自宅以外の建物を持っているとしたら、それをどう子供たちに相続させるかについて、考えておかなければ「なりません。

 

 相続対策のために、持っている土地の上にアパートを建てている方もおられます。

また、老後の資金対策として、物件を購入し、マンション経営をなさる方も増えています。

 

 ここに2棟のマンションを経営される方がいます。

相続人となる方は3人います。

 家賃収入あるので、出来れば子供に相続させたい気持ちはあります。

 しかし2棟を3人で分けるとなると、当然揉めてしまいます。

問題は多いにありそうですね。

 

 そのうえ駅から近い方が、収益性が高いこともあります。

もう一つのマンションは、駅から少し離れています。

たびたび空き室が出ます。

 

 そうすると、たとえ二人の子供で一つずつマンションを相続することになったとしても、誰がどちらのマンションを引き継ぐかで争いが起こってしまうかもしれません。

 

 家賃収入がある賃貸物件を相続させる時は、土地の評価額に加え、収益性も問題になってしまいます。

揉めずに分割することが難しくなります。

 

 また3人で共有することはどうですかです。

しかし「共有名義」にしますと、結局は子供たちの代で、誰のものにするをいずれ決めなくてはなりません。

 次の世代では、権利者も増え、ますます揉めてしまいます。

 

 自分が利益を享受してきた不動産であっても、それがそのまま子供に引き継いでもらえるとは限りません。

 そのまま相続させることで、揉め事を引き起こしてしまうこともあり得ます。

 

 「自分が死んだ後は、マンションを売って現金化してから三等分してもらう方がいい。自分は家賃収入で助かったけれども、子供も同じようにできるとは限らないだな」と考えてしまいますね。

 

 また、アパートなどの経営自体を嫌がる子供もいるかもしれません。

 特に、金融機関から融資を受けて物件を購入し、借金を返済しながらアパート経営をしているケースでは、これまた難しいものがあるかもしれません。

 

 将来的には安定した収入につながると思っても、子供はどうでしょうか。

 「リスクがあることはやりたくない。収益が上がらなかったら、借金が残るだけ。」と言うでしょう。

 

 不動産に関しては、親と子の価値観の差が、揉め事の原因になることも多いのです。

 どのような不動産に価値があると思うかなどは、世代によって違いがあります。

 価格が不安定な不動産よりも、現金の方を相続したいという人も多いのも現実です。

 

 自宅にしても、持ち家がいいに決まっている人もいれば、賃貸物件の方が自分にとっては、魅力的だと考える人がいることも事実です。

 

 お金は誰にとっても一定の価値を持っています。

一方不動産は、必ずしもそうではないということでしょう。

 

 不動産に関する価値観について、親子間でギャップがないかどうかを探っておくことも、相続の準備では大切なことの一つと言えましょう。

 

 

     平 成 30 年 11 月 24 日

        行政書士  平   野   達   夫

 

 

 皆さんが自宅を引き継いでもらいたくても、子供達がそれぞれマンションを買ったり家を建てたりしていると、どの子も相続したがらないことがありましょう。

 

 よって相続する時に、「現金化して分けてもらうしかないか」と思われるかも知れませんが、他にもう一つの方法があります。

 

 その方法とは、皆さんが生きているうちに、自宅を「現金化」してしまうというやり方です。

 

 自宅を売ってしまったら、皆さんの住む所がなくなってしまいますね。

すなわち、売却するということではありません。

 

 皆さんが今の家に住み続けながら、現金化するという方法です。

すなわち、「リバースモーゲージ」という制度を利用します。

 

 皆さんの自宅を担保に資金の融資を受け、皆さんの死後に自宅を売却して、一括返済するというやり方です。

 

 この資金を融資してくれるのは、銀行などの金融機関です。

銀行によって融資条件は様々ですが、一定の年齢以上であれば、担保評価額をもとにした範囲内で、お金を借りることができます。

 自治体よっては、この仕組みを使った「リバースモーゲージ」制度を推進しているところもあると聞きます。

 

