空き家のご相談は、『日本空き家サポート』

空き家のご相談は、『日本空き家サポート』

過ごしやすかった秋もアッという間に終わり、

朝晩すっかり冷え込み、いよいよ冬将軍の登場ですね。

「光陰矢の如し」と言いますが、今年も残り少なくなりました。

街中ではクリスマスツリーやイルミネーション飾りがみられるようになりましたね♪

先日、ある懇親会の集まりで、……

「隣の空き家から落ち葉が舞い込んできて掃除に手を焼いているよ！」

という話題がありました。

同様な「空き家問題」の話はここ数年多く聞かれるようになりました。

総務省が令和６年４月３０日に発表した、

令和５年１０月１日の日本全国の空き家戸数は過去最多の９００万戸にのぼりました。

空き家が住宅全体戸数に占める割合は、13.8％ と過去最高のようです。

都道府県別では、

①東京都：８９万８０００戸　②大阪府：７０万３０００戸　③神奈川県：４６万６０００戸

となっており、４０都道府県で５年前の調査より大幅に増加した。

背景には、一人暮らしの高齢者が亡くなって相続人がいなかったり、

遠方に住んでいて活用されない住宅が増えていたり、

使用目的のない空き家が増加しているようです。

　　　　　　　　　　　　　　（総務省　報道資料より引用）

ご存知の通り、空き家を放置しておくと様々なトラブルや悪影響が生じて近隣住民に

迷惑を及ぼすため、「特定空家」に認定し、市町村による “指導勧告”、

建物解体などの強制執行ができる “空家等対策の推進に関する特別措置法”が制定され、

対策が取組まれてきましたが、対応に限界があるため、

令和５年に空家法が改正され、空き家の除去解体・活用・適切な管理を推進するための

措置が強化されることになりました。

  空き家のデメリット！！

適切に管理されないまま放置された空き家は損傷しやすく、

台風で外装材が飛んだり、地震により倒壊したりする危険性が高く、

ネズミや害虫の発生、ゴミの散乱、外壁の破損、等々・・・

衛生上、景観上の問題をもたらすおそれがあります。

適切な管理をせずに空き家を放置することは、

所有者やその家族だけでなく、近隣地域全体に大きなデメリットをもたらします。

また、管理不全空き家があれば近隣周辺の不動産相場も下落しますよね！

周囲に著しく悪影響を及ぼす「特定空家」と認定されると、

市区町村は、所有者に適切に管理するように、「助言」や「指導」を行ない、

改善が見られない場合は、「勧告」や「命令」を行ないます。

　　　　　　　　　　　　　　（政府広報オンラインより引用）

所有者が命令に従わない場合、５０万円以下の過料　に処せられる場合があるほか、

行政による、強制撤去等の対応が行われる場合もあります。

  固都税の負担が増える！！

　土地や建物を所有していると、固定資産税・都市計画税の税金がかかります。

令和６年度の評価替えに伴い、宅地に係る固定資産税については以下の調整措置がある。

空家法に基づく勧告を受けた特定空家の敷地や善良な管理がされていない場合、

今後居住する見込みがない空き家の敷地には、上記の1/6の軽減措置が適用されなくなり、

更地並みに課税されます！

【 特定空家 】

①　そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態

②　そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態

③　適切な措置が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態

④　その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

  空家法改正により、空家対策が強化された！！

改正前の空家法では市区町村は指導や勧告といった措置をとることができず、

特定空家になってからの対応だけでは限界がありました。

そこで令和５年、空家法が改正され、

周囲に著しい悪影響を及ぼす「特定空家」になる前の段階から、

空き家の適切な管理が図られるよう「管理不全空家」に対する措置が新設されました。

　　　　　　　　　　　　　　　　（政府広報オンラインより引用）

　　■　より分かりやすい、「日本空き家サポート」図表　■

　　　　　　　            　　（ 「日本空き家サポート」HPから引用 ）

放置すれば「特定空家」になるおそれのある空き家を市区町村が「管理不全空家」に

認定し、管理指針に即した管理を行うことを所有者に指導できるようにして、

指導してもなお状態が改善しない場合には、市区町村は勧告を行うことができ、

勧告を受けた「管理不全空家」は、「特定空家」と同様に敷地に係る固都税の

軽減措置を受けることができなくなります。

　　　　　　　　　　　　　（政府広報オンラインより引用）

  その他の改正！！

◆　空家等管理活用支援法人制度の新設！

　　市区町村が空き家の活用や管理に積極的に取組むNPO法人や社団法人などを

　　「空家等管理活用支援法人」に指定

◆　空家等活用促進区域制度の新設！

　　建築基準法の規制がネックになり、市区町村が定める指針に沿った空き家の

　　活用要請ができるように必要に応じて用途地域や前面道路の幅員規制の合理化が

　　できるようになった。

◆　行政による強制撤去等の円滑化！

　　緊急的に除去解体などが必要な「特定空家」に対して、

　　命令等の手続きを経ずに行政による強制撤去等代執行が可能になった。

  空き家は身近な地域社会問題！！

● 一人暮らしの親が施設に入居して空き家になったが、……？！

● 田舎の実家を相続したが、……！？

◆「家族の思い出がたくさん残っているし、……」

◆「年に数回、親族が集まるかも、……」

◆「家財や荷物が片付けられないし、……」

◆「将来、自分や親族が使うかも使うかも、……」

◆「建物を解体してしまうにはちょっと、……」

◆「貸したいけど、借り手がいるかな～、……」

◆「売却しても良いけど売れるかな～、……」

◆「どうしたらいいのか、専門家に相談しようかな～、……」

こうした様々な背景から、

使用目的のない空き家は増え続けています！

今後もさらに空き家は増加することが見込まれています。

「管理不全空家」とか「ゴミ屋敷」が周辺にあれば、

近隣住民や、そのエリア一帯の迷惑にもなりますし、

環境悪化で周辺の不動産相場も下落します！

そこで、

弊社では地域社会貢献と社会奉仕活動の一環として、

安心と信頼の、空き家管理全国ネット『日本空き家サポート』に

加盟し、空き家管理サポート業務を開始しましたv (^^♪ 

　「日本空き家サポート」の空き家管理サービスの特徴は、

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◆ 空き家の管理・賃貸有効活用・ご売却相談・建物解体・等々、

空き家を放置しないで安心と信頼の,

空き家管理全国ネット「日本空き家サポート」提携店の

弊社までどうぞお気軽にお問い合わせください。

安心と信頼の空き家サポーター：オオミハウジング株式会社ＴＥＬ　03-3964-8031　　ＦＡＸ　03-3964-8034e-mail：info@oomihousing.co.jp

