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■第241号 減価償却で節税しても融資可能?

☆2014年8月29日発行
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■本文
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前回は

不動産が業務的規模であっても

青色申告特別控除を65万円にするという

手法について書きました。

http://archive.mag2.com/0001569235/20140825120000000.html


しかしその手法は問題が多いと思ったので

ゆめたか大家はその手法を

今まで紹介してこなかったのでした。


今回は

節税と融資の関係について書いて行きます。


ゆめたか大家は減価償却および節税について勉強し

以下のように考えた事を書きました。

・建物価格は大きく取った方が良い。

・業務的規模なら4年で減価償却した方が良い。

http://archive.mag2.com/0001569235/20140714120000000.html


以上は「節税」という観点に基づいた考えでした。


しかし多くの大家さんや税理士さんは

「過度な節税は、次の融資に不利になる。」

と書かれています。

http://ameblo.jp/kanae-yutaka/entry-11885633701.html


不動産の決算書が赤字だと

「事業経営能力が低い」と見なされ

「融資返済能力も低い」と評価されてしまい

次の融資に不利になるというのです。


決算書とは、「損益計算書」や「貸借対照表」の事ですが

建物価格を大きくして4年で減価償却をすると

「損益計算書」では、下手をすると赤字になりますし

「貸借対照表」では、資産が毎年どんどん減っていきます。


すると建物価格を大きくして4年で減価償却をすると

次の融資が受けられなくなるのでしょうか?


