コロナ禍で業態転換する外食産業

コロナ禍で業態転換する外食産業

このところ、新型コロナウィルス感染者数が減少傾向にあります。

マスクの着用についても屋外で周りの人との距離が保てれば

マスクの着用は必要ないだろう、という傾向にあります。

ノーマスクは、TPOによって使い分けたいですね。

すっかりマスク着用に慣れてしまった日本社会、

生活習慣を変えるのには時間もかかりそうな気がします。

先日、取引のあった某社の店舗開発担当者さんから数年ぶりに連絡がありました。

「テークアウト用の店舗を探している♪」

と、いうことで久しぶりにランチしました。

当然、話題になったのはコロナ禍で変化している外食産業界の変遷ぶりでした。

Withコロナ時代も、３年目に入り飲食を伴う外食が激減し、

家飲みが相変わらず増えているのが現状です。

それに伴い、

フードデリバリーサービスを利用する家庭が増え、

家飲みで「プチ贅沢」をする人が一段と増加しているようです。

コロナ禍で大きく変わった生活様式・・・、

色々と情報交換話をしていると、

外食産業業界もずいぶん様変わりしているようでした。

居酒屋チェーンは店舗撤退が相次ぎ、

大手居酒屋チェーン店舗数はコロナ前から約２割減少したそうです。

それに加えて原材料の高騰、・・・

ロシアのウクライナ侵攻で穀物の高騰、物流費の高騰が続き、

外食チェーンの間では値上げの動きが広まっています。

ケンタッキー・フライド・チキン、　スシロー、　CoCo壱番屋、　餃子の王将、

牛丼チェーン店、　等々も値上げを発表しており、

外食産業界では値上げの波が広がっている。

大人数での宴会や深夜まで飲むという文化が消えて、

テイクアウトや料理をメインとする新業態へシフトする傾向が始まっており、

事業転換の出店も加速しているようです。

居酒屋、ファミレスから、

ハンバーガーやフライドチキンや唐揚げお持ち帰り店へと

業態転換する出店が増加傾向になっているようです。

【業態転換例】

・　ドトールコーヒー　　　郊外型の喫茶店　　　　・　大阪王将　　住宅街立地出店

・　スシロー　　テークアウト専門店出店　　　　　・　鳥貴族　　チキンバーガー専門店

・　ロイヤルホスト　　チキンバーガー専門店　　・　丸亀製麺　　うどん弁当

・　ダイニングイノベーション　　ハンバーガー専門店、チキンバーガー専門店

・　松屋　郊外型ロードサイド出店　　　　　　　　・　等々、・・・

コロナ感染拡大による外出自粛要請で、

閉店ラッシュが続いていた飲食店業界では、

今や、

新業態へ転換する外食産業チェーンが多くなり、

新規出店計画も多くなっているようだ。

長引くコロナ禍での生活様式の変化で、

飲み会が激減して、外食から中食へ業態転換して

消費構造の変化に対応する企業が多くなっているようです。

外食（がいしょく）レストランや飲食店等へ出掛けて食事すること

内食（ないしょく）外食の対語で、家で素材から調理した食事を食べる

中食（なかしょく）外食と家庭料理の中間にあり、惣菜・寿司・サンドウィッチ・弁当等を買ったり、宅配デリバリーサービスで注文し、自宅で食べる

中食のタイプ

①「テークアウト」

　スーパー、コンビニ、弁当、デパ地下などで売られている調理済食品・惣菜など買って持ち帰る

②「デリバリー」

　宅配業者に注文して、ピザ・寿司・中華等々を配達してもらう。コロナ禍で急成長した。

③「ケータリング」

　自宅や特定の場所で調理師に調理をしてもらい食事すること

コロナ感染者数の減少により、

６月１０日から外国人観光客の受け入れ再開が発表され、

入国時の検査も緩和されるようです。

９８ヵ国・地域から、

２年ぶりに外国人観光客が来日することになります。

受入れ対象はコロナ感染状況をみながら

段階的に拡大されていくようです。

Withコロナ　から、

　Afterコロナへの期待が高まりますね。

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相続税に、国税局“伝家の宝刀”振るう！！

相続税に、

国税局“伝家の宝刀”振るう！！

“目に青葉　山ホトトギス　初鰹”

