――――――――――――――――――――――― ■不動産の財務三表ＣＦ、ＰＬ、ＢＳのまとめ ☆２０２０年１２月２８日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 近年は その地域に住んでいない「エイリアン大家」 その地域から離れている「エイリアン銀行」 が増えましたが この背景および影響をまとめました。 「エイリアン大家とエイリアン銀行が 生態系を破壊」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/1t1941 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/2t1941 過去の記事はこちらよりご覧いただけます。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/3t1941 「財務三表解説編」のバックナンバーはこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/4t1941 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 今まで何回かに渡って 不動産の財務三表である ・ＣＦ（キャッシュフロー） ・ＰＬ（プロフィットロス） ・ＢＳ（バランスシート） について、説明を書いてきました。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/5t1941 そして今回は 「不動産の財務三表ＣＦ、ＰＬ、ＢＳのまとめ」 と題して 今までの内容のまとめを行いたいと思います。 【授業】 先生 「今回は 不動産の財務三表である ＣＦ、ＰＬ、ＢＳについて 今までのまとめを行います。」 生徒 「ハイ、総復習がんばります。」 「土地は事業用でも減価償却できない」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/6t1941 例として 駐車場の事業をするために ３００万円で土地を買って この３００万円を 無利子で、融資期間５年で借りて 毎年６０万円を返済するとする。 駐車場の利回りは２０％とすると ３００万×２０％＝６０万円が １年間の駐車場の料金としての収入。 経費はないものとして計算する。 ・事業のための支出は経費になる。 ・それ以外の支出は経費にならない。 というのが簿記の基本だが 土地は駐車場の事業用でも減価償却できない。 土地は年月が経っても面積が減らないため。 そして簿記のルールでは 以下のようになっている。 ・ＣＦはお金の流れなので 減価償却は反映しないが お金の貸し借りは反映する。 ・ＰＬは事業の収支なので 減価償却を反映するが お金の貸し借りは反映しない。 このため ＣＦとＰＬは、以下のようになる。 ・ＣＦ＝収入－融資返済＝６０万－６０万＝ゼロ ・ＰＬ＝収入－減価償却＝６０万－ゼロ＝６０万 税金はＰＬに対してかかってくるので 税金を６０万×３３％＝２０万とすると 税引き後のＣＦとＰＬは、以下のようになる。 ・税引き後ＣＦ ＝税引き前ＣＦ－税金 ＝ゼロ－２０万＝マイナス２０万 ・税引き後ＰＬ ＝税引き前ＰＬ－税金 ＝６０万－２０万＝４０万 ・事業の収支を表すＰＬは４０万円のプラスなのに ・現金の動きを表すＣＦは２０万円のマイナス という結果になっている。 このように 「ＰＬはプラスでもＣＦはマイナスになる」のは 「黒字倒産」と呼ばれている。 土地は減価償却できないため 黒字倒産が起こりやすい。 「ＣＦがマイナスでもＰＬがプラスならＢＳはプラス」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/7t1941 先の駐車場事業は ・税引き後ＣＦ＝マイナス２０万 ・税引き後ＰＬ＝４０万 であり ・現金は毎年２０万減る ・借金は毎年６０万減る 計算であったが この事業を始める時 １００万円を持っていた場合の ＢＳの推移は以下のようになる。 ・土地購入時 資産：３００万（土地）＋現金１００万 負債：３００万（借金） 純資産：１００万 ・１年後 資産：３００万（土地）＋現金８０万 負債：２４０万（借金） 純資産：１４０万 ・２年後 資産：３００万（土地）＋現金６０万 負債：１８０万（借金） 純資産：１８０万 ・５年後（借金完済） 資産：３００万（土地）＋現金ゼロ 負債：ゼロ。 純資産：３００万 結果として 毎年、現金は減って行くのに 毎年、純資産は増えて行って ５年後は現金がゼロになるが 借金も完済してゼロになって 駐車場としての土地が残っている。 これは 毎年、現金が減って行っても 毎年、それ以上に借金が減っていれば 毎年、純資産は増えているという事。 