ハッピー・バースディ
今日は奥さんの誕生日でした。（USA時間なので8日です）
家族全員がそろわなかったので、ディナーはまた後日ということになりました。
花が大好きなので、バラを贈りました。
奥さんは、フラワー・アレンジメントが大好きなので、さっそく、庭に出て、シダなどを採って、こんな感じに
あっという間にアレンジです。
楽しそうにアレンジしている姿を見て、よかったなあと。 笑顔が一番ですね。
これ、バラ以外は庭から摘んだものなんですよ。
凄いですね。
ありがとうございました。 合掌！
家族全員がそろわなかったので、ディナーはまた後日ということになりました。
花が大好きなので、バラを贈りました。
奥さんは、フラワー・アレンジメントが大好きなので、さっそく、庭に出て、シダなどを採って、こんな感じに
あっという間にアレンジです。
楽しそうにアレンジしている姿を見て、よかったなあと。 笑顔が一番ですね。
これ、バラ以外は庭から摘んだものなんですよ。
凄いですね。
ありがとうございました。 合掌！
上半期運用成績
Trouble Makerこと、三村 浩です。
今日からニックネームを本名にしました。 よろしくお願いします。
さて、以前、アメリカでの個人年金口座での不動産投資についてお話ししましたが、
先日、6月までの投資運用結果が送られてきたのでご紹介します。
グラフは見づらいのですが、紫の色の部分が毎月の利息の推移です。
詳細の数字は、以下の表をご覧ください。 半年で6パーセントの利息です。
年に一回、銀行口座の役割りをする、カストディアンの口座に利息分が分配されます。
ちなみにこの投資は5年満期なので、利息の分配金以外は、タッチできません。
この分配金がまとまった金額になれば再投資することもできます。
あるいは、59歳と6ヶ月未満で税金を払って引き出すことも可能です。
いつもブログ記事が長いので、今日は簡潔にしました。参考になれば幸いです。
ありがとうございました。 合掌！
今日からニックネームを本名にしました。 よろしくお願いします。
さて、以前、アメリカでの個人年金口座での不動産投資についてお話ししましたが、
先日、6月までの投資運用結果が送られてきたのでご紹介します。
グラフは見づらいのですが、紫の色の部分が毎月の利息の推移です。
詳細の数字は、以下の表をご覧ください。 半年で6パーセントの利息です。
年に一回、銀行口座の役割りをする、カストディアンの口座に利息分が分配されます。
ちなみにこの投資は5年満期なので、利息の分配金以外は、タッチできません。
この分配金がまとまった金額になれば再投資することもできます。
あるいは、59歳と6ヶ月未満で税金を払って引き出すことも可能です。
いつもブログ記事が長いので、今日は簡潔にしました。参考になれば幸いです。
ありがとうございました。 合掌！
不動産投資のいま- その１ -
今回は不動産投資信託（REIT）を引き合いに出しながら、アメリカで実際に僕が取り組んでいる投資との違いについてお話ししたいと思います。 とはいえ、実際、僕は日本のREITについては、残念ながら投資したことがありませんので、インターネットで調べた一般的情報を参照しながら説明することにします。どうかご了承ください。
間違った理解をしていたら、遠慮なく訂正をお願いします。
REITの特徴をまとめると、
１．個人投資家を含め、多くの投資家から多額の資金を集めるために証券化している
２．集めた資金でマンション、ビルなどを購入
３．テナント料の一部を投資家に還元
これらの情報を提供しているサイトの説明からいくつか抜粋し、REITの問題点を考えてみたいと思います。
A．”マンション、ビルの購入に借入金を使うために長期では利息の変動がリスクとなる”
B．お金を集める専門ではあるが、不動産投資のプロではないのでは？
補足するとAは多額の資金を集めているにも関わらず、何故、借入金が必要なのか？という疑問が生じます。
ちなみに、僕らが使う方法はというと、頭金と残りをローンで対応して、6ヵ月以上経った後に、全額ローンに借り替える方法です。これをOther Peoples Money、略してOPMと読んでいます。この時点で、自分が出したお金は戻るので、ローンはゼロです。
ローンはLTVという基準があり、Loan To Value、つまり、銀行が、物件の市場価値に対して何パーセントまで貸すという指標のことで、銀行によって、厳しいところは65パーセント、よくて85パーセントくらいです。
また、借り換えローンを扱っている銀行は、半年以上、保持することで借り換えの条件を満たすというものが多いです。
REITでは恐らく、頭金をファンドで集め、残りをローンを借りているのではないか？
もっとも、家賃収入から、借入金の返済額、マネージメント費、税金、空室率、リザーブ、その他経費、そして、出資者への利息をなど、収支決算で、プラスのキャッシュフローが出ている限りは問題はないのですが。。。
実際に数字をみないとなんとも言えませんが、ローンの返済もあり、投資家への分配を考慮すると、収支が厳しいのではないだろうか？
次に、Bは、単なる想像ですが、投資という観点から見ると、お金集めには長けているかもしれないが、不動産の選び方、マネージメントの仕方、あるいは価値の高め方（空室率の低減）など知らないのではないのだろうか？
とくに、多くの場合、商業用物件では、全テナント料収入が、物件の価値の何パーセントになるかという数値を指標とすることが少なくないのであるが、我々は、その数値に加え、NETの収入（テナント料収入から経費を引いたNET）を指標とする。ようするにちゃんと利益の出る物件なのか？
当たり前のように聞こえますが、売る側はNET収入を前面的に出さない。
まさにSeller is Liar. 売り手は嘘つき！なのです。
実際に、僕は、アメリカの多くの不動産エージェントと話しをしていますが、不動産投資セミナー、あるいは実際に他の投資家がやっている投資方法のことを多くのエージェントは知らないことが少なくありません。
不動産投資家は、家の内装、外観、設備などよりは数字をもっとも重視する。もちろん、周辺の環境などは十分考慮する、なぜならば、価値に影響する要素だから。そして、周辺の類似物件情報との比較を徹底的にする。
さて、我々が個人投資家の皆さんにREITなどの課題を補うというか、元々違った考え方ですが、次に説明したいと思います。 ポイントは、
１．借入金はしない。全て、集めた資金を不動産購入に利用する。
２．長期保持する物件（マンション、ビル）は扱わない（対象外）
３．市場価格の50%以下の価格で購入できる物件を対象に、リフォームをし、市場価格の10%引き程度で売却する。
４．購入から売却までの4-6ヶ月を区切りとして投資家に利息を配当というかたちで還元する。
５．証券化して集める方式もあるが、一件一件に対し、資金を投入するやり方を基本とする。