空き家のリスク対策には、適切な空き家の管理が不可欠です。

ご自身・ご家族兄弟親族で、「空き家をどうしようか！？」

と迷ったら、どうぞお気軽にお申し付けください。

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狭小空地の有効活用「シェアサイクルポート」

狭小空地の有効活用「シェアサイクルポート」

今年は例年よりも暑い日が多かったのですが、

朝晩すっかり冷え込むようになりましたね。

紅葉も日一日と鮮やかに染まり、深まるゆく秋の気配を感じます。

さて、弊社で保有している“狭小空地の有効活用”の話です。

もともと、地主さんと借地人さんが保有していた土地・建物ですが、

東京都補助２６号線の道路計画で買収された残地でした。

国道254号線川越街道と補助２６号線計画道路の交差点に位置し、

ちょうど隅切り部分に当たる三角地：約41㎡の狭小地です。

ご存じの通り、

道路計画は道路用地該当部分は事業主が買収してくれますが、

残地は買い取ってくれません！！

地主さん借地人さんから、

「残地が何とかならないだろうか！？」との相談を受けました。

そこで貸宅地を管理していた弊社が、底地＋借地の同時売却で譲り受けた土地でした。

空地の場合は建付地と異なり固都税の軽減措置はありませんので、

保有しているだけでそれ相当の固都税を支払っていかなければなりません。

アパート・賃貸マンション・コインランドリー・テイクアウト店舗・トランクルーム・等々を

建設して賃貸収入を得る方法も考えましたが、

三角形の狭小地では効率の良いプランが入りませんでした。

自動販売機・バイク置場も検討しましたが、初期投資もなく、最も良かったのが

シェアサイクル業者へ、「シェアサイクルポート」としての“土地一括貸し”でした。

シェアサイクルは一定のエリアに複数設置された、

「シェアサイクルポート」（自転車の貸出し返却拠点）に、

自由に自転車を貸出し・返却できる交通手段です。

借りた場所に返却しなければならないレンタルサイクルと異なり、

借りた場所とは違う任意の「シェアサイクルポート」に返却できるので、

利用者の方々には好評です。

公共交通機関の補完、観光戦略の推進、環境負荷の軽減、等々、

電車や自動車に代わるクリーンな公共交通手段の一環として注目され、

今や需要者がドンドン増えています。

　　【工事内容】

対象地は東京都が設置した鋼板囲いと、お隣の借地人さんの共同住宅建物があるため、

東京都に鋼板囲いの撤去と、フェンスを設置し、進入路の確保と、

進入道路の舗装工事をお願いしました。

当該地の鋼板囲い撤去、ネットフェンス設置、進入道路の舗装工事が完了して、

バリケード仮設置も完了しました。

シェアサイクル業者さんと、シェアサイクル設備の設置工事の日時を打合せして、

いよいよ、設備設置工事に着手します　v(^^♪

　　　　　　　　シェアサイクルの利用方法

  ①　会員登録！

　・　専用Webサイト、スマホアプリで会員登録が必要

　・　名前、連絡先、等の基本情報を入力して決済方法をを登録

　　　クレジットカード、電子マネー等、（現金精算は不可）

  ②　自転車を借りる！

　・　アプリやWebサイトで空き自転車を確認して予約する

　・　アプリやWebサイトに表示されるパスワード入力

　・　自転車に搭載されたQRコードをアプリで読込み解錠して利用開始♪

  ③　自転車を返す！

　・　返却できるエリア内のポートに返却する

　・　利用しているサービス会社のポートに自転車を停める

　・　所定の方法で施錠、返却手続きをする

設備設置工事を見ていると、

慣れた手つきで、いとも簡単に設備を設置していました。

⇑　シェアサイクル業者業者さんのアプリに、

「シェアサイクルポート」新規登録前（開業前）の状態です。

「シェアサイクルポート」登録完了の話を聞いた数日後に立ち寄ってみると、

なんと、数台の自転車しか残っていませんでした。

Open Street 株式会社ご担当者：Ｏさん、有難うございました。

さすが業界Ｎｏ，１の　HELOO CYCLING さんですね！！

目的地まで歩くと少し遠いし、

タクシーに乗る距離でもないし、

借りた場所に戻って返却しなくても良いし、

自転車があれば良いんだけどな～　

そんな時に便利な交通手段として、シェアサイクルは

今後ますますニーズが増えていくことでしょう　v(^^♪

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基準地価３年連続上昇、33年ぶり全用途：1.4％上昇、

基準地価3年連続上昇、

～ 33年ぶり全用途：1.4％上昇 ～

「暑さ寒さも彼岸まで」と言われていますが、

今年は厳しい残暑とゲリラ豪雨が続き、やっと秋らしくなってきましたね。

「天高く馬肥ゆる秋」

読書の秋、スポーツの秋、食欲の秋、芸術の秋、等々・・・

秋の透き通った空と爽やかな気候は何をするのにも良い季節ですね♪

この秋、あなたは何をなさいますか？！

先日、2024年度の　『基準地価』　が発表されました。

ここで、「土地の価格」について学習しておきましょう！

国土交通省が発表した2024年の基準地価は、…

・　全用途地域　全国平均で、1.4％上昇、

・　基準地価の上昇は ３年連続で、上昇幅は対前年比：0.4㌽拡大し、

　　バブル期以来　３３年ぶりの高水準だった。

　　　　　　　　　（読売新聞より引用）

訪日観光客の増加による観光需要の高まりや、

半導体工場新設など、地価上昇の波が各地に波及しているようです。

●　東京・大阪・名古屋の ３大都市圏の全用途が、3.9％上昇、

●　地方圏の上昇率は、0.4％上昇、

●　住宅地は、0.9％上昇、

●　商業地は、2.4％上昇、

　　　　　　　　　（読売新聞より引用）

上昇傾向を見ると、全国的にコロナ禍の影響から回復したと言えるでしょうね。

1月に発生した能登半島地震の影響で被災した石川県富山県の地価は下落した。

商業地の全国トップは、東京都中央区銀座二丁目の「明治屋銀座ビル」で、

19年連続、１㎡あたり単価；4,210万円で前年より、0.5％上昇した。

なんと、1坪あたり　＠１億3893万円になりますよね！

１坪＝畳２畳で、都心の億ションが買える価格です。

