千葉ニュータウン　住宅流通株式会社のブログ -39ページ目

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既存物件再生の担手について。

当社は、既存住宅をリノベーションし、流通させる事業をしています。

昨日も素材としての既存物件の下調べに行ってきました。

今の既存物件流通システムでは、不動産会社が売却主（売主）に最初に接触できる専門家です。
当然ですが、不動産の専門家である不動産会社としては、対象物件を不動産物件として、流通性にスタンスを置いて販売価格を提案します。

しかし、何か足りないような気がします。ハードとしての部屋、家。素材としてそれらの価格を決めているように思います。

極言すれば、買主不在。
購入して、負担を負って、その場所で新たな、幸せな生活を夢見る買主さんの顔が見えません。

ハウスではなく、ホームを提供したい私としては、不動産仲介会社にこの辺りの配慮や思慮が欠けているような気がします。

売主重視が高じて、買主軽視。
売主を押さえれば、買主はついて来る？

変じゃないですか？
仲介は、本来中立なアドバイザー、コントローラ、コーディネータの筈でしたが。

私の理想とする、既存住宅の再生、流通の本当の担手は、不動産会社ではないかもしれません。
今の仲介不動産会社が、その周旋屋的姿勢を改めない以上、それ以外の何者でもないように思います。

本当の担手は、建物やサービスの何たるかを知っている、業態かも知れません。

リノヴェーション仲介という考え方

当社が現在リノヴェーションしている物件には特徴が

あります。それは、竣工年月日がおおよそ平成２年ぐらい

までの物件であるということです。

特にマンションが大量に供給された、昭和４９年～５６年の物件

が多く完成後相当の年月を経ていますから、給水給湯排水管

や電気系統など、部屋側は全て交換ということになります。

それらと相まって、浴室・洗面・トイレ・キッチン等の水廻り

も全て最新の仕様のものに変更します。

また、間取の変更や建具の位置や開き方向の変更など

分譲時の設計思想に尊敬の念を抱きつつも、今の家族

構成（人数や年齢層）まで考慮して変更していきます。

従前のお部屋内を解体して気づくことは、意外とコンクリート

がキレイだということです。躯体自体は健康そのもののような

印象を受けます。

このような全体のアクションがリノヴェーションです。

リノヴェーションにはいろいろな視点での定義があるべき

ですが、私は「生活を快適にするもの」だと考えています。

「快適な生活」が「幸せな生活」につながるものだと思います。

本来このリノヴェーションは、住む方のお考えに合わせて

進めるのが上策です。しかし、残念ながら市場性ある価格で

このようなアクションを起こし商品化するには、今のところ

不動産会社が一旦物件を所有するカタチでお預かりしませんと、

実現しません。

既存（あえて中古と申しますが）住宅の仲介システムというか

その思想に問題があります。

（これについては、稿をあらためます）

端的に言いますと、ある人や家族が数十年にわたり使用して

来た家屋を次の方にゆだねる時は、一度リセットして後を担う

方にはまっさらな状態で（または、カスタマイズも可能な状態で）

引き渡すのが当然だと思います。

賃貸住宅ではありません。大きなお金が動きます。

人生の大半をかけて返済していくほどの、一個人にとっては大事業

です。

個人の売主そして個人の買主、仲介をする不動産会社。

不動産の取引のとき、上記のような当然の常識が話題にならない

のが今の中古住宅流通です（だから中古なんですね。既存ではなく）。

この意識の改革は、本来不動産会社が積極的に啓蒙していくべき事項

です。しかし、現実は・・・。

このような考え方を進めておられる不動産会社もあります。

私自身、志を同じくする方々とは緊密に連絡を取りつつ、既存住宅流通

を正常なものにしたい、と考えています。

しかし、現状でも変えることは可能です。

購入者の方々が、強く要求すればいいのだと思います。

そうでなければ売れない、という社会現象にまでしなくてはいけないと

思います。

次回は、このようなリノヴェーション仲介の最も最前線になるだろう、

既存一戸建てのお話をさせていただく予定です。

リノヴェーションによる既存住宅再生事業と適正利益

住宅流通株式会社は、千葉ニュータウンを主とした近隣地域の不動産

仲介の他に、既存住宅（マンション・一戸建て等）をリノヴェーション

（再生させて）して、供給するという仕事もしています。

現在のリノヴェーション物件の供給方法は、一度当社が既存住宅を

取得し、それを当社の考え方でリノヴェーションし、仲介の

不動産会社を経由して供給（販売）するというものです。

このビジネスモデル自体は、

あのバブル時期からその仕組みは変わっていません。

バブルの時と違うのは、単に利益を出すことを目標としての

方便的事業ではなく、既存住宅（ストック）の再生というプロセスの中で、

自社や仲間企業が社会に役立つことを真剣に考えつつ行う

事業だと自負しています。

自分たちの仕事が社会に貢献し、その社会に生かせていただいている

という実感を心より味わいたいと思っています。

欲を言えば、この分野でなくてはならない存在になりたい、

という思いもあります。

しかし、企業として経済活動を行っていますから、

利益を出すという使命から逃れることはできません。

たとえば、物件再生のプロセスでは、こんな費用がかかります。

①再生する物件の取得費用

②その物件を取得するための仲介手数料

③その仲介手数料にかかる消費税

④登録免許税

⑤司法書士さんへの手数料

⑥取得税

⑦建物にかかる消費税

⑧再生（リノヴェーション）のための工事費用

⑨再生した物件を売却するための広告費用

⑩その物件を売却するための仲介手数料

⑪その手数料にかかる消費税

まだまだあります。上記の中で印紙税やなんやかや

必要経費はあります。

不動産のビジネスの一つのカタチとして、この再生（リノヴェーション）

事業を行えば、こんなに費用がかかります。

そして、これらの費用は商品価格として、この物件を購入する

消費者に転嫁されるわけです。

さらに、購入者は仲介で購入されるのですから上記⑪に続いて、

⑫仲介手数料

⑬その消費税

⑭ローンの保証料

⑮印紙代（ローン契約等の）

⑯登録免許税

⑰抵当権設定の印紙代

⑱司法書士への手数料

さらに追い討ちをかけるように

⑲取得税

これは、全て最終のユーザーである購入者が物件価格というカタチで負担します。

嫌になりますよね。

ここまで書いてきますと、

私たちは事業者は、購入者が“買って悔いない商品やサービス”