６．購入し、リフォームし売却するまでの第一抵当権を出資者に設定することでリスク低減。
この方法では、将来の価値の上昇分はまったく見込んでいません。従って、長期運用にありがちな元本割れになるリスクを軽減している。実はこれが今問題になっています。借り替えようにも価値が下がって借りれないんです。 さらに、我々の要求に合う購入物件が見つかるまでは資金の投入をしません。
もちろん、リスクは無いわけではありません。
A.見積もり以上にリフォームの金額が発生
B.買い手が見つからないために期限までに売却の契約が完了しない
概略を説明してきましたが、これらを実施するには、僕が単独でするわけではありません。夫々の専門がProjectに参加する形で実施されます。 物件を探しだし、価格交渉する者、リフォームを見積もる者、リフォームする者、リフォーム完成した物件を買ってもらう投資家あるいは、個人購入者を探す者、他に契約をクローズする会社などなどです。
僕らはこのチームをドリームチーム、じゃなかったパワーチームと呼んでいます。
不動産投資の最大の魅力、それはレベレッジです。
ありがとうございました。 合掌！
Twitterもやってます。 よかったらフォローをお願いします。
間違った理解をしていたら、遠慮なく訂正をお願いします。
REITの特徴をまとめると、
１．個人投資家を含め、多くの投資家から多額の資金を集めるために証券化している
２．集めた資金でマンション、ビルなどを購入
３．テナント料の一部を投資家に還元
これらの情報を提供しているサイトの説明からいくつか抜粋し、REITの問題点を考えてみたいと思います。
A．”マンション、ビルの購入に借入金を使うために長期では利息の変動がリスクとなる”
B．お金を集める専門ではあるが、不動産投資のプロではないのでは？
補足するとAは多額の資金を集めているにも関わらず、何故、借入金が必要なのか？という疑問が生じます。
ちなみに、僕らが使う方法はというと、頭金と残りをローンで対応して、6ヵ月以上経った後に、全額ローンに借り替える方法です。これをOther Peoples Money、略してOPMと読んでいます。この時点で、自分が出したお金は戻るので、ローンはゼロです。
ローンはLTVという基準があり、Loan To Value、つまり、銀行が、物件の市場価値に対して何パーセントまで貸すという指標のことで、銀行によって、厳しいところは65パーセント、よくて85パーセントくらいです。
また、借り換えローンを扱っている銀行は、半年以上、保持することで借り換えの条件を満たすというものが多いです。
REITでは恐らく、頭金をファンドで集め、残りをローンを借りているのではないか？
もっとも、家賃収入から、借入金の返済額、マネージメント費、税金、空室率、リザーブ、その他経費、そして、出資者への利息をなど、収支決算で、プラスのキャッシュフローが出ている限りは問題はないのですが。。。
実際に数字をみないとなんとも言えませんが、ローンの返済もあり、投資家への分配を考慮すると、収支が厳しいのではないだろうか？
次に、Bは、単なる想像ですが、投資という観点から見ると、お金集めには長けているかもしれないが、不動産の選び方、マネージメントの仕方、あるいは価値の高め方（空室率の低減）など知らないのではないのだろうか？
とくに、多くの場合、商業用物件では、全テナント料収入が、物件の価値の何パーセントになるかという数値を指標とすることが少なくないのであるが、我々は、その数値に加え、NETの収入（テナント料収入から経費を引いたNET）を指標とする。ようするにちゃんと利益の出る物件なのか？
当たり前のように聞こえますが、売る側はNET収入を前面的に出さない。
まさにSeller is Liar. 売り手は嘘つき！なのです。
実際に、僕は、アメリカの多くの不動産エージェントと話しをしていますが、不動産投資セミナー、あるいは実際に他の投資家がやっている投資方法のことを多くのエージェントは知らないことが少なくありません。
不動産投資家は、家の内装、外観、設備などよりは数字をもっとも重視する。もちろん、周辺の環境などは十分考慮する、なぜならば、価値に影響する要素だから。そして、周辺の類似物件情報との比較を徹底的にする。
さて、我々が個人投資家の皆さんにREITなどの課題を補うというか、元々違った考え方ですが、次に説明したいと思います。 ポイントは、
１．借入金はしない。全て、集めた資金を不動産購入に利用する。
２．長期保持する物件（マンション、ビル）は扱わない（対象外）
３．市場価格の50%以下の価格で購入できる物件を対象に、リフォームをし、市場価格の10%引き程度で売却する。
４．購入から売却までの4-6ヶ月を区切りとして投資家に利息を配当というかたちで還元する。
５．証券化して集める方式もあるが、一件一件に対し、資金を投入するやり方を基本とする。
６．購入し、リフォームし売却するまでの第一抵当権を出資者に設定することでリスク低減。
この方法では、将来の価値の上昇分はまったく見込んでいません。従って、長期運用にありがちな元本割れになるリスクを軽減している。実はこれが今問題になっています。借り替えようにも価値が下がって借りれないんです。 さらに、我々の要求に合う購入物件が見つかるまでは資金の投入をしません。
もちろん、リスクは無いわけではありません。
A.見積もり以上にリフォームの金額が発生
B.買い手が見つからないために期限までに売却の契約が完了しない
概略を説明してきましたが、これらを実施するには、僕が単独でするわけではありません。夫々の専門がProjectに参加する形で実施されます。 物件を探しだし、価格交渉する者、リフォームを見積もる者、リフォームする者、リフォーム完成した物件を買ってもらう投資家あるいは、個人購入者を探す者、他に契約をクローズする会社などなどです。
僕らはこのチームをドリームチーム、じゃなかったパワーチームと呼んでいます。
不動産投資の最大の魅力、それはレベレッジです。
ありがとうございました。 合掌！
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出会い、そして、自分、発見！
Twitteｒ、アメブロを本格的に始めて1ヶ月ほど経ちました。
いつも読んでくださる皆様、ありがとうございます。
この一ヶ月、実際に会わなくても、いろいろな出会いがあるんだなあと実感しています。
今日、ご紹介するのは、いむら あやさん
現在、シンガポールにお住まいのようです。 ブログを読んでもらうと実感できますが、いきなり、
「いむら あや」の世界に引き込まれます。
僕は最近、あやさんの記事にコメントするんですが、いつも使う言葉が「パンチの効いた・・・」です。
（もう死語ですか？アメリカ長いのでご勘弁を）
