【ゆめたか大家】ゆめたか大家の本文ブログ

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住宅ローンで10連敗した我が家ですが、融資を受けて築古木造物件買い進めて、10年で富裕層と呼ばれるまでになりました。私の「今までの道のり」と「10周年記念出版」は以下です。(訪問者プレゼントもあります)http://bit.ly/yumetaka-history

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■バブル絶頂期の不動産投資の本

☆2024年6月10日発行
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こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。


私が最初に購入した物件の

買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理

をまとめた

「不動産取得編」です。

https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t7371


ゆめたか大家のKindle作品一覧はこちらです。

https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t7371


ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。

https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t7371

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■本文
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今回は

「バブル絶頂期の不動産投資の本」

と題して

以下の本をご紹介させていただきます。


「所有不動産を10倍に増やす法」

(アマゾン)
https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t7371

(楽天)
https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t7371


これは甲斐三次さんのご著書で

1989年12月に発売されていますので

まさにバブル絶頂期の不動産投資本です。


・日本人は今や世界一の金持ちになった。

・日本経済は絶好調だ。

・学生が企業を面接する時代。


いきなりバブルの時代の勢いを感じました。


・しかしこのような時代は長く続かないので

 ストック(不動産)を持て。

・不動産が老後の心の豊かさを支える。


これは現在でも

よく書かれている事だと思いました。


また不動産投資のメリットは

以下の4つと書かれていました。

1 借金ができる。

2 土地の値上がり益が取れる。

3 家賃の値上がり益が取れる。

4 インフレによって借金が目減りする。


・私の場合、購入する土地建物は

 100%以上の融資を受ける場合が多い。

・100%融資が得られるようになれば

 不動産を10倍、100倍にする事さえたやすい。

・資本主義は借金主義だ。

・日本で金持ちになるには、一言で言って

「借金して不動産を買う事」


これはもう勢いが良すぎて

危ない領域に入っていると思いました。


・購入した不動産をそのまま賃貸にした場合は

 利回り5~6%。

・マルコーのリースマンションシステムで

 1400万円のワンルームマンションを

 頭金130万円

 ローン1270万円が7.02%25年。

 月80718円返済。

 家賃51000円

 管理費5100円、修繕積立金1000円。


これは返済割合158%であり

さらに管理費や修繕積立金がかかるのでした。


さらに他の箇所では

以下のように書かれていました。


・賃料592万

・減価償却99万

・利子585万

・租税公課78万

・修繕費25万

・経費合計787万

・所得-196万


私はこのページを見て

この部分は間違いだと思いました。


というのは

・賃料592万

・利子585万

となっていて

ほぼ

家賃=利子

となっているからです。


こんな事があるはずはありませんよね。


しかし物件価格が1000万円で

900万円について7%25年で融資を受けると

初回返済63610円

(元金11110円、利子52500円)となり

すると1年間の利子は約60万円になりますので

この物件の表面利回りを6%とすると

1000万円×6%=60万円が家賃ですので

家賃=利子

となるのでした。


だからこの本のこの箇所は

間違いではなかったのでした。


しかし

「家賃=利子」

という事は

家賃は全て利子として

金融機関に持っていかれてしまうという事です。


だから家賃収入を得ているのは

大家ではなく金融機関になるのです。


さらに、減価償却、租税公課、修繕費で

所得は-196万となっていて

これなら税金は還付されますが

これでは投資になっていません。


こんな事が行われていた時代がある事を知り

私は茫然としたのでした。


ところでシミュレーションでは

家賃が毎年3%上がるとして

計算されていました。


これは10年で家賃が30%上がるという事ですが

すると家賃100万円、返済100万円で

返済割合が100%であっても

10年後は家賃130万円、返済100万円になって

返済割合は77%になるのです。


これはインカムゲインの

すごい見積もりだと思いました。


そしてキャピタルゲインについてですが

昭和58年を100とすると

その5年後の平成元年は

東京圏は220、大阪圏は178、名古屋134なので

5年で2倍は現実的と書かれていました。


これは10年では4倍になるという事ですので

資産をどんどん増やす事ができる。

という内容でした。


つまり借金してでも物件を買う事によって

・10年後は家賃が30%上がる。

・10年後は物件価格が4倍に上がる。


だから

・100%融資が得られるようになれば

 不動産を10倍、100倍にする事さえたやすい。

・資本主義は借金主義だ。

・日本で金持ちになるには、一言で言って

「借金して不動産を買う事」

と書かれていたのでした。


今回は

「バブル絶頂期の不動産投資の本」

と題して

1989年の12月に出版された本を

ご紹介させていただきました。


「所有不動産を10倍に増やす法」

(アマゾン)
https://scene-ex.jp/L2485/b0/7t7371

(楽天)
https://scene-ex.jp/L2485/b0/8t7371


私はこの本を読んで、感覚を破壊されました。


しかし日本にこのような時代があったのは事実で

またこのような本が出版されたのも事実です。


これから日本はますますインフレになって

物件価格も高くなり

また金利も上がると言われていますが

アメリカでは金利が7%という事ですので

この本の内容がスタンダードになる時代に備えて

勉強しておかなくてはいけないのかもしれないと

思ったのでした。


今回の内容が参考になりましたら

以下を応援いただければ幸いです。

https://scene-ex.jp/L2485/b0/9t7371