を供給すべき義務があると、その責任の重さに脂汗が出る思いです。

実は、抜けている項目があります。

それは、事業者としての当社の利益です。

私は、これについて結構悩みます。

それは、適正を心掛けたいからです。

では、適正とは？

一体このような事業形態の適正利益とは、どの位なのか？

購入者の方に喜んでいただき、会社を維持できるものとは？

通期での件数などいろいろな要素が絡み、悩みは尽きません。

本来、私や私の協力企業は、

この事業を開始するにあたり心に決めたことは・・

「この事業を全ての既存不動産を中古車のように、

一度リセットしたカタチで再生させ、

それらを適正な価格で次を引き受ける

消費者にお渡しする」というものでした。

しかし、既存の既存住宅流通の不動産システムは、

これを許してくれません。

もし、私たちの目論見（理念であり、理想ですが）がビジネス化

できる環境（または、不動産を売却・購入する方が

ご賛同いただければ）が整えば

購入者は、

②から⑦、⑨から⑪の費用を節約できます。

ズバリ言います。例えばです。

２，０００万円の価値のリノヴェーションマンションが

１，５００～１，６００万円程度のコストで購入できることになります。

提案です。

既存（もう中古とは言ってはいけません）のマンション・一戸建てを

ご購入予定の方、ぜひ、当社へご相談ください。

売れなくてお困りの売主様、ぜひ、当社へご相談ください。

正しい、既存住宅の流通のカタチを一緒に実現しましょう。

※上記のバブル以来のモデルでも低コスト化は可能です。

でも、そのためには税制や金融機関の姿勢が変わらないと

難しいです。

住宅政策がいかに経済に影響を及ぼすか、

この費用項目をご覧になればおわかりいただけると思います。

御殿場プレミアムアウトレットと企画

御殿場プレミアムアウトレットに行って来ました。

聞くところでは、日本一のアウトレットとのこと。

一度、行って見たいと思っていました。

昔恩師に聞いた企画のエッセンスの一つのカタチを再確認しました。

「企画とは、人を動かすこと」

わたしは、こう教わりました。

狭い日本に世界最高水準の車が溢れています。

車の普及率も国土に比較すれば高い、この日本。

そんな日本で車のある人はそれなりに、無い人もそれなりに

「動きたい」という気持ちがあるはずです。

でも、「動かす」動機付けが必要ですね。

行く先はあまたありますが、なかなか盛り上がりません。

不況といわれる昨今なら、なおさらです。

観光地だけでは、満足できない状況があると思います。

このアウトレットは、その辺の「動機付け」をジェネレイトする存在

だなって思いました。

近隣に観光地。都心からのアクセス。買い物も一つのレジャーですから。

それらを複合させて、既存の施設の中で自らを中心として位置づけた

（今のところの）施設だと再確認しました。

このアウトレットのレイアウト自体も、川を挟んで東西２つに分割されています。

だれでも知っている、欲しがるブランド店を要所要所に散りばめています。

それで、人が動きます。飽きずに動きます。そして、結果がでます。

このアウトレット自体が企画（人を動かす）を中心に設計されているんだなって思います。

よく「企画をたてる」とか聞きますが、企画と計画を混同しているケースを見かけます。

「企画」には、明確な意図がなければなりませんが、私には

「人を動かす」という概念が一番しっくりします。

ですから、ほぼ全てのアクションの失敗や成功は、企画の有る無しまたは

企画自体に問題があったからと考えていいと思います。