いつも「直球勝負～！」でズバッとついてくるところが好きです。
それと、プロフェッショナルな考え方です。先日の記事、
私が1千万円積まれてもセールスレターを書かない理由
では、セールスレターのことで、納得いかない仕事は引き受けないというプロ根性を
見せてくれています。
実際に一千万円積まれたらどうでしょう？と疑問は残りますが、（笑）
それは冗談として、僕にとってよかったのは、あやさんのような方と知り合いになれただけではなく、
メールなどのやり取りで、自分のことを少し理解できたことです。
パーソナルブランディングという意味でですよ。
駐在員として、テクニカルサポートが長かったのですが、ご想像のとおり、コミュニケーションは
メールと電話です。それも日本語で日本人と、英語でアメリカ人と。
あるとき、現地の女性がメールは伝えたいことの一割くらいしか伝わらないって言われたころから
「僕のメールを受け取った人は理解できるだろうか？」と意識するようにしてきました。
もう一つは、Yes/Noで終わらせないようにしたことです。
というのは、尋ねてくるユーザーは実は製品のことをよく知らない人がほとんどだからです。
教育というと偉そうですが、丁寧に機能の説明をしながら、条件を付けて別の方法があることを
伝えます。
そのとき、商談に結びつかなくても、設計者であれば、後で質問をしてくることが少なくありません。
何に困っているのだろうということにも注意がいくようになったのもこの訓練の
お陰かもしれません。
ビジネスメールとはいえ、毎日の意識したやり取りで自然と上達していったのかもしれません。
確かに、会わずに親しくなる方法を少し人よりは取得できているかもしれません。
メールと電話でやり取りだけで会ってもいない人から、その後、しばらくして、突然、
助けてくれってメールが来ることが少なくありません。
会う前にメールのやりとりがあると、実際に会ってもすっと会話に入れるんですよね。
こんな事を氣づかせてくれて、いむら あやさん、ありがとうございました。
以下、あやさんからのメールの抜粋です。
>でもその時は自分の変化に気付いていなかったので、もしかすると三村さんもご自身が
>思うよりコミュニケーション上手になっているかもしれませんよ。
>私は三村さん、本当に良い記事を書かれていると思います。
>
>言葉を大切にすると、良い言葉（＝良いニュース）がやって来るような気がします。
>三村さんにもきっともっとたくさんの素敵な出来事が次々に起こるはず！
>ブログを通じてそれを応援させていただけること、とても幸せに思っています。
>これからもぜひ仲良くしてくださいね♪
>
>いむら
ということで、これからもいろいろな出会いを大切にしたいと思います。
最後までお読みいただきありがとうございました。 合掌！
いつも読んでくださる皆様、ありがとうございます。
この一ヶ月、実際に会わなくても、いろいろな出会いがあるんだなあと実感しています。
今日、ご紹介するのは、いむら あやさん
現在、シンガポールにお住まいのようです。 ブログを読んでもらうと実感できますが、いきなり、
「いむら あや」の世界に引き込まれます。
僕は最近、あやさんの記事にコメントするんですが、いつも使う言葉が「パンチの効いた・・・」です。
（もう死語ですか？アメリカ長いのでご勘弁を）
いつも「直球勝負～！」でズバッとついてくるところが好きです。
それと、プロフェッショナルな考え方です。先日の記事、
私が1千万円積まれてもセールスレターを書かない理由
では、セールスレターのことで、納得いかない仕事は引き受けないというプロ根性を
見せてくれています。
実際に一千万円積まれたらどうでしょう？と疑問は残りますが、（笑）
それは冗談として、僕にとってよかったのは、あやさんのような方と知り合いになれただけではなく、
メールなどのやり取りで、自分のことを少し理解できたことです。
パーソナルブランディングという意味でですよ。
駐在員として、テクニカルサポートが長かったのですが、ご想像のとおり、コミュニケーションは
メールと電話です。それも日本語で日本人と、英語でアメリカ人と。
あるとき、現地の女性がメールは伝えたいことの一割くらいしか伝わらないって言われたころから
「僕のメールを受け取った人は理解できるだろうか？」と意識するようにしてきました。
もう一つは、Yes/Noで終わらせないようにしたことです。
というのは、尋ねてくるユーザーは実は製品のことをよく知らない人がほとんどだからです。
教育というと偉そうですが、丁寧に機能の説明をしながら、条件を付けて別の方法があることを
伝えます。
そのとき、商談に結びつかなくても、設計者であれば、後で質問をしてくることが少なくありません。
何に困っているのだろうということにも注意がいくようになったのもこの訓練の
お陰かもしれません。
ビジネスメールとはいえ、毎日の意識したやり取りで自然と上達していったのかもしれません。
確かに、会わずに親しくなる方法を少し人よりは取得できているかもしれません。
メールと電話でやり取りだけで会ってもいない人から、その後、しばらくして、突然、
助けてくれってメールが来ることが少なくありません。
会う前にメールのやりとりがあると、実際に会ってもすっと会話に入れるんですよね。
こんな事を氣づかせてくれて、いむら あやさん、ありがとうございました。
以下、あやさんからのメールの抜粋です。
>でもその時は自分の変化に気付いていなかったので、もしかすると三村さんもご自身が
>思うよりコミュニケーション上手になっているかもしれませんよ。
>私は三村さん、本当に良い記事を書かれていると思います。
>
>言葉を大切にすると、良い言葉（＝良いニュース）がやって来るような気がします。
>三村さんにもきっともっとたくさんの素敵な出来事が次々に起こるはず！
>ブログを通じてそれを応援させていただけること、とても幸せに思っています。
>これからもぜひ仲良くしてくださいね♪
>
>いむら
ということで、これからもいろいろな出会いを大切にしたいと思います。
最後までお読みいただきありがとうございました。 合掌！
美味しいものを食べるには！
題名から、何を想像されましたか？
残念ながら、「美味しいメニューを出してくれるレストランの紹介」ではありません。
ちょっと、がっかりですか？
でも、その美味しいものをおいしく食するためにもっとも大切な
歯の予防の話しなんです。
実際に僕が実践してきた事実をお知らせするだけなのですが、
もしも、
もしも、
実行されていないのであれば、真剣に考えてみてください。
何故って、美味しいものを食べるにも、大切な栄養を摂取するにも「歯の健康」
が大切だからです。
＊＊痛とつくのは何でもいやですよね。 もちろん、歯の痛いのも。
実は、今日、歯医者に行ってきました。
歯の治療ではありません。 定期健診（チェックアップ）です。
