リノヴェーションによる既存住宅再生事業と適正利益

住宅流通株式会社は、千葉ニュータウンを主とした近隣地域の不動産

仲介の他に、既存住宅（マンション・一戸建て等）をリノヴェーション

（再生させて）して、供給するという仕事もしています。

現在のリノヴェーション物件の供給方法は、一度当社が既存住宅を

取得し、それを当社の考え方でリノヴェーションし、仲介の

不動産会社を経由して供給（販売）するというものです。

このビジネスモデル自体は、

あのバブル時期からその仕組みは変わっていません。

バブルの時と違うのは、単に利益を出すことを目標としての

方便的事業ではなく、既存住宅（ストック）の再生というプロセスの中で、

自社や仲間企業が社会に役立つことを真剣に考えつつ行う

事業だと自負しています。

自分たちの仕事が社会に貢献し、その社会に生かせていただいている

という実感を心より味わいたいと思っています。

欲を言えば、この分野でなくてはならない存在になりたい、

という思いもあります。

しかし、企業として経済活動を行っていますから、

利益を出すという使命から逃れることはできません。

たとえば、物件再生のプロセスでは、こんな費用がかかります。

①再生する物件の取得費用

②その物件を取得するための仲介手数料

③その仲介手数料にかかる消費税

④登録免許税

⑤司法書士さんへの手数料

⑥取得税

⑦建物にかかる消費税

⑧再生（リノヴェーション）のための工事費用

⑨再生した物件を売却するための広告費用

⑩その物件を売却するための仲介手数料

⑪その手数料にかかる消費税

まだまだあります。上記の中で印紙税やなんやかや

必要経費はあります。

不動産のビジネスの一つのカタチとして、この再生（リノヴェーション）

事業を行えば、こんなに費用がかかります。

そして、これらの費用は商品価格として、この物件を購入する

消費者に転嫁されるわけです。

さらに、購入者は仲介で購入されるのですから上記⑪に続いて、

⑫仲介手数料

⑬その消費税

⑭ローンの保証料

⑮印紙代（ローン契約等の）

⑯登録免許税

⑰抵当権設定の印紙代

⑱司法書士への手数料

さらに追い討ちをかけるように

⑲取得税

これは、全て最終のユーザーである購入者が物件価格というカタチで負担します。

嫌になりますよね。

ここまで書いてきますと、

私たちは事業者は、購入者が“買って悔いない商品やサービス”

を供給すべき義務があると、その責任の重さに脂汗が出る思いです。

実は、抜けている項目があります。

それは、事業者としての当社の利益です。

私は、これについて結構悩みます。

それは、適正を心掛けたいからです。

では、適正とは？

一体このような事業形態の適正利益とは、どの位なのか？

購入者の方に喜んでいただき、会社を維持できるものとは？

通期での件数などいろいろな要素が絡み、悩みは尽きません。

本来、私や私の協力企業は、

この事業を開始するにあたり心に決めたことは・・

「この事業を全ての既存不動産を中古車のように、

一度リセットしたカタチで再生させ、

それらを適正な価格で次を引き受ける

消費者にお渡しする」というものでした。

しかし、既存の既存住宅流通の不動産システムは、

これを許してくれません。

もし、私たちの目論見（理念であり、理想ですが）がビジネス化

できる環境（または、不動産を売却・購入する方が

ご賛同いただければ）が整えば

購入者は、

②から⑦、⑨から⑪の費用を節約できます。

ズバリ言います。例えばです。

２，０００万円の価値のリノヴェーションマンションが

１，５００～１，６００万円程度のコストで購入できることになります。

提案です。

既存（もう中古とは言ってはいけません）のマンション・一戸建てを

ご購入予定の方、ぜひ、当社へご相談ください。

売れなくてお困りの売主様、ぜひ、当社へご相談ください。

正しい、既存住宅の流通のカタチを一緒に実現しましょう。

※上記のバブル以来のモデルでも低コスト化は可能です。

でも、そのためには税制や金融機関の姿勢が変わらないと

難しいです。

住宅政策がいかに経済に影響を及ぼすか、

この費用項目をご覧になればおわかりいただけると思います。