不動産投資のいま- その１ -
今回は不動産投資信託（REIT）を引き合いに出しながら、アメリカで実際に僕が取り組んでいる投資との違いについてお話ししたいと思います。 とはいえ、実際、僕は日本のREITについては、残念ながら投資したことがありませんので、インターネットで調べた一般的情報を参照しながら説明することにします。どうかご了承ください。
間違った理解をしていたら、遠慮なく訂正をお願いします。
REITの特徴をまとめると、
１．個人投資家を含め、多くの投資家から多額の資金を集めるために証券化している
２．集めた資金でマンション、ビルなどを購入
３．テナント料の一部を投資家に還元
これらの情報を提供しているサイトの説明からいくつか抜粋し、REITの問題点を考えてみたいと思います。
A．”マンション、ビルの購入に借入金を使うために長期では利息の変動がリスクとなる”
B．お金を集める専門ではあるが、不動産投資のプロではないのでは？
補足するとAは多額の資金を集めているにも関わらず、何故、借入金が必要なのか？という疑問が生じます。
ちなみに、僕らが使う方法はというと、頭金と残りをローンで対応して、6ヵ月以上経った後に、全額ローンに借り替える方法です。これをOther Peoples Money、略してOPMと読んでいます。この時点で、自分が出したお金は戻るので、ローンはゼロです。
ローンはLTVという基準があり、Loan To Value、つまり、銀行が、物件の市場価値に対して何パーセントまで貸すという指標のことで、銀行によって、厳しいところは65パーセント、よくて85パーセントくらいです。
また、借り換えローンを扱っている銀行は、半年以上、保持することで借り換えの条件を満たすというものが多いです。
REITでは恐らく、頭金をファンドで集め、残りをローンを借りているのではないか？
もっとも、家賃収入から、借入金の返済額、マネージメント費、税金、空室率、リザーブ、その他経費、そして、出資者への利息をなど、収支決算で、プラスのキャッシュフローが出ている限りは問題はないのですが。。。
実際に数字をみないとなんとも言えませんが、ローンの返済もあり、投資家への分配を考慮すると、収支が厳しいのではないだろうか？
次に、Bは、単なる想像ですが、投資という観点から見ると、お金集めには長けているかもしれないが、不動産の選び方、マネージメントの仕方、あるいは価値の高め方（空室率の低減）など知らないのではないのだろうか？
とくに、多くの場合、商業用物件では、全テナント料収入が、物件の価値の何パーセントになるかという数値を指標とすることが少なくないのであるが、我々は、その数値に加え、NETの収入（テナント料収入から経費を引いたNET）を指標とする。ようするにちゃんと利益の出る物件なのか？
当たり前のように聞こえますが、売る側はNET収入を前面的に出さない。
まさにSeller is Liar. 売り手は嘘つき！なのです。
実際に、僕は、アメリカの多くの不動産エージェントと話しをしていますが、不動産投資セミナー、あるいは実際に他の投資家がやっている投資方法のことを多くのエージェントは知らないことが少なくありません。
不動産投資家は、家の内装、外観、設備などよりは数字をもっとも重視する。もちろん、周辺の環境などは十分考慮する、なぜならば、価値に影響する要素だから。そして、周辺の類似物件情報との比較を徹底的にする。
さて、我々が個人投資家の皆さんにREITなどの課題を補うというか、元々違った考え方ですが、次に説明したいと思います。 ポイントは、
１．借入金はしない。全て、集めた資金を不動産購入に利用する。
２．長期保持する物件（マンション、ビル）は扱わない（対象外）
３．市場価格の50%以下の価格で購入できる物件を対象に、リフォームをし、市場価格の10%引き程度で売却する。
４．購入から売却までの4-6ヶ月を区切りとして投資家に利息を配当というかたちで還元する。
５．証券化して集める方式もあるが、一件一件に対し、資金を投入するやり方を基本とする。
６．購入し、リフォームし売却するまでの第一抵当権を出資者に設定することでリスク低減。
この方法では、将来の価値の上昇分はまったく見込んでいません。従って、長期運用にありがちな元本割れになるリスクを軽減している。実はこれが今問題になっています。借り替えようにも価値が下がって借りれないんです。 さらに、我々の要求に合う購入物件が見つかるまでは資金の投入をしません。
もちろん、リスクは無いわけではありません。
A.見積もり以上にリフォームの金額が発生
B.買い手が見つからないために期限までに売却の契約が完了しない
概略を説明してきましたが、これらを実施するには、僕が単独でするわけではありません。夫々の専門がProjectに参加する形で実施されます。 物件を探しだし、価格交渉する者、リフォームを見積もる者、リフォームする者、リフォーム完成した物件を買ってもらう投資家あるいは、個人購入者を探す者、他に契約をクローズする会社などなどです。
僕らはこのチームをドリームチーム、じゃなかったパワーチームと呼んでいます。