はっきりは覚えていませんが、アメリカへ来て暫くしてから必ず行くようにしてきたので
もう、5年以上にはなると思います。
大切なことは二つです。
１．一日、一回の糸ようじでの歯と歯の間の掃除（できれば夜が良いと思う）
２．半年毎の検診（チェックアップ）で歯垢のクリーニング
（この二つのセットが大切なんです）
アメリカの保険は年2回の検診が認められているんですが、
定期健診に通う前は詰め物が取れたり、歯が痛く感じたりしない限り、行くものではない
と思っていました。
ところが、数年前、詰め物が取れて行ったときについでに診てもらったら、というよりは
当然診られたわけですが、5本くらい治療が必要と言われ、愕然。
心機一転、半年毎の検診を欠かず行くことと糸ようじを毎日するようになって以降は、
ほとんど、治療してません。
治療が必要であっても簡易なものです。 ホントなんですよ。
健康でも、何でも、何かが起こってからではなく、起こる前に予想して準備することが
必要なんでしょうね。
「なんだ、そんなこと」 って言わずに、「継続は力なり」ですよ。
Twitterやブログ更新ができるあなたなら、絶対できます。
最後まで読んでいただきありがとうございました。 合掌！
残念ながら、「美味しいメニューを出してくれるレストランの紹介」ではありません。
ちょっと、がっかりですか？
でも、その美味しいものをおいしく食するためにもっとも大切な
歯の予防の話しなんです。
実際に僕が実践してきた事実をお知らせするだけなのですが、
もしも、
もしも、
実行されていないのであれば、真剣に考えてみてください。
何故って、美味しいものを食べるにも、大切な栄養を摂取するにも「歯の健康」
が大切だからです。
＊＊痛とつくのは何でもいやですよね。 もちろん、歯の痛いのも。
実は、今日、歯医者に行ってきました。
歯の治療ではありません。 定期健診（チェックアップ）です。
はっきりは覚えていませんが、アメリカへ来て暫くしてから必ず行くようにしてきたので
もう、5年以上にはなると思います。
大切なことは二つです。
１．一日、一回の糸ようじでの歯と歯の間の掃除（できれば夜が良いと思う）
２．半年毎の検診（チェックアップ）で歯垢のクリーニング
（この二つのセットが大切なんです）
アメリカの保険は年2回の検診が認められているんですが、
定期健診に通う前は詰め物が取れたり、歯が痛く感じたりしない限り、行くものではない
と思っていました。
ところが、数年前、詰め物が取れて行ったときについでに診てもらったら、というよりは
当然診られたわけですが、5本くらい治療が必要と言われ、愕然。
心機一転、半年毎の検診を欠かず行くことと糸ようじを毎日するようになって以降は、
ほとんど、治療してません。
治療が必要であっても簡易なものです。 ホントなんですよ。
健康でも、何でも、何かが起こってからではなく、起こる前に予想して準備することが
必要なんでしょうね。
「なんだ、そんなこと」 って言わずに、「継続は力なり」ですよ。
Twitterやブログ更新ができるあなたなら、絶対できます。
最後まで読んでいただきありがとうございました。 合掌！
パワーチーム！
題名はドリームチームではなく、パワーチームですが、昨日、6月26日に参加した不動産
投資関連のセミナーに絡めての話しです。
自宅からロスに向かって車で1時間10分ほど行ったホテルが会場です。
朝8時半から夜の7時まで昼食の1時間半をはさんで終日、朝6時半前に家を出て帰宅は
9時でした。
不動産の法律、契約に関わる現役の弁護士が講師です。内容はショートセールと呼ばれる
取り引きに関わる講義＆ディスカッションです。
アメリカの場合、不動産投資の手法がバラエティに富んでいて、マーケットの状況にも合わせ、
様々な形の投資を可能にしています。
また、日本と比べると不動産取り引きに関するものに限らず、法律の改正が頻繁に行われて
いるようです。
したがって、常に情報を最新にしておくことも投資をしていく上で、セミナーに参加したり、
メンバーとなって情報をアップデートすることは大変重要となっています。
僕は講師のメンバーですので、多くの情報を会員サイトから得ています。
弁護士が提供するサイトなので、情報の正確性、専門性などは申し分ありません。
さらに良いところは、同じ手法で投資をしているメンバーとの情報交換や、取り引き上
実際起こった問題点などをボランティア的にメンバー間で共有してくれるということです。
ところで、パワーチームということに少し触れたいと思います。
僕が駐在員だった会社はメーカーでした。メーカーに限らず、会社は複数の組織がチームと
して機能することで成り立っています。
人事、総務、経理、財務、法務、開発、マーケティング、購買、QA、工場、物流などなど・・・
投資の世界もまったく同様です。 僕を含め多くの投資家は一人ないしはパートナーの二人が
基盤となっており、会社としての機能をする様々な部門は、夫々専門の個人、または会社と
投資案件単位で繋がっています。
夫々は事前にどういう投資の戦略か？、どういう市場をターゲットにしているか？、
お互いの役割りは？、などなどチームとして機能するために意思統一をしています。
具体的には、エージェント、弁護士、家屋検査員、リフォーム、契約をクロージングする会社、
ホームインシュアランス、CPA、ファイナンス会社、などなど。
専門のプロ集団の集まりなのでこれをパワーチームと呼んでいます。
投資家自身以外の多くはライセンスを必要としますが、ライセンスがあれば、
パワーチームなのか？ 誰でも良いというわけではありません。
実際にインタビューし、人柄も含め我々自身が選択していかなくてはなりません。
そのためには投資家自身は各分野の概要を知らなければインタビューしても、直ぐに素人と
見破られてしまい相手にされません。
例えば、業界用語をしらなかったた即レッドカード一発退場ですね。
昔、CPAをインタビューした際のことです。 CPAは税控除などで重要なチームの一員ですが
多くは投資家を顧客にしていなかったりしますので、投資家の立場に立ってアドバイスをして
くれるとは限りません。実際に不動産に投資している人がベストです。
以下インタビューの会話です。
「不動産持っていますか？」 「あるよ、ダウンタウンにレンタルをね」
「キャシュフロー、プラスです？」 「いや、でも将来価値が上がるからね」
「僕はキャッシュフロープラスの物件がターゲットです」 「そんなのあるわけないじゃない」
NGですね。 加えて、このCPAは横柄な態度だったのでNG x2でした。
そんなこともあり、教育トレーニングのためにセミナーに参加するわけですが、
今回の法律などのように、一度セミナーを受けても、常に最新情報を入手している必要が
ありますので、実は常にトレーニングが必要なのです。
そんなこともあり、今回のセミナーに参加しました。