このような施設に限らず、会社の人的・物的レイアウトや日日の仕事も

、この概念を基本に考えると明確です。

「企画」をたてて、「動き」がでると、何かが起こります。

しかし、パソコンのOSではありませんから、企画の底には、

「人に対する気持ち」的な要素が不可欠だと思っています。

これを、利益計画と私は教わりました。

「愛」や「心」が欠けたまま「人を動かす」と、それは時として

「悪意」と受け取られかねない結果をもたらしますから。

最後に、「新聞に赤を入れろ」とも教わった私ですが、

恩師の期待に答えられない、ダメ生徒ですね。

新物件ご紹介。リノヴェーション一戸建。市川市曽谷３丁目です。

新物件のご紹介です。
現在リノヴェーション工事続行中。
今月末には完成？かな？

本八幡から徒歩圏です。
平成７年完成の物件ですから、内部リノヴェーションで生まれ変わります。

「幸せな家族」シリーズ第２弾！です。
この家で幸せになりたい方、お申し込みはお早めに。

本物件のテーマをカタチにする匠は、またもや、この方
(ありゃ？！　ただ今現在は、充電中のご様子ですが・・。

）

外観や工事を見学したい方は、
市川市曽谷３－３０－２０です。

新物件、京成サンコーポ小岩　工事着工しました！

新物件です。
本日より工事開始です。
室内は、ご覧いただけませんが、物件の周辺や環境をご紹介します。

この物件、ただのリノヴェーション物件ではありません。
スゴ～イ仕掛けとテーマを用意しました。

それは、「幸せになれるお部屋」です。

それを実現するのは、この人。下町の匠です。
http://ameblo.jp/yamaguchimakoto/

では、Y社長テーマに沿ってよろしくお願いします。
完成が楽しみですネ。
「幸せに」なりたい方、お申し込みはお早めに。

本日のミュージック！
バッハの「ダブルコンチェルト」第３楽章です。
これで、「ダブルコンチェルト」は終了です。

こんなものいらない！

不動産取引をするとよくこんな言葉に巡り合います。

①専属専任媒介
②専任媒介
③一般媒介

聞き慣れない、よくわからないという方は、下記を参考にして下さい。
（私としては、添付のリンクの方の意見に全面的に賛成ということではありませんが）
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20020905A/

上記の①や②は多少の違いはありますが、特定の不動産会社に売却（または購入等）を
主として任せる→だから、頑張る！というものです。

①や②、③を受託するのは、免許のある不動産会社ですが、売却の場合売主さんにお会いし
折衝するのは、その不動産会社の営業マンです。

売主さんは、営業マンのアドバイスや（利益）誘導で売却の決断をし、上記の①～③の契約方式を
選びます。

ここまでは、経済活動である不動産業務での売却物件受託の表面的な流れです。

しかし、不動産の売却や購入は、一個人にとって人生の一大事という側面もあります。
大きなお金が動きます。
それは、人生の大半を占める債務を負ったり、精算したりする行為ですから。

そこには（売却の場合は）売主さんの強い"想い”があります。
専属や専任という独占的な付託を得た者は、それなりの覚悟と方策がなければなりません。

しかし、実際は（私自身の反省も含め）日常的な事務作業になっていると思います。
耳に心地よい美辞麗句と迎合的な希望的観測で売主さんの「了」を頂戴し、売却活動は受託していても、売主さんが付託したはずの"想い”は、素通りしてしまい、目前にある調印済みの媒介契約書が全て
となってしまっています。

