店舗リーシング＆大規模改修工事

店舗リーシング＆大規模改修工事

最大震度７を観測した能登半島地震で、

被災された方々、行方不明の方々、お亡くなりになられた方々の

お見舞とご冥福をお祈りし、一日も早い復旧復興を願っております。

天災とは言え地震・津波・火事の恐ろしさを改めて痛感し、

ご親族の方々の心境をお察しいたします。

避難生活が長期化する中、被災された皆様に心からお見舞い申し上げます。

さて、

弊社保有ビル　『トレジャリィ大山』　鉄筋コンクリート造６階建の

“店舗リーシング＆大規模改修工事”の話です。

賃貸アパートや賃貸マンション等のレジデンス系オーナー様ならともかく、

好立地高利回りの収益物件を保有するオーナー様の中には

商業ビルを保有なさっているオーナー様も多いのではないでしょうか。

商業ビルはテナントさんが満室状態の時は良いのですが、

退去して空室になると次のテナントさんが決まるまでそれなりの時間がかかり、

空室リスクもレジデンス系より高いデメリットがあります。

弊社のビルは元々、食品製造販売店が建設し長年使用していたこともあり、

造作物を解体撤去してスケルトン状態にしてから、

テナント募集リーシング業務を開始しました。

東武東上線『大山』駅徒歩２分　　　１日の乗降者数：41，967人

東京都内屈指の「ハッピーロード大山」アーケード商店街に面した路面店です。

「ハッピーロード大山」商店街の１日の買い物客数：３万人と賑やかな商店街です。

最近では東京都補助２６号線道路計画による道路用地買収と、

《大山駅周辺のまちづくり事業》による再開発でタワーマンション２棟が建築中、

計画中のタワーマンション２棟もあり、

マスコミメディア等でも取上げられているエリアです。

建物：１階～２階～３階をスケルトンにして一括貸条件でリーシング業務を開始すると、

すぐに某大手ファストフード店から、『出店申込書』が入りました。

今思えば、当方も勉強不足でしたが、・・・

最近のファストフード店は経営内容があまり良くないようですね。

コロナ禍で店舗数を削減し、５類に分類されてから、

売上は多少回復傾向の中、材料費・人件費・光熱費等の諸経費の高騰で

むしろ収益が伸び悩んでいる企業が多いようです。

『出店申込書』を頂いたファストフード店さんとは、

設計事務所、各工事施工会社さんを交え度重なる改修工事打合せを行いました。

A工事（貸主負担工事区分）/C工事（借主負担工事区分）/B工事（借主負担工事区分）を

打合せ会議で取り決めたにもかかわらず協議を重ねて行くうちに、

「B工事も負担してくれないと取締役会稟議が通らない」という始末でした。

あまりにも身勝手な商談にあきれ果てこちらからお断りしました。　(笑)

ご参考までに【テナント工事区分表】を作成しましたので掲載します。

その後、テナント募集条件を変更し、

１階～２階：一括貸し条件で再度リーシング業務を開始して、

昨年１２月に無事、「建物賃貸借契約」を締結完了しました。

新テナントG；HLDさん、有難うございました。

不動産取引での、売主：買主、　貸主：借主間での意思表示の方法として、

Ａ：不動産売買の場合　＝　買主から→売主へ　「買付証明書」

　　　　　　　　　 　 　※　個人：住宅ローン融資特約条件を記載する

　　　　　　　　　　　※　法人：取締役会承認特約条件付き

Ｂ:不動産賃貸借の場合　①　居住用　＝　借主→家主へ　「入居申込書」

　　　　　　　　　　　※　管理会社：入居者審査がある　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　         ②　事業用　＝　借主→家主へ　「出店申込書」

　　　　　　　　　 　 　※　法人：取締役会承認特約条件付き

それぞれの書面を提出して商談するのが一般的です。

特に事業系の「出店申込書」受領後は、A工事：C工事の負担区分を明確にして、

借主テナントさんと、それぞれの工事施工会社を交えて、

改修工事内容・仕様・工程表・工事負担区分を明記しておくことが大事です。

現在、新テナントさんの開店計画もあり、

貸主弊社としても大規模改修工事を急ピッチで進めております。

【改修工事進捗状況】

１階　スケルトン工事完了後

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

１階　改修工事中

　（防火ドア改修工事、電気室防火ドア取替設置工事）

２階　スケルトン工事完了後

２階　改修工事中

（仕切壁撤去、防火壁改良工事、シャッター設置、スチールドア設置工事）

２階ベランダ　　改修前

２階ベランダ　　改修工事中

　（ベランダ防水工事、壁面塗装工事）

大規模改修工事をお願いしている、

建築設計事務所さん、建築会社さん、塗装会社さん、電気工事会社さん、

是非とも期日までに竣工するよう頑張ってくださいね。

新テナントさんには地元での人気店になって商売繁盛し、

長い間店舗を利用して欲しいと願うのは

ビルオーナーの共通の想いです。

新テナントさんの開店が待ち遠しい心境です。

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2024年（辰年）どうなる？不動産市場の展望!!

