公示価格、15年ぶりの上昇率！！

公示価格,１５年ぶりの上昇率！

今年は例年よりも早くサクラ🌸が咲きました。

コロナ禍の行動制限も解除されて各地のお花見スポットは盛況のようでした。♪

入学式の風物詩だったサクラもいつの間にか卒業式シーズンに代わりましたね。

サクラは満開になりましたが「菜種梅雨」か小雨交じりの曇りがちの日が続いています。

色々な花を咲かせる「催花雨」という別名もあるようです。

春を告げる様々な花が次から次へと咲きはじめ、

夢と希望に満ちた春うららの新緑シーズンの到来です。

先日、国土交通省が2023年度の「公示地価」を発表しました。

ここで、主な地価の指標を確認しておきましょう。

［公示地価（国土交通省）］×［基準地価（都道府県）］×［路線価（国税庁）］

それぞれ、発表主体、調査時点、調査地点、目的等が異なりますので、

よく理解した上で土地取引の参考目安になさってください。

下記の表のとおり「公示地価」は日本全国：2万６０００地点の平均値ですので、

中には下落した地点もあったようです。

　公示価格 × 基準地価 × 路線価

【 公 示 地 価 】 　公示地価とは地価公示法に基づいて国土交通省が発表する価格をいいます。都市計画区域内　　の全国約2万6000地点を対象とし、毎年1月1日時点の価格が3月中旬に公表されます。 公共事業用地の取得価格算定の基準となる他、一般の土地取引の目安ともなっています。

【 基 準 地 価 】 　基準地価とは国土利用計画法施行令に基づいて各都道府県が発表する価格をいいます。都市計画区域外も含めた全国約2万2000地点を対象とし、毎年7月1日時点の価格が9月中旬頃に公表されます。公示地価と同様に一般の土地取引の指標として利用されます。

【 路 線 価 】 　路線価とは相続税法に基づいて国税庁が発表する価格をいいます。都市部の市街地のほぼすべての路線（全国約36万地点）を対象とし、毎年1月1日時点の価格が7月1日に公表されます。 相続税や贈与税の算出基準として用いられ、公示地価の約80％を目安に決定されます。

