

 

2001年の新宿歌舞伎町雑居ビルの火災事故、

 

2009年の杉並高円寺ソシアルビル居酒屋火災事故など、

 

痛ましいのがビル火災事故です。

 

 

ビルのオーナーとしては、

 

消防法や、火災予防条例に基づいた届け出や、

 

手続きをしっかりして置くことが “必要不可欠” です。

 

 

       1 階  火災報知設備

 

規模改修工事中の弊社保有一棟収益ビル: トレジャリィ遊座大山 も、

 

火災報知器を取り替えたり、新設したり、防火自動ドアの改修をしたので、

 

消防署に届出を提出して

 

消防検査を受け、  

 

『指示事項なし』 

 

の検査結果通知書を、先日、無事に受け取りました。

 

 

      2 階 火災報知設備

 

    3 階  火災報知設備

 

 

◆ 火災予防条例 第58条 三

 

(消防用設備等又は特殊消防設備等の設置の届出等) により、

 

消防署長に届け出を出して検査を受けなければならない ・・・・・・

 

 

 

     4 階  火災報知設備

 

 

   5 階  火災報知設備

 

 

規模改修工事の監修をお願いしていた一級建築士 : M さん

 

防災設備改修工事を請け負ってくれた防災業者さん

 

他、関係業者さん達のおかげで、

 

“改善命令” もなく、

 

無事、消防検査を終えることができました。

 

  地下 1 階  火災報知設備

 

 

              消火器

 

 

不動産投資家、ビルオーナーとして、

 

火災保険等の 【そなえ】 も大事ですが、

 

消防法に基づいた点検や、

 

消防署への届け出、検査は

 

重要な責務ですから、しっかりとやっておきたいですね。

 

 

 

 

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テーマ:

やっと目途が立ってきた 

“一棟収益ビルの大規模改修工事”

 

 

 

 

 

梅雨だと言うのに夏日が続いている東京です。

 

先日、埼玉の某しょうぶ園に行ったのですが、

 

菖蒲の花は例年より早く見頃を終え、

 

代わりに見頃を迎えていたのが “アナベルアジサイ” でした。

 

 

 

今年は温暖化の影響か、サクラのお花見も例年より 2週間程早かったようでした。

 

 

 

んなモノでもそろそろかな、今かなと、楽しみにしている時期があります。

 

その期待感の時期とタイミングを逃すと気の抜けたビールのようになってしまいますよね。

 

 

弊社で購入した一棟収益ビル 『トレジャリィ遊座大山』 の

 

大規模改修工事もほぼ予定通り進んでいました。

 

 

 

っ、

 

 

 

ビルの地下1階に設置されていた、

 

NTTさん所有の配線中継ボックスの撤去工事で予定が大幅にズレ込んでしまいました。

 

 

 

日本電〇電〇株式会社さん宛に、

 

「支障移転申込書 兼 確約書」を提出し、

 

指定業者の見積工事代金全額を銀行振込で前払いして、

 

NTTさんの指定業者さんの工事実施日の順番をずっと待ち続けます。

 

 

 

 

 

 

4月26日に書類を提出し、工事代金全額を前払いして

 

待たされること、 ・・・ 一ヶ月半 ・・・   (ノ◇≦。)

 

 

 

 

 

 

 

やっと、

 

先週、NTTさんの配線中継ボックス撤去工事が終わりました。

 

親方日の丸とは言いたくありませんが、

 

もう少し消費者の立場に立って頂き何とかして欲しいものです。

 

 

 

 ( 配線中継ボックスが撤去された後の壁下地)

 

 

電気工事業者さん、設備工事業者さん、内装工事業者さん、等々、・・・・・

 

皆さん他の仕事もあり、すぐには手が回りません。

 

 

れでも、各業者の皆さん、

 

大規模改修工事の監修をお願いしている 一級建築士:M さんの

 

号令の下、工事を進めてくれています。

 

本当に有難いことですね。    【感謝】 m(_ _ )m

 

 

  ( 2階 賃貸フロア )

 

 

来週からは、

 

いよいよ仕上げのエントランス部分改修工事に着手できそうです。

 