2024年（辰年）どうなる？不動産市場の展望!!

２０２３年は偏西風の蛇行により異常気象の年でしたね。

自然災害が地球規模で発生し「地球沸騰化」の時代へ突入したと言われました。

日本でも酷暑が続き、春夏秋冬の四季から夏冬の二季の時代へ変わるだろうと言われました。

2024年はどんな年になるのでしょうか。

２０２４年は甲辰（きのえたつ）年です。

「甲（きのえ）」は草木の成長を表す意味があり、

植物がどんどん成長するように勢いを増して増えていく意味があります。

２０２４年辰年は努力してきたことが実を結んで成就する年になるでしょう。

辰年は十二支の中で唯一架空の生物ですが、

努力することで成功に近づける年となるようです。

2024年、不動産市場はどうなるのでしょうか。

  １月　　「タワマン節税」新ルール適用

富裕層の間で人気のあったタワマン節税に、

国税庁はマンションで新たに導入する相続税の算定ルールについて

２０２４年１月以降に相続などで取得した物件から適用することを決めた。

マンションの評価額とマンション市場の取引価格に見逃せないほど

大きな乖離があったので国税庁は「評価乖離率」を求め、

１を乖離率で除した値が、０．６未満の場合には評価乖離率と０．６を、

１を超える場合には評価乖離率のみを、

従来の評価額に掛けて補正する新ルールが適用されることになります。

「マンション節税」のルールが大きく変わりますので気を付けておきたいですね。

  ４月　令和６年度から「相続登記が義務化」

不動産の相続登記は固定資産税を支払っていれば相続登記をしなくても

問題ありませんでしたが、２０２４年４月１日（令和６年度）からは

相続登記が義務化されます。

日本全国で所有者不明の土地が約720万haあり、

ほぼ北海道と同じ面積があるとされています。

所有者不明の土地をを減らすため、

一つの方策として「相続登記の義務化」が決まりました。

２０２４年４月１日からは相続によって不動産を取得した人は、

３年以内に相続登記をしなければならなくなり、

登記義務に違反した場合：１０万円以下の過料の適用対象となります。

相続登記を放置しておくことができなくなりましたので気を付けましょう。

  2024年　　住宅価格はどうなる？

２０２３年はバブル期以来の不動産価格上昇率でした。

一体、不動産価格の上昇傾向はいつまで続くのでしょうか。

国土交通省が令和５年１１月３０日に公表した不動産価格指数をみると、

住宅総合の季節調整値は前月比で、0．5％上昇し、

商業用不動産総合の季節調整値は前月比で、0．5％上昇となりました。

●　全国の住宅総合は、前月比：0．5％増の　134．9

●　住宅地は、1．1％増の　113．6

●　戸建住宅は、0．2％増の　115．3

●　マンションは、0．4％増の192

とそれぞれ上昇しています。

地価の上昇もさることながら、

２０２４年問題の働き方改革で残業時間が制限されて人件費の上昇や、

建築費の高騰により不動産価格の上昇が懸念される年になるでしょう。

  2024年　　金利上昇の動向は、・・・？

不動産価格高騰の原因は日銀の「低金利政策」と「金融緩和政策」からでした。

２０２３年７月に実質的な長期金利の上限を１０年ぶりに、１％まで引き上げました。

長期金利が上昇すると、住宅ローン金利も上昇します。

金融緩和政策の縮小により固定金利も上昇するでしょう。

住宅ローン借り入れでは金利の低い変動金利を選んで

マイホームを購入する人が多いですから、

固定金利が若干上がっても変動金利が上昇しなければ

不動産市場には大きな影響はないでしょう。

住宅ローンで不動産を購入なさる方は、

金利上昇局面であることを念頭に入れ返済計画シュミレーションをしたいですね。

２０２３年の地価上昇の牽引役となった円安市場経済からの

台湾半導体工場の日本進出、インバウンド景気を見込んだ高級ホテル建設など

不動産の実需が２０２４年も続くと予想されます。

グローバルな観点からも日本の不動産は安全で有望だと言えるでしょう。

多少金利が上昇したとしても不動産市場への影響は少ないでしょうね。

2024年（辰年）

不動産を購入なさる方も、売却なさる方も、

皆様方にとってより良い一年となりますように祈念しております。

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“林口ゴルフ倶楽部” “台湾ゴルフ俱楽部 淡水球場”

“林口ゴルフ倶楽部” 

“台湾ゴルフ倶楽部 淡水球場”

今年は春夏秋冬の四季から、夏冬の二季になると予報されていましたが、

予報通り夏日から急に冬の気温になりました。

秋の紅葉狩り行楽シーズンも各地の雪の便りで一変した感じですね。

さて、

ゴルフネタのテーマは久しぶりでなんと２０１７年５月２７日以来６年ぶりです。

不動産投資戦略とゴルフ攻略法『豊洲豊洲ゴルフリンクス』

　　　（　↑リンクあり　）

あの宮里藍選手が引退発表したときですからね、

その間もゴルフはやっていたのですがブログ記事はアップしていませんでした。

今回は、日台ロータリー親善ゴルフ大会の話です。

日台ロータリー親善ゴルフコンペを通じて、

日本と台湾ロータリーの情報と国際交流の機会を共有し、友情を分かち合い、

お互いの友好関係を深めてともに国際交流を行っていく活動目標で行われました。

組合せは日本のロータリークラブ：２名と、台湾のロータリークラブ：２名、

それぞれが１チームになってラウンドします。

 

