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■第211号 建物と設備の減価償却の概要

☆2014年4月21日発行
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■本文
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前回は

修繕期間中は建物所有者を変更する事

について書きました。

http://archive.mag2.com/0001569235/20140414120000000.html


ある特殊な条件の下では

上記のようにすれば節税になるのでした。


今回は

「建物と設備の減価償却の概要」

について書いて行きます。


ところで最初に「修繕費」について調べ

次に「減価償却費」について書くという順番は

確定申告の青色申告の用紙に基づいた順番でした。

http://goo.gl/4dxSP9


しかし勉強および説明のためには

最初に「減価償却費」について調べ

次に「修繕費」について書くべきでした。


私の計画性のなさを露呈してしまいましたが

気を取り直して書いて行こうと思います。


まず「減価償却」とは何かについてですが

おおざっぱに書くと

経費が高額だった場合に

その金額を1年で「経費」として税務処理せず

何年かに渡って「経費」として税務処理する事でしょう。


100万円を1年で「経費」とするのではなく

10年に渡って10万円ずつ「経費」とするのが

「減価償却」という税務処理といってよいと思います。


そして「何を何年で減価償却するか」については

法律で定められています。

この年数は「耐用年数」と言われています。

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/taiyo_nensu.htm


建物の耐用年数は、以下のようになっています。

・木造アパートは22年

・重量鉄骨マンションは34年

・鉄筋コンクリートマンションは47年


設備の耐用年数は、以下のようになっています。

・電気設備は15年

・給排水設備は15年

・家庭用のクーラーや暖房設備は13年


また中古資産の耐用年数は

以下のようにして計算します。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm


木造アパート(耐用年数22年)で12年経過した場合は

(22年-12年)+(12年の20%)=12年(切捨て)


22年(耐用年数)以上を経過した木造アパートは

22年の20%=4年(切捨て)


そして「減価償却」の方法としては

「定額法」と「定率法」があります。

http://archive.mag2.com/0001569235/20140324120000000.html


原則は「定額法」であり

「定率法」にするには届出が必要です。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm

http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/annai/18.htm


しかし建物については

昔は「定率法」も選択可能でしたが

現在は「定額法」だけとなっています。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm


このため現在は

「設備」につき、届出をすれば

「定率法」が選択できることになっています。

https://www.tabisland.ne.jp/explain/genka/genk01.htm


建物と設備は

別々に減価償却するのが原則となっています。


つまり建物は建物の耐用年数で減価償却し

設備は設備の耐用年数で減価償却するのが原則ですが

木造アパートについては、設備を建物と一括して

建物の耐用年数で減価償却することができます。

(木造物件の特例)

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kobetsu/sonota/700525/02/02_02.htm


以上が「減価償却」のあらましです。


過去に遡った話を書けば

以下のような事にも触れなくてはいけないのですが

それは「素人の勉強ノート」としての

ゆめたか大家の範疇を超えてしまいますので省略します。


1 平成19年3月31日以前に取得した減価償却資産は

 「旧定額法」か「旧定率法」。

 それ以降に取得した減価償却資産は

 「(新)定額法」か「(新)定率法」。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm

2 平成19年4月1日から平成24年3月31日までは

 「250%定率法」が適用されていた。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5410.htm


これらを含めて「減価償却」税務処理の全容を

お知りになりたい方は、以下の本がよいと思います。


『賃貸住宅オーナーのための確定申告節税ガイド』

P35 減価償却の計算

(私が持っているのは平成25年度版なので

 平成26年度版はページ数が違っているかもしれません。)

http://goo.gl/6arWve  (アマゾン)
http://goo.gl/fQGK4j  (楽天)


今回は「減価償却費」のあらましを書きました。


税務処理の説明は以上で終わってしまうのですが

次回からはどのようにして

減価償却を節税に生かすのかについて書いて行きます。


以下、次号に続きます。


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http://archive.mag2.com/0001569235/index.html

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