From：ななころ
移動中の電車の中より
自転車を乗りながら傘をさしていて警察に捕まって簡易裁判所まで行くことになってから、急な雨が異常に怖くなった、ななころです。
自転車の違反の場合、車のような青キップがなく、いきなり赤キップを切られます。。。
◆今日の質問への回答
毎週木曜日は読者さんからの質問に回答しています。
今週は読者からの質問がなかったので、「楽待相談室」に寄せられている質問に回答したいと思います。
【過去の回答】
【質問コーナー１】債務超過が心配で、最初の1棟目の物件購入ができません。。。
【質問コーナー２】高値掴みしてしまった物件が売れません。。。
【質問コーナー３】複数の銀行に融資相談しても大丈夫でしょうか？
【質問コーナー４】初めての退去、原状回復を行う上でアドバイスありますか？
【質問コーナー５】「他のお客様からもっと高値で購入したいと言われている」と煽られたら？
【質問コーナー６】株式投資と不動産投資、どっちがリスクが高い？
【質問コーナー７】40代でサラリーマンを早期退職してリタイアする予定ですが・・・
【質問コーナー８】良い税理士と巡り会うための重要なポイントとは？
【質問コーナー９】地方高利回り投資ならではの「気をつけること(リスク)」は？
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
土地値のいい築古物件を購入するかどうか悩んでいます。
現在築26年の物件を購入するか悩んでいます。
建物は1棟4室3DKが2棟一括。計8室。駐車場は16台分あります。外壁等の大規模修繕はされていません。
ただ地方都市ですが近くに大型スーパーや店舗があり立地はいいです。土地の形も申し分ありません。そのため土地価格と購入価格はほぼ同値段で売り出しています。
金額は5000万。表面利回りは11%。
普通は13%ぐらい欲しいですが大家さんは強気です。皆さんでしたらどの程度の利回り求められますか？
また資金面に関して政策金融で交渉しています。頭金2000万残り3000万の10年融資で有れば年間収益と返済を合わせて5年ぐらいでペイできるかなと皮算用しています。
はっきり言って考えが甘いでしょうか？
小規模なアパートは一棟持っていますが不動産業は始めたばかりです。
問題点や注意点等ありましたら教えていただけないでしょうか？
よろしくお願い致します。
（楽待相談室2021.06.18質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
こんにちは。初めまして。
なかなか良さそうな物件ですね！
余談ですが、私の感覚だと築26年は新築に近い感じです笑
さて、質問の回答を読んでいると、ご自身の中で購入基準が明確になっていないため、迷いが生じているのかなと感じました。
たとえば、「表面利回り11％だと購入を迷い、普通は13％ぐらいは欲しい」とおっしゃっています。
この「2％」の違いはどこにあるのでしょうか？
なぜ「13％」という基準なのでしょうか？
また、仮に以下の3パターンの売り物件があるとしたら、どれを選ぶでしょうか？
（すべて売値は5000万円、エリアは同じ、土地と建物の大きさ広さは同じ）
売物件A・・・土地値 ＞ 売値、利回り7％、築10年
売物件B・・・土地値 ＝ 売値、利回り11％、築26年
売物件C・・・土地値 ＜ 売値、利回り13％、築42年
さらに、「5年でペイ」というのは、単純計算で表面利回り20％となります。
ご質問者さんの「5年でペイ」の意図が異なるのかもしれませんが、現時点で11％ということですから、たとえ13％になったとしても、ちょっと厳しい数字かなと感じました。
まずは目標を設定し、そこから購入基準が明確にすると良いかなと思います。
ご質問者さんの場合、購入基準さえ明確になれば、公庫に自ら当たるぐら行動力がある方ですので、一気にゴールに到達できるんじゃないかなと感じた次第です。
以上、参考になれば幸いです。
ご質問者さんが、不動産投資で成功することを応援しています。
回答が「参考になったよ」と思って頂けたら、質問
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→ 「土地値のいい築古物件を購入するかどうか悩んでいます。」
＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆あなたからの質問をお受けします。
毎週木曜日のブログの記事は、読者からいただいた質問に対して、ななころ自身が直接回答していこうと思います。
「○○について、ななころさんはどう思いますか？」
「○○について、どう解決したらいいか悩んでいます。。。」
「○○な時、ななころさんだったらどうしていますか？」
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あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
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◆編集後記
不動産投資の面白いところであり、難しいところが
「人によって答えが違う」
ということだと思います。
上記の3パターンのどれを選ぶかは、人によって違ってくるからです。
ななころの場合は、明確に「なるべく早く脱サラ」という目標がありましたから、上記3パターンだと「売物件C」のような利回りを最優先で購入します。
（実際は15％以上という基準を設けています。）
土地値や積算は、高値掴みしないことや融資のため多少気にしますが、ほとんど気にしません。
一方で、サラリーマンをすぐに止めようとは思っていない方や、ある程度資金が豊富な方は違う選択肢になってきます。
不動産投資が手段として最適解でないことすらあります。
もっと違う投資や事業を選んだ方が良い場合もあるのです。
最初に目標や目的が明確になってこそ、戦略が決まってくる理由なんですね。
最初ななころは、ここが良く分からずに右往左往してきました。
一人だと答えを見つけるのって本当に難しい。。
尊敬すべき人たちにお会いしてアドバイスを受けながら明確になってきた次第です。
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