 

“林口ゴルフ俱楽部”西・南・東コース ２７ホール Par：108

私の友人：S さんも大のゴルフ好きで、

年間ラウンド数：１００回以上を目指している飛ばし屋ゴルファーです。

同じ組でラウンドした台湾の：R さん、

半導体関係の仕事をしていて身体も大きく、体重は１００kgとの話でした。

ドライバーの平均飛距離は平均：２６０ヤードの飛ばし屋さんでした。

 

私は前回ブログを書いた６年前より飛距離が落ちて、

ミドルホールでは ２年２組目標のゴルフでしたが

最近では ３年２組のゴルフがやっとの今日この頃です💦(;^_^A

ゴルフには当然、飛距離が出れば有利で大事なことですよね。

しかし、アベレージゴルファーには、

アプローチやパッテングの上達がスコアメイクには役立ちます。

　　　　　　　　　　　　南コース　Ｎｏ，５ホール　　１６６Yard　　Par：３　

今年９月にアジアンツアー　YEANGDER TPC 2023 が開催された林口ゴルフ俱楽部

暑い中でのラウンドでしたが、

台湾の人々の温かさ、人懐っこさ、そして美味しい食事とおもてなしを体験できた

日台ロータリー親善ゴルフ大会でした。

続いて、

“台湾ゴルフ倶楽部　淡水球場”　OUT-IN　18ホール　Par：７２

台湾では最も古いゴルフ場で、

１９１９年にオープンし１０４年の歴史ある名門コースです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（手前スタートハウス、後ろがクラブハウス）

ゴルフ好きな人なら一度はプレーしてみたいコースとして知られており、

ゴルフ雑誌で、「世界のベスト５０」にも選ばれたことのある名門コースです。

ラウンドした日は霧雨まじりの天候でした。

このコースはゴルフを始めたばかりの、〇ン十年前に一度ラウンドしたことがありました。

日本でも活躍した あの、

JLPGAの永久シード権保持者のレジェンドプロゴルファー：涂 阿玉プロの

専属コースとしても知られております。

その時も涂 阿玉プロがコーチについて前の組でラウンドしていたのを思い出します。

キャディさんの話だとこの日もラウンドしていたようです。

 

