From：ななころ
お気に入りのカフェより
一度買うと節税のために買い続ける不動産投資家がいるように、ブログも一度書くと書き続けなくてはならないという強迫観念に襲われる、ななころです。
書く習慣を一度手放すと、久しぶりに書こうとしてもなかなか筆が進まなくなって苦痛なのです。。。汗
◆今日の質問への回答
毎週木曜日は読者さんからの質問に回答しています。
今週は読者からの質問がなかったので、「楽待相談室」に寄せられている質問に回答したいと思います。
【過去の回答】
【質問コーナー１】債務超過が心配で、最初の1棟目の物件購入ができません。。。
【質問コーナー２】高値掴みしてしまった物件が売れません。。。
【質問コーナー３】複数の銀行に融資相談しても大丈夫でしょうか？
【質問コーナー４】初めての退去、原状回復を行う上でアドバイスありますか？
【質問コーナー５】「他のお客様からもっと高値で購入したいと言われている」と煽られたら？
【質問コーナー６】株式投資と不動産投資、どっちがリスクが高い？
【質問コーナー７】40代でサラリーマンを早期退職してリタイアする予定ですが・・・
【質問コーナー８】良い税理士と巡り会うための重要なポイントとは？
【質問コーナー９】地方高利回り投資ならではの「気をつけること(リスク)」は？
【質問コーナー１０】利回りそこそこ、ほぼ土地値売出し物件は買うべきか？
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
地方築古RCを購入する際の注意点は何でしょうか？
現在、築50年程の地方商業ビルを探しています。
年収500万程の小さな個人事業をやっているのですが、少し大きな事務所に移転しようかと思っております。折角なら自社ビルを持ってみようかと検討中です。
現在純資産は4000万。借入はゼロです。株式投資をやっており、長期では低く見積もっても9％の利回りは確保できます。元株屋の28歳です。
3000万から6000万程の商業ビルが良いかなと思っているのですが、不動産投資は初めてで何に注意すればよいか分かりません。親族は全員サラリーマンで相談できる人もいません。この前不動産投資の詐欺にもあいそうになりました。
質問
誰に相談すると良いですか？
築古の注意点はデッドクロスとリフォームの他にも何かあるのでしょうか？
最大のリスクは何でしょうか？
地方で新規創業という形で借入れるのは良い考えでしょうか？
不動産投資を始めるべきか、それとも今の事業と株だけにしておくべきでしょうか？
よろしくおねがいします
（楽待相談室2021.06.26質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
こんにちは。初めまして。
私は地方で高利回りの物件をいくつか所有しております。
店舗と住居が混在したビルも所有しています。
株式投資で「長期では低く見積もっても9％の利回りは確保」はすごいですね！
1棟商業ビルへの投資は難易度が高いため、株に集中した方がよっぽどリスクが少なく、安定して稼げると思いますよ。
とはいえ、それでは質問の回答になっていないので（笑）、以下質問に回答します。
特に1棟商業ビルに特化して回答したいと思います。
＞ 誰に相談すると良いですか？
住居系と商業ビルは、同じ不動産投資でも注意点や成功ポイントが異なりますので、実際に商業ビルをやっている方に相談されると良いと思います。
商業ビルを専門にやっている方は少ないのですが、私の知り合いで特にすごいなと思う方は、楽待にも何度も登場している後藤専（ごとうたかし）さんです。
見た目は怖いのですが（笑）、とても気さくで面白い方です。
記事を読むだけでも参考になるかもしれません。
「ライバル不在で高利回りな1棟ビル、メガバンクや都市銀行も融資に積極的？（2015.6.23 楽待記事より）
https://www.rakumachi.jp/news/column/101564
＞ 築古の注意点はデッドクロスとリフォームの他にも何かあるのでしょうか？
適切な利回りと収支を確保していれば、デッドクロスはさほど怖くはありません。
内装リフォームは、商業ビルはテナントさん自身でやる場合がほとんどなので、建物と設備の修繕に気を配る必要があります。
特に給排水の配管、共同トイレ、エアコンなどの空調設備系、エレベーターなどは、金額もかさむので築古の場合は注意が必要だと考えています。
また、古い商業ビルの場合、アスベストが使われている可能性が高くなります。
アスベストの有無は購入前に最重要確認事項です。
＞ 最大のリスクは何でしょうか？
地方の築古商業ビルの場合、最大のリスクは「入居付け」だと考えています。
入居付けがとても難しく、コロナのような社会的情勢に大きな影響を受けやすいからです。
管理上のリスクはほぼカバーできるのですが、入居してもらわなければ始まりません。
お金をかけたり、努力すれば、テナントが必ず決まるものでないのです。。。
特に地方におけるテナント募集は難易度が高いなと思います。
＞ 地方で新規創業という形で借入れるのは良い考えでしょうか？
現在の状況とこれからの戦略にもよってくるので、単純な回答は難しいですが、新規創業融資だと有利な条件で借入できる可能性もありますね。
＞ 不動産投資を始めるべきか、それとも今の事業と株だけにしておくべきでしょうか？
1棟商業ビルへ投資するのが良いかはひとまずおいといて、不動産投資をすべきかどうかと言ったら、検討するのは良いかなと思います。
不動産投資の良い点の１つは、税金を上手にコントロールできるところだと考えています。
ご存知かと思いますが、「損益通算」できる。
事業などの利益を上手に圧縮したりすることもできます。
そのため、稼いでいる人たちは、必ずと言って良いほど不動産を所有しています。
以上、参考になれば幸いです。
ご質問者さんが不動産投資で成功されることを応援しています。
回答が「参考になったよ」と思って頂けたら、質問
のリンク先から楽待相談室に飛んで、「いいね！ボタン」を教えて頂けると励みになります！
＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆あなたからの質問をお受けします。
毎週木曜日のブログの記事は、読者からいただいた質問に対して、ななころ自身が直接回答していこうと思います。
「○○について、ななころさんはどう思いますか？」
「○○について、どう解決したらいいか悩んでいます。。。」
「○○な時、ななころさんだったらどうしていますか？」
など...
不動産投資に関するありとあらゆる質問に対して、１０年以上の不動産投資経験と、これまで１０００人以上の相談に乗ってきた経験から丁寧に回答していきます。
あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
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◆編集後記
1棟商業ビル投資で成功されている後藤専さん。
年間家賃収入だけでも2億円近く稼いでいらっしゃいます。
先日の100回記念の祝賀会にも来てくださいました。
後藤さん曰く
「1棟商業ビル投資はライバルが少なくておいしい投資」
ただ、1棟商業ビルって、普通のサラリーマンにはハードルが高いんですよね。。。汗
それなりの資金も必要です。
5年ほど前にライフデザイン実践会で講演してくださった時には、
「サラリーマン時代、年収は◯億円ほどありました。」
とサラリと言っていたのを覚えています・・・苦笑
それでも、後藤さんの話は参考になるものばかり。
またお話をお聞きしたいなと考えています。
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（左側にいる方が後藤専さんです）