2024年の基準地価で ３大都市圏の商業地は、12年連続で上昇していて、

要因には都市部での再開発事業が一段と拍車をかけているようです。

地方圏でも上昇幅が拡大していて、過去最高ペースと言われるインバウンド訪日客需要で

観光地のホテル、飲食店向けの需要も広がっているようです。

  東京都が発表した都内の基準地価は、…

●　全用途地域の平均は、前年比：6.0％上昇で、12年連続の上昇となった。

●　上昇率は、前年（3.6％）より拡大した。

　　　　【23区内で基準地価の大きかった上位１０地点】

　　　　　　　　　（読売新聞より引用）

23区は全調査地点（３４７ヶ所）で基準地価が上昇している。

◆　住宅地

　　　　　　　・都内全体で対前年比：4.6％上昇

　　　　　　　・12年連続の上昇

◆　商業地

　　　　　　　・都内全体で、８.６％上昇

　　　　　　　・対前年上昇率：3.9㌽上昇

　　　　　　　・23区対前年比：9.7％上昇

住宅地では利便性の良いエリアで職住接近の傾向があり、

商業地では国内外の観光客によるインバウンド需要や、

再開発事業の需要が強く影響しているようだ。

コロナ禍から回復した世界経済、

円安が続いている日本経済、

押し寄せる外国人観光客と外国資本投資ファンド、

外国資本による半導体工場の建設、

都市部ではあちらこちらで再開発事業が進み、

高値の億ションも発売すれば完売が続いている不動産市況、

世界的に見ても治安の良い国　ニッポン、

円安傾向が続く限り、

まだまだ日本の土地価格は上昇して行くでしょうね！！

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好調な中古マンション流通市場！

好調な中古マンション流通市場！

厳しい残暑とはいえ、朝夕は少しずつ涼しくなってきましたね。

野山では赤トンボが飛び交い,

秋の昆虫たちのハーモニーが季節の移り変わりを感じさせてくれます。

先日、お世話になっている Y さんの中古マンション売買の残金決済が無事完了し、

お食事会に招待されました(^^♪

Y さんには約２０数年前にマンションをご購入いただき、

それから親しいお付合いをさせて頂いております。

「住宅ローンも無事に完済し、マンションが値上がりして購入した時よりも高値で

売却できたし、相続した田舎の家をリフォームして老後をのんびり暮らしたい♪」

と、いうことでした。

ここ数年、多いのが好調な中古マンション流通市場の仲介業務です。

購入した時よりもマンションが高くなっているから売却しようかな・・・　！？

と、終活を考えて高値の今、売却を考える売主様が増えています。

東日本不動産流通機構の月例速報　Market Watch  を見ると、

（以下、東日本不動産流通機構　Market Watch　より引用）

■　首都圏中古マンション件数　　2024年6月前年同月比

　　〇　成約件数

　　　　６月の首都圏における中古マンション成約件数は、3，259 件

　　　　前年比で、4.8％ 増加　１３ヶ月連続で前年同月比を上回った。

　　〇　新規登録件数

　　　　６月は、15，849件と前年比で 2.5％　減少

　　　　５月に続いて前年同月比を下回った。対前月比も 1.9 ％減少

　　〇　在庫件数

　　　　６月は、44，722 件と前年比で 2.5 ％　減少、

　　　　５月に続いて前年同月比を下回った。対前年比も 1.9％ 減少した。

　　　　　（東日本不動産流通機構　Market　Watch　サマリーレポートより引用）

■　首都圏地域別　中古マンション成約件数

　　〇　東京都

　　　　６月の東京都区部は、 1,528件 

　　　　前年比 7.8％ 増加、13ヶ月連続で前年比を上回った。

　　　　多摩地区は、290件、前年比 1.8％ 増加、６ヶ月連続で前年同月比を上回った。

　　〇　神奈川県

　　　　６月の横浜・川崎は、535件、前年比 　＋0.4％ 増加、ほぼ横ばい、

　　　　４ヶ月連続前年同月比を上回った。

　　　　神奈川県他は、179件、前年比　4.3％ 減少、３ヶ月連続で前年同月比を下回った。

　　〇　埼玉県・千葉県

　　　６月の埼玉県は、３４６件、前年比　8.5％増加、７ヶ月連続で前年同月比を上回った。

　　　６月の千葉県は、３８１件、前年比、5.0％増加、８ヶ月連続で前年同月比を上回った。

　　　　　　　　　（東日本不動産流通機構　Market Watch より引用）

  データ分析

以上のデータからも分かるように、

首都圏ではマンション建設用地の不足、建築費の上昇などで新築マンションの

分譲価格が上昇し、新規分譲が限られ供給戸数が減少していて、

販売価格の上昇につながっている。

そのため、

購入希望者がリノベーション済み中古物件へとシフトしている傾向がみられます。

中古マンションの新規売却件数が減少し、在庫件数も減少して、

成約件数が増加すれば売り手市場となり、成約 ㎡単価 も上昇します。

高値の新築マンションよりも、

好立地条件が良く割安感のある中古マンション人気が続き、

これからも成約件数の増加が続くとみられます。

■　首都圏地域別中古マンション成約㎡単価

　　東日本不動産流通機構　Market　Watch　サマリーレポートの成約㎡単価を見ると、

　　埼玉県以外は前年比で上昇が続いています。

　　〇　東京都

　　　　６月の区部は、112.50万円/㎡、前年比で、7.3％上昇、

　　　　２０２０年５月から、５０ヶ月連続で前年同月比を上回っています。

　　　　多摩地区は、55.47万円/㎡、前年比、7.1％上昇、

　　　　12ヶ月連続で前年同月比を上回っている。

　　〇　神奈川県

　　　　６月の横浜・川崎市は、63.89万円/㎡、　前年比、7.1％上昇、

　　　　１３ヶ月連続で前年同月比を上回っている。

　　　　神奈川県他は、45.77万円/㎡、前年比、9.8％上昇、

　　　　９ヶ月連続で前年同月比を上回っている。

　　〇　埼玉県・千葉県

　　　　６月の埼玉県は、42.15万円/㎡、前年比　－ 0.4％

          ほぼ横ばいながら、３ヶ月ぶりに前年同月比を下回った。

　　　千葉県は、40.54万円/㎡、前年比　7.5％上昇、６ヶ月連続で前年同月比を上回った。

　