　　　　　　　　OUTコース　Ｎｏ，１ホール　３８８Ｙａｒｄｓ　　Par：4

緩やかな打ち下ろしのミドルホール、

正面には新北市淡水区の高層マンションが見えます。

あいにくの霧雨と時折吹いてくる台湾海峡と淡水河口から

吹き上げる風にボールが運ばれることもありました。

また、アップダウンも大きく、ラフにボールを打ち込んでしまうと、

霧雨に濡れたしつこい洋芝にクラブが絡みつき、

ボールを出すのがやっとでした　💦　(;^_^A

　　　　　　　　ＩＮコース　　Ｎｏ，１４ホール　　４１５Yards　　Par：４

長いミドルホール、

コースのセカンド地点から淡水市街のマンション群が見えます。

思わず、「どんな人達が住んでいるんだろうな～？」

「高層階からゴルフコースを眺めている人もいるんだろうな～　(笑)」

と、想像してしまいました。

久しぶりの台湾旅行でしたが、

台湾のロータリアンの方々とゴルフを通して交流と親善が深められ、

日本と台湾ののロータリアン友好関係が強化されたゴルフコンペでした。

幹事の皆様方、そして S さん、

「素晴らしい日台ロータリー親善ゴルフ大会企画運営、有難うございました。」

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「第8回 日台国際ロータリー親善大会」に参加

「第8回 日台国際ロータリー親善大会」に参加

朝晩、ヒンヤリとした空気が秋の深まりを感じさせてくれます。

日の出時刻も一段と遅くなり、

“秋の日暮れはつるべ落とし”のごとく

日没時間も日一日と早くなってきています。

先日、「第8回　日台国際ロータリー親善大会」に参加してきました。

・　10月18日（水）　羽田国際空港出発　→　台北松山空港着

・　10月19日（木）　日台ロータリー親善ゴルフ大会参加

・　10月20日（金）　日台ロータリー親善会議　台北大会参加

・　10月21日（土）　東京板橋ロータリークラブ親善ゴルフ大会参加

・　10月22日（日）　台北松山空港出発　→　羽田国際空港着

と、久しぶりに ４泊５日 の旅でした。

親善ゴルフ大会は、また改めてブログに書きますが、

今回は「第8回 日台ロータリー親善会議台北大会」についてです。

◆　日　時：2023年10月20日（金）　

　　　　　　　14：30～　受付開始　 16：00～　親善会議開始

　　　　　　　18：50～　晩餐会　　　21：00  閉会親善晩餐会終了

◆　場　所：台北マリオットホテル　５階　国際会議場

◆　参加人数　日本：４１２名　台湾：４６４名　　計：８７６名

なんと、５時間にわたる一大イベントです♪

当日、親善大会までに時間があったので国立故宮博物院を見学しました。

故宮博物院には、宋代～元代～明代～清代の４つの王朝が収蔵したコレクションが

所蔵されており中華文化の宝庫です。

以前にも見学したことがありましたが訪れるたびに各作品の芸術文化の深さと

作品の緻密繊細さに目を奪われますね。

　　　　　　　　　　　　　「翠玉白菜」

白色の部分を茎として、エメラルド色の部分を葉としている。

葉の上に、キリギリスとイナゴが這い上がる様子は繊細な細工ですよね。

これらの昆虫は繁殖力が強いことから子孫繁栄を願った作品のようです。

清時代に瑾妃の嫁入り道具だったと考えられ、

白菜が新婦の清白純潔を昆虫が皇妃の子孫繁栄を祈願したものとされています。

時間を見計らって、

台北市中山区にある「国民革命忠烈祠」へと向かいました。

ここでは、衛兵交代式が観光客に人気があります。

降っていた小雨もあがり、ラッキーにも衛兵交代式の一部始終が見学できました。

ちょうど良い時間になったのでタクシーを拾って、

日台ロータリー親善大会の会場：台北マリオットホテルへ向かいました。

受付を済ませ、会場に入るとまず目に入ったのが、・・・

参加人数の多さとスケールの大きさで圧倒されました。

千人近い参加者の立食形式は経験していましたが円卓テーブル会場は初体験でした～　v(^^♪

           　　　　　　　　　     (大会委員長　歓迎の辞)

◆　日台国際大会　大会委員長　歓迎の辞

◆　日台国際ロータリー親善会　理事長　祝辞

◆　日本台湾交流協会　来賓祝辞

◆　国際ロータリー前会長　来賓祝辞

◆　台湾ロータリーの近況報告

◆　日本ロータリーの近況報告

◆　中華ロータリー教育基金会の近況報告

◆　台湾米山奨学金受奨生の報告

◆　中華民国ロータリー米山奨学会の近況報告

◆　第９回　北海道札幌親善大会の紹介

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　（日本ロータリーの近況報告：栃木ガバナー）

　🥂　カンパ～イ　🥂

晩餐会に入ると各テーブルには、エビやアワビなどの中華料理が次から次へと、・・・

ドンドン出て来てお腹がいっぱいになりました　(笑)

飲み物もビール、ワイン、紹興酒、ウィスキー、ソフトドリンクと

お代わり自由で飲み放題でした。

アトラクションも超豪華で、

◆　台湾国際ロータリー合唱団コーラス

◆　若泉流　台湾家元　日本舞踊

◆　台湾少年棒球団アトラクション

◆　ヴァイオリン、二胡、声楽家独唱、・・・

◆　懐かしのメロディー合唱団

◆　台湾原住民の舞踊

次から次へと興味深いアトラクションが続きます。

中でも会場がひときわザワついたのが、

蒋介石のひ孫のイケメン台北市長：蔣萬安氏の挨拶でした。

将来の台湾総統候補のようです。

挨拶回りに各テーブルを回る日本台湾の理事役員の方々、

お酌をしたり、記念写真を撮ったり、

お互いに知人友人を紹介し、名刺交換したりと大盛況の日台親善大会でした。

台湾のロータリアンと日本のロータリアンの親善と友情が一段と深くなった一夜でした。

次回の日台国際ロータリー親善大会は、

２０２５年５月、北海道札幌での開催が決定しています。

前日は友人の所用に付合い地下鉄に乗り、

新幹線で『台北』駅から『台中』駅まで行ってみました。

車窓からは建替え建設中の、ホテル、商業ビル、工場、

マンション等の工事現場もあちこちで見られました。

半導体生産世界１位のシェアを誇る台湾、

その経済発展ぶりを目の当たりにした心境でした。

久しぶりの台湾旅行でしたが、

半導体バブル景気で街中には活気があふれて、

若者たちの元気な笑顔と、

街を行き交うバイク、乗用車の多さに

台湾の明るい未来を垣間見た旅行でした。

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2023年基準地価にみる地価動向

2023年基準地価にみる地価動向

「暑さ寒さも彼岸まで」と言いますが、

例年にない酷暑日だった今年の夏の暑さも

秋分の日を過ぎると朝夕すっかり凌ぎやすくなりましたね。

秋の夜長に虫達の涼しげな合唱が一段と季節の移り変わりを感じさせてくれますね♬

先日、国土利用計画法に基づいて各都道府県が発表した基準地価は

三大都市圏を除く地方圏で全用途地域と住宅地が、

なんと３１年ぶりに上昇しました。

バブルが崩壊した１９９１年以来、３２年ぶりの上昇率の高さとなりました。

ここで、「土地の価格」についておさらいしておきましょう。

上記のように、基準地価は各都道府県が国土利用計画法に基づいて、

７月１日時点の地価を一般の土地取引の指標とするために９月中旬頃に発表されます。

都道府県別でみると、

住宅地は、１８　商業地は、２２都道府県の地価が上昇し、

いずれも前年から、４自治体づつ増えている。

　　　　　　　　　　　　（読売新聞より引用）

上昇地点の上位には北海道や熊本県で建設が進む半導体工場の予定地での

上昇が目立っている。

雇用が増えることを見込んで、

周辺では住宅地や商業地の地価も上昇している。

北海道千歳市や熊本県菊陽町周辺では３０％以上の上昇率となっている。

                (読売新聞より引用)

