入居率29%でも回る非常識な不動産投資

入居率29%でも回る非常識な不動産投資

当ブログ『入居率29%でも回る非常識な不動産投資』は、皆さまのご支持により2013年4月に『空室率70%でもキャッシュが回る非常識な不動産投資術』(ごま書房新社)として書籍化されました。「石原式で買って、尾嶋式で埋める」というシンプルな投資手法を紹介しています。

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椙田(すぎた)です、

前回までのブログ記事で
地方投資の魅力について
多少はご理解いただけたと思います。


それでは改めて
地方投資の特徴を整理してみましょう。


・高収益を得やすい


繰り返しになりますが、
地方の土地価格は安いです。
都心に比べて5分の1、
中には10分の1という土地もあります。


もちろん、家賃の価格帯も
都心に比べれば低くなります。
それでも、土地価格ほどの
ギャップはありません。


都心で10万円のワンルームが
地方で5万円になることはあります。


また、狭小ワンルームで
3点ユニットとなれば
都内23区内であっても5~6万円
といったところですが
地方では3万円程度、
最安値でも2万円程度です。


つまり土地価格ほどの
ギャップはないため
高収益を得やすいのです。


当然ながら、いくら安く買えても
入居者がきちんとついて
高稼働しなくてはいけません。


たしかに地方は都心に比べて
人口は少ないです。
都心に暮らす人には
想像がつきにくいかもしれませんが、
地方にだってたくさんの人が住んでいます。


アジアの新興国に行けば、
首都の中心部だけ高層ビルが
乱立しているのに、
そこから一本路地裏に入ると、
道路がアスファルトではなく砂利敷で、
バラック小屋が建ち並んでおり、
その落差に驚かされます。


もっと田舎に足を延ばすと
商店が一軒もない、
そんな風景が普通なのです。
それが日本ではどうでしょう。


どこに行っても
同じような都市の風景が見られます。
幹線道路沿いにはガソリンスタンドや
飲食店、大型ドラッグストア、
紳士服やカー用品などのチェーン店が
同じように建ち並んでいます。


街の風景だけではここが
何県の何市なのか判別つかないほどです。


地方とはいえ、日本においては
そこそこの生活が成り立っているため、
借り手としての賃借人が
ゼロではないということです。


とはいえ、
地方投資で注意すべきことがあります。


賃貸需要が極端に乏しいエリアが
実在する点です。


そのような物件を買うと、
せっかくの高収益も
絵に描いた餅になる可能性が高いです。


地方投資のデメリットは
また改めて解説しますね。


・家賃レンジが低い


なにより地方投資の特徴は
家賃の価格帯が低いことです。


僕が所有する地方物件で
ターゲットとなる入居者層は、
ファミリー物件でも月5~6万円、
シングル向けなら月3~4万円です。


年収1000万円以上の高属性が多い
不動産投資家は、家賃5万円の部屋に
家族で暮らす人たちの生活イメージが
沸かないと思います。


しかし、世の中は
年収の低い世帯のほうが圧倒的に多く、
むしろ高属性・高年収の人たちのほうが
少数派であることを理解しましょう。


・購入時、運営時ともにライバルが少ない


都心に比べ、地方物件はライバルが少なく、
購入しやすいです。
都心の物件は誰もが欲しがるため
投資家が殺到します。


不動産業者だけが見られるサイト
「レインズ」には、
売り物件の情報が掲載されて、
それが日々更新されています。


たまに間違って値付けられた
都心の割安物件が掲載されると、
1時間もしないうちに
買い付けが何本も入り、
即売り止めになります。


一方で地方は、
僕が見て「まあまあいいかな」と
及第点をつけた物件すら
3ヶ月、6ヶ月とレインズに
掲載されっぱなしのケースもあるのです。


またライバルの少なさは
購入時だけはありません。
加えて地方は不動産投資の運営が容易です。


それはライバルが
地主大家さんがだからです。


地主大家さんについては
次回の記事で解説します。




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