　　　　　　　　（東日本不動産流通機構　Market Watch より引用）

  マンションは値下がりしないのか？

マンション購入希望者さんからは、

「少子高齢社会だから、やがて人口が減少すれば、

マンション価格は値下がりするんじゃないのかな～・・・　？！」

と、よく聞かれます。

確かに、日本の人口は緩やかに減少しています。

しかし、

都市集中型の生活が増えていて、働く女性が増えている昨今、

通勤しながら、

子育てがしやすい場所に住みたいという人が増えています。

マンションは戸建と比較すると、

駅からも近く、生活しやすい立地にあり、

医療施設も充実している環境にありますから、

都内のマンションは老若男女問わず人気があります。

円安の影響や海外観光客や海外投資家のニーズもあり、

都市部集中型の生活スタイルが続く限り、

都内の中古マンション市場の人気はまだ続くでしょう！！

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メゾネット住居の改修工事：ビフォーアフター

メゾネット住居の改修工事：ビフォーアフター

今年は　“危険な暑さ”　の猛暑日🌞とゲリラ雷雨⚡☔が多い夏になりそうです。

地球沸騰化の時代に入り体温より高い気温の日もありますから、

十分な水分補給をして　“熱中症対策”　をしていきたいですね。

さて、

弊社保有収益ビル大規模改修工事の一環として、

メゾネット住居部分の改修工事ビフォーアフターです。

【建物外観】

    ⇒　

名称：トレジャリィ大山

1階～2階：カプセル楽局「大山ハッピーロード店」

3階：事務所

4階～5階～6階　メゾネット住居：４LDK

【建物平面図】

メゾネット特有の間取りですが、

各部屋に造り付けのクローゼット＋箪笥＋物入れがありますので

収納スペースがたっぷりあります♪

【屋上防水工事】

SRC造の6階建ですが長年風雨にさらされると、それなりに経年劣化も見られ、

大規模修繕工事の際には屋上防水工事は必須です。

  　⇒　

【螺旋階段】

屋上からの眺望は素晴らしいのですが、

すぐ近くに再開発事業のタワーマンション：２棟が建設されており、

見降ろされるようになってしまうので安全面も考慮して扉を設置しました。

【６階ベランダ】

螺旋階段にはサビも出始めておりましたが、

螺旋階段塗装工事と各階のベランダ防水工事、外壁防水工事も完了しました。

  　⇒　

【６階ベランダ側洋室】

実は一番頭を痛めたのがこの部屋でした。

南向きで日当たりが良くフィックスされた窓は結露のためかクロスがはがれていました。

ベランダ側窓を開けたまま外出したらしく風雨に吹き込まれた経緯があり、

外壁防水工事やら、床改修工事で時間とそれなりの工事費用が掛かりました。

 　　　⇒　

 　　　　⇒　　　　床を剥がして巾木を取り換えフローリング張替えをしました。

【６階洋室】

使い勝手の良い洋室で収納スペースもたっぷりあります。

天井・壁のクロス改修工事、床フローリングを研磨しました。

  　⇒　

【５階洋室】

照明器具をLED照明に取り換え、クロスを改修しました。

  　⇒　　

各部屋には造り付の箪笥があり洋服や着物を整理保管するには便利ですよね♪

  　⇒　

【５階　洗面台】

４階、５階、６階と各階に洗面とトイレがありますので入居者さんには便利です。

  　⇒　

【4階玄関】

消防検査を受けて、消火器と火災警報器を新設しました。

  　　　

【Living  Dining  Kitchen】

住まいのポイントは、Living　Dining　Kitchen　です。

古いキッチンセットを新品のキッチンセットに取り替え、

照明も全てLEDに取り換えて明るくしました。

  　⇒　

【浴　室】

浴室は一日の疲れをとる憩いの場ですので、

綺麗に磨いて念入りにクリーニングしました。

  　⇒　

 