 

そんな訳で、

 

やっと目途が立ってきた “一棟収益ビルの大規模改修工事” です。

 

 

不測の事態に備えた大規模改修工事計画と

 

余裕を持った資金計画を立てておきたいものですね。

 

 

 

 

 

 

 

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テーマ:

一棟収益ビル “大規模改修工事費用の資金調達『マル経融資』”

 

 

 

 

 

 

高気圧に覆われて、爽やかな五月晴れの東京です。

 

木々の緑も一段と濃くなり、

 

植物たちの生命力の息吹を肌で感じますね。

 

 

 

 

さて、一棟収益物件のオーナーさんにとって、

 

頭の痛い所でもあり、手腕の見せ所もあるのが、

 

「大規模改修工事」の実施とその「資金調達」です。

 

 

 

譲マンションでは、

 

各区分所有者から集めた管理費や修繕積立金等を用いて修繕工事や改修工事を実施します。

 

 

貸一棟収益物件では、

 

オーナーさんが資金調達をして修繕工事や改修工事を実施することになります。

 

 

 

現在、大規模改修工事を実施中の弊社保有資産:No,7 トレジャリィ遊座大山は、

 

購入を検討した段階から、

 

友人の一級建築士: M さんにビルディングインスペクション

 

お願いしていました。

 

 

 

改修工事現況写真は、(1)~ (2)の二冊となり、

 

 

 

 チェック事項は、全58項目となりました。

 

 

 

 

 

この段階での概算改修工事予算は、約;二千万円程度でした。

 

 

 

 

 

一棟収益ビルの購入資金は、

 

自己資金と信用金庫さんからの借入れで資金調達できました。

 

一般的に仮設足場を建てて行う大規模改修工事の平均的工事費用は数千万円となるようですね。

 

現場で、あれや、これや、と改修工事の内容を打合せしていると、

 

「少しでもグレードの良い仕様や設備にしてより良いテナントさんに入って貰おう (^ε^)♪ 」と、

 

不動産投資家としての野望が湧いてきて、ついつい予算も跳ね上がってしまいます。

 

 

 

一棟収益物件では、

 

建物改修工事の実施により、

 

バリューアップすれば資産価値を高めながら、

 

賃料収益の改善が見込め、

 

投下した工事費の回収ができます。

 

 

 

 

一棟収益ビル購入の段階から、

 

大規模改修工事費用の資金調達として計画していたのが、『マル経融資』 でした。

 

 

 

 

日本政策金融公庫さんの、

 

小規模事業者への経営改善 (マル経融資) です。

 

 

“無担保”  “無保証人”  “低利”   “手数料不要”

 

商工会議所さんの推薦にもとづき融資される公的融資制度を利用しての資金調達で、

 

利息も安いしスピーディで一番良いですね。

 

利率は 1.11% と、

 

行政区によっては一定の条件で区から支払利子の一部補助が受けられます。

 

 

 

 

 

 [実行予算(案)]

 

先日、一級建築士: M さんとの定例打合せ会では、

 

追加工事を見込んだ改修工事実行予算(案)が提出されました。

 

大規模改修工事の予算額は 2600万円程になり 頭を痛めていると、

 

京商工会議所の T さんから、電話が・・・・

 

「お借入れの件、正式に日本政策金融公庫さんから満額の融資が決定しました。」 (^O^)

 

 

 

「封書が届きますので、借用証書に必要事項を記入し、記名捺印、印紙を貼付して

 返送してください。」

 

 

 

「予定通り、融資実行日にはご指定の銀行口座にお振込みされます。」

 

 

 

規模改修工事の監修をお願いした一級建築士: M さん始め、

 

塗装業者さん、電気工事業者さん、設備業者さん、内装業者さん、・・・・・

 

全15業者さんの皆さん達が頑張ってくれています。

 

少しでも早めに工事代金を支払って上げたいと思いますよね。

 

 

 

 

一棟収益ビルの大規模改修工事の実施で、

 

近隣の方々とも良いコミュニケーションが生まれました。

 

大規模改修工事の竣工が待ち遠しくなってきますね。

 

 

 

 

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