今年発表された「公示地価」は１５年ぶりの上昇率で、

2年連続の上昇でした。

都心回帰や商業地の伸び率が目立ったようです。

全国の全用途地域平均は前年比：１．６％の上昇で、

前年22年の　＋０．６％　上昇からさらに上昇しました。

リーマンショック前の2008年の前年比：１．７％上昇に次ぎ１５年ぶりの上昇率。

・全国平均住宅地は、１．４％上昇、

・３大都市圏の上昇率は、１．７％上昇

・地方4市（札幌、仙台、広島、福岡）は、８．６％上昇した。

・全国の商業地は、１．８％上昇で前年より、１．４㌽　高くなった。

アフターコロナで海外からの往来の回復や海外投資マネーの流入で、

都市部の商業地の活発な取引も「公示地価」上昇の一因でしょう。

　　　　　　　（読売新聞より引用）

　　　　　　（読売新聞より引用）

東京都全域の前年比平均変動率は、

・全用途地域：２．８％上昇、・商業地：３．３％上昇　・住宅地：２．８％上昇

と、それぞれ上昇している。

都内23区商業地はすべての地点で上昇している。

前年まで下落が続いていた都心3区（千代田、中央、港）も、

小幅ながらそれぞれ上昇している。

どうやら、新型コロナウイルス対策の行動制限も解除され、

アフターコロナへ向けて個人も会社企業も動きはじめ、

回復の兆しが見えてきたようですね。

観光地やオフィス街でも「公示地価」の上昇がみられ、

インバウンド観光客回復への期待感から、

台東区西浅草2丁目の公示地価ポイントでは　８．８％上昇上昇している。

「公示地価」上昇の背景のもう一つ大きな要因は、

マンション分譲価格の高騰があげられます。

コロナ禍で普及した在宅勤務で働き方の変化により、

共働き世帯パワーカップル達の I.T.設備の整った個室需要が高まり、

高額マンションが良く売れています。

低金利の金融政策もパワーカップルの購入意欲の追い風になっているようです。

一方、地方では「公示地価」の下落している地点もあるようです。

それに加えて、米国のシリコンバレーバンク（ＳＶＢ）が破綻してから、

米欧では中小銀行の連鎖破綻も始まっています。

相次ぐ破綻で預金者の不安が高まり取り付け騒ぎも起きているようです。

中国では不動産バブルが崩壊し、不動産不況で経済も失速停滞気味のようです。

日本の不動産市場にも影響を及ぼす可能性があるでしょうね。

4月から日銀総裁も替わり金利上昇や金融引き締めも想定されます。

どこまで続くのか、土地・マンション価格の高騰、

“第二のリーマンショック”が起きなければよいのですが、 ． ． ． ね。

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空き家の売却はお早いうちに、・・・「空き家特例」

空き家の売却はお早いうちに、♪「空き家特例」

いつの間にか日の出時刻が早くなり日の入り時刻も伸びて、

日一日と温かさが増し、春の訪れの気配を感じます。

春を告げる草木の開花を見ていると、

春爛漫へと季節が移り変わってゆく気配を肌で感じます。

行動制限のない今年のお花見スポットは混雑が予想されますね♪

先日、親から相続した空き家のご売却をサポートさせていただいた　S様　が

税務署への「確定申告」を済ませた帰りにお立ち寄り戴きました。

S様「お陰様でどうしようかと迷っていた空き家を高く売って頂き、

しかも税金の3,000万円控除も使えて感謝しております。」

「有難うございました。」

S様の相続した空き家は、

某私鉄沿線の駅からバス便で、高低差のある地形でした。

建物築年数も古く、

売却するか、リフォームして賃貸にするか、思案中でした。

スタッフの現地調査報告書・物件写真・コメントをチェックしていると、

どうやら、雨漏りの痕跡があり、

屋根の改修工事・外壁塗装工事・水回り改修工事・室内リフォーム工事・等々、

相当な費用が見込まれました。

そこで、思い切って売却し他の収益物件に買い替えるご提案をさせて頂きました。

　　　　   　　　（写真はイメージで当記事とは関係ございません。）

売却時の収支シュミレーションをご説明し、ご売却のご承諾を頂きました。

S様が売却するご決断の決め手となったのが　「空き家特例」でした。

空き家の発生を抑制するための特例措置で、

相続した空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除が適用されます。

　　　　　　　　　　　　　　（国土交通省HPより引用）

  概要

被相続人の居住の用に供していた家屋その敷地を相続した人が、相続開始の日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに当該家屋又は取り壊し後の土地を譲渡した場合、当該家屋又は土地の譲渡所得から３，０００万円を特別控除します。本特例措置については２０１９年１２月３１日までとされていた適用期間が２０２３年１２月３１日まで延長されることになりました。これまで被相続人が相続の開始直前まで居住していたことが必要でしたが老人ホーム等に入居していた場合も対象になりました。