これについては

融資に詳しい不動産投資家である

石渡浩さんのコラムに答えが書いてありました。


『税引後キャッシュフロー偏重の盲点

 銀行は決算書のここを見る(前編)(中編)(後編)』

http://toushi.homes.co.jp/column/ishiwata-hiroshi/ishiwata02/

http://toushi.homes.co.jp/column/ishiwata-hiroshi/ishiwata03/

http://toushi.homes.co.jp/column/ishiwata-hiroshi/ishiwata04/


石渡さんのコラムの内容を簡単にまとめると

以下のようになります。


「個人」の場合は、減価償却が大きい方が融資に有利。

「法人」の場合は、減価償却が大きいと融資に不利。


この理由を、石渡さんのコラムより抜粋(改編)します。


【収支評価:損益計算書について】


・「個人部門」の「アパートローン」の審査では

 利益+減価償却費-元金返済=キャッシュフロー

 が重視される。

・「法人部門」で扱われる「事業性融資」では

 利益が重視される。


ここでの「利益」とは

「損益計算書(不動産所得)」の事だと思いますが

まず「個人」の場合について計算してみます。


所得税率20%、住民税率10%であれば

「減価償却費」が100万円多くなると

「損益計算書(不動産所得)」は

70万円マイナスになります。


しかし収支評価の際には

「減価償却費」の100万円をプラスしますので

「キャッシュフロー」は30万円増えたと銀行が評価し

「個人」の場合は「キャッシュフロー」が重視されますので

融資の際に有利になるようです。


そして「法人」の場合は

「利益(損益計算書)」が重視されますが

この場合は「減価償却費」が100万円増えると

法人税が40%だとしても

「利益(損益計算書)」は60万円マイナスになりますので

銀行評価では、融資の際に不利になるようです。


【資産評価:貸借対照表について】

・「個人」、「法人」ともに

 「純資産」がプラスである事が大切。


そして「個人」の場合の「純資産」とは

銀行基準の時価での資産額から負債額を引いたもの

だそうです。


だから減価償却を大きくして、毎年、資産が大きく減っても

銀行基準の時価で再評価されるので

資産評価および融資には関係ないらしいのです。


しかし「法人」の場合の「純資産」とは

「貸借対照表」通りのようです。


だから「法人」の場合は

減価償却を大きくして、毎年、資産が大きく減ると

融資に影響が出るそうです。


これが「個人」向けの「アパートローン」と

「法人」向けの「事業性融資」の違いであり

結論として、以下のようになるそうです。


・「個人」の場合は、減価償却が大きい方が融資に有利。

 収支評価では「損益計算書」

 資産評価では「貸借対照表」が

 そのまま評価される訳ではない。

・「法人」の場合は、減価償却が大きいと融資に不利。

 収支評価では「損益計算書」

 資産評価では「貸借対照表」が

 そのまま評価される。


今回は、節税と融資の関係について

特に減価償却と融資の関係について書きました。


すると「個人」の「アパートローン」の場合は

建物価格を大きくして減価償却を大きくする事によって

どんどん融資を受ける事ができるのでしょうか?


例えば修繕費についても一工夫して

「修繕費」として1年で「経費」にせずに

全て「資産計上」して「減価償却」して

確定申告書を作成すれば

税務署は喜んでくれて(単年度の税金が増えるので)

銀行も喜んで次の融資をしてくれるのでしょうか?


しかし融資の仕組みには

この他にも大切な事項があり

そう簡単には行かないのです。


それは建物の耐用年数に関する

金融機関の評価の話になります。


一般的に、耐用年数の過ぎた物件は

金融機関の評価においては

収益性評価ゼロと見なされると書かれています。

http://toushi.homes.co.jp/column/keisuke-terao/terao08/


木造アパートであれば

耐用年数である22年を過ぎると

家賃収入は入ってこないものとして計算されてしまうのです。


そして個人向けアパートローンでは

既存物件と新規物件の「収支」が重視されます。

http://toushi.homes.co.jp/column/ishiwata-hiroshi/ishiwata02/


だから耐用年数を過ぎた物件を

特にローンを組んで買った場合は

次の融資で不利になってしまうそうです。


このため、個人の場合は

減価償却が大きくても大丈夫とは言っても

耐用年数を超えた物件は

家賃収入ゼロとして扱われますので

次の融資に不利になるそうです。


以上は、耐用年数を過ぎた物件を購入した事による

「信用毀損(しんようきそん)」と言われています。

http://ameblo.jp/kenichi625/entry-10972324119.html

http://kotate.shanaiseido.com/archives/578


特に「個人」の「アパートローン」については

この点が重要視されるそうです。

http://www.kurejitouie.com/archives/51987677.html


だから「個人」の「アパートローン」の場合は

減価償却が大きい方が融資に有利とは言っても

それは所有物件および融資期間が

法定耐用年数内であればの話であり

ローンを組んで法定耐用年数を超えた物件を買った場合は

次の融資に不利になるのです。


このため

川崎大家さん(築古木造派)のような

優良経営者であっても

通常の融資を受ける事はできず

金利の高いノンバンクで融資を受けて

その後に借り換えをしていらっしゃいます。

http://kengyo-ooya.doorblog.jp/archives/4138095.html


だから融資の手段が全くない訳ではないのですが

難易度は高くなってしまうのです。


今回は、減価償却を大きくした場合の

次の融資について書きました。


「個人」の「アパートローン」の場合は有利に働くのですが

「法人」の「事業性融資」の場合は不利に働くのでした。


とはいえ「個人」の「アパートローン」であっても

耐用年数を超えた物件の場合は

「信用毀損」により、融資が困難になるのでした。


このため、融資のためには物件の耐用年数が大切であり

修繕費を資産計上するなどという小手先の事では

融資への対策は出来ないと思われました。


つまり税金の事をいくら勉強しても

耐用年数の過ぎた物件を所有していると

次の融資を受けるのは極めて困難と思われました。


以上により

「収支管理・確定申告編」の

「不動産の経費」についてを終了し

今までの連載をまとめて

「収支管理・確定申告編4」を作成しようと思います。

それまで、今しばらくお待ち下さい。


次回は

「収支管理・確定申告編」を書き終えた感想として

「不動産の税務を勉強して良かった事」

について書きたいと思います。


以下、次号に続きます。


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