草木の新緑が勢いよく芽吹き、日に日に青葉が濃くなり、

草花も咲き誇り、植物の生命力が感じられます。

夢と希望に満ち溢れる季節ですね。

先日、土地建物を売却した売主様と、

弊社顧問税理士さんを交えて不動産譲渡税の打合せの場で、

話題になったのが、　……

相続したマンション二棟を路線価に基づいて算定した相続税額について、

国税局が再評価して追徴課税した処分を、

最高裁が適法と認め、　

国税が　“伝家の宝刀”を振るったという話題でした。

路線価

路線価とは、相続税法に基づいて国税庁が毎年

１月１日時点の主要道路に面した１㎡あたりの

土地評価額で７月１日に公表される。

２０２１年の評価対象地点は全国で、

約３２万5000地点

国土交通省の発表する「公示価格」の８０％を

目途としている。

相続税や贈与税において、

土地等の価格は時価にて評価すること、とされています。

納税者一人ひとりが相続税の申告にあたり、

それぞれ自分で時価を把握することは容易でないため、

相続税・贈与税の申告の便宜や課税の公平を図るため、

国税庁では相続税路線価を毎年発表している訳です。

今回、相続税の算出方法で問題となったのは、．．．

　◆　２００９年に、　①東京都杉並区と、②川崎市の一棟収益マンション

　　　　　　　　　　　　２棟を　金；１３億8700万円で購入

　◆　２０１２年　　　子供達が相続した

　　　　　　　　　　　　相続税路線価に基づき、２棟のマンション評価を

　　　　　　　　　　　　合計；約３億３３７０万円として申告した

　　　　　　　　　　　　相続税額は、「０円」

国税庁は相続税算定基準として、時価の８０％程度を路線価としている。

ただし、算定額が　“著しく不適当”　とみなされる場合は、

国税当局が独自に再評価できるとする例外規定がある。

路線価による相続税財産評価が税負担の公平に反する場合は、

　　税務署が独自に相続した財産の評価額を算定できる。

この例外規定によって最高裁判決は路線価による評価を認めず、

国税局の再評価による課税を「適法」として、

追徴課税；約１２億7300万円を適法とした。

この例外規定は、路線価による相続税財産評価を覆すことができるため、

“伝家の宝刀”と呼ばれている。

このところ不動産価格の値上がりに伴い、

富裕層の過度な不動産節税対策が

目立っているようですね。

現金で相続するより、

銀行からの借入金で購入した収益一棟マンションを相続する方が、

相続税を抑えられるため、

＃相続税対策として、

不動産投資による節税対策が富裕層に広まっているようです。

それにしても、

相続税路線価は、公平な評価だと思うのですが、

やはり著しく評価が異なる場合は、要注意ですね。

一般庶民には何とも羨ましいお話ですね。

何はともあれ、健康で長生きするのが一番、幸福です。

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公示地価に見るコロナ禍の生活様式の変化

公示地価に見る

コロナ禍の生活様式の変化

新型コロナウィルス対策の「蔓延防止等重点措置」も全面解除され、

お花見や観光地では大勢の人でにぎわっているようです。

新型コロナウィルス感染が終息したわけではありませんから、

引き続き注意していきたいものですね。

国土交通省が発表した令和4年度の公示地価が、

住宅地、商業地など全用途地域で二年ぶりに上昇に転じました。

公示地価

地価公示法に基づいて国土交通省が適正な地価の形成に寄与するために、毎年１月１日時点

　における標準地の正常な価格を３月に公示（令和４年度地価公示では全国で26，000地点）する

　もので、社会経済活動についての制度インフラとなっています。

長引くコロナ禍で生活様式も大きく変わり、

マイホームの住環境を重視する傾向が強まり、

不動産取引も活発になってきています。

生活様式の変化に伴い、不動産市況にもその影響がみられます。

公示地価上昇地点は全国　２６，０００地点の４４％で見られ、

住宅地や商業地は全国平均で　0.9％上昇した。

東京都区部では２３区すべての区で上昇した。

区部平均で1.5％上昇した。

上昇率トップ３は、　①　中央区　2.9％上昇

　　　　　　　　　　　　②　豊島区　2.6％上昇

　　　　　　　　　　　　③　文京区　2.5％上昇

東京圏ではテレワークの拡大で、

神奈川・埼玉・千葉県の交通利便性の良いエリアの

上昇が目立っています。

　　　　　　　　　（日本経済新聞より引用）

商業地では銀座など都心部で下落が続いているが、

再開発が進む中野や千住など山手線の外側の上昇が目立っている。

商業地では住宅地に近いエリアの上昇率が高くなっています。

コロナ禍での遠出を控えて、

自宅近くの商業施設で買い物をする人が増えており、

住宅地周辺の商業拠点の活性化が地価上昇を押し上げているようです。

住宅地では東京近隣県でもテレワークが浸透し、

地価上昇が波及しているようです。

住宅地のすそ野が広がれば、

当然に地元での消費も増え、

近隣県の商業地の地価も上昇していきます。

昨年来からスーパー出店用地など商業施設のニーズも都心から離れた、

生活圏での駅徒歩圏の用地取得ニーズが多くなっています。

地価高騰を続ける都心のマイホームを見限って近隣県に、

“高くて狭い東京より、

手ごろで住環境の快適なマイホームを購入する”