　　　　　　　　　　　（注）借地権付建物は適用を受けられません。

日本全国の空家は、２０１８年時点で８４９万戸、

賃貸売却などを除き、居住目的のない空き家は３５０万戸で

２０年前から比較するとほぼ倍増しているようです。

２０３０年には４７０万戸に増加する見込みだそうです。

少子高齢社会で人口減少の中、

増える空き家問題の対策として、

国土交通省は「空き家対策特別措置法」を改正し、

税優遇を解除して新規定を策定するようです。

　　　　　　　（読売新聞より引用）

放置されている管理状態の悪い空き家は増加する一方で、

管理不十分な空き家には行政指導が出され「管理不全空き家」を規定する。

窓が割れていたり、

雑草や庭木の繁茂した空き家など、

改善の指導に従わない場合はペナルティーとして、

固定資産税の住宅建付地減免の優遇措置を解除する（案）もあるようです。

住宅建付地は固定資産税が更地価格の１/６に減免されています。

空家を放置して改善指導に従わない場合、

減免措置が解除されると、4～6倍の固定資産税になります。

日本の人口はますます減少し、

反比例するように空き家がますます増加して行きます。

相続して空き家にしている相続人の方は、

「空き家特例」の優遇措置があるうちに売却なさるのが良いでしょうね。

ロシアのウクライナ侵攻から、

世界各国が防衛関連費予算を増加しています。

政府は防衛関連費の増加予算を

「空き家増税」で賄おうとしているんじゃないでしょうね（笑）

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４月から始まる「相続土地国庫帰属制度」

４月から始まる

「相続土地国庫帰属制度」

新型コロナ感染症法上の位置づけについて、

政府は５月８日に、「２類相当」から、

季節性インフルエンザと同じ「５類相当」に移行することを決定しました。

屋内でのマスク不要は個人個人の判断にゆだねられることになりましたね。

几帳面な日本人にとって、果たして素直に受け入れられるでしょうか。

特にサービス業・接客業の方は判断に迷うことになるでしょう。

きっと、ノーマスク派とマスク着用派が出てくるでしょうね。

先日、久しぶりに同業の友人が来社してくださいました。

コロナ禍で電話やメールでのやり取りはあったのですが、

お会いして話をするのは三年ぶりです。

お蔭様で私はコロナ感染していませんが、

どうやら、

友人は昨年の夏にコロナ感染したらしく外出や業者訪問を控えていたようです。

コロナの話題から、

友人のクライアントで相続人がいない資産家の方がお亡くなりになった話題に発展しました。

友人曰く、・・・

「コロナ禍の行動制限がなければ、

日頃、良くお会いしていた方だからビジネスチャンスもあったのに残念、・・・　」

お亡くなりになった資産家の財産は、

相続人がいないのですから当然に国庫に帰属されます。

逆に相続人がいても、

遠方の田舎の土地だったり、地方の土地だったりして、

利用する予定のない土地を相続して困っている人もいらっしゃいます。

その土地の管理や雑草刈りも大変だから何とかしたい、という方もおります。

二人で色々と話をしているうちに、

「そういえば、今年４月（令和５年４月２７日）から、

“相続土地国庫帰属制度”がスタートするよな～」

と、いう話題に進展しました。

当ブログでもちょうど４年前に、

『“所有者不明土地”売却可能に・・・！？法務省新法案提出へ』 の

記事を書いておりますのでご参考になさってください。

所有者が分らない土地は、その利用や管理も困難なため

公共事業や災害復興の妨げになっていました。

そこで所有者不明土地をなくすため、

①不動産登記制度の見直し

②土地を手放すための制度の創設

③土地利用に関する民法のルール見直し

をしていました。

改正された新しい制度が令和５年4月から、順次施行されるようになりました。

“相続土地国庫帰属制度”もその一環です。

【相続土地国庫帰属制度】

◆　申請できるのは、

　　〇　相続または遺贈により、土地の所有権を取得した者

　　×　売買により土地を取得した者はこの制度を利用できない

　　〇　共有者も申請できる

　　　　　相続等で土地の共有持分を取得した共有者は、全員の申請でこの制度を利用できる

◆　こんな土地は引き取ってもらえない

　　　通常の管理や維持に必要以上の費用や労力がかかる土地は管理が大変であるため

　　　引き取ってもらえない！

　　×　建物がある土地

　　×　担保権、使用収益権が設定されている土地

　　×　道路など他人に使用されている土地

　　×　土壌汚染されている土地

　　×　土地境界未確定の土地

　　×　崖のある土地

　　×　工作物、樹木、駐車場などが地上にある土地

　　×　除去が必要な地中埋設物のある土地

　　×　隣接する土地所有者と紛争のある土地

　　×　処分するのに過分の費用労力のかかる土地

◆　国に納付する費用

　　　土地所有者の国庫への帰属の承認を受けた場合、

　　　標準的な管理費用相当額の１０年分の負担金を納付する

　・　宅　地　巡回のみで足りる場合、土地面積に関わらず２０万円

　・　市街地　草刈りなどの管理を要する場合

　　　　　　　　　100㎡　≒　約５５万円　　　200㎡　≒　約８０万円

　・　田　畑　・巡回のみで足りる場合、面積に関わらず２０万円

　　　　　　　　・一部の市街地、農用地区域　面積で算定　

　　　　　　　　　（例）500㎡　≒　約７２万円

　・　森　林　面積で算定される

　　　　　　　・　1500㎡　≒　約２７万円　　　・　3000㎡　≒　約３０万円

【手続きの流れ】

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（法務省HPより引用）

遠方の土地や地方の土地、

利用する予定のない要らない土地を相続して

売却するにも売却できない土地は