また、セミナーは自分のパワーチームにふさわしいパートナーを探すために実は重要なのです。
今回は小規模で参加者が50名程度でしたが、その中で、過去にどこかのセミナーで一緒だった
人に5人ほど会いました。
そのうちの一人は、会っていきなり、
「キャッシュバイヤーが居るんだけどお前の地域でこれこれこういう物件ないかなあ」
という感じでビジネスの話しが始まります。
早速、僕のエージェントにテキストメッセージで連絡です。
また、新たなパートナーを3-4人ほど見つけました。今後が楽しみです。
良いパートナーを見つけたら、長く付き合うためには、相手を大切にすることですね。
お金でもめるようなことは是非避けてくださいね。
セミナーの細かい内容については、別途、投資手法の詳細でお話ししたいと思います。
最後まで、お読みいただきありがとうございました。 合掌！
投資関連のセミナーに絡めての話しです。
自宅からロスに向かって車で1時間10分ほど行ったホテルが会場です。
朝8時半から夜の7時まで昼食の1時間半をはさんで終日、朝6時半前に家を出て帰宅は
9時でした。
不動産の法律、契約に関わる現役の弁護士が講師です。内容はショートセールと呼ばれる
取り引きに関わる講義＆ディスカッションです。
アメリカの場合、不動産投資の手法がバラエティに富んでいて、マーケットの状況にも合わせ、
様々な形の投資を可能にしています。
また、日本と比べると不動産取り引きに関するものに限らず、法律の改正が頻繁に行われて
いるようです。
したがって、常に情報を最新にしておくことも投資をしていく上で、セミナーに参加したり、
メンバーとなって情報をアップデートすることは大変重要となっています。
僕は講師のメンバーですので、多くの情報を会員サイトから得ています。
弁護士が提供するサイトなので、情報の正確性、専門性などは申し分ありません。
さらに良いところは、同じ手法で投資をしているメンバーとの情報交換や、取り引き上
実際起こった問題点などをボランティア的にメンバー間で共有してくれるということです。
ところで、パワーチームということに少し触れたいと思います。
僕が駐在員だった会社はメーカーでした。メーカーに限らず、会社は複数の組織がチームと
して機能することで成り立っています。
人事、総務、経理、財務、法務、開発、マーケティング、購買、QA、工場、物流などなど・・・
投資の世界もまったく同様です。 僕を含め多くの投資家は一人ないしはパートナーの二人が
基盤となっており、会社としての機能をする様々な部門は、夫々専門の個人、または会社と
投資案件単位で繋がっています。
夫々は事前にどういう投資の戦略か？、どういう市場をターゲットにしているか？、
お互いの役割りは？、などなどチームとして機能するために意思統一をしています。
具体的には、エージェント、弁護士、家屋検査員、リフォーム、契約をクロージングする会社、
ホームインシュアランス、CPA、ファイナンス会社、などなど。
専門のプロ集団の集まりなのでこれをパワーチームと呼んでいます。
投資家自身以外の多くはライセンスを必要としますが、ライセンスがあれば、
パワーチームなのか？ 誰でも良いというわけではありません。
実際にインタビューし、人柄も含め我々自身が選択していかなくてはなりません。
そのためには投資家自身は各分野の概要を知らなければインタビューしても、直ぐに素人と
見破られてしまい相手にされません。
例えば、業界用語をしらなかったた即レッドカード一発退場ですね。
昔、CPAをインタビューした際のことです。 CPAは税控除などで重要なチームの一員ですが
多くは投資家を顧客にしていなかったりしますので、投資家の立場に立ってアドバイスをして
くれるとは限りません。実際に不動産に投資している人がベストです。
以下インタビューの会話です。
「不動産持っていますか？」 「あるよ、ダウンタウンにレンタルをね」
「キャシュフロー、プラスです？」 「いや、でも将来価値が上がるからね」
「僕はキャッシュフロープラスの物件がターゲットです」 「そんなのあるわけないじゃない」
NGですね。 加えて、このCPAは横柄な態度だったのでNG x2でした。
そんなこともあり、教育トレーニングのためにセミナーに参加するわけですが、
今回の法律などのように、一度セミナーを受けても、常に最新情報を入手している必要が
ありますので、実は常にトレーニングが必要なのです。
そんなこともあり、今回のセミナーに参加しました。
また、セミナーは自分のパワーチームにふさわしいパートナーを探すために実は重要なのです。
今回は小規模で参加者が50名程度でしたが、その中で、過去にどこかのセミナーで一緒だった
人に5人ほど会いました。
そのうちの一人は、会っていきなり、
「キャッシュバイヤーが居るんだけどお前の地域でこれこれこういう物件ないかなあ」
という感じでビジネスの話しが始まります。
早速、僕のエージェントにテキストメッセージで連絡です。
また、新たなパートナーを3-4人ほど見つけました。今後が楽しみです。
良いパートナーを見つけたら、長く付き合うためには、相手を大切にすることですね。
お金でもめるようなことは是非避けてくださいね。
セミナーの細かい内容については、別途、投資手法の詳細でお話ししたいと思います。
最後まで、お読みいただきありがとうございました。 合掌！
CS（顧客満足）とは
日本では参議院選挙が7月に行われるようだ。 アメリカに暮らす僕らは在外選挙と
いうかたちで投票をすることができる。
我々が選挙をするには、まずはアメリカに来る前に居住していた地域の選挙管理員会に
在外選挙人の登録をする。
これは日本大使館、領事館に備え付けてある書類に書き込み申請する。
といっても、僕の住むサンディエゴから日本領事館のあるロスまでは車で2時間ほどの距離。
このためだけに行くのは？まして、土曜日はクローズなので平日に行くのは、他の用が
無い限り、億劫になってしまうのも仕方ない。 実際にはパスポートの更新などと一緒に
数年前に済ませた。
（「在外選挙人表」が届いてびっくり。
選挙管理委員会委員長がなんと実家の隣り近所の人だった）
さて、先日、選挙の案内が到着し、投票の方法などを確認した。
批判するつもりではないが、相変わらず不便である。
まず、直接での投票はロスでしか行われないため、サンディエゴから車で1時間半はかかる。
では、郵送による投票ということで、調べたところ、投票用紙をまず請求しなければならない。
その申請用紙は在外選挙人登録時の書類に添付されていたものをコピーしてくれとあった。
僕は幸いというか、要らないものまでも取っておくほうなので、無事見つけたが、みんなが
大切に保管しているとは思えない。
ということで、総務省のホームページに行き、用紙がダウンロードできるかと思って探してみた。
あった、あった・・・ えっ!