地方の基準地価では新幹線の延伸や、

新駅開業の整備が進む地方都市の地価上昇がめだっている。

一方、廃線となった地域では過疎化が進んで下落傾向が進み、

互いに明暗を分けている。

地価上昇はインフラ整備状況によって二極化しています。

やはり、地価上昇には交通の利便性や、工場進出などの要因が、

大きく影響を与えていますね。

中でも注目したいのが奈良県、

京都府や大阪府に隣接しており、インバウンド観光客も日帰りが多かったが、

森トラストの富裕層客をターゲットにした奈良公園内のホテル開業や、

星野リゾートが重要文化財の旧奈良監獄を

改修してホテル開業計画を発表したことで地価が上昇した。

アフターコロナでインバウンド観光客の来日回復が地方にも恩恵を与えていますね。

東京都では全用途平均基準地価の上昇率は前年から　３．６％上がり、

１１年間連続の上昇となっている。

アフターコロナで観光需要の高まり、インバウンド観光客の増加回復が

全体の地価を押し上げていることが分ります。

　　　　　　　　　　　（読売新聞より引用）

東京２３区住宅地の平均変動率は、４．２％で　１１年連続の上昇、

中でも豊島区は上位１０ヶ所に４ヶ所が入っている。

上昇要因としては池袋駅東口を中心にした再開発が大塚駅まで広がり、

その再開発の波が池袋駅西口から有楽町線千川駅まで広範囲に東口から西口へと

及んでいるからですね。

都内全体の商業地の平均変動率は、４．５％で２年連続の上昇

２３区の上昇率は、５，１％で前年（２．２％）より大幅に上昇した。

区別では北区が、７．３％、　台東区が、７．０％、文京区が、６．８％と上昇している。

インバウンド訪日観光客の増加、

国内投資と再開発の波が地方にまで広がり、

基準地の４０％以上の地点で３１年ぶりに上昇した基準地価、

住宅地はバブル以来の地価上昇率となり、

都心では億ションが続々と完売している不動産市場、

建設業界でも資材や人件費の上昇が続いています。

一体、どこまで不動産市場は値上がりするのでしょうか。

欧米での金利上昇の波が、

やがて日本の金融市場までやってくるのでしょうか。

今後の金利上昇の動向に注目して行きたいですね。

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相次ぐ“物流施設”建設ラッシュ・・・！？

相次ぐ“物流施設”