今回の大規模修繕工事では想定外の期日と経費が掛かりました。

が、不動産投資家にとって、

入居者さんが入れ替わった際には、

思い切った大規模修繕工事を実施して、

収益物件の資産価値をアップすることが大事です。

改修工事費用は経費計上できますし、

設備投資は償却資産となります。

建物をグレードアップして、

新しいテナント入居者さんに喜んで頂き

長期間借りて頂ければ双方がハッピーですよね　

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「地主さん、地代の値上げしてますか？」

「地主さん、地代の値上げしてますか？」

　今年の梅雨は例年よりも遅れ、関東甲信では過去最も遅い記録だとか、…

どうやら短期集中型で、

梅雨入り早々に警報級の大雨のおそれもあるようです。

亜熱帯化している日本の気候、

梅雨の風情も以前と比べ大きく様変わりしてきましたよね。

　先般、東京都から 「固定資産税・都市計画税の納税通知書」が届きました。

令和６年度は、３年に一度の評価替えの年（基準年度）に当たります。

ここで「土地の価格」についておさらいをしておきましょう  (^^♪

地方自治体が、

固定資産税・都市計画税は、固定資産税台帳に登録された価格（固定資産評価額）を基礎として

算出した課税標準額に税率（固定資産税：1.4％、都市計画税：0.3％）を乗じて算出します。

２３区内では令和６年度の小規模住宅用地（200㎡以下の土地）については都市計画税は1/2に

軽減されています。

弊社の保有資産の中には更地もありますので、

固定資産税・都市計画税の額はそれ相当の結構な額になりますから、

毎年、固定資産税・都市計画税の課税明細書をチェックしております。

　先日、お取引のある地主さんから、

「貴社で客付けして頂いた、○○町の T さんの借地権付アパートが更新の時期を迎えて

いるから、借地更新料をどのくらいにしたらよいのか相談に乗って欲しんだけどね。」

「この際、固定資産税・都市計画税も上がっているから、

ついでに地代の値上げもお願いしたいんだけど、　…‥！？」

と、いうご相談依頼がありました。

国土交通省のＨＰから、

「令和６年度地価公示結果の概要」を調べてみると、・・・

【住宅地】

・東京圏の平均変動率は、3.4％と3年連続で上昇し、上昇率が拡大した。

【商業地】

・東京圏の平均変動率は、5.5％と3年連続上昇し、上昇率が拡大した。

〇全国の地価は、景気が緩やかに回復している中、地域や用途に差があるものの、

　三大都市圏・地方圏ともに上昇が継続するとともに、三大都市圏では上昇率が拡大し、

　地方圏でも上昇率が拡大傾向となるなど、上昇基調を強めている。

と、ありました。

Ｔ さんの借地権付きアパート所在地の最寄り「地価公示標準地」を調べてみると、

対前年度：7.7％ も上昇していました。

　　　　　　（国土交通省HPから引用）

なんと、東京圏の平均上昇率：3.4％をはるかに上回っている上昇率です。

あまりの上昇率におどろいて、弊社保有ビルの最寄りの「地価公示標準地」を見たら、

対前年度：9.5％も上昇していました。

　　　　　　（国土交通省HPから引用）

こちらの商業地も平均値：5.6％をはるかに上回っていました。

ご依頼の件に付きましては、

地主さんと借地人さんに地価上昇拡大中の現状をよくご説明し、

双方からご承諾を頂き、お蔭様で無事に、

「借地更新契約締結」と「新規地代の値上げ」が完了しました。

ご参考までに、借地の「更新料」と「地代」については、・・・

【更新料】

　・借地権更新料については定められた基準はありませんが、

　　土地価格の、4～6％程度が一般的と言われています。

【地 代】

　・地主さんから、固定資産税納付書のコピーを頂いてみると、

　　◆　現行年額地代　÷　年額公租公課　＝　約 3.5 倍でした。

　地代の倍率についても明確に定められてはいませんが、　5％前後とも言われています。

　借地人さんが、賃貸事業用アパートとして収益をあげているので、

　４％以上は妥当とも言われています。

　借地人さんにも詳細をご説明して現行地代の15％アップでご了解を頂きました。

東京都内の旧法借地権の多くは戦前からの　“自然発生型借地権” が大半で、

地主さんは借地契約発生時に、借地人さんから “権利金”や“保証金”を受領しないまま、

借地の相続が繰り返されているのが現状です。

「土地賃貸借契約書」の条文：賃料条項の中には、

『　（略）公租公課の増加、経済事情や土地物価の変動、その他の理由により現行地代が

　適正でなくなった時には、契約期間中と言えども賃料増額の改定をする。（略）　』

という記載が明確にされています。

「地主さん、地代の値上げしてますか？」

前述の通り借契約期間中であっても、