事業の収支はＰＬであり 毎年の税引き後ＰＬの積み重ねが 毎年、ＢＳの純資産として増えるが 毎年、現金が減ってＣＦがマイナスでも 毎年、事業の収支であるＰＬがプラスなら 毎年、ＢＳの純資産は増える。 「長期の融資でＣＦは改善、ＰＬとＢＳは不変」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/8t1941 不動産は 長期の融資が受けられるのが特徴。 自動車を買う場合のローンは ５～１０年が普通だが 不動産を買う場合のローンは １０～２０年が普通であり ３０年のローンを組める事もある。 無利子で融資を受ける場合は 融資期間が長期になると ＣＦは税引き前も税引き後も改善するが ＰＬとＢＳは税引き前も税引き後も全く変わらない。 （計算省略） これは ＰＬはお金の貸し借りを反映しないので ローンの返済額（元金分）が減っても ＰＬは変わらないため。 「利子を払うとＣＦは悪化、ＰＬとＢＳはもっと悪化」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/9t1941 融資を受ける場合、一般的には利子を払うが 事業のためにお金を借りた場合は 払う利子は経費になるので ＰＬから引くという簿記の決まりがある。 このため ＣＦでは 元金を返しても利子を払ってもお金が減るので 元金と利子の合計が、全てマイナスになる。 ＰＬでは 元金を返した分はマイナスにならないが 利子を払った分は、マイナスになる。 これを元に計算すると 利子を払うとＣＦは悪化するが それ以上にＰＬは悪化する。 （計算省略） ＢＳにおいては 毎年の税引き後ＰＬが 毎年の純資産として加わるので ＰＬが悪化すると 毎年の純資産の増加が落ちる だから利子を払うと ・ＣＦは悪化する。 ・ＰＬとＢＳはもっと悪化する。 前回と今回の内容を合わせると 「長期の融資でＣＦは改善、ＰＬとＢＳは不変」 「利子を払うとＣＦは悪化、ＰＬとＢＳはもっと悪化」 となるが 融資期間と金利が ＣＦ、ＰＬ、ＢＳにどのように影響を与えるかを 以下、２回に渡って演習。 「金利４．５％期間３０年ＶＳ 金利２．０％期間２０年」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/10t1942 駐車場の土地の価格を３０００万円 表面利回りは１０％として ３０００万円を元利均等返済で 金利４．５％、期間３０年で借りると 年間返済額は１８２万円。 しかし３０００万円を元利均等返済で 金利２．０％、期間２０年で借りても 年間返済額は１８２万円で同じ。 だから 金利４．５％３０年と金利２．０％２０年では ＣＦ＝収入３００万－返済１８２万＝１１８万 までは同じ。 その後の計算結果は、以下の通り。 ４．５％３０年 ２．０％２０年 ・ＣＦ １１８万 １１８万 ・ＰＬ １６６万 ２４１万 ・税金 ５５万 ８０万 ・税引き後ＣＦ ６３万 ３８万 ・税引き後ＰＬ １１１万 １６１万 ２．０％２０年では 税引き後ＣＦは少ないが 税引き後ＰＬは高いので ＢＳにおける毎年の純資産の増加が良い。 またローンが２０年で完済になる。 「金利４．５％期間２０年ＶＳ 金利２．０％期間３０年」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/11t1942 駐車場の土地の価格を３０００万円 表面利回りは１０％として ３０００万円を元利均等返済で 金利４．５％２０年と金利２．０％３０年で 比較した結果は以下。 ４．５％２０年 ２．０％３０年 ・ＣＦ ７２万 １６７万 ・ＰＬ １６７万 ２４１万 ・税金 ５６万 ８０万 ・税引き後ＣＦ １６万 ８７万 ・税引き後ＰＬ １１１万 １６１万 ２．０％３０年の方が 税引き後ＣＦも税引き後ＰＬも良いので ＢＳにおける毎年の純資産の増加が良い。 しかしローンは３０年返さなくてはならない。 簿記ではＰＬが事業の収支を表すので 税引き後ＰＬが高く ＢＳにおける 毎年の純資産の増加の良い融資条件 を選ぶのが、１つの考え方。 「新築アパートは、跡形もなく消滅？」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/12t1942 アパマン経営の基本は すでに土地を持っている地主さんが アパートの建物を建てる事。 そしてこの時、建物を建てるお金は 全額、融資を受けてローンを組む事が多い。 そして 土地は減価償却できないが 建物は減価償却でき 木造アパートは２２年で減価償却する。 アパートの建物の価格は３３００万円 表面利回りは１０％として この３３００万を元利均等返済で 金利１．２％、期間２２年で借りて アパートの建物を２２年で減価償却する。 という条件で計算する。 