建設ラッシュ・・・！？

連日猛暑日が続いています。

今年の酷残暑は一体、いつまで続くのでしょうか。

それでも夕方になると、秋の虫達の鳴き声が聞こえ始めました。

情緒風情たっぷりだった日本の春夏秋冬もなくなり、

地球沸騰化の影響から、春と秋が短くなり四季から二季になりつつあります。

台風も数年前まではフィリピン沖で発生していましたが、

今年は太平洋南沖で発生し数日後には、

日本列島を直撃するようになりましたね。

最近、ゴルフに行くときに仲間達と相乗りして行くことが多くあります。

ゴルフ場に行く途中で、高速道路 Ｉ.Ｃ.付近に差し掛かると、

やたらと目に入ってくるのが建設中の“物流施設”です。

先日、相乗りしたゴルフ仲間達と車内で“物流施設”の話で盛り上がりました。

盛り上がった“物流施設”の話を要約すると以下のような内容です。

コロナ禍で外出規制が始まり、

買物も外食も、ネット上での取引が急速に伸びました。

ネット通販、ネットショッピング、等々の

電子商取引：ＥＣ（Electronic   Commerce）の拡大で荷物量が増加して、

“物流施設”が不足した背景がありました。

そこに目を付けたのが大手不動産会社で、

関東一円の高速道路 I.C.付近の街道に面したまとまった土地を競争で仕入れして、

“物流施設”を相次いで建設し機関投資家、ファンド、リート会社に転売する訳です。

E  C 拡大で荷物量が増加し、“物流施設”も大型化してきました。

２０２０年頃から首都圏では“物流施設”の開発ラッシュが加速し、

コロナ禍でも安定稼働していた“物流施設”への加熱した投資が始まりました。

首都圏だけで、２０２３年以降に建設される“大型物流施設”は、

少なくとも３６ヶ所で延床面積：300万㎡相当あり、

３年前の２倍に増加しているらしいです。

中でも、トラック輸送の利便性から首都圏中央連絡自動車道（圏央道）沿線が

人気があり、各  I.C.周辺の土地価格は上昇しているようです。

　　　（写真はイメージで本文とは無関係です。）

「物流の２０２４年問題」を控えて、

“物流施設”の機械化、ロボット化、システム化や長距離トラックの中継地としての役割など、

最近の傾向としては一段と“物流施設”の大型化、システム化が進んでいるようです。

入出荷時間をずらすシステム事前予約システムの導入や、

検品・伝票の照合時間を短縮するシステムなど、

保管や運搬、仕分作業などにおいて様々な機器や物流ロボットが活用されているそうです。

業務の自動化以外にも、施設内ラウンジにコンビニ店を誘致したり、

Wi-Fiを完備するなど、長距離トラックドライバーへの働き方改革にも

配慮している“物流施設”がトレンドになっているようです。

首都圏での新設が相次いでいる“物流施設”ですが、

用地の取得競争が激化しており、建設コストも高止まりしており、

“物流施設”の供給も増えており、

諸条件の悪い“物流施設”では空室も出始めているようです。

これまでは竣工前にテナントが決まっていた物件が大半でしたが、

今やフリーレントや賃料の値下げも始まっているようです。

“物流施設”のニーズは堅調のようですが、

大型トラックの出入りの便利な大型施設、

システム化された先進施設への人気が集まり、

“物流施設”も選別化される時代になってきたそうです。

不動産投資は、

市場調査と需給バランスを考慮して、

利便性の高い好立地と、

テナント入居者さんの立場になって、

最新の設備仕様の設置を最優先するのが重要な時代ですね。

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「建設2024年問題」人手不足、マンション高騰に拍車！！

「建設２０２４年問題」

人手不足、マンション高騰に拍車！！

『暑中お見舞い申し上げます。』

“命にかかわる危険な暑さ🌞”の猛暑日が続いている東京、

関東地方では体温を上回り４０℃近い酷暑日も観測され、

今年の夏は全国的に“危険な暑さ”の夏のようです。

地球も沸騰時代に入ったのでしょうか❓

外を歩いているとまるでサウナのように“危険な暑さ” を肌身で痛感します。

しっかりと水分補給を心がけて熱中症対策を万全にしましょう♪

先日、某上場マンションデべの用地仕入担当者：Ｍさんが来社されました。

このところ新築マンション発売価格はうなぎのぼりに上昇しています。

首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）の新築マンション１戸当たりの

平均発売価格は、8，000万円を超えて２年前の１.４倍になっています。

東京２３区では新築マンションの平均発売価格が３ヶ月連続で１億円を超えています。

◆　「一体、どんなお客様が買われるのでしょうね？」

と、Mさんに尋ねると、・・・・・

M:「外国人は勿論のこと、高額所得者の節税対策、パワーカップル等が多いですね。」

◆　用地仕入れについては、・・・・・

M:「マンション建設用地はほとんどが入札方式になってきています。」

M:「社内で仕入れしようとする物件には思い切った高値で札を入れますが、

　　それでも、二番手・三番手で買えないことが多いですよ。」

M:「どのデべさんも勝負する時はズバ抜けた金額で札を入れてきますからね。」

◆　建設費の高騰については、・・・・・

M:「最近では建設資材の高騰に加え、人件費の高騰で２割～３割位高くなってきています。」

M:「一昨年仕入した用地では建設費を１０億円と見込んでいたのですが、

　　ゼネコンさんが１３億円でなければ請負えない！と言っているようです。」

M:「他の現場では工事費を１５億円計上していたのですが、２０億円でなければ請負えない！

　　という話になって役員会議でも販売時期を再検討していますよ。」

M:「弊社役員がゼネコン担当者さんを接待しているようですが、

　　建設費高騰の背景には、『２０２４年問題』の時間外労働の上限規制を控え、

　　人手不足と人件費の値上がりが大きいようですね。」

M:「建設業界の人手不足は深刻で工期の遅れなどの影響も出始めていますよ。」

M:「懸念されていた大阪万博も運営協会側が残業規制を適用しないよう政府に要請し、

　　準備工事を加速させる動きもあるようですよ。」

　　　　　　　　　　　（イメージ画像で本文とは無関係です。）

来年４月からは建設業界にも“働き方改革関連法”が適用され、

残業規制が強化される『建設業界２０２４年問題』を控えている。

『建設業界２０２４年問題』とは来年４月から時間外労働をめぐる上限規制が

厳格化されることによって予想される深刻な人材難・人手不足です。

来年４月から適用されれば従業員の時間外労働の上限は、

月：４５時間、年間：３６０時間が原則となり、

従来の業務を多くの人数でこなすことになり、

人材不足に拍車がかかることが目に見えて解かることになります。

建設業界の就業者層も高齢化が進み、５５歳以上が３５％の割合だそうです。

当然のことながら、人材を確保するためには人件費を上げなければ、

人手も集まらないから給与面でもアップしてゆくしかないことになります。

人件費の上乗せが建設工事費の値上がりに直結している訳です。

年度末になると突貫工事で仕上げて購入者に引き渡していましたが、

果たして、これからはどうなるのでしょうか。

マンション価格の高騰は全国的に広まる傾向で、

戸建住宅も上昇傾向にあります。

建設用地の高騰に加え、

人手不足から人件費の高騰、建設資材の高騰、

果たしてマンション価格はどこまで値上がり続けるのでしょうか。

“働き方改革関連法”の『２０２４年問題』は建設業界にとどまらず、

製造業界、物流運送業界、バスタクシー業界、等々・・・多くの業界に

賃金改革の効率化と労働環境の改善対策を迫っています。

諸物価の高騰が続いている昨今ですが、

来年もまだまだ物価上昇の波は続きそうですね。

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祝！オープン！！ “板橋シアター咲”