地代の値上げはできますから、

2024年、固定資産税・都市計画税の評価替え基準年度が、

地代値上げの最大のチャンスですよ 

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「私道内ガス工事承諾書」

「私道内ガス工事承諾書」

　今年は夏にかけて “ラニーニャ現象” が発生する予報が出ています。

猛暑と、豪雨の高温多雨で

観測史上１位の夏！？になりそうです。

青葉若葉の爽やかな季節なのに想像しただけでウンザリして

今年の梅雨から夏にかけての気候が気掛かりですね。

さて、

表題の件ですが、先日ちょうど出かけようとしていた時に、

東京ガスさんから電話が入りました。

担当者：「御社で保有している○○町○○番地私道のガス埋設配管から、

　　　　ガス漏れが発生しているようです。」

　　「今、現場から電話してますが私道を掘削してガス管工事をしても良いでしょうか？」

   私：「エッ、本当ですか？　すぐ私道を掘削して工事をすぐにやってください」

担当者：「それでは、『私道内ガス管工事承諾書』に署名捺印して頂きたいのですが、？」

　　私：「申し訳ありませんが、ちょうど今から出かけるところです。」

　　　　「緊急事態だから、『私道内ガス管工事』は承諾します。」

　　　　「署名捺印は後回しでも良いですか？」

担当者：「有難うございます。」

　　　　「それではガス漏れ調査をして、すぐに工事に着手させて頂きます。」

私道埋設ガス管からガス漏れして、

火災でも起きたら一大事になりますから、

取り急ぎ所用を早めに切り上げて現場に向かいました。

実は、

この私道はかれこれ１０年ほど前に、

長いお付合いのある地主さんから頼まれて譲り受けた私道です。

『数年前から、見ず知らずの業者から「私道を売ってくれ！」と言われている。

全く知らない業者に売却して私道利用者から文句を言われるのもイヤだし、

貴社だったら地元で長くやっているから、私道を買ってほしいんだけどね。』

地主さんは、ガス工事・水道工事・家の建替え工事・等々のたびに、

「承諾書」に記名捺印しなければならず、

旅行などで出かけて留守にしている時には面倒な場合がある、

ということでした。

また、私道持ち分に不動産投資している会社もあるし、

長期的展望から私道を保有していればビジネスチャンスも広がるだろう、

と、そんな考え方から購入を決めました。

弊社はフレックス組織会社ですので、毎日誰かしら出勤しています。

少しは地域の皆様方にも社会貢献活動ができるだろう

と考えて譲り受けました。

現場に着いて東京ガスの担当者さんに挨拶すると、

担当者：「ちょうどこの辺りからガス漏れがしているらしい、

　　　　　と近隣住民の方から通報があり、

　　　　　調査してみると確かに埋設管からガス漏れがしています。」

　　私：「そうですかそれは大変ですね、

　　　　　会社に戻って後ほど『私道内ガス管工事承諾書』に

　　　　　記名捺印しますから、すぐに工事着手してください。」

しばらく、

　工事の状況を見守っていましたが、・・・

・　私道の舗装をカッターで寸分たがわず切断する人、

・　舗装を切断した汚れを民家に入らないように拭き取る人、

・　民家に注意を払って、ユンボを操るベテラン作業員、

・　通行人の安全を確認して誘導する作業員とガードマン、

一見、

大まかな工事に見えましたが、ここまで細心な気配りをして

「私道内ガス管工事」をしていることに驚きました。

東京ガス作業員の方々のチームワークの取れた連携作業には感心しました。

以前、

この私道についてブログにアップしたことがあります。

【ウイルス VS 人類 ＆ 電柱「土地使用承諾書」】

　　　　　　　　　　　　（リンクあり）

　　　　　　　　　　　　（黄色の部分が私道持ち分）

ご存じの方もいらっしゃると思いますが、

通り抜けしている私道には、固定資産税・都市計画税が免除されています。

微々たる金額ですが、

NTT電柱使用料と東京電力電柱使用料が指定口座に振り込まれてきます。

私道に接道する土地建物所有者が自宅を売却する際、

私道持ち分が無いと住宅ローンが借入できない場合もあります。

また、建替え等の場合、

水道管やガス管の容量を増やす工事の際にも私道持ち分所有者の承諾書が必要です。

そのため、「私道持ち分を売却してほしい」と頼まれることもあります。

再開発事業で、

街が大きく変貌を遂げようとしているこのエリア、

私道の提供によって、

近隣住民の皆様方に、

少しでも社会貢献活動の一環となり、

お役に立てればよいですね。

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コインパーキング開業♪ 水道メーター撤去費用負担は、？！