 ただ、マンションの場合は、多少ハードルが高くなってしまうようです。

 金融機関によっては取り扱っていますが、マンションのある場所やその評価額が一定の条件を満たしていることが必要です。

 土地・建物の担保不動産の評価額によっては、利用できないこともあるようです。

 

 この「リバースモーゲージ」は、まだあまり知られていませんが、うまく使えば相続の準備に役立ちます。

 

 皆さんの住宅ローンがまだ残っているなら、「リバースモーゲージ」を利用して、一気に返済することができます。

 また、現金が必要になった時に、その都度融資が受けられるので、老後の資金についても心配なくてすむことでしょう。

 

 誰も自宅を引き継ぎがないなら、現金化して皆さんが生きているうちに使ってしまうこともできるというわけですね。

皆さん、ちょっといいやり方とは思いませんか。

 

 現金にしておけば、それを「贈与」や「生命保険」に使うこともできます。

 更に、「固定資産税」の支払やその他の維持費に充てることもできます。

 

 相続開始の時点で現金が残った場合は、それを相続人で等分すればいいのですから、モメることはないでしょう。

 一考の要がありましょう!

 

 

    平 成 30 年 9 月 8 日 

       行政書士  平  野  達  夫

 不動産を分ける時、「共有すれば平等だ」という感覚になるので、共有名義にしてしまう人もかなり多くみられます。

 でも、そうすると子や孫の代で、相続人が一気に増えてしまいます。

 

 それがためどうすることもできずに時は過ぎ、固定資産税だけを払い続ける・・・・・・ということになってしまいます。

 はっきり言えます。

不動産の共有は、絶対にやめることです。

 

 今、皆さんがすでに共有名義の不動産を持っているようでしたら、皆さんが元気なうちに、共有している相手方と権利をどうするかについて話し合っておくことです。

 

 たとえばあなたがバブル期の別荘ブームの時に、兄と一緒に別荘を買っているとします。

 何もしないでおくと、名義人の2人が亡くなってしまったあと、あなたと兄の子ども同士で、どうするかについて話し合わなければなりません。

人数が増えれば増えるほど、モメる可能性は高くなります。

 

 このようなことから、子どもにしても、親が持っている不動産に共有名義のものがあるかどうか、当然ながら気になりましょう。

 

 でも、あとで困るのは自分だからと言って、「共有名義の財産なんか持っていないよね。」

「そのまま相続したら、こっちが大変なんだから、ちゃんとしておいてよ」などと、これまたその時点で、親子がモメることにもなりかねません。

 

 相続準備をしようとして、親子でモメてしまうパターンも案外多いことも事実です。

それではもともこも、ありませんね。

 

 子どもから相続準備の話しをする時は、あくまでも慎重に進めましょう。

 いきなり問題を解決しようとするのではなく、先ずは互いにその立場の方は、思いやりのある「コミュニュケーション」から始めることが大切です。

 

 

    平 成 30 年 8 月 10 日 

        行政書士  平  野  達  夫

 相続人同士でモメないように、土地や家屋などの不動産は、「共有」すればいいと思っていませんか。

実は、それは一番やってはいけないことです。

 

 兄弟姉妹共有しているうちは、問題ないかもしれません。

でも、後々に大きなモメごとの種になってしまうのです。

 

 みなさんが兄弟姉妹の共有名義で土地を持っている場合、兄弟姉妹が亡くなると、その人の法定相続人に相続権が発生します。

 

  兄弟姉妹の配偶者やその子ども、甥や姪もその土地の権利を持つということです。

 

 それぞれの権利の持分は違ったとしても、基本的にすべての名義人の同意がなければ、売ることもリフォームすることもできません。

 一つ代が変わっただけで、権利者が倍以上に増えることもあるのです。

 

 当初の名義人が亡くなった時、その土地の権利を相続する人に名義を変更していなくても、自動的にその相続人に権利が発生します。

 