子育て世帯が多くなっているんでしょうね。

コロナ禍での働き方の変化や、

出社日とテレワーク併用は今後ますます増えて、

利便性の良い郊外でマイホームを購入する人は増えていくでしょう。

東京都内のマイホーム高騰が続いている限り、

近隣県でマイホーム需要は増加して行くでしょうね。

コロナ禍での生活様式の変化に伴い、

マイホーム思考も変化しており、

土地価格の上昇と共に、

経済活動も回復傾向になってきているようです。

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子育て世代に見切られたか、高騰続く都内の住宅価格

子育て世代に見切られたか、？

高騰続く都内の住宅価格！！

　新型コロナウィルス感染「第６波」は減少傾向にあるものの、

ステルスオミクロン株の感染者数が増加しているところもあり、

予断を許さない状況が続いています。

「第６波」の次は「第７波」が来るだろうと予測している医療関係者もいるようです。

何はともあれ、“三密”をさけて気を付けていきたいものです。

先日、ある会合の折に、．．．

「息子夫婦が都内のマンションをあきらめて、近県のマンションを購入したよ。」

「都内のマンションは価格が高すぎて、狭いしねぇ～。」

という方がいらっしゃいました。

そこで話題になったのが、

コロナ禍で高騰が続いている都内のマンション市況でした。

都心のファミリィ－マンション平均価格は、８，０００万円/戸当りともいわれています。

　　　（不動産経済研究所H.Pより引用）

不動産経済研究所が発表した首都圏新築マンションの平均価格は、

前年比：2.9％上昇の　６，２６０万円/戸当り　　と、

バブル期の９０年代　　６，１２３万円/戸当り　　を超えて、

過去最高額を３１年ぶりに更新したようです。

低金利時代が続き、新築マンションの先高観から、

都心で積極的に高騰するマンションを購入する富裕層や、

パワーカップルと言われる高所得の共働き夫婦の購入も多いようです。

一方、

供給する側のマンションデべ用地仕入れ担当者の話を聞くと、．．．

「都心部ではマンション用地の新規情報はほとんど入ってこない。」

「地方都市専門の担当部署ができて、積極的に仕入れはしているが、

果たしていつ、マンションバブルの崩壊がきてもおかしくない状況ですよ」

「首都圏では強気の価格設定が当たり前になり、

　高い分譲価格を設定すればするほど売行きが好調ですからね　（笑）」

東京から不動産バブルが始まり、

地価上昇が地方へと波及していった９０年代とまるで同様な縮図に見えます。

他方、

もうひとつ気掛かりな話題が東京都の人口減少です。

長引くコロナ禍で、リモートワークが浸透し、

一部屋多い　I.T.ルームがある郊外物件へと

転出する人が多くなったと言われています。

コロナ禍による人口転出が影響して、東京の人口は２６年ぶりに減少に転じた。

　・　令和４年１月１日現在　　　　東京都　人口総数　13，988，129　人　　

　・　令和３年１月１日よりも　　　４８，５９２人　減少した。　

　　（総務局統計部人口統計課H.Pより引用）

転出超過を世代別にみると、

３０歳～４４歳の子育て世代が圧倒的に多く、

次いで、０歳～１４歳の子ども世代が多いようです。

つまり、・・・

子育て世代が都内の高騰し続ける住宅に見切りをつけて、

郊外近郊に転居して子育てをしたいという家族が多くなった証拠ですよね。

子育てのための住宅購入を機会に、

価格高騰続く都内よりも、

地方や近郊で住宅を購入して子育てしよう　

というご家庭が多くなっている訳ですね。

９０年代バブル期も同様で都内から、

地方郊外へと転出する子育て世代が多かったようです。

コロナ禍で住宅価格の高騰は、

果たしていつまで続くのでしょうか。

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「えっ、権利証が見当たらないんですか？」2025年問題の序章か？！