コインパーキング開業♪

水道メーター撤去費用負担は、？！

春　爛　漫 ♪

今年はサクラ🌸の開花が例年よりも遅れ、

春がいつ来るのだろうか、と懸念していましたが、

サクラの開花宣言が発表されると一気に初夏の気候となり、

あちらこちらで様々な花たちが咲き乱れ、

樹木の新緑も一段と勢いを増して芽吹き新鮮な季節になりましたね。

さて、

リパークさんと「土地一括借上げ方式」で契約していた

『リパーク大山町第６駐車場』が営業開始しました。

なんと、営業開始と同時に即、満車となりました。

これにはリパークの担当者さんも大喜びでした 

当該コインパーキングの隣接地にはほかに他業者：2社のコインパーキングもありますが、

すぐ近くで、タワーマンション：2棟、商業施設：2棟が建設中のため、

工事関係者の皆さんが連日、コインパーキング探しをしているエリアです。

他にも都内有数の「ハッピーロード大山」アーケード商店街があり、

納品業者や買い物客がコインパーキング探しをしていて、

駐車場難民が多いエリアです。

建物を解体撤去し更地にして、

コインパーキング開業までにはそれなりの期日を要しました。

ここで、『目からウロコが落ちる』ほど認識を新たにしたのが、

【水道メーターの撤去費用】でした。

建物解体後の整地業者からは、

「仕切弁の掘下げ工事と水道メーター２基の撤去工事は地主さん負担です。」

「よろしければ弊社から工事費用御見積書を提出しますよ。」

「近日中にメールしますのでよろしくお願い致します。」と、

言われて、半ばお願いしようかと思っていたのですが・・・、

　　　　　　　（手前：２基が水道メーター、奥：仕切弁）

知り合いの水道工事業者に、相見積もりを依頼したら、・・・

「えっ、？！」

「水道メーターは東京都水道局の所有物ですよ」

「水道メーターは水道使用者が借りているだけですから、

すぐ東京都水道局に電話して撤去してもらった方が良いですよ」

「最近は建築資材不足で水道メーターが盗難にあうことも多いですよ」

「つい、先日も水道メーターが盗難の被害にあったお客様がいましたよ」

「もし、盗難の被害にあったら弁償させられることになりますよ」

「水道局の電話窓口は２４時間受け付けていますから、

この電話を切ったらすぐに水道局に電話した方が良いですよ」

とのアドバイスを頂きました。

アドバイス通り、

夜7時過ぎでしたが電話を切ったすぐあとに東京都水道局に電話して、

翌日の午前中までに２基の水道メーターを無償で撤去して頂きました。

「目から鱗が落ちる」アドバイスに感謝・感謝でした。

仕切弁の掘下げ工事費用も想定内予算以下で済みました。

「いつもお世話になっている　K工業さん有難うございました　ｍ（_ _）m」

やはり「相見積もり」をお願いすることが大切ですね。

世の中知らないこともあり、知って得することが嬉しいですね(^^♪

その後、敷地舗装工事も無事に完了して、

ライン引き作業、ロック板設置工事も順調に完了、

取敢えず、

土地有効活用としての

コインパーキング経営がスタートしました♪

リパーク営業担当：Ｔさん、有難うございました。

駐車場難民の多いエリアですから、

満車稼働の日々が続くように祈念しております。

引き続きよろしくお願い致しますね(^^♪

迷った時には「相見積もり」をお願いすることが肝要ですね。

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祝：開店「カプセル楽局 大山ハッピーロード店」

祝：開店「カプセル楽局大山ハッピーロード店」

日銀がマイナス金利政策を含む大規模緩和の解除を決めました。

金融正常化へ向け、当面は緩和的な金融環境を続け、

追加の利上げをしないようですが、

この金利上昇局面が不動産市場にもじわりじわりと影響を及ぼすでしょうね。

大規模改修工事を実施していた弊社保有ビルの１階～２階ですが

消防検査も無事に終了し、株式会社ゲオホールディングスさんの

「カプセル楽局　大山ハッピーロード店」さんが開店しました。

テナントさんの新規開店はオーナーにとって一番うれしい時ですよね。

新しいガチャ専門店、その名も「カプセル楽局」薬局ではありません、「らっきょく」です。
当店では、１日何度でもカプセルで「クスリ」と笑っちゃうような「楽しさ」を処方します。