あとは、契約期間の３ヶ月間（延長できますが・・）決まった事務作業（報告・連絡）と時としてなんらの反省や創意工夫のない、広告作業を繰り返し、基本的姿勢は、「待てば海路の日よりあり」です。
これは、一度専属や専任の媒介契約を受託すればある種の権利（利権？）を得たと勘違いする結果です。

私自身、社有物件を持つ売主として思いますが、仲介不動産会社の営業マンは売主の気持ちがわかりません。（もちろん、全てではありませんが）

売主さんはこんなことを考えています。（ご賛同いただければうれしいです）
①売主は、寂しがりや。（肉声で人の言葉で、適度に連絡や報告が欲しい）
②事実を教えて欲しい。（誇張や規模的観測はうんざり）
③自分の物件を最優先で考えて欲しい。（私がオンリーワン）
④経験や知識よりもハートのある営業マンがいい
⑤具体的なスケジュールが欲しい

まだまだ、あると思います。

私は、皆さんと同じ一売主としての立場では、売らなくてはいけない状況ですから、
悶々として、夜も眠れない気持ちになることがあります。
寝言や夢はほぼ毎日です。

では、果たして受託だけして、私たちの“想い”を付託したはずの営業マンは、どうなんでしょうか？
悶々とした夜を過ごしているのでしょうか？

卑近な例ですが、私の会社には、「義務感の塊」のような方が一人居ります。
彼は、仕事や人生のストレスで、脱毛・高血圧です（マズイ！ここはご内密に）.
ある意味、生命をすり減らして自分や家族のためにこの仕事をしています。

下世話な話ですが、不動産取引での心構えは、大切な配偶者や恋人、子らや親への“想い”に似ています。
真摯な人間なら、二股三股は不可能です。

専属や専任物件を複数、たくさん抱えている会社、営業マンに“想い”を付託していいのでしょうか？

私は、この業界の経験が長いので、唾棄すべき不動産会社の実態を知っています。
そのことについては、また、別の機会にお話することもあるかも知れませんが・・。

肩の凝る話、説明下手で失礼しました。
昨夜のバッハの「ダブルコンチェルト」の「第二楽章」です。
よろしければ。

官憲と過ごした午後。さらば、ゴールド免許！

上は、手賀沼の畔にある満天の湯です。事務所に帰る前に寄りました。
この天然温泉で、厄落としです。

さてさて、ことの顛末は。

本日、京成サンコーポ小岩と言うマンションを仕入れました。
今日は、その残金の支払いと所有権の移転。お日柄も良くめでたい1
日でした。

取引完了後、管理人さんへの挨拶や諸事準備のため、現地へ。
諸事万端整いまして、販売資料作りのために、徒歩4分の京成小岩
駅へ。

そこから、ビデオ撮影を開始。

物件に至る路すがらの生活情報を記録するため、様々な店舗を
撮影しつつ、再び現地へ。

堂々とそびえ立つ白亜の物件の北側から、陽が燦燦とあたる南側の
当該住居へ。

その時、目の端に人影が。

警察官です。

「さっき、駅の所にもいたね。何してんの？」
⇒撮影です。
「なんで？」

ぺヨンジュン似の私は、そりゃ、こんな下町じゃ目立つでしょう
が、疑われほどのことだろうか、と多少鼻白みましたが、生来温厚な私
は、この仕事熱心な警察官に、ジュンジュンと理由と目的を説明し、最後
は笑って別れたのでした。

江戸川区は福祉も充実しているが、治安の維持に熱心な警察官もいるんだ
な、とブログのネタ確保に気を良くし、さて、次の現場へ。

駐車場を出て、柴又街道へ出るには
信号機のある露地がベストと、ゆっくりハンドルを切り右折すると、

そこにまた、警察官。

手を上げてこちらへ向かってきます。

「ぺヨンジュン似だといっても、サインまで求められるのも恥ずかしい
し、流暢な日本語では、落胆させるのも、なあ！」とひとりごつ私。

すると、

「今の時間帯、ここ進入禁止です。免許証は？」

その後のことは、ご想像にお任せします。

官憲と過ごした、楽しい午後。

色々言っても、黙々とキップを切る職務に忠実な、若いオマワリさん。

待ち伏せは、いかがなものかと。