「えっ、権利証が見当たらないんですか？」

２０２５年問題の序章か？！

新型コロナウィルスの変異株「オミクロン株」はすざましい感染力で

国内外で子ども達の感染者が急増しているようです。

重傷者が少ないとは言え、後遺症を考えると決して軽視できないですね。

普段の生活から、適正にマスクを着用する・手をよく洗う・ウガイをする、…等々、

日々の生活習慣から十分に注意していきたいですね。

さて、注意していてもどうにもならないものがあります。

それは、人間の加齢に伴う高齢化です。

今や超高齢化へと突き進んでいる日本、

日頃の仕事の中で、その現実を実感することがありました。

不動産仲介業務で、無事に「土地建物売買契約書」に記名捺印が終わり、

売買代金の手付金授受も終え、売買契約が成立すると、

宅建業者としてホッとします。

やがて、土地建物の引き渡し日が近づき、

売主様宅へ明け渡し状況等の確認にお伺いすると、・・・・・

「どうも“権利証”（登記識別情報）が見当たらないんだけど......　？！」

「どこかにしまい忘れたかなぁ～！？」

と、大切な“土地建物権利証”（登記識別情報）をどこかにしまい込んで、

どこにしまったのかを忘れてしまう売主様がいらっしゃいます。

当然、

宅建業者として売買契約締結前に、

“土地建物権利証”（登記識別情報）を確認して、

コピーや写真を撮らさせて頂いております。

不動産の売買となると、お客様の長い人生の中でも経験が少ないのは当然です。

一般的に、土地建物を購入なされる方は若い年代の方が多く、

売却なされる方は高齢者が多いのが現実です。

売主側の必要書類の中で一番大切なのが　“権利証”（登記識別情報）です。

ここ数年、

不動産取引で　“権利証”（登記識別情報）を確認してから売買契約締結したのに、

残金決済前に紛失してしまう売主様がいらっしゃいます。

今年はまだ１月なのに１件、昨年は２件、一昨年も２件、

同様な事例がありました。

よく聞いてみると、

「“権利証”（登記識別情報）を確かにここにしまったんだけど、

何回、探しても見当たらない、......。」

「引っ越しを控えて、もう探すのは面倒だから、......　。」

という話になっていきます。

●　“権利証”（登記識別情報）を紛失した場合、

残金決済前に、司法書士の先生にお願いして「本人確認情報」を作成して頂く事に

よって土地建物所有権移転登記・残金決済を行うことになります。

但し、司法書士の先生への別途費用が必要となります。

“権利証”（登記識別情報）は分かりやすい安全な場所に保管しておきたいですね。

今や、「人生　１００年時代」と言われていますが、．．．

　　　　　　　　　　　　　　　　　（厚生労働省HPより引用）

大切なモノをしまい忘れる人の増加は、

やがて始まる　“２０２５年問題”の序章でしょうか。

２０１５年に「ベビーブーム世代」が前期高齢者（６５歳～７４歳）に達し、

その１０年後、２０２５年には高齢者人口が約、3500万人になると推計されています。

認知症高齢者数は、２００２年に約、１５０万人であったが、

２０２５年には約、３２０万人になると推計されています。

身体が動けるうちは働きたい、

という生涯現役を希望しているシニアの方々も多く、

実際にシニア人材を活用している企業も多くなっています。

２０２５年問題は皆さん、共通の課題ですね。

明るい気持ちで、日々を楽しく暮らし、元気よく、

物忘れしないように頭脳を使って歳をとりたいですね。

社会の様々な分野の第一線で活躍し、

日本経済を牽引してきた「団塊世代」が、

これまでの「人生６５年時代」をどのように、

「人生１００年時代」へと変えていくのでしょうか。

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2022年不動産市況展望『生産緑地問題の影響は、…！？』

２０２２年不動産市況展望 

『生産緑地問題の影響は、…！？』

２０２２年　干支は「壬寅（みずのえ・とら）」

寅年は春が来て根や茎が生じて成長する時期、

草木が伸び始める状態だとされているようです。

不動産業界では「生産緑地の２０２２年問題」から、......