　と言うだけあってスタッフの方は白衣を着ています（笑）　

ゲオホールディングスのご担当者さんは、

『カプセル楽局は店内にはガチャの筐体（きょうたい：商品を入れる箱）を設置するだけで、

店員を置かずに無人で運営ができます。』

『初期費用をあまりかけず、店内電気は照明・エアコン、トイレ位でガスは使用しません。』

と話していました。

飲食系テナントと異なり、火や油、水も使用しないので建物が汚れず、

綺麗に使用してくれますからオーナーにとっても安心ですよね。

ガチャガチャと回した後に何が出てくるか分からない、

一瞬のドキドキワクワクする爽快感がクセになるようです。

今では、１回数千円以上する高額商品もあり、

ハマるとその魅力は奥深いようですね。

特に、Z世代（1980年～1995年生まれの世代）の人達には人気があるようです。

以前は子供達の駄菓子に代わるおもちゃというイメージが高かったカプセルトイが、

ブームを重ねるたびに進化して大人にも楽しめるコレクションアイテムになってきたようです。

  第１次　ブーム　/　1983年～

　　「キン肉マン消しゴム」（キン消し）

　　小学生の間で大ブームとなった

  第２次　ブーム　/　1995年ごろ

　　主流だった１回；１００円だった商品に加え、２００円の商品が登場

　　より、ハイクオリティな商品に人気が集中した

  第３次　ブーム　/　2012年～

　　コップのプチ子シリーズ　　SNSとの相性の良さで大ヒット

　　小物の造形の精密度があがり、３００円～４００円の商品が増加した

  第４次　ブーム　/　2018年ごろ

　　インバウンド需要の高まりで、日本観光のお土産として持ち帰る外国人が

　　多くなって空港やホテル、観光地でのカプセルトイ人気が高まった

  第５次　ブーム　/　2023年　Z世代のガチャ活

　　カプセルトイ専門店が次々と誕生し、現在は第５次ブームの真っ只中

　　商品のバリエーションや価格帯も広がり中には、２５００円～５０００円の商品もあり、

　　キャッシュレス化の現在、現金不要の筐体（きょうたい）も増えているようです。

Z世代の女性を中心に流行しているのが、

ガチャを回して、賞品を収集し、スマホで撮影し、📳

かわいくカスタマイズして、SNSに投稿する、

という流れでガチャ活を楽しんでいるようです。

日本カプセルトイ協会の、

カプセルトイ市場動向調査：令和５年度（2023年）結果報告によると、…

製造元出荷ベースでの市場規模は、メーカー希望小売価格の合計と、

他メーカー販売状況などを算出した結果、約；1,150億円だったようです。

前回調査（2022年）の、７２０億円から約：160％アップとなり、

カプセルトイ玩具市場が急成長した一年だったようです。

「カプセル楽局　大山ハッピーロード店」さんが、

ガチャ活の皆さんの人気店となり、

地元商店街の地域活性化に貢献し、

「くすり」と笑える繫盛店なってほしいですね。

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土地有効活用「取敢えず、コインパーキングかなぁ！？」

土地有効活用

『取敢えず、コインパーキングかなぁ！？』

エルニーニョ現象からか今年の冬は寒い日と暖かい日の気温差が激しいですね。

一日の中でも昼夜の寒気と暖気の気温差が大きく体調をくずしそうです。

雪も例年よりも少ないところが多いようです。

どうやら今シーズンは寒い日と暖かい日がめまぐるしく変わり、

暖冬のまま春に季節が変わりそうですね。

さて、

弊社で保有している土地の有効活用について色々と思案しておりましたが、

「取敢えず、コインパーキング」にすることにしました。

土地の有効活用となると何が一番良いのか迷いますよね。

かねてより地主さんから“借地権負担付土地”（底地）を譲り受けて、

借地人さんと商談を進めておりましたが、

借地人さんの移転先が決まり“借地権付建物”を譲渡して頂きました。

「有難うございました。」　m(_ _)m

残金決済も無事に終わり、建物の解体工事を進めております。

　　　　　　　　　　　　　　　（解体作業足場架設中）

コインパーキング経営には、

①　自主管理方式

　　・駐車場初期の土地整備からロック板など設備の導入・維持管理・トラブル処理まで

　　　コインパーキングがオープンした後の管理まで、全てオーナー自身が行う。

　　・コインパーキング経営で得られる収入は全て自分の手元に入るメリットがある。

②　管理委託方式

　　・　土地の整備や機械の導入などをオーナーが行い、稼働後の管理運営業務を

　　　　駐車場運営会社に委託する方式。

　　・　経営の主体はオーナーが自身が行い管理を外部に委託する方式で

　　　　稼働率によって収入が変動する。

③　土地一括借上げ方式

　　・　オーナーが所有する土地を駐車場運営管理会社が借上げて、運営管理会社が

　　　　ロック板などの機械を負担設置し保守管理・清掃・トラブル処理まで経営に関わる

　　　　全てを行う方式。

　　・　自主管理方式より収益は少ないが稼働率に関わらず毎月決まった賃料が見込める。

コインパーキング経営には以上の三種類の経営方式があります。

　　　　（防塵幕を張り手壊しで作業中）

土地一括借上げ方式ですとコインパーキング運営会社に土地を貸して、

コインパーキング経営に必要な諸設備費用は運営会社が負担してくれます。

その代わり、オーナーは整地舗装して引渡します。

コインパーキングがオープンすれば毎月決まった賃料を貰う経営方式ですから

オーナーさんにとっては安心で気楽な土地有効活用ですね。

　　　（手壊しからユンボ作業中）

コインパーキング経営は、

土地の広さや形状に左右されずに、初期投資も少なくすぐに始められ、

将来他の土地活用に転用しやすいメリットがあります。

そして月極駐車場より賃料も高く、

アパートやマンションを建てるよりも手っ取り早く始められます。

空き家を解体しそのまま更地にしておくと高い固定資産税が課税されます。

住宅用地であれば課税標準額が　１/３　に軽減されますが、

更地の場合は減額措置はありませんから建付地よりも土地固定資産税が

高くなるデメリットもあります。

しかしながら当該物件周辺では、

東京都補助２６号線道路計画や再開発事業が着々と進んでおり、

しばらく様子を見ながら再開発後の状況を見極めたいと考えております。

コインパーキング契約期間は５年で自動更新です。

解約する場合には書面にて２ヶ月前以上前に通知することになっています。

建設費が異常に高騰している昨今、

アパートやマンションを建てるのも

リスクがありそうですし、

取敢えず、

所有している土地を

有効活用したい人には

一つの良い選択肢と言えますね。

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