よく見ると「準備中」とあり、ダウンロードもできなければ、いつ準備されるのかも不明。
営業時間が書かれているレストランの「準備中」の札であれば、まだ納得できるが・・・
僕は大学時代にプログラミングの授業で興味を持ち、趣味で時々エクセルのマクロなど
プログラミングをすることがあるので、効率化を考えるときによく思い出す。
効率よいプログラミングはステップ数（手順の数）が少なく、サブルーチンを多用する方法である。
プログラムを作ったことの無い人は理解しにくいかもしれないが、頭の良い人の作った
プログラムのコードは非常にシンプルなのだ。
つまり、投票用紙を依頼する申請をするステップをなくすことで、時間短縮、コストダウンにも
繋がるのである。
などど、考えながら、投票用紙の依頼をeメールや、オンラインでの申し込みにできない
のだろうか？ もっと言えば、ホームページから直にダウンロードしてはダメなのだろうか？
などと考えながら、やはり不便だなあと、 不本意？！ではあるが投票を辞退することにした。
駐在員としては、顧客の技術サポート（テクニカルサポート）をしていたので、両方の
立場も少なからず、理解していると思う。
アメリカに来た後、日本の持ち家の固定資産税を市役所に問い合わせたときにも感じた
ことがある。 電話の向こうから。。。
”申し訳ありませんが、個人情報になりますので、電話ではお答えできかねます”
と冷たい回答。
こちらでは、クレジットカードでも、生年月日や登録の住所やセキュリティコードで
本人確認をすることは当たり前である。 最近はオンラインで何でもできるので
電話はあまりしないが、当時は、日本もこうなって欲しいと思ったものだ。
何よりも、年老いた両親にわざわざ、市役所、銀行などに出かけるように依頼するのは
とても、心苦しい。
今から20年近く前、NYに住んだ時、銀行やガソリンスタンドが24時間営業だったことに驚いた。
スーパーも24時間営業するところがあった。
どこまで、サービスするかという疑問は常にあるが、CSの考え方（お客の利便性）を、時の
流れ、技術の進歩も考慮し、進化させることが必要なのだと思った。
テクニカルサポート時代に長年ずっと思っていたのは、カタログ、取り説などにかかれていない
部分で、どうサポートするか？ マニアックと言ってもいいが・・・
ブログでも、不動産投資のコンサルでも、お客様の役に立つ情報を提案し、喜んでもらって
なんぼですから・・・ 少しでもお役に立てれば、幸いです。
最後まで読んでいただきありがとうございました。 合掌！
いうかたちで投票をすることができる。
我々が選挙をするには、まずはアメリカに来る前に居住していた地域の選挙管理員会に
在外選挙人の登録をする。
これは日本大使館、領事館に備え付けてある書類に書き込み申請する。
といっても、僕の住むサンディエゴから日本領事館のあるロスまでは車で2時間ほどの距離。
このためだけに行くのは？まして、土曜日はクローズなので平日に行くのは、他の用が
無い限り、億劫になってしまうのも仕方ない。 実際にはパスポートの更新などと一緒に
数年前に済ませた。
（「在外選挙人表」が届いてびっくり。
選挙管理委員会委員長がなんと実家の隣り近所の人だった）
さて、先日、選挙の案内が到着し、投票の方法などを確認した。
批判するつもりではないが、相変わらず不便である。
まず、直接での投票はロスでしか行われないため、サンディエゴから車で1時間半はかかる。
では、郵送による投票ということで、調べたところ、投票用紙をまず請求しなければならない。
その申請用紙は在外選挙人登録時の書類に添付されていたものをコピーしてくれとあった。
僕は幸いというか、要らないものまでも取っておくほうなので、無事見つけたが、みんなが
大切に保管しているとは思えない。
ということで、総務省のホームページに行き、用紙がダウンロードできるかと思って探してみた。
あった、あった・・・ えっ!
