【質問コーナー１２】利回り7.3％、築7年、好立地アパートを購入すべきか？

◆ななころの回答

楽待相談室には以下のように回答しました。

＝＝＝　回答　＝＝＝

こんにちは。初めまして。

結論から言ってしまうと、「購入すべきではない」と思います。

自己資金3割入れて、年間CF50万程度でしたら、もっと他の投資をした方が良いと考えるからです。

実際に楽待のCFシュミレーションで調べてみても、ローン完済する20年後までまったくCFは出ません。

むしろ赤字の月や年も出てくるやもしれません。

すれすれの収支で運営して20年後、建物は築30年になっています。

競合も多いエリアということですから、満室にするのに苦戦する可能性もあります。

大規模修繕や大規模なリノベーションを実施しようと思うと、これまでの積み上げてきたCFが吹き飛ぶだけでなく、さらなる借金を追うことになるやもしれません。

その土地にどれだけの価値が残っているでしょうか。。

そして、ご質問者さんも20年後には、70歳前半になられているでしょうか。

老後は悠々自適と思っていたら、そこからがんばらないといけない。。。

体力的に精神的にどうでしょうか？

さらに、「自信がないです」とご自身でおっしゃっていますが、この状態で行動を移すのは危険です。

「なかなか一歩を踏み出せない状態」と直感では「ストップした方が良い」と分かっていらっしゃるのに、無理やり踏み出そうとしている感じを受けました。

「購入すべきでしょうか？」という質問されている時点で、かなり危うさを感じました

ソフトバンク創業者の孫正義さんは著書の中でこうおっしゃっています。

「勝敗の確率が五分五分のときに戦いを仕掛けるの者は愚かである。」

「勝率が一割か二割なら、もはや問題外のことである。」

一方で、こうもおっしゃっています。

「だが、逆に勝率九割とうい数字が七割よりいいとは思っていない。」

「勝率九割を求めると、理屈では戦いの陣形が完璧に整ったことになるとしても、いざ仕上げの戦いだと勇んで参戦したら、もはやレースが終わった後だったということになりかねない。」

（「孫の二乗の法則」より）

少々危険を煽りすぎてしまっている点もあり、申し訳ありません。

ただ、ここで選択をミスするとその後の人生計画が大きく狂う可能性もあります。

まずはしっかり不動産投資を学ぶことからスタートし、「勝率七割はイケる」と思った時に物件購入に踏み出すことをオススメします。

以上、参考になれば幸いです。

ご質問者さんが不動産投資で成功されることを影から応援しています。

回答が「参考になったよ」と思って頂けたら、質問のリンク先から楽待相談室に飛んで、「いいね！ボタン」を教えて頂けると励みになります！

→　「築浅のアパートを購入すべきでしょうか？」

＝＝＝　ここまで　＝＝＝

◆あなたからの質問をお受けします。

毎週木曜日のブログの記事は、読者からいただいた質問に対して、ななころ自身が直接回答していこうと思います。

「○○について、ななころさんはどう思いますか？」

「○○について、どう解決したらいいか悩んでいます。。。」

「○○な時、ななころさんだったらどうしていますか？」

など...

不動産投資に関するありとあらゆる質問に対して、１０年以上の不動産投資経験と、これまで１０００人以上の相談に乗ってきた経験から丁寧に回答していきます。

あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。

▼ななころへの質問はコチラ

◆編集後記

今回の質問を、おおよその予想で数字を入れて、実際にシュミレーションした表がこちらです。

いくら場所が良く築7年といっても、利回り7.3％だと自己資金3割入れても厳しいですね。。。

金利1％、期間20年でこのキャッシュフローですから、金利が上がったら目も当てられません。

しかも20年後には気力も体力も衰えた状態で、荒波に立ち向かっていく必要があります。

どうか質問者さんが懸命な判断をされることを祈るばかりです。

メルマガでは毎回２０００文字から３０００文字で、もっと突っ込んだ役立つ情報を書いています。

▼毎週金曜配信のメルマガ登録　→　コチラ

※登録は無料です。即解除もできます。