「１９９２年に「生産緑地法」により指定を受けた農地が３０年の期限が切れ、

大多数の生産緑地が一斉に売りに出されるだろうという予測で、

土地価格が大暴落するだろう」

......　と、ささやかれていました。

　　（日経新聞より引用）

【生産緑地地区】

市街化区域内の農地で、良好な生活環境の確保に効用があり、

公共施設等の敷地として適している農地を指定するものです。

良好な都市環境の形成のため、三大都市圏の特定市の市街化区域内の農地等を、

宅地化の推進を図る農地等と、今後ともに保全する農地等に二分し、

後者については「生産緑地法」に基づき生産緑地に指定し、

都市農地の計画的な保全を図っています。

生産緑地の指定を受けると、

①　固定資産税が農地課税となる（生産緑地以外の農地は宅地並み課税）

②　相続税の納税猶予制度が適用される（生産緑地以外は適用なし）

③　生産緑地の買取り申し出（市区町村長に買取り申し出が可能）

このような税制面での優遇措置から東京都でも数多くの農家が

「生産緑地の指定」を受けていた。

　　　　　　（国土交通省HPより引用）

「生産緑地」に指定されると３０年の営農義務が生じ、

１９９２年からだと３０年後の、２０２２年に優遇措置が切れることになり、

大多数の「生産緑地」が売りに出されるだろう

という予測から、２０２２年問題と言われ、

地価の大暴落説があった。

このような観点から政府は２０１８年に、

優遇措置や営農義務などを１０年延長する「特定生産緑地制度」を創設した。

首都圏自治体の後押しもあって、

「生産緑地」の延長申請をする農家が多くなっているのが現状のようです。

　　　　　　　　　（日経新聞より引用）

大都市圏の「生産緑地」に対する税制優遇措置を１０年間延長する国の

「特定生産緑地」申請する農家は増加傾向にあるようで、

１１月末時点では面積ベースで８５％になったようだ。

　　　　　　　　　　（日経新聞より引用）

２０２２年の不動産市場では、

「生産緑地」の期限切れによる農地の売却が多くなり、

土地価格が大暴落するとの見方もあったが、

「特定生産緑地」の申請率をみると、

優遇延長申請をする農家が大多数であるようです。

２０２２年の生産緑地問題は、

１０年後の２０３２年問題とはならず、

さらに１０年後へと再延長が繰り返されて行くでしょう。

現在、上昇傾向にある不動産市況、

新型コロナウィルス“オミクロン株”も

懸念されていますが、

２０２２年の不動産市場価格は

大きく変動しないでほぼ横ばいか、

ゆるやかな上昇傾向が続くと予測されます。

２０２２年　「壬寅年」　が皆様にとっておだやかな

より良き年となりますように祈念しております。

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コロナ禍の不動産市場動向

コロナ禍の不動産市場動向

街中にクリスマスツリーがやイルミネーションが飾られる季節になりました。

クリスマス商戦も始まり、つい財布のヒヒもゆるくなってくる季節ですね。

このところ、日本ではコロナ感染者数が沈静化していますが、

ヨーロッパ諸国や韓国では、また一段と感染者数が激増しているようですね。

南アフリカ変異株「オミクロン株」は、これまでの「デルタ株」よりはるかに強く

ワクチンが効かない可能性があるとも言われています。

クリスマスシーズンを控えヨーロッパ諸国の感染拡大も深刻です。

日本国内でも、来年１月～２月にかけてコロナ感染第６波が予測され、

予断を許さない状況です。

そんな状況下で不動産市場動向にも大きな変化が見えています。

コロナ禍で生活様式や働き方が大きく変化し、住まい選びも多様化しているようです。

コロナ禍でもマンション価格はバブル期よりも値上がりし右肩上がりに伸びています。

●　マンション市場

・首都圏の新築マンションは発売すれば、すぐに完売する、

マンションデべロッパーは供給調整しながら販売している、

という売り手市場の状況がつづいています。

コロナ禍にあって生活や通勤に便利なマンションを買い求める人が多いようです。

◆中古マンション市場の動向

東日本不動産流通機構の月例速報　Market  Watch 　サマリーレポート　１０月度を見ると、

（以下、東日本流通機構１０月度月例速報から引用）

【成約件数】

・成約件数は減少しているものの、

成約㎡単価は前年同月比：７．９％上昇し、２０年５月から１８ヶ月連続上回った

・成約価格は前年同月比：６．５％上昇し、２０年６月から１７ヶ月連続して

前年同月比を上回っている。

・専有面積は対前年比で、１．４％縮小した。

【成約価格】