祝：オープン！“板橋シアター咲”

今年は空梅雨なのでしょうか、

関東地方では梅雨入りしてから梅雨らしい天候が少ないですね。

曇り空から晴れて、夏日になったり、猛暑日になったりと、

梅雨なのに暑い日々が続いています。

「危険な暑さ」とか気象用語も替わりましたね。

暑いと言えば、

今、地元で最も「熱い」のが、・・・

板橋大山でオープンした　“板橋シアター咲”　さんです。

弊社保有ビル「トレジャリィ遊座大山」地下1階にオープン

お蔭様で当ビルは満室になり、

不動産投資家にとってビルの満室経営は一番嬉しいものです。

その上、さらに喜ばしいのは若手お笑い芸人さん達が集まる笑劇場で、

夢と希望に満ち溢れています。

東武東上線　『大山』 駅　徒歩３分

都営地下鉄三田線　『板橋区役所前』 駅　徒歩８分

遊座大山商店街に面した角地のビル：地下１階です。

◆　遊座大山商店街　http://youza.jp

◆　２階　メイドカフェ　Cuteand   https://wwwcuteand.net

◆　１階　調剤薬局

◆　地価１階　板橋シアター咲　　https://theater-saki.themedia.jp

お隣さんは、スタジオ ダボ　　https://dabo.co.jp

このエリアのランドマークは、

板橋区立文化会館　   板橋区立文化会館 (itabashi-ci.org)

（リンクを貼らせて頂きました）

未来のお笑い芸人を生み出す　“板橋シアター咲”　さんのオープンにより、

板橋のアミューズメントエリアとして発展が期待されています。

遊座大山商店街は、

東武東上線 『大山』 駅と、都営地下鉄三田線 『板橋区役所前】 駅を

繋ぐ人情味のある楽しい商店街です。

“板橋シアター咲”　さんは毎週水曜日に、「板橋昼寄席」を公演しています。

なっ、なんとたったの　500円　ワンコインで、

若手お笑い芸人さん達のライブが楽しめると、地元では大評判になっています。

中でも、すっかり大ファンになったお笑いコンビが、

「スーパー弾力素材」　モヒカンのにーくんと金髪のとよひろくん

お笑い界では一発屋から、再び成功をつかみ取る芸人さんや、

コンビを組んで　〇ン十年後に花を咲かせる芸人さん達が多くいらっしゃいます。

明日を夢見て芸人魂を忘れずに頑張っている若手お笑い芸人さん達を

見ていると、つい応援したくなりますよね。

未来のお笑い芸人を育む　“板橋シアター咲”　

将来が楽しみな若手芸人さん達の夢の笑劇場です。

ずっとずっと応援していこうと思います。

あなたも是非一度お立ち寄りしてみてください。

“板橋シアター咲”　から育ち、

大きく羽ばたいて行く若手お笑い芸人さん達は、

きっと大輪の花を咲かせることでしょう

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「“HARUMI FLAG SKY DUO”申込しない？！」

「“HARUMI FLAG SKY DUO”申込しない？！」

今年は梅雨入りが例年よりも早そうです。

そういえば、サクラの開花も例年よりも早かったですよね。

地球温暖化の影響からか、年々季節が早くなっている感じです。

スーパーエルニーニョの発生も気掛かりです。

今年は全国的に梅雨入りも梅雨明けも早そうですね。

先日、友人で同業の不動産投資家：Ⅿさんが、

ある「借地権付一棟収益ビル」の商談で来社しました。

商談が終わった後、・・・・・

Ⅿ：「実は相談がもう一つありますが、・・・」

　  「“HARUMI FLAG SKY DUO”に申込しませんか？！」

ちまたで噂になっているあの　“HARUMI FLAG SKY DUO”