空室、経費、減価償却、利子を考慮すると １年目は 税引き後ＣＦ５２万円 税引き後ＰＬ３４万円 （計算省略） 最初はＣＦやＰＬがプラスであっても 築年数が経って 家賃下落や空室増加があると ＣＦやＰＬがマイナスになり ＰＬがマイナスだとＢＳの純資産も減って行く。 だから 最初にアパートを建てて 最後に解体して壊すまでのトータルで 純資産の増加がゼロという事もある。 これは、最初に土地があって アパートを建てて、経営して、壊すと 建物が消滅するだけでなく 結局、何も残らない場合があるという事。 「不動産は、原価価値が高く、付加価値が少ない」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/13t1942 最初に土地があって そこへアパートを建てて、経営して、壊すと 結局、何も残らない場合がある理由は 「不動産は、原価価値が高く、付加価値が少ない」 という事。 価格というものは 価格＝原価価値＋付加価値 で決められる。 一般的な事業では ・原価価値１０％ ・付加価値９０％ くらい。 だから 「いかにして付加価値を高めるか」 というのが、一般的な事業の生命線。 しかし不動産賃貸業では ・原価価値５０％ ・付加価値５０％ くらいで、原価価値が高い。 不動産賃貸業において原価とは 最初に買ったアパートの価格であり アパートの建物は毎年、減価償却するが これが家賃の５０％にもなる。 だから 最初に土地があって そこへ新築アパートを建てても 家賃の５０％を占める減価償却に加えて さらに経費や家賃下落や空室増加があると 事業の収支を表すＰＬは 最初はプラスでも途中からマイナスになる。 このためＢＳにおける純資産は 最初は増えて行っても途中から減って行き 建物を壊すまでのトータルで プラスマイナスゼロになり 結局、お金が１円も残らない事がある。 「フドーサン、フルローン、フロー所得？」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/14t1942 「不動産は、原価価値が高く、付加価値が少ない」 というのは デメリットだけでなく、メリットもある。 （メリット１） 原価価値が高いため 経営に失敗しても価値が二束三文にはならないので 金融機関からすると、お金を貸しやすい。 つまり大家としては融資を受けやすい。 （メリット２） 付加価値が低いという事は 経営努力をしてもしなくても あまり結果が変わらないという事なので 良い物件を買ってしまえば 大家はほとんど何もしなくても 継続的に入居者が入って来て 継続的に家賃が入って来る。 （メリット３） 不動産は付加価値が少ないので 買った後から経営努力をしても報われないので 賃貸経営が成り立つかについて 簿記や財務三表を勉強して 物件を「買う／買わない」 の基準を作っておいて その基準に合格した物件を買うようにすれば ほとんどの場合において 賃貸経営が成り立ってしまう。 つまり不動産の場合は 簿記や財務三表の勉強が役に立つ。 しかし簿記や財務三表の勉強よりも 「満室にできる地域・物件に投資をする事」 が大切。 先生 「以上が 不動産の財務三表ＣＦ、ＰＬ、ＢＳの総復習です。」 生徒 「まとめていただいてありがとうございました。 全体的な流れが わかってきたような気がします。」 先生 「実はですね。 不動産の簿記が一般的な簿記と違う所は 「土地は事業用であっても減価償却できない」 これだけなのです。」 生徒 「へえ～、そうなのですか。」 先生 「しかし簿記以外の部分で 不動産には特殊性がありますので その説明を加えて行くと 以下のように 話が長くなってしまったのです。」 ・土地は減価償却できないため ＰＬがプラスでもＣＦがマイナスという 黒字倒産が起こりやすい。 しかしその場合も純資産は増えている。 ・長期の融資が組める。 無利子で融資を長期にすると ＣＦは改善、ＰＬとＢＳは不変。 利子を払うと ＣＦは悪化、ＰＬとＢＳはもっと悪化。 ・原価価値が高く、付加価値が低い。 このため、地主さんが土地を持っていて そこへ新築アパートを建てても 原価価値が大きくて、減価償却が大きいので 建物を壊すまでのトータルで 結局、お金が１円も残らない事がある。 しかし、原価価値が高く、付加価値が低いのには メリットもある。 ・ 融資を受けやすい。 ・ 良い物件を買えば、ほぼ自動収入。 ・ 簿記や財務三表の勉強が役に立つ。 生徒 「短くまとめていただくと さらにわかりやすくなった気がしました。 ありがとうございました。」 先生 「では今日の授業はこれで終わりにします。 以上が不動産の財務三表のまとめになります。」 「次回は「校外学習」として 実際に不動産賃貸業をされている方に お話を聞きに行って下さい。」 今回は 「不動産の財務三表ＣＦ、ＰＬ、ＢＳのまとめ」 と題して、説明を書かせていただきました。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/15t1942