・　首都圏地域別中古マンション成約㎡単価

・都区部での成約㎡単価は、９０．４１万円/㎡　

　対前年同月比：９．８％上昇し、２０年５月から１８ヶ月連続で上回った

・多摩は、４６．０２万円/㎡　　前年同月比：５．０上昇　８ヶ月連続で前年同月比を上回った

・横浜、川崎市　　５２．９８万円/㎡　前年同月比：８．９％上昇し、

　２０年６月から17ヶ月連続で前年同月比を上回っている

・神奈川県他　　３４．６９万円/㎡　前年同月比：６．５％上昇し、

　11ヶ月連続で前年同月比を上回っている

・埼玉県　３７．３０万円/㎡　　前年同月比：１３．７％上昇し、

　１７ヶ月連続で前年同月比を上回っている

・千葉県　３４．４６万円　　前年同月比：１７．３％上昇し、

　１５ヶ月連続で前年同月比を上回っている

●　戸建住宅市場

・コロナ禍でのテレワークの広まり、自宅で過ごす時間が多くなり、

独立した仕事部屋のある戸建住宅を求める人が多くなっているようです。

新築戸建住宅市場は在庫不足の状況が続き、

用地取得担当者は高値を承知で仕入れしているようで、

それでも建築確認申請取得して販売すれば完売しているようです。

◆中古住宅市場の動向

東日本不動産流通機構月例速報１０月度を見ると、

【成約件数】

・東京都区部　　２２８件　前年比：１．８％増加

・多摩　　　　　　１８５件　前年比：１４．２％増加し、3ヶ月ぶりに前年同月比を上回った

・横浜、川崎市　１７７件　前年比：マイナス２０．６％大幅減　

　３ヶ月連続で前年同月比を下回った

・神奈川県他　１３９件　　前年比：９．７％減少　　

　３ヶ月連続で前年同月比を下回った

・埼玉県　２８０件　前年比：７．７％増加し

　９月に続いて前年同月比を上回った

・千葉県　２３１件　前年比：マイナス１６．６％減少

　５ヶ月連続で前年同月比を下回った

【成約価格】　

成約価格はすべての地域が前年比で上昇が続いている

・東京都区部　５，９２６万円/戸　前年比：１１．８％　上昇

　９月に続いて前年同月比を上回った

・多摩　　３，５１３万円/戸　　　５ヶ月連続で前年同月比を上回った

・横浜、川崎市　４，３４３万円/戸　前年比：１３．３％上昇

　８ヶ月連続で前年同月比を上回った

神奈川県他　３，２０２万円/戸　　前年比：１３．５％上昇

　4ヶ月連続で前年同月比を上回った

・埼玉県　２，３９５万円/戸　前年比：１３．６％上昇

　11ヶ月連続で前年同月比を上回った

・千葉県　２，３５７万円　前年比：２０．５％上昇

　８ヶ月連続で前年同月比を上回った

このデータを見て分かるように、

成約価格はすべての地域で対前年同月比を上回っています。

テレワークの広がりで、

新幹線を利用し『東京駅』から１時間前後で行ける

軽井沢や熱海、箱根あたりも地価やマンションの上昇が続いているようです。

コロナ禍で大きく落ち込んだ日本経済

業績回復が著しい業種と低迷が続く業種と明暗が分かれているようです。

苦境に陥った企業が保有する不動産を手放す動きも加速しているようです。

・　電通グループ　本社ビル売却

・　ＪＴＢ　本社ビル売却

・　東急　オフィスビル売却

・　ＨＩＳ　本社オフィス売却

・　近鉄グループHD　ホテル売却

・　西武HD　ホテル売却

・　不動産売却を公表する企業は今後も増加する見通しのようです。

日本の低金利政策と、

アフターコロナを見据えた海外ファンドマネーが

割安感のある日本の不動産市場に

目を光らせ取得攻勢をかけはじめているようです。

 

終息が見えない新型コロナウィルス感染拡大と

長引く超低金利政策で

行き場を探し求める富裕層のお金が

不動産市場にも大きな変化をもたらしています。

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“賃貸住宅管理業”の登録完了!! 「大家さんへ一言．．．」

“賃貸住宅管理業”の登録完了!!　

『大家さんへ一言．．．』

緊急事態宣言が解除され、

夜の飲食店街やテーマパーク、行楽地、等々に

人出が戻りつつあるようです。

新型コロナウイルス感染が終息した訳ではないのですから、

しっかりと感染対策を取りながら注意していきたいものです。

さて、表題の件ですが、

国土交通省に申請していた　“賃貸住宅管理業”　の登録が完了し、

通知が届きました。

どうやら、

今年６月に、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が施行されて

申請した管理業者さんが相当数多かったらしく、

「通知」が届くまで２ヶ月以上もかかっていました。

※　当ブログ参考記事 (リンクあり)