国に引き取ってもらうことができます。

がっ、

この制度を利用するには様々な条件を満たす必要があります。

古屋が建っている土地は建物を解体撤去する費用が掛かりますし、

土地境界が不明確な土地は境界確定測量が必要となり、

国庫に帰属させるための諸条件を満たす費用と、

１０年分の管理相当額を負担しなければなりません。

それでも利用する予定のない土地を放置して、

近隣の住民から「何とかしてくれ！」と文句を言われたり、

草刈りをしたり、固定資産税を払い続けるよりも、

「相続土地国庫帰属制度」を利用して、

国に土地を引き取ってもらう方が賢明な場合も多いでしょうね。

少子高齢社会がますます進む日本、

人口減少とともに、

利用する予定のない土地も

ますます増加して行くことでしょう。

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2023年（令和５年）の展望、不動産市場は、・・・⁉

２０２３年（令和５年）の展望、

不動産市場は、・・・⁉

２０２３年（令和５年）の干支は、「卯年」

卯の方位は東で、太陽が昇り芽を出した植物が大きく成長する時期です。

茎や若葉がみるみる間に大きく成長してゆく年だと言われています。

ウサギは飛び跳ねて野原や坂などを走るのが早いところから、

飛躍のシンボルとされています。

また、ウサギはたくさんの子供を産みますから、

子孫繁栄・豊穣の象徴になっています。

前回の卯年、２０１１年（平成２３年）は、

３月１１日に東日本大震災が発生し、津波による被害で日本中が大きな混乱と悲しみに

包まれる中、FIFA女子ワールドカップでなでしこジャパンが初優勝しました。

私達日本人を大きな感動で勇気づけてくれましたね。

世界中から被災地へのお見舞いが寄せられ、

大切な人と人との　“絆”　を認識した年でした。

２０２３年（令和５年）は、

ウサギ年にあやかって大きく“飛躍”する年になってほしいですね。

さて、２０２３年はどんな年になるのでしょうか。

２０２２年は円安がすすみ、半導体・小麦などの原材料不足から、

食料品をはじめ諸物価が上昇した年でした。

２０２３年も飲食料品の値上げが続く一年になる見込みです。

背景には、ロシアのウクライナ侵攻により小麦等々の原材料高騰と、輸送コスト、

人権費の上昇に伴い、そのコスト高を販売価格に転嫁せざるを得ないようです。

長期金利の変動許容率も　±0.5％　程度に拡大されて、

金利上昇始まりの年となるでしょう。

春頃までには、ビール、各種飲料、冷凍食品、小麦製品などが軒並みに値上げされる予定です。

どうやら、物価や金利が上がるウサギ年となりそうです。

10月からは　“インボイス制度”　が始まります。

インボイス発行事業者となるためには、

令和5年3月31日までに税務署への登録が必要になります。

一方、不動産市場ですが、

コロナ禍にもかかわらず地価が上昇し、マンション分譲価格、戸建分譲価格が上昇し続けて、

不動産取引も活発な動きが続いていました。

１２月２０日に日銀黒田総裁が、緩和縮小、長期金利の上限　±0.5％　と

事実上の利上げを発表しました。

４月の任期満了に伴う後継総裁への地ならしという見方もあるようですが、

次期日銀総裁も円安傾向対策として長期金利の利上げ政策をとることも想定されます。

実質金利が上昇すれば、住宅ローン金利も上昇します。

当然、月々の住宅ローン返済額も上がる訳ですから、

新規購入を見合わせたり、

躊躇したりする消費者が出てくるでしょうね。

金利上昇局面に入る年で不動産価格はピークの年となるでしょう。

購入希望者が減少すれば、値下がりも期待できます。

購入希望者はあせらず、

ジックリと希望物件を選べる年になるでしょう。

世界的なインフレと金利上昇の中、海外の不動産市場よりも、

外国資本を中心に投資先を物色すれば、

日本の不動産価格はまだまだ高利回りで安全なことから、

限定したエリア圏内の不動産市場は堅調な動きが想定されます。

新築マンション分譲価格はピークに達しているという見方もあり、

金利上昇により、

販売価格の調整を強いられるマンションデベロッパーも出てくるでしょう。

エリアや立地条件によって売れ行きの好不調が鮮明に出てくることも想定されます。

中古マンション市場では、

住宅ローン金利上昇により、返済に困窮する前に売却して住み替える賢明な消費者が

出始め流通市場も頭打ちになるだろうとの見方もあります。

２０２３年（令和５年）卯年が、

皆様方にとってより良き年となりますように

祈念しております。

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ゼロ金利、在宅勤務、資材不足、円安、・・・高止まりのマンション市場！！

ゼロ金利、在宅勤務、資材不足、円安、・・・

高止まりのマンション市場！！

枯葉の舞い散る季節となりました。

街中では、

趣向を凝らしたイルミネーションやクリスマスツリーが飾られ、

商店街ではクリスマスソングが流れ、

歳末商戦でお買い物をしているご家族の姿が多く見られるシーズンですね。

会社にはカレンダー配りのお客様やお歳暮が届いたりと、

師走を迎え何かと気ぜわしい季節です。

今年は諸物価が著しく値上がりした年でしたね。

消費者物価指数も３０年ぶりの　３％の上昇で、

食料品やエネルギー関連の値上がりが目立ちました。

物価上昇のあおりを受けて、

不動産市場でも値上がりが続いています。

◆　新築マンション　◆

１０月の首都圏新築マンション価格　平均　６７８７万円/戸　でした。

１０月の新築マンション平均価格　　　　　（前年同月比）
・東京23区　平均価格 ９３６５万円　　10.8％上昇
・神奈川　　平均価格 ５９１３万円　　15.9％上昇
・千　葉　　平均価格 ４４９７万円　　　4.9％上昇
・埼　玉　　 平均価格 ４８５５万円　　　3.3％上昇