よく見ると「準備中」とあり、ダウンロードもできなければ、いつ準備されるのかも不明。
営業時間が書かれているレストランの「準備中」の札であれば、まだ納得できるが・・・
僕は大学時代にプログラミングの授業で興味を持ち、趣味で時々エクセルのマクロなど
プログラミングをすることがあるので、効率化を考えるときによく思い出す。
効率よいプログラミングはステップ数（手順の数）が少なく、サブルーチンを多用する方法である。
プログラムを作ったことの無い人は理解しにくいかもしれないが、頭の良い人の作った
プログラムのコードは非常にシンプルなのだ。
つまり、投票用紙を依頼する申請をするステップをなくすことで、時間短縮、コストダウンにも
繋がるのである。
などど、考えながら、投票用紙の依頼をeメールや、オンラインでの申し込みにできない
のだろうか？ もっと言えば、ホームページから直にダウンロードしてはダメなのだろうか？
などと考えながら、やはり不便だなあと、 不本意？！ではあるが投票を辞退することにした。
駐在員としては、顧客の技術サポート（テクニカルサポート）をしていたので、両方の
立場も少なからず、理解していると思う。
アメリカに来た後、日本の持ち家の固定資産税を市役所に問い合わせたときにも感じた
ことがある。 電話の向こうから。。。
”申し訳ありませんが、個人情報になりますので、電話ではお答えできかねます”
と冷たい回答。
こちらでは、クレジットカードでも、生年月日や登録の住所やセキュリティコードで
本人確認をすることは当たり前である。 最近はオンラインで何でもできるので
電話はあまりしないが、当時は、日本もこうなって欲しいと思ったものだ。
何よりも、年老いた両親にわざわざ、市役所、銀行などに出かけるように依頼するのは
とても、心苦しい。
今から20年近く前、NYに住んだ時、銀行やガソリンスタンドが24時間営業だったことに驚いた。
スーパーも24時間営業するところがあった。
どこまで、サービスするかという疑問は常にあるが、CSの考え方（お客の利便性）を、時の
流れ、技術の進歩も考慮し、進化させることが必要なのだと思った。
テクニカルサポート時代に長年ずっと思っていたのは、カタログ、取り説などにかかれていない
部分で、どうサポートするか？ マニアックと言ってもいいが・・・
ブログでも、不動産投資のコンサルでも、お客様の役に立つ情報を提案し、喜んでもらって
なんぼですから・・・ 少しでもお役に立てれば、幸いです。
最後まで読んでいただきありがとうございました。 合掌！
生き残り
アメリカで少し遅れて配達されたので、既にご覧になった方も多いと思う。
6月21日号の日経ビジネスの記事に楽天のことが書かれていた。
（オンラインでも見れるのだが、雑誌が届いてからいつも見ている。今後はiPadか？）
僕は2000年にアメリカに電子機器メーカーの駐在として来てから、年々、日本のメーカーが
元気を失っていくことを危惧していた。携帯端末にしても、当時はNEC、パナソニック、ソニー、
サンヨー、京セラなどよく見ることがあったが、次第にノキア、モトローラが主流、そしてサムソン、
LGなどの韓国勢が勢いを増してきていた。
で、楽天は4月から社内公用語を英語にしたという記事。 何度か日経BPに登場してきたので、
台湾進出の頃から、グローバルを視野に入れていたことは知っていたが、ここまでするとは、
相当本気である。
加えて、出店している店主へも英語での取り扱いを促進しているという。
それでも、もっと「早くやっていれば」と三木谷社長が悔やんでいた。
先日、追跡A to Zという番組でもユニクロのグローバル戦略が取り上げられていた。
楽天、ユニクロあたりが、今、元気でグローバルを目指している企業の代表だろうか。
その中で、興味深いデータを示していた。 アメリカへの留学生の数が日本は90年代半ばを
ピークに現象傾向にあった。 一方、インド、韓国からの留学生はどんどん増加している。
ビジネスで考えると将来、自国に誰が投資するのか、どこの市場をターゲットにするのかを
十分見越してのことだったのだろう。
今や、グローバル相手でないと生き残りが厳しい。 特に大手メーカーは組織が大きいが故、
柔軟な方向転換がしにくいのではないだろうか。
ネットワークにより、世界が近くなったことも加速させた要因でることは間違いないだろう。
そうそう、英語といえば、こんなことが過去にあった。 日本のマネージャから英語でアメリカ
現地の関係者にメールが送られてきた。 実はその前に日本語で内容を関係者に連絡して
欲しいと依頼があったのだが、あまりにも理解し辛い内容だったので丁重に断った。
それに反応してローカルの担当が返信し始めたら、次のメールからは最初にメールを送った
マネージャではなく、女性に交替した。 予想はしていたが、案の定・・・
これでは、いつまで経ってもコミュニケーションは出来ないのだろうなあとがっくりというか、
心配になったものだ。
だから、英語を勉強しろという意味ではない。 大切なことは、周囲・市場の変化、将来を予想
していかに準備するか！ 英語は所詮ツールである、極端に言えば、文房具と
同じで、いまさら言うまでもないが、それをどう使うかである。
（TOEICだったら、僕なんかより高得点の人は死ぬほどいる。）
それから、ユニクロの柳井さんがおっしゃっていたが、日本人の良さを見直すべき、
「勤勉」、「きちんとした仕事」、「最後までやり遂げる」、「気配り」などなど・・・
確かにそう思えることが少なくない。 もっとも、人種がどうのこうのはそういう人が比較的
多いか少ないかという問題で、本質的には本人次第ではないか？と僕はずっと思っている。
とはいえ、日本人の良さがたくさんあることも認識することができた。
しっかりしたビジョンを持って、常にアンテナを張り、好奇心を持ち続けることが肝要なのだ。
また、最近のソシャルメデイアの活用を合わせ考えるとビジネスの流れが
大企業から中小企業へのシフトも十分ありうるのだ。
最後まで読んでいただき、ありがとうございました。 合掌！
6月21日号の日経ビジネスの記事に楽天のことが書かれていた。
（オンラインでも見れるのだが、雑誌が届いてからいつも見ている。今後はiPadか？）
僕は2000年にアメリカに電子機器メーカーの駐在として来てから、年々、日本のメーカーが
元気を失っていくことを危惧していた。携帯端末にしても、当時はNEC、パナソニック、ソニー、
サンヨー、京セラなどよく見ることがあったが、次第にノキア、モトローラが主流、そしてサムソン、
LGなどの韓国勢が勢いを増してきていた。
で、楽天は4月から社内公用語を英語にしたという記事。 何度か日経BPに登場してきたので、
台湾進出の頃から、グローバルを視野に入れていたことは知っていたが、ここまでするとは、
相当本気である。
加えて、出店している店主へも英語での取り扱いを促進しているという。
それでも、もっと「早くやっていれば」と三木谷社長が悔やんでいた。
先日、追跡A to Zという番組でもユニクロのグローバル戦略が取り上げられていた。
楽天、ユニクロあたりが、今、元気でグローバルを目指している企業の代表だろうか。
その中で、興味深いデータを示していた。 アメリカへの留学生の数が日本は90年代半ばを