　　　「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」 2021.2.26

弊社の登録番号は、　賃貸住宅管理業登録　　国土交通大臣　（02）　第001477号

新規の登録業者は、（01）　から始まります。

弊社は、平成２４年３月１９日から、賃貸住宅管理業の登録をしていたので、

（02）からとなります。

今年６月から、賃貸住宅管理業には登録制度が創設され、

管理業者には「財産の分別管理」が義務化されました。

分別管理とは、．．．

（「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」条文より引用）

【第１６条】　賃貸住宅管理業者は、管理受託契約に基づく管理業務において

　　　　　　　　受領する家賃、敷金、共益費、その他の金銭を整然と管理する

　　　　　　　　方法として国土交通省令で定める方法により、自己の固有財産

　　　　　　　　及び他の管理受託契約に基づく管理業務において受領する家賃、

　　　　　　　　敷金、共益費その他の金銭と分別して管理しなければならない。

つまり、各オーナー様から預かる家賃等の財産＝預り金を

適切に管理保全することが賃貸住宅管理業者に

法律で定められたことになった訳です。

ちなみに弊社では、

各オーナー様の取引銀行と同じ銀行に、

各管理受託物件ごとに、口座を設けて分別管理をしています。

そのため、

銀行口座数は顧問税理士さんもビックリするほど数多くあります。（笑）

賃貸住宅管理業者の

社会的使命の向上と、健全経営の上からも、

各オーナー様、入居者の皆様方から、“信頼”と“安心”を頂戴するためにも、

弊社は、本年４月１日付で、

公益社団法人　日本賃貸住宅管理協会　へ加盟させて頂きました。

日管協さん　H.P.　https://www.jpm.jp  

日管協さんの預り金保証制度へも加入し、

お蔭様で、ＡＡＡのお墨付きを頂き、

大家さんからも信頼と安心を戴いております。

『大家さんへ一言、．．．』

２０２１年６月　「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が施行され、

管理戸数２００戸以上の賃貸住宅管理業者には、

「業務管理者の設置」が義務化されました。

「業務管理者」を選任せず、または「業務管理者」を欠いている状況で

管理受託契約を締結した場合は、３０万円以下の罰金に処せられる可能性があります。

大家さん、

あなたが管理委託している管理業者さんに、．．．

　　　　●　賃貸不動産経営管理士＝「業務管理者」有資格者が在籍しているか

　　　　●　預り家賃、敷金、共益費等は分別管理しているか

ご確認なさることをお薦め致します。

ちなみに、今年度の「賃貸不動産経営管理士」試験は、

１１月21日（日）　13：00　～　15：00　に実施されます。

管理会社は、社会的使命を認識して、

大家さんからも、入居者さんからも、

信頼と安心を戴ける健全経営の管理会社を目指して、

賃貸住宅市場の更なる発展に貢献していきたいものです。

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「基準地価」と、『土地の一物五価』と、“不動産市況”

「基準地価」と、『土地の一物五価』と、“不動産市況”