 その相続人が亡くなれば、その相続人に・・・・。

こうして、次々と相続人の数が増えていくのです。

 

 祖父の代から土地の名義を変えていなかったという方がいました。その土地を売りに出したいという方がいました。

 

 そのため、相続人を調べてみました。

なんと19人もの相続人がいました。

19人全員の署名・捺印がないと、土地を売ることができません。

 

 さらに、19人もいると、中には居所が分からない人も出てきます。

 そうなってしまうと、もうお手上げです。

結局土地は、容易に売れなくなってしまいます。

 

 

     平 成 30 年 7 月 24 日 

         行政書士  平  野  達  夫

 自宅を特定の子供に引き継がせたい場合、何らかの理由があることがほとんどです。

 

 姉が母親と同居していて、介護もすることになっています。

母親が亡くなれば、葬儀やお墓の手配もするでしょう。

その後の法事なども姉の役目となりましょう。

 

 そのような理由があって、母親は姉の方に多めに財産を残したいと思っているのです。

 その理由をきちんと伝えれば、妹も納得します。

生前の話し合いで、問題ないということになりましょう。

 

 「代償金」の550万円は、手持ちがあれば、姉が妹に一括で払ってもいいですし、分割払いにすることもできます。

 

 もう一つの方法として、「生命保険」を利用することもできます。

このケースでは、母親がすでに終身保険に加入しており、受取人を姉と妹の2人にしていたのですが、それを姉のみに変更しました。

 

 受取人は妹でなく、姉にしておくことが重要です。

受取人を妹にすると、「死亡保険金」は、妹の個人財産になってしまいます。

 550万円は姉からの「代償金」として支払う必要がありますので、姉が受け取って妹に渡すようにします。

 

 ただしここで、550万円をそのまま妹にあげてしまっては、姉から妹への「贈与」みなされて、贈与税がかかることになります。

 それがため、「これは代償分割による代償金である」という文章を「遺産分割協議書」に書いておけば、それが認められることになります。

 

 ここで一番大切なポイントは、「姉に自宅を相続させる理由をしっかりと妹に伝えたうえで、それによって取り分が減るということについても、納得してもらっている」ということです。

 

 このような準備をしておけば、相続時にモメることなく、自宅を残すことができます。

 

 そもそも「遺言書」さえ残せば、法的には妹は遺留分だけにすることができるのですが、理由を伝えずにいると、妹は「なんで私だけ少ないの!」と思ってしまいます。

理由がわかると、「役割が違うからなんだ」と思えます。

 

 そうすれば、相続が最後の喧嘩とはならず、ずっと兄弟姉妹仲良く過ごしていくことができます。

 

 

      平 成 30 年 6 月 28 日

           行政書士  平   野   達   夫

 特定の子供に自宅を相続させたい時に起こり得る例を見てまいりましょう。

 

 家族構成は、母と姉、妹です。

父親はすでに亡くなり、母親と姉夫婦が、母親名義のマンションに住んでいます。

 

 相続財産は、自宅マンションが2000万円、現金が200万円で、合計2200万円です。

 

 母親としては、姉が自分の面倒を見てくれているし、今後介護でも世話になるだろうから、姉に自宅を相続させたいと思っています。

 

 母親が亡くなった場合、法定相続人は姉と妹の2人で、財産を半分ずつ分けようとしますと、1100万円ずつとなります。

 

 何の準備もしないでいると、相続する時に、妹から法定相続分の1100万円を請求されることになるかもしれません。

 それは姉にとって払える金額ではありません。

自宅マンションを売らざるを得なくなりましょう。

 

 だからといって、自宅マンション2000万円は姉に、現金200万円は妹に、という遺言書を残されたら、妹は到底納得できないでしょう。

 

 このケースでは、どのような準備をすれば、モメずにすむでしょうか。

 この場合ですと、「代償分割」という方法をつかうと、うまく財産を分けることができます。

 これは、法定相続分以上を相続する相続人が、他の相続人に代償金を支払うという方法です。

 

