「基準地価」と、『土地の一物五価』と、“不動産市況”
朝晩すっかり涼しくなり、
日の出日の入り時刻も少しずつ変化して、
秋の季節の移り変わりを感ずる今日この頃です。
読書の秋、実りの秋、スポーツの秋、食欲の秋、・・・
何をするにもよい季節の到来ですね。
先日、都道府県から令和３年度の「基準地価」が発表されました。
お客様から、・・・
「コロナ禍で訪日客が激減した影響で不動産価格が値下がりしているようですね 
」
と、いう内容のお話がよく聞かれます。
確かに、基準地価全国平均では下落しているようです。
各メディアの報道はあくまで２万１４００か所の全国平均値です。
商業ビルの空きテナントが目立っている駅近くの商業地域で下落していても、
緊急事態宣言で在宅勤務や外出自粛によるマイホーム志向で、
住環境の良い住宅地では上昇している基準地価地点もあります。
・ 長野県軽井沢町 コロナ禍の移住先ニーズが高まり １０．９ ％上昇
・ 武蔵野市吉祥寺 住みたい街ランキング上位 １．５ ％上昇
今年の基準値標準価格の調査地点は、全国で約２万１４００ヶ所ですから、
その平均値となる訳です。
当然、平均値が下落しても上昇している地点もある訳です。
ここで、確認しておきたいのが 『土地の一物五価』です。
一つの土地には五つの価格があります。
１，実勢価格
実際に売買する取引価格。売主と買主が合意の上で取引される価格。契約成立価格。
２，公示価格
地価公示法により、全国の都市計画区域内にある２万６０００地点の標準地において
１月１日時点の価格を国土交通省が毎年３月下旬に発表。
一般の取引価格の目安とされる価格。
３，基準地価
国土利用計画法に基づき７月１日時点の全国の２万か所以上の基準地標準価格を都道府県
や政令都市が毎年９月下旬に発表。
公示価格同様、一般の土地取引の指標となる価格。
４，路線価（相続税評価額）
相続税・贈与税の基礎となる価格で相続税法に基づき国税庁が、１月１日時点の価格を
毎年７月に発表。
相続税・贈与税の算出基準として、公示価格の８０％を目安としている。
５，固定資産税評価額
固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税の算出基礎価格。
地方税法に基づき各市町村が土地一筆ごとを対象に基準年度（３年ごと）に発表。
公示価格の７０％目安。
以上のように土地には関係諸官庁が毎年査定して発表する土地評価と実勢価格があります。
そのため、土地の価格は 『土地の一物五価』と言われています。
土地の価格を変動させる “不動産市況” には
需要供給バランスは勿論のこと、
生活様式の変化によっても大きな影響力があります。
今、コロナ禍の生活様式の変化で活況を呈しているのが、
インターネット通販を中心とした物流業界です。
高速道路のインターチェンジ付近や幹線道路沿いなどの物流施設用地は上昇が続いています。
今年度の基準地価でも、
・ 千葉県松戸市の工業地 １１．４％ 上昇
・ 福岡県志免町 福岡 I,C 近く １８．７％ 上昇
・ 沖縄県豊見城町 工業地 ２８．９％上昇
在宅勤務や外出自粛で、
消費者が手軽なインターネット通販で買い物をする人々が多くなっているようです。
購買者の動向変化は物流サービス施設の需要を高めていますね。
世界各国のコロナ対応策で、
世界中にあふれている金融緩和マネーが、
先進諸国の中でも割安感のある日本の不動産市場を
狙っている動きがあるようです。
・ 電通本社ビル売却
・ エイベックス本社ビル売却
・ ＨＩＳ本社ビル売却
・ ＪＴＢ本社ビル売却
コロナ禍でのリモートワーク推進により、
不要となった本社ビルを売却する企業と、
それを競り上げて購入するコロナ金融緩和マネー、・・・
“アフターコロナ”を見据えての
この動きは“緊急事態宣言全面解除”の後にも
まだまだ続きそうですね。
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