　　　（不動産経済研究所より引用）

◆　中古マンション　◆

一方、中古マンション市場も同様に値上がりしており、

前年同月比で成約　㎡ 単価は、３０ヶ月連続で　上昇、

在庫 ㎡ 単価は、５７ヶ月連続で上昇しています。

　　　　　　（東日本レインズ　Market Watch サマリーレポートより引用）

●１０月の首都圏中古マンション成約 ㎡単価　６９．４０万円/㎡　前年比　１４．７％上昇

　・東京都区部　　103.11万円/㎡　前年比　　　14.0％上昇　30ヶ月連続上昇

　・多摩地区　　　  52.33万円/㎡　前年比　　　13.8％上昇　20ヶ月連続上昇

　・横浜川崎　　　  56.64万円/㎡　前年比　　　　6.09％上昇　29ヶ月連続上昇

　・神奈川他　　　 38.00万円/㎡　前年比　　　　9.06％上昇　23ヶ月連続上昇

　・埼　　玉　　　   39.99万円/㎡　前年比　　　　7.2％上昇　27ヶ月連続上昇

　・千　　葉　　　 　36.03万円/㎡　前年比　　　　4.6％上昇　27ヶ月連続上昇

首都圏を中心に高止まりが続いているマンション市場　

長引く日銀のゼロ金利政策、

コロナ禍により始まった在宅勤務・リモートワークが普及してから、

マンション市場は上昇し続けています。

東日本レインズのマーケットウォッチを見ても分かるように、

中古マンション市場はコロナ禍が始まり、

リモートワーク、在宅勤務が始まってから、

東京都区部では前年比が

３０ケ月連続上昇し続けています。

その理由が、ゼロ金利政策・リモートワーク・資材不足・円安でしょうね。

長引く日銀の低金利政策で高収入のパワーカップルや賢明な独身女性が、

利便性の高い好立地のマンションを購入しているようです。

新築マンションは新規販売すれば、即日完売が続き、

各マンションデベロッパー用地仕入れ担当者は、

建設用地を競争して高値で仕込みしているのが現状です。

それに加えて、

長引く日銀のゼロ金利政策、

企業の在宅勤務・リモートワークの推奨、

中国のゼロコロナ政策による都市封鎖、

今年２月からロシアのウクライナ侵攻が始まり、

建築資材の輸入が遅れ、品不足・高騰等もあり、

マンション価格は高止まりしています。

これからもマンション価格は高い水準で推移して行くと予想されますね。

一方、

この一年間で円安が急激に進んだことで、

海外の投資家たちが割安感のある日本の不動産市場に注目している動きもあります。

上昇しているマンション価格ですが、

海外の投資家から見れば、円安の為替効果で、

日本の不動産価格は割安感があり、お買い得物件となっているようです。

アメリカの投資ファンドが、セブン＆アイ　ホールディングスから、

百貨店大手のそごう・西武を買収する契約を締結したのもその一例でしょうね。

つまり、

それだけ東京の不動産価格は、

海外のニューヨーク、ロンドン等々から見れば、

利回りが高く、割安感があり、

安全な収益物件ということでしょうね。

経済情勢が、

金利上昇局面、適切な資材供給、円高傾向に動けば、

高値安定のマンション市況にも変化がみられるでしょう。

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開始まで１年足らず！！ どうする？「インボイス制度」

開始まで１年足らず！！

どうする？「インボイス制度」

朝晩、めっきり冷え込みが厳しくなりました。

秋も深まり街路樹やモミジの紅葉も日一日と鮮やかなになってきましたね。

今年もあと二ヶ月、・・・・・

“光陰矢の如し”と言いますが、

この時期になってくると、本当に月日が過ぎるのを矢のように感じますね。

先日、久しぶりに同業者仲間と会食をしました。

そこで、話題になったのが、「インボイス（適格請求書）制度」でした。

「インボイス制度」が始まる来年10月１日まであと１年足らず、

税務署への事業者登録は来年３月までとなっています。

不動産業者ですと様々な業者さんとの取引先も多く、

取引先や、家主オーナー様、法人テナント様、等々から

インボイス（適格請求書）を要求されることが想定されます。

インボイス発行には税務署への事業者登録を済ませる必要があります。

顧問税理士の先生からも、

「インボイス発行事業者となるためには、

来年３月３１日までに登録申請しなければなりませんよ。」

「まだ時間があると思っていると、アッという間に月日が過ぎますからね。」

「直前になると、確定申告と重なり税務署は混雑しますから早めに申請しましょう。」

と、言われ閑散期に登録申請を済ませておきました。

【適格請求書発行事業者の登録通知書】

を、すでに受領しております。

登録番号は、法人番号指定と同じ、１３桁の法人番号の前に、

ローマ字の　T　がついています。

（例：　T2-0123ー０４５０ー６７８９　）

同業者の仲間もまだ登録申請していない人が多いようでした。

来年になると「インボイス制度」の登録申請が多くなることが予想されるので、

年内にも申請した方が良いよ、と友人には話しておきました。

【インボイス制度の概要】

　　（国税庁H.P.より引用）

◆適格請求書（インボイス）とは、　売手が買手に対して、正確な適用税率や消費税率を伝えるものです。具体的には、現行の「区分記載請求書」に、「登録番号」「適用税率」「消費税額等」の記載が追加された書類やデータを言います。◆インボイス制度とは、〈売手側〉売手である登録事業者は、買手である取引相手（課税業者）から求められたときは、インボイスを交付しなければなりません。（写しの保存義務）〈買手側〉買手は仕入税額控除の適用を受けるために、原則として、取引相手（売手）である登録事業者から交付を受けたインボイスの保存等が必要となります。買手は自らが作成した仕入明細書等のうち、一定の事項（インボイスに記載が必要な事項）が記載され取引相手の確認を受けたものを保存することで、仕入税額控除の適用を受けることもできます。