 この方法を使うと、自宅マンション2000万円を姉が相続し、姉が代償金を妹に支払うことになります。

 すなわち、ここでの提案は、遺留分に相当する金額を支払うということです。

 遺留分は法定相続分の二分の一なので、550万円となります。

 

 このように代償分割にしますと、姉が自宅マンションを含めたすべての財産を相続し、姉は妹に遺留分の550万円を支払うことになります。

 

 

     平 成 30 年 6 月 23 日

          行政書士  平   野   達   夫

自宅を誰に相続させるか

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 おおよその自宅の「評価額」がわかったら、この自宅を誰に相続させるかについて、具体的に決めておくことが必要でしょう。

 

 その時に、一つ注意していただきたいことがあります。

それは、「相続させたい人に、子供がいるかどうか」ということです。

 

 たとえば、「せっかくだから、長男に家を継がせよう」と思っているとしましょう。

 その長男は結婚はしているけれど、子どもはいません。

どうやら子供をもうけるつもりはなさそうです。

 

 長男が亡くなったら、お嫁さんがその家を相続することになります。

 長男の「兄弟姉妹」にも相続権はありますが、お嫁さんがその家に住んでいるなら、家はお嫁さんが相続する確率が高いでしょう。

 

 ではお嫁さんが亡くなったら、家はどうなるでしょう。

子どもがいませんので、お嫁さんの「親」が生きていれば、「親」がその家を相続します。

 

 「親」が亡くなっていれば、お嫁さんの「兄弟姉妹」や、その「甥・姪」に相続権が発生します。

 

 つまり、長男に相続させた自宅は、ゆくゆくはお嫁さんの親族のものとなる可能性が非常に高くなります。

 

 持ち家の場合、皆さんの中には、自分の親族に引き継いで欲しいと思われる方もいらしゃることでしょう。

 その場合は、子をもうけている相続人に自宅を相続させるのが、良策といえます。

 

 ただしこれも、相続人本人としっかり相談してから決めておくことは必要です。

 

 

     平 成 30 年 5 月 31 日

          行政書士  平  野  達  夫

 自宅をどうするかを決める時、持ち家の場合ですと、判断材料になってくるのが、「どのくらいの価格になるのか」ということでしょう。

 

 持ち家では、自宅の価値を知るには、土地と建物の夫々の価格がいくらになるかで、それらを合算して求めます。

 

 不動産の価格には、主に「売買価格」、「固定資産税評価額」、「相続税評価額」の3種類があります。

 

 建物の評価額は、「固定資産税評価額」を見ることになります。ただし、相続時には、建物の評価額はかなり低くなっていることもあります。それも考慮しておきましょう。

 

 土地の評価額は、「相続税評価額」で見ます。

これは、「路線価」という指標を使って算出します。

 よく紹介されているのが、国税庁のホームページで、自宅の路線価を探して計算する方法です。

 

 これは、土地が1本の道路にのみに面している場合などに限られます。

もし間違った形で算出して、そのまま相続準備を続けてしまいますと、後々モメてしまうことになりかねません。

 正確な評価額を出すには、専門家の不動産鑑定士に依頼するのが良いでしょう。

 

 また、土地に関しては、「売買価格」を参考にしてみるという手もあるようです。

 通常は、売買価格は、相続税評価額よりも、高めになることが多いようです。

 

 

     平 成 30 年 4 月 23 日 

        行政書士  平  野  達  夫

 特定の子供に家を相続させたい場合、他の子どもには何をあげるか、そして、どうそれを納得してもらうかまでを考えておくことが必要でしょう。

 

 今は同居はしていないが、長男や長女など特定の子供に、引き継いで欲しいと思う場合は、まずは長男や長女本人が、本当のところ、「どうしたい」のかを、確認しておく必要がありましょう。

 

