――――――――――――――――――――――― ■フドーサン、フルローン、フロー所得？ ☆２０２０年１２月２４日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 近年は その地域に住んでいない「エイリアン大家」 その地域から離れている「エイリアン銀行」 が増えましたが この背景および影響をまとめました。 「エイリアン大家とエイリアン銀行が 生態系を破壊」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/1t1931 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/2t1931 過去の記事はこちらよりご覧いただけます。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/3t1931 「財務三表解説編」のバックナンバーはこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/4t1931 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 前回は 「不動産は、原価価値が高く、付加価値が少ない」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/5t1931 と題して アパートを建てて、経営して、壊して 結局、お金が１円も残らない場合の 理由を書きました。 しかし 「不動産は、原価価値が高く、付加価値が少ない」 というのは デメリットだけでなくメリットもありますので 今回は 「フドーサン、フルローン、フロー所得？」 と題して そのメリットについて書いて行こうと思います。 【授業】 先生 「では今回は 「不動産は、付加価値が少なく、原価価値が高い。」 というのは メリットもあるという事をお話しして行きます。」 生徒 「ハイ よろしくお願いします。」 先生 「まずメリットの１つ目は 融資を受けやすいという事です。」 「キャラクター人形製造販売業においては 人形に人気が出なくて会社が倒産したら 会社は在庫のキャラクター人形を プラスチックの塊として換金売りしますが 原価価値１０％、付加価値９０％ですので 原価価値で、まさに二束三文で引き取られます。」 「しかし不動産賃貸業は 前回の例では 原価価値５０％、付加価値５０％でしたので 経営に失敗しても二束三文にはならないので 金融機関からすると、お金を貸しやすいのです。」 生徒 「なるほど 原価価値が高いので融資を受けやすいのが １つ目のメリットですか！」 先生 「前回もお話ししたように 土地を持っている地主さんなら 全額融資を受けるフルローンも可能です。」 「しかし大金を借りて経営に失敗すると 自己破産する羽目になりますので 軽率にお金を借りるのは良くないです。」 生徒 「やはりそうですよね。 勢いで借金をするのは、慎みます。」 先生 「そしてメリットの２つ目ですが 付加価値が低いという事は 経営努力をしてもしなくても あまり結果が変わらないという事です。」 「これはつまり 良い物件を買ってしまえば 大家はほとんど何もしなくても 継続的に入居者が入って来て 継続的に家賃が入って来る。 という事なのです。」 生徒 「それです！ 私が聞きたかったのはそれです！ 私が知りたかったのはそれです！」 「１つ目：融資を受けやすい ２つ目：ほぼ何もしないで継続収入 この２つを合わせれば フドーサン、フルローン、フロー所得ですよね！」 先生 「何ですか突然！ 今は簿記の授業で 不動産賃貸業のの特殊性について 説明しているんです！」 生徒 「スミマセン 何かストーリーが見えたような気がしまして。」 先生 「ではメリットの３つめですが 不動産の場合は 簿記や財務三表の勉強が 役に立つという事です。」 生徒 「そうなのですか！」 先生 「一般的な事業の場合は 価格＝原価価値＋付加価値のうち 「いかにして付加価値を高めるか」 というのが生命線です。」 「だからキャラクター人形製造販売業においては 「いかにして人気が出るようにするか」 を第一に考えるのですが 人気を出すためのアイデアは 簿記を勉強して 財務三表を分析する事によって 出てくる訳ではありません。」 生徒 「それはそうですよね。」 先生 「しかし不動産の場合は そもそも付加価値が少ないので 簿記や財務三表の勉強が 役に立つという事なのです。」 生徒 「なるほど、わかるような気がしました。」 先生 「ただし、これには注意点があります。」 生徒 「それは何でしょうか？」 先生 「不動産は、付加価値が少ないので 悪い物件を買ってしまうと その後、経営努力をしても リカバリーは困難なのです。」 生徒 「そんな事になったら大変ですね。」 先生 「しかしこれは逆に言えば 良い物件を買ってしまえば 大家はほとんど何もしなくても 賃貸経営が成り立ってしまうのです。」 「だから 簿記や財務三表を勉強して 物件を「買う／買わない」 の基準を作っておいて その基準に合格した物件を買うようにすれば ほとんどの場合において 賃貸経営が成り立ってしまうのです。」 生徒 「それは素晴らしいですね！」 先生 「不動産は、買った時点で 成否の８～９割が決まっている。 と言われています。」 「これはつまり 不動産は付加価値が少ないので 買った後から経営努力をしても報われないので 賃貸経営が成り立つかどうかを あらかじめ計算しておくのが重要で そのためには簿記と財務三表の勉強が 役に立つという事です。」 生徒 「という事は ＣＦ、ＰＬ、ＢＳを勉強すれば フドーサン、フルローン、フロー所得への道が 開けるという事ですね！」 先生 「何ですかそのスローガンは！ あなたは物事を 短絡的に考えています！」 生徒 「スミマセン 何か輝く未来が見えたような気がしまして。」 先生 「では今日の授業はこれで終わりにします。 今回の内容をもう一度まとめますと 「不動産は、原価価値が高く、付加価値が少ない」 のメリットは、以下の３つになります。 ・ 融資を受けやすい。 ・ 良い物件を買えば、ほぼ自動収入。 ・ 簿記や財務三表の勉強が役に立つ。 「そして次回は 「財務三表解説編」の後半のまとめとして 不動産賃貸業における財務三表について 今までの内容の総復習を行います。」 今回は 「フドーサン、フルローン、フロー所得？」 と題して、説明を書かせていただきました。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/6t1931