この「インボイス制度」によって、

不動産投資家の皆様、家主オーナー様への影響も大きいですよね。

居住用賃貸物件には消費税は課税されていませんから対象外ですが、

店舗、事務所、工場、駐車場、等の賃料や更新料、

賃借人負担の原状回復工事費用を大家さんが支払う場合は消費税が課税されています。

インボイスの発行がないと、

賃借人である法人課税事業者は、「仕入税額控除」を受けられなくなります。

そのため、管理会社・大家さんへインボイスの発行を求められることが予想されます。

免税事業者

　　　　　　　　　　　◆　基準期間の課税売上高が1，000万円以下

  　　　　　　　　　　◆　２年前の課税売上高が1，000万円以下

　　　　　　　　　　　◆　会社設立後２年以内の法人で、資本金が１，０００万円以下

等々の場合は免税事業者となります。

課税業者に店舗や工場、事務所、駐車場、等の物件を貸している家主オーナー様は、

◆　インボイス登録して課税業者となるか、

◆　登録しないで免税業者のままでいるか、

選択する必要がありますね。

◆　課税業者になる場合、インボイスを求める賃借人には対応できるが

　　家主オーナー様の消費税負担が増加する。

◆　免税業者のままでいると、消費税の納付は免除されるが、借家人から賃料値下げや

　　　退去される可能性があり、賃貸物件としての競争力が低下する。

賃貸不動産の管理業務を受託している管理会社も

事業用管理物件ごとに、

家主オーナー様が免税業者かどうか、

賃借人が課税業者かどうか、

確認して物件ごとに対応していく必要がありますね。

大切な家主オーナー様や賃借人様からの

インボイス税務相談にも対応できるように、

顧問税理士の先生と打合せ準備しておきたいですね。

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「重要土地等調査・規制法」全面施行！！

「重要土地等調査・規制法」全面施行！！

このところ、ずいぶんと日の出時刻が遅くなり、逆に日没時刻が早くなりました。

日の短さと秋の夜長に少しづつ季節の移り変わりを感じます。

読書の秋、スポーツの空、実りの秋、食欲の秋、・・・・・

何をするのにも一年を通して一番良い季節ですね。

今年、２月２４日にロシアがウクライナに侵攻してから早くも７ヶ月あまりが経過しました。

このロシアの侵攻により、何千人もの人たちが命を落とし、

数百万人が家を追われて、戦争の痛ましさが連日のように報道されています。

どちらが優勢・劣勢にしても尊い人の命は戻ってきません。

ロシアの隣国である日本、

プーチン政権の無謀な侵攻を見ていると、

島国とは言え、果たして大丈夫なのでしょうか。

最近の読売新聞に、９月２０日から、

「重要土地等調査・規制法」が全面施行された、

という記事がありました

（以下読売新聞より抜粋引用）

重要土地等調査・規制法

「重要施設」の周囲約１㎞や国境離島などを「注視区域」に指定し、土地や建物の利用状況を調査することができる。

①自衛隊、在日米軍　②海上保安庁　③生活関連施設を重要施設と定めた。

自衛隊の司令部など特に重要性が高い場合は、

「特別注視区域」に指定し周辺の一定面積以上の土地売買に事前の届け出を義務付けることが可能だ。

施設機能などに支障をきたす「阻害行為」が確認された場合、首相が中止の勧告や命令を出すことができる。

　　（読売新聞より引用）

　　（読売新聞より引用）

日本の安全保障、国防政策がやっと一歩踏み出した感じですね。

それでもテレビで、

戦争映画ならぬ現実に起きているロシアのウクライナ侵攻を見ると、

こんな生ぬるい規制で果たして日本は本当に大丈夫なのだろうか、

と心配になりますよね。

防衛施設等周辺の外国企業、外国人の土地取得問題を振り返ってみると以下の通りです。

◆　２００８年　長崎県対馬市

　　　　　　　　　韓国資本による土地取得が相次いで起きた事例

◆　２０１４年　北海道

　　　　　　　　　航空自衛隊千歳基地や千歳空港に移設する苫小牧市の山林を

　　　　　　　　　中国資本が相次いで取得した事例

◆　２０１４年６月時点　北海道

　　　　　　　　　道内の森林における外国企業、外国人による防衛施設等周辺の

　　　　　　　　　土地取得は９件あり、その面積は約、６７ヘクタールであった。

◆　２０１９年１２月時点　北海道

　　　　　　　　　道内の防衛施設等周辺の森林土地で外国企業、外国人により取得

　　　　　　　　　されている状況は３５件、その面積は約、２１８ヘクタールと確認された。

◆２０１４年～２０１９年の５年間余りで、件数：４倍　　面積：３倍以上　となっている。

◆２０１９年　　香港資本が沖縄県石垣島で、約：７，０００平方キロメートルの森林を取得

◆２０２１年　　農林水産省によると、同年までに海外に所在する、延３０３の法人、個人が

　　　　　　　２３府県の森林を約：２６平方キロメートル取得しているデータがあるようだ。

西側諸国がロシア中国への懸念を強める中で、

アメリカやオーストラリアでは安全保障上、

重要な土地を外国企業、外国人が取得することを規制している。

今般、

やっと施行された法律では土地の売買取引を防ぐことができず、

実際に阻害行為が生ずるまでは規制できずに不十分だという声もあるようです。

確かに、ロシアのウクライナ侵攻を見ると、

重要施設等周辺の不動産取引の停止・禁止を命じるのが、

日本としての安全保障上では必要なのではないでしょうか。

２１世紀にはもう戦争は起きないだろうと思っていましたが、

ロシアのウクライナ侵攻を目の当たりにすると、

“平和ボケ”はしていられない時代だなと痛感しますね。

それにしても、

一日も早くロシアのウクライナ侵攻が終わり、

平和な世界になってほしいと考えるのは、

皆様の共通な願いではないでしょうか。

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「大家さんってハードルが高いんじゃないですか？」

「大家さんってハードルが高いんじゃないですか？」

朝夕と涼しさが増し、野山では赤トンボが飛び交い、

日一日と季節の移り変わりを肌で感ずる今日この頃です。

にぎやかだったセミ達の合唱が、静かな虫たちのハーモニーに代わり、

実りの秋の季節なりました。

先日、友人のご紹介で　“不動産投資をして大家さんになりたい”

