From：ななころ
プライベートオフィスより
ブログ閲覧数の増加が、とんでもないことになってて驚きました。。。汗
昨日の記事のアクセスが急増しているようです。
それでけ「みんなで大家さん」が気になっている人が多いんですね！？驚
◆今日の質問への回答
毎週木曜日は読者さんからの質問に回答しています。
今週は読者からの質問がなかったので、「楽待相談室」に寄せられている質問に回答したいと思います。
【過去の回答】
【質問コーナー１】債務超過が心配で、最初の1棟目の物件購入ができません。。。
【質問コーナー２】高値掴みしてしまった物件が売れません。。。
【質問コーナー３】複数の銀行に融資相談しても大丈夫でしょうか？
【質問コーナー４】初めての退去、原状回復を行う上でアドバイスありますか？
【質問コーナー５】「他のお客様からもっと高値で購入したいと言われている」と煽られたら？
【質問コーナー６】株式投資と不動産投資、どっちがリスクが高い？
【質問コーナー７】40代でサラリーマンを早期退職してリタイアする予定ですが・・・
【質問コーナー８】良い税理士と巡り会うための重要なポイントとは？
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
関東郊外物件リスクについて
現在、関東郊外(都内まで車で1時間程度、最寄りのターミナル駅までは車で30分)
1800万程、鉄骨、平成前半築、1K12世帯の鉄骨マンション、世帯分駐車場ありの契約を控えています。
利回りは約25％、入居は8割程です。
一都三県のみを対象としていましたが、上記物件であれば5年程度で回収が出来、魅力的に感じ進めています。
リスクとしては賃貸需要が弱い、賃料帯が低く退去費用の持ち出し等を考えています。その他、気をつけること(リスク)があれば、ご教授願います。
（楽待相談室2021.06.15質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
こんにちは。初めまして。
なかなか心躍る素敵な物件ですね！
入居率8割ということですが、それでも利回り20％あるのは高利回りならではですね。
地方高利回り投資が大好きな私も欲しくなりそうな物件です！笑
さて、ご質問されている件ですが、地方高利回り投資ならではの「気をつけること(リスク)」について、私が購入する時に気をつけている点を、３つほどあげさせて頂こうと思います。
（不動産投資全般のリスクはここでは省かせて頂きます。）
１．5年前と比べて家賃はどのくらい下落しているか？
同建物の同部屋の家賃が、5年前～10年前と比べて、どのように推移しているかをチェックするようにしています。
もし下落していなかったり、逆に上昇していたら◎。
ただ、地方ですと当然ながら下落している場合が多いので、下落していたとしても5年で5％以内、10年で10％以内だったら◯。
10％以上下落している場合は、△ or ✕ にしています。
家賃下落リスク、空室リスクが大きいと判断しています。
２．1部屋の家賃が3万円を切っていないか？
1Kの間取りで家賃が3万円を切っている場合は、要注意としています。
賃貸需要が崩れてしまっている可能性があるのではないかと疑います。
前オーナーの力量による可能性もあるため、地場の不動産屋さんを回りヒアリングするなどして、入念に確認するようにしています。
ご質問者さんの場合、利回りから計算すると、1部屋平均3.1万円～3.2万円のようです。
もし最も最近に入居した部屋の家賃が、3万円を切っているようでしたら注意すると良いかもしれません。
３．敷金礼金、AD（広告料）の相場は？
このご時勢、敷金礼金はゼロ、AD（広告料）は1ヶ月分というのが当たり前になってきました。
全国多くのエリアで同様の傾向にあるようです。
一方で、敷金礼金に加えて更新料もゼロ。
AD（広告料）は「1ヶ月分以上」が当たり前のエリアであれば、これはかなり注意しなければなりません。
賃貸需要が崩れているエリアの可能性が高いからです。
逆に、地方だと敷金礼金はゼロが当然だろと思っている方も多いのですが、現在でも敷金も礼金も取っているエリアがまれにあったりします。
AD（広告料）も真っ当に「0.5ヶ月分」だったりする場合もあるのです。
こういうエリアであれば◎です。
お宝かもしれません！
以上、参考になれば幸いです。
ご質問者さんが、お宝物件を手に入れて、人生を自由に描けることを応援しています。
回答が「参考になったよ」と思って頂けたら、質問
のリンク先から楽待相談室に飛んで、「いいね！ボタン」を教えて頂けると励みになります！
→ 「関東郊外物件リスクについて」
＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆あなたからの質問をお受けします。
毎週木曜日のブログの記事は、読者からいただいた質問に対して、ななころ自身が直接回答していこうと思います。
「○○について、ななころさんはどう思いますか？」
「○○について、どう解決したらいいか悩んでいます。。。」
「○○な時、ななころさんだったらどうしていますか？」
など...
不動産投資に関するありとあらゆる質問に対して、１０年以上の不動産投資経験と、これまで１０００人以上の相談に乗ってきた経験から丁寧に回答していきます。
あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
▼ななころへの質問はコチラ
◆編集後記
上記の質問に対して、地方での不動産投資に対して「投資する魅力はどこにあるのか」と、とても否定的な回答も見受けられました。
世の中一般的に、地方高利回り投資に対して、そこまで否定的でないにしても、懐疑的な人が多いのだろうなと思います。
ただ、ここにチャンスありと、ななころは考えています。
ヤマダ電機、ニトリ、ユニクロ、、、
実は日本を代表する企業の多くが、地方の出身だったりします。
地方を制し、そこから都心に進出し、やがて世界へと羽ばたいているのです。
もしあなたが「地方だから人口減少しているしダメ」と考えているようでしたら、一度先入観を取り去ってみることをオススメします。
「ヤマダ電機、ニトリ、ユニクロ、これらの企業の「共通点」は？」
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