――――――――――――――――――――――― ■アベノミクスによる売却益→大規模修繕費用 ☆２０２４年９月２３日発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 リフォーム・大規模修繕の投資効率について 「インカム」と「キャピタル」を考慮し 減価償却と税金も考慮して 「利回り」を計算できるソフトを作成しました。 「リフォーム・大規模修繕の利回りの計算」 （エクセルソフト付き） https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t7711 ゆめたか大家のKindle作品一覧はこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t7711 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t7711 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 今回は 「アベノミクスによる売却益→大規模修繕費用」 と題して 玉川陽介さんのメールマガジンから 引用をさせていただきます。 「玉川陽介メルマガ」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t7711 このメールマガジンでは ９月１５日に配信がされたのですが 以下のように書かれていました。 「最近は投資物件の売却を続けています。」 「2013から始まった量的緩和ですが 当社はその前夜の好タイミングで 不動産を始めていたこともあり 初期に購入した物件は2倍ほどに。 そのような物件をいくつか売って 現金を作っています。 売却益の累計は10億を超えました。」 「当社は、保有中に10億円+（全物件合計） を投じて賃料UPに努めました。 市況が良いので 物件価格に還元されて回収できましたが 本来的には修繕をここまでかけると 利益が出ない気もします。」 玉川陽介さんは中古一棟ＲＣ物件を手掛けて 資産１００億円を達成された方ですが この文章は中古一棟ＲＣ物件投資について 重大な意味を持っていると思いました。 というのは ・売却益の累計は10億を超えた。 ・大規模修繕に10億円以上を投じた。 と書かれているからです。 これはつまり アベノミクスに乗って得られた売却益が 全て大規模修繕に費やされた。 という事だと思います。 玉川陽介さんは 築年数２０年くらいの中古一棟ＲＣ物件で 価格は３億円くらいで、土地２億円、建物１億円。 （立地が良いので土地の割合が高い。） 表面利回り９％くらいの物件を 金利１％台、期間３０年でフルローンを受ける。 という基本スタンスで 不動産をしていらっしゃったと思います。 ちなみに現在は 物件価格の高騰と融資情勢の変化により このような物件をこのような条件で買うのは無理です。 しかしそれでも アベノミクスに乗って得られた売却益を 全て大規模修繕に費やした。 というのは、これは逆に言えば アベノミクスによる売却益がなかったら 大規模修繕はできなかったという事です。 玉川陽介さんは 「市況が良いので 物件価格に還元されて回収できましたが 本来的には修繕をここまでかけると 利益が出ない気もします。」 と正直に書いておられますが これが中古一棟ＲＣ物件投資の現実だと思います。 ところで玉川陽介さんは 「Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて」 （アマゾン） https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t7711 （楽天） https://scene-ex.jp/L2485/b0/7t7711 という名著を書かれており この本を買うと 収益計算のエクセルソフトがダウンロードできます。 そしてこのソフトは 金融機関に持ち込まれるシミュレーションの 約５割を占めているそうです。 しかし私はこのシミュレーションに 疑問を持っていました。 というのは、このソフトは デフォルトでは大規模修繕費用をゼロとして 計算しているからです。 大規模修繕費用を入力する事もできるのですが 「〇年目に〇万円」という入力の仕方であり これを入力できるのは上級者だけですので 多くの人は大規模修繕費用をゼロとして シミュレーションしていると思います。 私はこのシミュレーションを見て 「大規模修繕費用はどうやって調達するの？」 と思っていたのですが、それは 「アベノミクスによる売却益」だったのでした！ 英語では大規模修繕（資本的支出）は Capital expenditure（CAPEX）ですが 玉川さんは インカムゲインではなくキャピタルゲインで Capital expenditureを払っていたのでした。 現在の玉川さんは 「最近は投資物件の売却を続けています。」 という事ですが これは キャピタルゲイン＜大規模修繕費用 になってしまうのを恐れているからではないかと 推測しています。 大規模修繕ができなかったら 家賃が下がり、入居率が下がり 物件売却価格も下がるという 負のスパイラルに陥る可能性がありますので それを回避するために 現在は物件の売却に力を入れているのではないかと 推測しています。 ちなみに玉川陽介さんは ご自分の不動産投資において 「経費率は３０％、CAPEX&修繕は賃料の８％」 と述べておられました。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/8t7711 しかし玉川さんは好立地で不動産をされており 地方の方が経費率が高いことが知られていますので いわゆる地方一棟中古ＲＣ投資では 「経費率は４０％、CAPEX&修繕は賃料の１０％」 くらいだと思います。 ちなみに私が作成した 「不動産投資簡易シミュレーションソフト」では 大規模修繕費用も含めて計算するのが デフォルトになっていますので これで税引き後ＣＦなどを見ておかれると 良いと思います。 「不動産投資簡易シミュレーションソフト」 【Kindle版】 https://scene-ex.jp/L2485/b0/9t7711 【note版】 Twitter（X）のリツイートで４０％OFF https://scene-ex.jp/L2485/b0/10t7712 今回は 「アベノミクスによる売却益→大規模修繕費用」 と題して 玉川陽介さんのメールマガジンから 引用をさせていただきました。 最近は 「利回り６．５％！」 のような物件情報が流れてきますが 大規模修繕費用まで考えると 私から言わせれば論外だと思うのでした。 また最近は金融機関も 物件が古くなると解体費用を見積もる所が増えました。 「金融機関が解体費３５００～４０００万円を見積り」 https://scene-ex.jp/L2485/b0/11t7712 中古一棟ＲＣ物件投資は 「ババ抜き」と呼ばれることがありますが 皆様におかれましては 「高嶺の花」だと思ったら 「高値のババ」だった。 という事がないように願っております。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 https://scene-ex.jp/L2485/b0/12t7712