というお客様を交え食事をしました。

「老後の安心のため、定年退職後に年金だけに頼らず安定した家賃収入を考えたい」

「大家さんってハードルが高いんじゃないですか」

とのお話でした。

将来、インフレになったら、・・・・・

確かに預貯金よりも、実物資産の不動産で保有していた方が有利ですよね。

しかし、

不動産投資は初心者にはハードルが高いのも事実です。

それは、どの物件に投資するか、

購入する物件によって、不動産投資が成功するか、失敗するかに分かれるからです。

不動産投資をしようと大家さんを目指すオーナー志望の方は、

「失敗したくない」

と、皆さんが考えています。

大切なことは、収入と支出のバランス、つまり、利回り計算です。

収支シュミレーション試算では、希望的観測をしないで、

しっかりと各種リスクを想定しておきましょう。

【リスク】

①　空室率

②　建物修繕費

③　各設備機器類取替

④　水漏れ事故、汚損破損

⑤　震災、火災、自然災害

これらのリスクを考慮した上で負荷を掛けた収支シュミレーションをします。

利回り

　　　　家賃収入（月額家賃×１２ヶ月＝年収）　　　　　
　投資金額（購入価格＋諸費用＋ランニングコスト）

低金利の金融政策が続いていますが、

金利の上昇も想定して利回り計算しておきたいですね。

不動産投資で失敗しないためには、

様々なマイナス要因を想定して、

負荷を掛けた収支シュミレーションをすることです。

各リスクを２０％と想定し、

その８０％の家賃収入から借入金返済が可能かどうかを試算する。

つまり、

負荷を掛けた後の月額家賃収入の６４％以内で

借入金の返済が可能かどうかを試算しましょう。

そして、

大事なことは家賃収入の１０～１５％程度を

「長期修繕積立金」として毎月積立しておきましょう。

不動産投資は株式投資と違って簡単に売り買いできません。

負荷を掛けた収支シュミレーション計画のもとで、

好立地の物件を選べば失敗はしません。

その上で、２０年～３０年間の長期計画・展望に立ち、

建物修繕計画を策定しておくことが大事です。

不動産投資は金融商品と異なり、

どれ一つとっても同じ物件はありません。

そのためには業者の説明を鵜吞みにしないで、

少なくとも最寄り駅から徒歩１０分圏内の好立地の物件選びが不可欠です。

不動産業者に相談なさる場合も、

「賃貸不動産経営管理士」有資格者の在籍している

「賃貸住宅管理業者」に登録している業者にご相談をすることをお薦めします。

大家さんになったら、

「働かなくても楽をして不労所得が得られる」

と安易に考える人も多いようです。

自己資金を投下して、

購入物件を選定するには、

市場調査、立地条件、賃料分析、等々・・・

さまざまな知識も必要となります。

不動産投資は、ひとつの事業と同じですね。

大家さんになるということは事業家になることです。

不動産投資を事業として考えられたなら、

購入した物件に修繕計画を立て、

修繕工事を実施して大切な資産として長期保有したいですね。

安定した収入を得ながら、

物件を長期保有できる大家さんは、資産家ですね。

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ウイルス VS 人類 ＆ 電柱「土地使用承諾書」

ウイルス　VS　人類　＆　

電柱「土地使用承諾書」

新型コロナウイルス感染者が日増しに増加してきています。

ついに第7波に突入しましたね。

７月に国内で初めて確認された「ケンタウロス」と呼ばれる

オミクロン株の新たな変異種で「BA.2.75」

感染力は従来のオミクロン株の３倍と言われています。

「ケンタウロス（BA.2.75）」は、「BA.2」から変異した７５番目の亜種で

今、感染が急拡大していますね。

身近な知人からも、

「熱はないけど、喉に異変を感じたのでPCR検査をしたら陽性だった。」

「どこから感染したのか見当がつかないんだよ。」

という話がありました。

歴史を振り返ってみても、人類とウイルスは戦い続けています。

　●　ペスト　　（ペスト菌）　　１４～１６世紀

　●　天然痘　　【ウイルス】　　１６～１７世紀

　●　コレラ　　　（コレラ菌）　　１９世紀

　●　結核　　　（結核菌）　　　１９～２１世紀

　●　インフルエンザ　【ウイルス】　２０～２１世紀

　●　新型コロナ　　【ウイルス】　２１世紀

　●　サル痘　　　【ウイルス】　２１世紀

最近ではサル痘ウイルスによる感染者も急拡大しており、

日本国内でも感染者が出たようです。

知人のお医者様：ドクターT先生は、

「ウイルスも大きな自然界の生き物だよ。」

「地球上のどんな生物も天敵がいなくなった瞬間から退化が始まると言われているよ。」

「自然界にはまだまだ人間が知らないことばかりで、

いろんなウイルスがはびこる時代がやってくるよ。」

と、話していました。

人類　VS　ウイルス　の戦いは

これからも、まだまだ続くのでしょうね。

先日、

弊社で保有している私道の電柱について、

NTT東日本の系列会社：

「株式会社テレコムサービス東京　つなぐ部　田端電柱敷地管理担当者」

さんが来社されました。

私道所有者の地主さんから弊社が購入したのが、かれこれ１２年ほど前でした。

その後、東京電力さんとは、

「電柱等の設置についての承諾書」を取り交わしていました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（黄色部分が弊社保有の私道）