不動産投資の最大の魅力、それはレベレッジです。
ありがとうございました。 合掌！
Twitterもやってます。 よかったらフォローをお願いします。
間違った理解をしていたら、遠慮なく訂正をお願いします。
REITの特徴をまとめると、
１．個人投資家を含め、多くの投資家から多額の資金を集めるために証券化している
２．集めた資金でマンション、ビルなどを購入
３．テナント料の一部を投資家に還元
これらの情報を提供しているサイトの説明からいくつか抜粋し、REITの問題点を考えてみたいと思います。
A．”マンション、ビルの購入に借入金を使うために長期では利息の変動がリスクとなる”
B．お金を集める専門ではあるが、不動産投資のプロではないのでは？
補足するとAは多額の資金を集めているにも関わらず、何故、借入金が必要なのか？という疑問が生じます。
ちなみに、僕らが使う方法はというと、頭金と残りをローンで対応して、6ヵ月以上経った後に、全額ローンに借り替える方法です。これをOther Peoples Money、略してOPMと読んでいます。この時点で、自分が出したお金は戻るので、ローンはゼロです。
ローンはLTVという基準があり、Loan To Value、つまり、銀行が、物件の市場価値に対して何パーセントまで貸すという指標のことで、銀行によって、厳しいところは65パーセント、よくて85パーセントくらいです。
また、借り換えローンを扱っている銀行は、半年以上、保持することで借り換えの条件を満たすというものが多いです。
REITでは恐らく、頭金をファンドで集め、残りをローンを借りているのではないか？
もっとも、家賃収入から、借入金の返済額、マネージメント費、税金、空室率、リザーブ、その他経費、そして、出資者への利息をなど、収支決算で、プラスのキャッシュフローが出ている限りは問題はないのですが。。。
実際に数字をみないとなんとも言えませんが、ローンの返済もあり、投資家への分配を考慮すると、収支が厳しいのではないだろうか？
次に、Bは、単なる想像ですが、投資という観点から見ると、お金集めには長けているかもしれないが、不動産の選び方、マネージメントの仕方、あるいは価値の高め方（空室率の低減）など知らないのではないのだろうか？
とくに、多くの場合、商業用物件では、全テナント料収入が、物件の価値の何パーセントになるかという数値を指標とすることが少なくないのであるが、我々は、その数値に加え、NETの収入（テナント料収入から経費を引いたNET）を指標とする。ようするにちゃんと利益の出る物件なのか？
当たり前のように聞こえますが、売る側はNET収入を前面的に出さない。
まさにSeller is Liar. 売り手は嘘つき！なのです。
実際に、僕は、アメリカの多くの不動産エージェントと話しをしていますが、不動産投資セミナー、あるいは実際に他の投資家がやっている投資方法のことを多くのエージェントは知らないことが少なくありません。
不動産投資家は、家の内装、外観、設備などよりは数字をもっとも重視する。もちろん、周辺の環境などは十分考慮する、なぜならば、価値に影響する要素だから。そして、周辺の類似物件情報との比較を徹底的にする。
さて、我々が個人投資家の皆さんにREITなどの課題を補うというか、元々違った考え方ですが、次に説明したいと思います。 ポイントは、
１．借入金はしない。全て、集めた資金を不動産購入に利用する。
２．長期保持する物件（マンション、ビル）は扱わない（対象外）
３．市場価格の50%以下の価格で購入できる物件を対象に、リフォームをし、市場価格の10%引き程度で売却する。
４．購入から売却までの4-6ヶ月を区切りとして投資家に利息を配当というかたちで還元する。
５．証券化して集める方式もあるが、一件一件に対し、資金を投入するやり方を基本とする。
６．購入し、リフォームし売却するまでの第一抵当権を出資者に設定することでリスク低減。
この方法では、将来の価値の上昇分はまったく見込んでいません。従って、長期運用にありがちな元本割れになるリスクを軽減している。実はこれが今問題になっています。借り替えようにも価値が下がって借りれないんです。 さらに、我々の要求に合う購入物件が見つかるまでは資金の投入をしません。
もちろん、リスクは無いわけではありません。
A.見積もり以上にリフォームの金額が発生
B.買い手が見つからないために期限までに売却の契約が完了しない
概略を説明してきましたが、これらを実施するには、僕が単独でするわけではありません。夫々の専門がProjectに参加する形で実施されます。 物件を探しだし、価格交渉する者、リフォームを見積もる者、リフォームする者、リフォーム完成した物件を買ってもらう投資家あるいは、個人購入者を探す者、他に契約をクローズする会社などなどです。
僕らはこのチームをドリームチーム、じゃなかったパワーチームと呼んでいます。
不動産投資の最大の魅力、それはレベレッジです。
ありがとうございました。 合掌！
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