ピークに現象傾向にあった。 一方、インド、韓国からの留学生はどんどん増加している。
ビジネスで考えると将来、自国に誰が投資するのか、どこの市場をターゲットにするのかを
十分見越してのことだったのだろう。
今や、グローバル相手でないと生き残りが厳しい。 特に大手メーカーは組織が大きいが故、
柔軟な方向転換がしにくいのではないだろうか。
ネットワークにより、世界が近くなったことも加速させた要因でることは間違いないだろう。
そうそう、英語といえば、こんなことが過去にあった。 日本のマネージャから英語でアメリカ
現地の関係者にメールが送られてきた。 実はその前に日本語で内容を関係者に連絡して
欲しいと依頼があったのだが、あまりにも理解し辛い内容だったので丁重に断った。
それに反応してローカルの担当が返信し始めたら、次のメールからは最初にメールを送った
マネージャではなく、女性に交替した。 予想はしていたが、案の定・・・
これでは、いつまで経ってもコミュニケーションは出来ないのだろうなあとがっくりというか、
心配になったものだ。
だから、英語を勉強しろという意味ではない。 大切なことは、周囲・市場の変化、将来を予想
していかに準備するか！ 英語は所詮ツールである、極端に言えば、文房具と
同じで、いまさら言うまでもないが、それをどう使うかである。
（TOEICだったら、僕なんかより高得点の人は死ぬほどいる。）
それから、ユニクロの柳井さんがおっしゃっていたが、日本人の良さを見直すべき、
「勤勉」、「きちんとした仕事」、「最後までやり遂げる」、「気配り」などなど・・・
確かにそう思えることが少なくない。 もっとも、人種がどうのこうのはそういう人が比較的
多いか少ないかという問題で、本質的には本人次第ではないか？と僕はずっと思っている。
とはいえ、日本人の良さがたくさんあることも認識することができた。
しっかりしたビジョンを持って、常にアンテナを張り、好奇心を持ち続けることが肝要なのだ。
また、最近のソシャルメデイアの活用を合わせ考えるとビジネスの流れが
大企業から中小企業へのシフトも十分ありうるのだ。
最後まで読んでいただき、ありがとうございました。 合掌！
アメリカの高校卒業式
6月18日、快晴のもと、我が家の下の子の高校の卒業式が行われた。
式は1時間15分くらいだったが、アメリカの式は日本とはまったく様子が違う！
3年前に息子が卒業したときに初めて見て、アメリカらしいと思ったものだが、
人それぞれの感じ方があるものの、羽ばたく生徒の将来を祝福する意味を込めて
と考えると、湿っぽいよりは好ましいのかもしれない。
式は校長先生のスピーチ、卒業証書授与を3つのグループに分け、そのグループの間に
卒業生の代表のスピーチを入れて、卒業生たちにも飽きさせない？
（過保護かもしれないが・・・）工夫がある。
そして、卒業証書授与が終わると、バンドの演奏でクライマックスに達し、
最後に日本でいう教育員会の来賓が
「あなたたちの卒業を正式に認めます」と宣言。 そして、最後のハット・トス。
普段は制服のない学生もこの日ばかりはお揃いのガウン、ハットで装い、中には、ハットに
オリジナルの絵を描いて、気分を盛り上げる者もいる。
うちの娘もこんなふうに絵を描いて本人は盛り上がっていた。
以下は卒業証書をもらうところから、最後、恒例のハット・トスまでを撮った動画である。
ちなみに、バンド参加メンバーの多くは娘の所属するJAZZバンドからの参加が多かった。
（彼らは音楽をほんとうに楽しんでいる）
これで、我が家は義務教育（アメリカは高校まで義務）が終わった。
とりあえず、一区切りです。
みなさん、ありがとうございました。 合掌！
式は1時間15分くらいだったが、アメリカの式は日本とはまったく様子が違う！
3年前に息子が卒業したときに初めて見て、アメリカらしいと思ったものだが、
人それぞれの感じ方があるものの、羽ばたく生徒の将来を祝福する意味を込めて
と考えると、湿っぽいよりは好ましいのかもしれない。
式は校長先生のスピーチ、卒業証書授与を3つのグループに分け、そのグループの間に
卒業生の代表のスピーチを入れて、卒業生たちにも飽きさせない？
（過保護かもしれないが・・・）工夫がある。
そして、卒業証書授与が終わると、バンドの演奏でクライマックスに達し、
最後に日本でいう教育員会の来賓が
「あなたたちの卒業を正式に認めます」と宣言。 そして、最後のハット・トス。
普段は制服のない学生もこの日ばかりはお揃いのガウン、ハットで装い、中には、ハットに
オリジナルの絵を描いて、気分を盛り上げる者もいる。
うちの娘もこんなふうに絵を描いて本人は盛り上がっていた。
以下は卒業証書をもらうところから、最後、恒例のハット・トスまでを撮った動画である。
ちなみに、バンド参加メンバーの多くは娘の所属するJAZZバンドからの参加が多かった。
（彼らは音楽をほんとうに楽しんでいる）
これで、我が家は義務教育（アメリカは高校まで義務）が終わった。
とりあえず、一区切りです。
みなさん、ありがとうございました。 合掌！
iPad 備えあれば・・・
日本の方、すみません。 今日の記事はアメリカにお住まいの方向けです。
iPadを購入された方は、故障した際の保険がAppleから用意されているのをご存知と
思いますが、年間$99もするんですね。
僕が、見つけたのは、というか、以前、息子のノートPCを購入した際に、探して、入った保険を
Safewareというところを紹介します。
いまだにメールで広告が送られてきてきて、たまたまクリックしてHPを見たら、iPad専用の
保険がWi-Fi、3Gの全ての機種ごとに価格が決められて追加されていました。
この保険の特徴は、
盗難、落下、水をこぼしたり、スクリーンに亀裂が入った場合でも、補償してくれるようです。
海外トラベルする方は、少し保険料が高くなるようです。
ちなみにアメリカ国内のみとした場合の3G 16Gで、年間$50です。
Appleに比べ半額です。
Appleの契約内容を詳しく読んではいませんが、制限があると思います。
興味のある方は、上のHPリンクに飛んで確認してみてください。
幸か不幸か、ノートPCはまだ保険のお世話にならずに済んでいます。
ありがとうございました。 合掌！
iPadを購入された方は、故障した際の保険がAppleから用意されているのをご存知と
思いますが、年間$99もするんですね。
僕が、見つけたのは、というか、以前、息子のノートPCを購入した際に、探して、入った保険を
Safewareというところを紹介します。
いまだにメールで広告が送られてきてきて、たまたまクリックしてHPを見たら、iPad専用の
保険がWi-Fi、3Gの全ての機種ごとに価格が決められて追加されていました。
この保険の特徴は、
盗難、落下、水をこぼしたり、スクリーンに亀裂が入った場合でも、補償してくれるようです。
海外トラベルする方は、少し保険料が高くなるようです。
ちなみにアメリカ国内のみとした場合の3G 16Gで、年間$50です。
Appleに比べ半額です。
Appleの契約内容を詳しく読んではいませんが、制限があると思います。
興味のある方は、上のHPリンクに飛んで確認してみてください。
幸か不幸か、ノートPCはまだ保険のお世話にならずに済んでいます。
ありがとうございました。 合掌！