NTTさんからも土地使用料が振り込まれていましたが、

新たに「土地使用承諾書」に必要事項を記入して、

返信用封筒で送り返してください、とのことでした。

私道には、本柱が３本、支線が２本、計５本の電柱があります。

「土地使用承諾書」を読んでみると、

（１）使用期間

　　　令和４年４月１日から設備の存続するまでの期間とさせていただきます。

（２）使用料

　　　・・・（略）・・・公平性を担保するために電気通信事業法施行令の対価額を

　　　準用し算定した上記金額をもって使用料といたします。

（３）支払方法

　　　初回は平成２７年４月から令和７年３月までの１０年間分

　　　２回目以降は３年間分を当該期間における初年度に一括払いでお支払いいたします。

今回は今までの使用料；６４，７６３円が振り込まれるようです。

NTTさんと　東京電力さんを比較してみると、

◆　NTT電柱使用料

　　・単価　金；１，１６０円/年　（本柱・支線）５本×３年＝１７，４００円

◆　東京電力電柱使用料

　　・単価　金；１，５００円/年　（本柱・支線）５本×３年＝２２，５００円

同じ電柱を使用していても、

NTTさんと東京電力さんとでは使用料が違うんですね。

そう言えば、建替えの方へ私道持ち分を売却していましたから、

私道持ち分に応じての金額でした。

私道を利用している近隣住民の皆様の

お役に立ち、

社会貢献できているだけでも良いですね。

忘れたころにやってくる電柱使用料、

ありがたく頂戴したいと思っております。

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猛暑の夏！物価高の夏！上昇続ける不動産市場！！

猛暑の夏！物価高の夏！

上昇続ける不動産市場！！

連日の猛暑日🌞が続いています。

どうやら、太平洋高気圧とチベット高気圧の張り出しが

日本列島で重なり、W高気圧となっているようです。

例年より早く猛暑日が始まり、残暑も9月いっぱいまで続くようです。　(;^_^A

地球温暖化による異常気象で森林火災も多発しているとか、・・・・・

私たち人間はより便利な生活を求め、環境破壊を起こしているのでしょうね。

ロシアのウクライナ侵攻で、全世界の物流システムが滞り、

その結果、世界各国で食料品価格の上昇、

原油価格の高騰から物価高となっているようです。

身の回りの生活用品の値上がりも目立ちます。

総務省が発表した５月の消費者物価指数は、前年同月比：２．１％上昇した。

・　電気代　　１８．１％

・　ガソリン　　１３．１％

・　食パン　　９．４％

・　ハンバーガー　　７．６％

・　調理カレー　　１１．４％

・　ポテトチップス　　９．０％

・　食用油　　　３６．２％

・　生鮮食品　　１２．３％

・　キャベツ　　４０．６％

・　玉ねぎ　　２．３倍

（家電製品）

・　ルームエアコン　　１１．０％

・　冷蔵庫　　１５．８％

　　　　（日本経済新聞より引用）

食用油、小麦粉などの値上げに加え、

電気料、光熱費、物流コストの値上げに伴い、

外食産業でも値上げの計画をしている企業が多いようです。

小麦粉の国際価格の上昇で、

ＥＵ諸国、アメリカでも物価上昇が続いている。

最近では肥料も在庫不足となり、価格が急騰しているようです。

食料や光熱費をはじめとする物価高が高齢者に与える影響は大きい。

世界的な食糧危機が危惧されますね。

コスト高による値上がりは、食料品ばかりか、

電気料金、ガス料金、家具や家電製品などの日用品、・・・・・

多くの生活必需品が値上がりしていくだろう。

当然、

住宅関連や不動産価格も上昇している。

２２年５月度の首都圏中古マンション成約　㎡単価をみると、

・　東京都区部　　９６，６１万円/㎡　　　前年比：９．４％上昇　

　　　　　　　　　　　２５ヶ月連続前年同月比を上回っている

・　横浜市川崎市　　５６．６万円/㎡　　前年比：１２．８％上昇

　　　　　　　　　　　　２４ヶ月連続前年同月比を上回っている

・　神奈川県他　　　３７．８１万円/㎡　　前年比：１０．４％上昇

　　　　　　　　　　　　１８ヶ月連続前年同月比を上回っている

・　埼玉県　　　　４０．６５万円/㎡　　前年比：１１．７％上昇　

　　　　　　　　　　２４ヶ月連続前年同月比を上回っている

・　千葉県　　　　３５．５９万円/㎡　　前年比：１１．３％上昇

　　　　　　　　　　２２ヶ月連続前年同月比を上回っている

　　　　　（東日本不動産流通機構　Market Watch サマリーレポート　より引用）

一方、

５月の首都圏新築マンション動向は、

・　発売戸数　２，４６６戸　　対前年同月比：４．３％減

・　平均価格　６，０８８万円/戸　

・　１㎡単価　９０．７万円/㎡　　㎡単価は２ヶ月連続の下落

どうやら、

一見すると、

新築マンションが値下がりしているように見えるが、

マンションデベロッパーの在庫調整と、

新規発売を調整して、

下期に発売予定を延期しているようにも見える。

猛暑の夏、

物価高の夏、

この暑さと物価高はいつまで続くのでしょうか。

ロシアのウクライナ侵攻が終わり、

一日も早く平和な世界に

なってほしいと願っています。

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