朝晩すっかり涼しくなり、

日の出日の入り時刻も少しずつ変化して、

秋の季節の移り変わりを感ずる今日この頃です。

読書の秋、実りの秋、スポーツの秋、食欲の秋、・・・

何をするにもよい季節の到来ですね。

先日、都道府県から令和３年度の「基準地価」が発表されました。

お客様から、・・・

「コロナ禍で訪日客が激減した影響で不動産価格が値下がりしているようですね　」

と、いう内容のお話がよく聞かれます。

確かに、基準地価全国平均では下落しているようです。

各メディアの報道はあくまで２万１４００か所の全国平均値です。

商業ビルの空きテナントが目立っている駅近くの商業地域で下落していても、

緊急事態宣言で在宅勤務や外出自粛によるマイホーム志向で、

住環境の良い住宅地では上昇している基準地価地点もあります。

　・　長野県軽井沢町　　コロナ禍の移住先ニーズが高まり　　１０．９ ％上昇

　・　武蔵野市吉祥寺　　住みたい街ランキング上位　　　　　　　１．５　％上昇

今年の基準値標準価格の調査地点は、全国で約２万１４００ヶ所ですから、

その平均値となる訳です。

当然、平均値が下落しても上昇している地点もある訳です。

ここで、確認しておきたいのが　『土地の一物五価』です。

一つの土地には五つの価格があります。

　１，実勢価格

　　　実際に売買する取引価格。売主と買主が合意の上で取引される価格。契約成立価格。

　２，公示価格

　　　地価公示法により、全国の都市計画区域内にある２万６０００地点の標準地において

　　　１月１日時点の価格を国土交通省が毎年３月下旬に発表。

　　　一般の取引価格の目安とされる価格。

３，基準地価

　　国土利用計画法に基づき７月１日時点の全国の２万か所以上の基準地標準価格を都道府県

　　や政令都市が毎年９月下旬に発表。

　　公示価格同様、一般の土地取引の指標となる価格。

４，路線価（相続税評価額）

　　相続税・贈与税の基礎となる価格で相続税法に基づき国税庁が、１月１日時点の価格を

　　毎年７月に発表。

　　相続税・贈与税の算出基準として、公示価格の８０％を目安としている。

５，固定資産税評価額

　　固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税の算出基礎価格。

　　地方税法に基づき各市町村が土地一筆ごとを対象に基準年度（３年ごと）に発表。

　　公示価格の７０％目安。

以上のように土地には関係諸官庁が毎年査定して発表する土地評価と実勢価格があります。

そのため、土地の価格は　『土地の一物五価』と言われています。

土地の価格を変動させる　“不動産市況”　には

需要供給バランスは勿論のこと、

生活様式の変化によっても大きな影響力があります。

今、コロナ禍の生活様式の変化で活況を呈しているのが、

インターネット通販を中心とした物流業界です。

高速道路のインターチェンジ付近や幹線道路沿いなどの物流施設用地は上昇が続いています。

今年度の基準地価でも、

　・　千葉県松戸市の工業地　　１１．４％　上昇

　・　福岡県志免町　福岡 I,C　近く　　１８．７％　上昇

　・　沖縄県豊見城町　工業地　　２８．９％上昇

在宅勤務や外出自粛で、

消費者が手軽なインターネット通販で買い物をする人々が多くなっているようです。

購買者の動向変化は物流サービス施設の需要を高めていますね。

世界各国のコロナ対応策で、

世界中にあふれている金融緩和マネーが、

先進諸国の中でも割安感のある日本の不動産市場を

狙っている動きがあるようです。

　・　電通本社ビル売却　　

　・　エイベックス本社ビル売却

　・　ＨＩＳ本社ビル売却

　・　ＪＴＢ本社ビル売却

コロナ禍でのリモートワーク推進により、

不要となった本社ビルを売却する企業と、

それを競り上げて購入するコロナ金融緩和マネー、・・・

“アフターコロナ”を見据えての

この動きは“緊急事態宣言全面解除”の後にも

まだまだ続きそうですね。

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アンケート調査 『回答者の負担も考えてほしいよね！』

アンケート調査　

『回答者の負担も考えてほしいよね！』

今年は残暑が厳しいのか、まだまだ真夏日が続きそうですね。

それでも、

猛暑日には耳につくほどうるさくセミたちの合唱が聞こえていましたが、

いつの間にか

夕方になると秋の虫たちの鳴き声が聞かれるようになりました。

太陽の沈む日没時刻も少しづつ早くなり、

里山では赤トンボが飛び交い、

ススキの穂も一段と大きくなり、

日いち日と秋の気配を感ずる季節となりました。

暑い暑いと思っていても季節の移り変わりは静かに訪れていますね。

このところ、仕事以外に頭が痛いのがアンケート調査です。

調査主体の意向を理解して、

回答することで調査結果が今後に役立つことを信じつつ可能な限り回答に協力しています。

職業柄、不動産業界に関連するアンケート調査が多いのですが、

中には、売上分析とか、収入比率とか、

社員の定着率・給与体系まで記載させるアンケート調査もあり、

設問数と参考資料の多さ、

設問内容の煩雑さに時間がかかることもあります。

直近、約１ヶ月半のアンケート調査内容は以下の通りです。

①　（東京都産業労働局）　東京都中小企業の景況調査　　［毎　月］

　　　　　　　　　・東京都中小企業業種別経営動向調査

　　　　　　　　　・設問数も少なく回答を選択でき、同封ハガキで返信できる

　　　　　　　　　・翌月に先月のアンケート結果が同封されてくる

②　（中小企業庁）　令和３年中小企業実態基本調査　　［インターネット回答可 ］

　　　　　　　　　　　　・調査票は13ページであり、分類表３３ページにも及びます

　　　　　　　　　　　　・設問数：問 １～　問 ２４（付問あり）

　　　　　　　　　　　　・企業概要、決算内容、収入の割合、設備投資、取引金融機関　等々

③　（民間調査会社）　情報システムに関するコールセンター顧客満足度調査

　　　　　　　　　　　　・IT/OA機器製品に関するコールセンター利用について

　　　　　　　　　　　　・設問数：２８項目で、〇を付けるだけ

④（国土交通省）　民間賃貸住宅の管理状況調査　［ Web回答可 ］

　　　　　　　　　　　　・設問数：２４問

　　　　　　　　　　　　・賃貸物件オーナー、管理会社の入居者にたいする意識調査

⑤（日管協）　コロナ禍における従業員意識に関する実態調査　［ Web回答 ］

⑥（総務省・経済産業省）　令和３年経済センサス-活動調査　［ インターネット回答可 ］

　　　　　　　　　　　　　　　　・設問数：２０問　　※記入のしかた　全１６ページ

　　　　　　　　　　　　　　　　・企業規模、売上内容記載

⑦（国土交通省）　外国人の入居受入れ実態調査　　［ Web回答 ］

　　　　　　　　　　　・設問数：２４問

　　　　　　　　　　　・外国人の賃貸住宅斡旋、入居前、入居中、退去時の諸問題について

⑧（某女子大学）　障がい者にとっての賃貸住宅市場の課題

　　　　　　　　　　・設問数：25問

　　　　　　　　　　・障がい者の賃貸住宅市場の現状把握と改善のため

　　　　　　　　　　・卒業論文のため

　※　こういう学生さんからのアンケート調査には喜んで回答したくなりますね　(笑)

ざっと以上のようなアンケート調査がありました。

それ以外に、大手取引銀行から、

「お取引目的等確認書」が　３行から届いています。

国際社会でのテロ行為、マネーロンダリング等の犯罪防止のためにも必要な事でしょうから

期日内に回答したいと考えています。

アンケート調査の回答には、

５分～１０分足らずでご協力できる調査内容のものから、

『調査票の記入のしかた』に目を通すだけで時間がかかったり、

電卓を用いて集計や比率を計算して記入するものまでありました。

公官庁からのアンケート調査ですと、

尚更一企業として協力しなければならず、

回答に要する時間に手間取ってしまうこともあります。

設問の注釈や参考資料が多過ぎたり、

煩雑な設問内容も簡便にして頂けるとありがたいですね。

調査内容によって事前準備段階で、

経理関連とか、総務関連とか、営業関連とか、

意識調査関連とか、等々・・・

回答者の立場に立って、

回答しやすいアンケート調査票を作成してほしいものですね。

そして、アンケートの調査結果、分析結果などを回答者に

送付して頂けると嬉しいですよね。

上から目線のアンケート調査票もよいかもしれませんが、

もう少し回答者の負担も考えて、

回答したくなるような調査票を

作成してほしいですね。

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