不動産仲介サイトで晴海フラッグのマンションの一部住居が、

販売価格よりも、３千万円以上高く売りに出されていたため、

申込を１人の名義で２住戸までと制限が出され、

転売対策が強化されたばかりです。

　“HARUMI FLAG ”　は２０２１年に開催された東京オリンピック・パラリンピックの

選手村の跡地を利用した市街地再開発事業で分譲住宅：１９棟、賃貸住戸：４棟、

商業施設等が建設されており、５６３２戸のマンションに約、１万２０００人が暮らす

街づくりビッグプロジェクトです。

東京のどまんなか、中央区にありながら周辺のマンション分譲価格と比較すると

リーズナブルな販売価格で抽選倍率の高さも話題になっていました。

Ⅿ：「実は昨年８月に分譲された　

　　“HARUMI FLAG ”　の抽選に当たり、

　　６６㎡の２LDKタイプを１戸購入しましたよ　Ｖ(^^♪　」

M:　「昨年の倍率は３～４倍でしたから抽選に当たったんでしょうね♪」

　　「今回の　“HARUMI FLAG SKY DUO”　はタワマンだし、１人で２住戸までしか

　　　申込できませんから、その分チャンスもあると言えますよね♪」

さすがMさん、実行力がありますよね～、見習いたいものです。

第二工区として2棟のタワーマンションで地上50階建・戸数1455戸

第１期の販売開始6月下旬に予定されています。

１LDK：47.74㎡　4800万円～、２LDK、３LDK：161.12㎡　3億4900万円～と、

様々なタイプの部屋があります。

階層とタイプによっては数十倍から数百倍の倍率が予想されます。

入居は2025年10月下旬予定。

どちらにしても東京のどまんなかのタワマンで、

リーズナブルな販売価格ですから予想をはるかに超える抽選倍率になることでしょう。

個人投資家・外国人投資家の皆さんも申込みすることが想定されます。

個人投資家は抽選に当たったら、

５年間賃貸リースに出してインカムゲイン家賃収入を得ながら、

短期譲渡所得を免れる６年目に売却して、

キャピタルゲイン譲渡収益を目論見する投資家さんもいるでしょう。

買わなきゃ当らない宝くじ買っても当らない宝くじと言いますが、

宝くじも買わなきゃ当選のチャンスはないですよね。

宝くじよりも確率ははるかに高い、

“HARUMI FLAG SKY DUO”　も申込しなければ、

購入できるチャンスはないですよね。

不動産投資をなさる方は無理しない資金計画と、

あくまでも自己責任のもとで投資しましょうＶ(^^♪

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「隣家の枝が越境してきて、・・・」

「隣家の枝が越境してきて、・・・」

青葉若葉の新緑が初々しく爽やかな季節となりました。

春のそよ風は花の香りを運んでくれ、ついお出掛けしたくなる気候ですね。

「春の雨は、花の父母」と言われるように、一雨ごとに数々の花が咲き、

樹木もスクスクと伸びて一段と大きくなるシーズン到来です。

先日、懐かしい友人：Ｔさんから電話がありました。

お互いの近況を話しているうちに、・・・

Ｔ：「そういえば毎年のことだけど、お隣の庭木の枝が伸びてきて迷惑しているよ。」

　　「春はまだよいけど、秋になると落ち葉が舞い込んで掃除も大変だよ。」

Ｔ：「お隣は共働きで留守がちだし、あまり露骨に枝を切ってくれとも言えないからなぁ～」

Ｏ：「不動産に関係する民法のルールが今年4月から大きく改正されたよ。」

　　「相隣関係も見直しされて越境した木の枝や根の切取りのルールも見直され、

　　越境された土地所有者が催告の上、その枝や根を切取ることができるようになったよ。」

Ｔ：「えっ、それは良い話だよな。久しぶりだから近々に会って一杯🥂やろうか。」

　　「その時に詳しい話を聞かせてくれよ」

と、言うことになりました。

土地利用に関する民法のルールの見直しとしては、

①　土地建物に特化した財産管理制度の創設

②　共有地の利用の円滑化などの共有制度の見直し

③　遺産分割に関する新たなルールの導入

④　相隣関係の見直し

など、土地利用の円滑化の見直しがされました。

④　【相隣関係の見直し】をよく読むと以下ようなの内容です。

越境した竹木の枝や根の切取りについて、

　　　　　　　（写真はイメージで本文とは無関係です。）

改正された民法のルールでは、・・・

【竹木の枝の切除及び根の切取り】

改正法（第２３３条）

１，土地の所有者は、隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、

　　その枝を切除させることができる。

２，前項の場合において、竹木が数人の共有に属するときは、各共有者は、その枝を

　　切取ることができる。

３，第１項の場合において、次に掲げるときは土地の所有者はその枝を切取ることができる。

　①　竹木の所有者に枝を切除するよう催告したにもかかわらず、竹木の所有者が相当の

　　　期間内に切除しないとき。

　②　竹木の所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき。

　③　急迫の事情があるとき。

４，隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切取ることができる。

今回の民法のルールの改正で越境してきた枝が切りやすくなりましたが、

何でもかんでも切って良いわけではありません。

具体的には越境で何の被害もないのに勝手に切ってしまうと、

権利の濫用ということで違法になる可能性もあるようです。

円満な相隣関係を壊さないようにするためにも、

枝を切除してもらうよう口頭や書面で要求するのが大切ですね。

将来のことも考えて越境した枝の、

切除者、切除の時期・範囲、費用の負担割合、等々の確認書を、

竹木所有者との間で話合い取交わして置くことが大事ですよね。

これから夏にかけて植物はどんどん成長していきますので、

隣家とは常日頃から良好な関係を保っておきたいものです。

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