 もし「おやじがそう言うなら、引き継がせてもらうよ」ということになれば、そこで他の子どもたちに、どうやってそれを納得してもらうかを考えます。

最悪なのは、何もせずに勝手に決めておくことです。

 

 兄弟たちで揉めないように、長男には自宅を、次男には現金を相続させることに決めて、それを遺言書に書いて置いたとします。

 

 親の相続が開始し、いざ遺言書を開封します。

長男「え、何で俺が家なんだ!今のマンションが気に入っているんだ。家なんかいらないよ」

次男「俺は現金でいいよ!おやじがそう言ってんだから」

長男「そりゃないよ。俺だって、現金がいいよ!」

 

 せっかく遺言書を書いても、兄弟たちが独断で、分割方法を決めてしまうことになったら、何の意味がありません。

 

 親の意志が遺言書で表明されていたとしても、結局のところ争いが起きます。

不動産をどうするかについては、特に親子間のコミュニケーションが必要です。

 

 「せっかく手に入れた不動産なのだから、売らないで誰かに相続して欲しい。」

これは、一見、親の意志を示しているように見えるかも知れませんが、もはや子供に丸投げしているのと同じです。

 「売って欲しくないから、誰かに引き継いで欲しい」は、揉めることを前提にしているようなものです。

 

 このようなことを遺言書に書く方もいるようですが、最終的にどうするかは、子供たちで決めなければなりません。

 

 誰に引き継ぐかで散々揉めた結果、最終的に売ることになるケースも多いようです。

 

 子どもたちの中には、「親の希望を叶えてあげられなかった」という思いが残り、後味の悪い相続になってしまいます。

 

 本当に、自宅を売らずに残したいという気持ちがあるなら、事前に子供たちと良く相談して準備をしておかなければなりません。

 

 「誰に家を相続させるのか」「その他の子供には、何を相続させるのか」決めておくことができれば、揉めることなく自宅を引き継いでもらうこともできるでしょう。

 

 

    平 成 30 年 4 月 17 日 

         行政書士  平   野   達   夫

 皆さんが財産をどう分けるかについて、一番悩むのが、「自宅をどうするか」ということだと思います。

 

 現金でしたら、限りなく平等に分けることができます。

ところが、家やマンションなどの不動産は、基本的には分けることができません。

 

 相続させる不動産は、自宅のみの方もおられることでしょう。

皆さんは、その自宅をどうしたいでしょうか。

 

 「自分が死んだあと、誰かが引き継ぐであろう」なんて思っていますと、相続争いのもとを作ってしまいます。

 

 そうなっては、困ります。

ここでは、みなさんの意志を示すことが大切です。

 

 自宅をどうするかについての主な意思表明としては、以下の3つがありましょう。

 

1 売却して現金化してもらって、構わない。

2 特定の相続人にあげたい。例えば、同居している子供や孫な    どです。

3 せっかく手に入れた不動産なのだから、売らないで、誰かが相続してほしい。

 

1のように、売ってもいいということであれば、子どもはそれほど、揉めなくてもすみます。

 

 現金化し、預貯金などを合わせて、相続人で、等分するという比較的にシンプルな相続となるからです。

これも、取り分で揉めなければの話ですが・・・・

 

2と3の場合は、事前に根回しをしておかなければ、確実に揉めてしまいます。

2のように、引き継ぐ人を決めておけば、問題ないと思うかも知れません。

 

 同居している子供も、相続させてもらえないと、住むところがなくなるわけです。

 したがって、「当然、自分のものになるだろう」と思っていることが多いでしょう。。

 

 しかし、もう一人子供がいたとしたら、その子は、法定相続分として、「自宅の評価額の2分の1」をもらう権利があるのです。

 そこを主張されますと、同居していた子供は、それを支払うために、自宅を売却しなければならなくなるかも知れません。

 

 もし自宅のローンがまだあったとしたら、その返済をしながら、アパート暮らしをする羽目になることもあるわけですね。

 

 

    平 成 30 年 4 月 13 日

          行政書士  平   野   達   夫